Подсудность дел оспаривании кадастровой стоимости. Верховный суд рф разъяснил, как рассматривать споры о кадастровой стоимости

⁰

Всю большую актуальность в настоящее время, в том числе в связи с увеличением налогового бремени собственников недвижимости, приобретают вопросы изменения и(или) оспаривания кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости в ближайшее время должна стать, а в некоторых регионах уже стала налоговой базой не только для налогообложения земли, но и для всех объектов недвижимости.

Кроме этого, кадастровая стоимость земельных участков является основой для исчисления арендной платы за использования земельных участков из государственной и муниципальной стоимости, а так же порой является основой для определения стоимости таких земельных участков при их приватизации, то есть оказывает существенное влияние практически на все, в той или иной степени, сферы инвестиционного и экономического развития страны.

В настоящей статье предлагаю на суд читателя, основанный в том числе на собственной практике, краткий анализ кардинальных изменений судебной практики изменения кадастровой стоимости способом оспаривания кадастровой стоимости земельных участков на основании установления их рыночной стоимости (иные способы уменьшения кадастровой стоимости возможно опишу в ином повествовании).

За последние несколько лет, как казалось бы большинству практикующих юристов, практика по оспариванию кадастровой стоимости земельных участков достаточно прочно устоялась, затруднений у арбитражных судов и представителей юридического сообщества не порождала, все спорные моменты были в большинстве урегулированы Высшим арбитражным судом Российской Федерации, о чем в свою очередь написано множество статей, в том числе и на правовом портале «Праворуб».

Однако, Министерство экономического развития Российской Федерации в конце 2013 года стало инициатором внесения значимых изменений в Федеральный закон от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту Закон об оценке), направленных на повышение эффективности проведения процедур государственной кадастровой оценки, что должно было являться условием дальнейшего развития земельного рынка, участниками которого выступают государство, муниципальные образования, граждане и юридические лица, совершенствования системы платного землепользования и реформирования принципов налогообложения объектов недвижимости.

Указанные изменения на основании Распоряжения Правительства Российской Федерации от 26 декабря 2013 года №2552-р были внесены на рассмотрение в Государственную Думу Федерального собрания Российской Федерации. Законопроект № 421531-6 был рассмотрен Государственной Думой, с поправками принят, одобрен Советом Федерации и подписан 21 июля 2014 года Президентом.

Принятым Федеральным законом от 21 июля 2014 года №225-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», вступившим в законную силу 22 июля 2014 года, глава III.1 изложена в новой редакции, согласно которой изменилась были уточнены не только многие положения, но и изменена нумерация статей в ней. В частности статья регулирующая вопросы рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости, стала нумероваться не 24.19, а 24.18, следовательно предыдущие редакции как самого Закона об оценке, так и главы III.1 утратили свою силу, и не могут подлежать применению.

Стоит отдельно обратить внимание на тот факт, что немного ранее указанного события Федеральным законом от 04 июня 2014 года №143-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с изменением подведомственности некоторых категорий дел, рассматриваемых судами общей юрисдикции и арбитражными судами», вступившим в законную силу 06 августа 2014 года, первая часть статьи 26 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации была дополнена пунктом 8, об отнесении гражданских дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости к подсудности верховным судам республик, краевым, областным судам, судам городов федерального значения, судам автономной области и судам автономного округа.

Таким образом, в правила оспаривания кадастровой стоимости (анализ изменений в правила кадастровой оценки опускаю) были внесены некоторые изменения, основные из которых я бы определил так:
1. Исключена исключительная подведомственность дел данной категории арбитражным судам.
2. Установлена возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в течение всего срока действия кадастровой стоимости, до следующей кадастровой оценки, а не в течение 6 месяцев как ранее.
3. Юридические лица вправе обратиться в суд только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, либо если заявление не рассмотрено комиссией в установленный срок, а на физических лиц такое ограничение не распространяется.
4. Установленная комиссией, либо судом кадастровая стоимость применяется для расчета соответствующих платежей с 1 января года, в котором подано соответствующее заявление (ранее применялась с даты внесения в Государственный кадастр недвижимости).
5. Сохранен исчерпывающий перечень документов, необходимых для приложения заявлению, при этом заявление о пересмотре кадастровой стоимости (в том числе в суд) без таковых не подлежит принятию к рассмотрению.
6. Немного уточнены требования к составу комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
7. Для устранения разнообразного подхода в правоприменительной практике по вопросу о надлежащей дате, на которую следует определять рыночную стоимость объекта недвижимости, при заявлении требования об определении кадастровой стоимости объекта в размере рыночной, произведено понятийное разграничение в терминологии «установление кадастровой стоимости» и «определение кадастровой стоимости».
8. Необходимость подачи отчета об оценке и экспертного заключения в электронной форме.

Тем не менее, как мне представляется, далеко не все нововведения находят должное понимание и подлежат надлежащему толкованию в правоприменении. И как часто бывает в нашем царстве рыцарей без страха и упрека, наступивший эффект от изменений, во всяком случае в краткосрочной перспективе, однозначно не соответствует ожиданиям как субъектов правоотношений в области изменения кадастровой стоимости, так и по моему мнению источника законодательной инициативы.

Судебное оспаривание

Во первых, хотелось бы обратить внимание читателя на явный перекос обсуждаемых норм права об оспаривании кадастровой стоимости, как в новой редакции закона, так и в утративших свою силу. Согласно моим убеждениям, кадастровая стоимость может быть изменена либо способом ее оспаривания (при совершении ошибок либо злоупотреблений при проведении государственной кадастровой оценки), либо установлением кадастровой стоимости равной рыночной.

Как правило, нас интересует второй вариант, как более простой для достижения желаемого результата – снижения кадастровой стоимости. При этом, таковой вариант не предполагает выявления каких либо нарушений прав заинтересованного лица до проведения административной процедуры изменения кадастровой стоимости, поскольку нет цели доказывать злоупотребления при проведении государственной кадастровой оценки.

Следовательно, определение кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной, является нечем иным, как административной процедурой, вытекающей из публичных правоотношений между субъектом прав на недвижимое имущество и органами исполнительной ветви власти. Властно-распорядительные полномочия в части таких отношений никак не должны (не могут) входить в сферу деятельности судебной ветви власти, так как до рассмотрения соответствующего заявления об изменении кадастровой стоимости органами исполнительной власти, отсутствует основной квалифицирующий признак – нарушение прав, нуждающееся в судебной защите.

Таким образом, смею сделать вывод, в силу конституционных принципов Российской Федерации, рассматривать заявления заинтересованных лиц об определении кадастровой стоимости равной рыночной, до рассмотрения такового комиссией по рассмотрению споров об определении кадастровой стоимости, суды не вправе. С учетом изложенного, считаю крайне необходимым разделить способы изменения кадастровой стоимости на «оспаривание», - в случаях оспаривания результатов кадастровой оценки, и на «определение кадастровой стоимости равной рыночной» - административную процедуру.

Оспаривание в комиссии по рассмотрению споров об оспаривании кадастровой стоимости

Согласно новой редакции Закона об оценке, вступившей в законную силу, юридические лица вправе обращаться с заявлениями об оспаривании кадастровой стоимости только после отклонения такового заявления комиссией по рассмотрению споров об определении кадастровой стоимости (далее по тексту «комиссия»), что является совершенно логичным. Следовательно, в силу императивного указания Закона об оценке, комиссии обязаны рассматривать таковые заявления, так как без рассмотрения (отклонения) таковых заявлений комиссией, заинтересованные лица не вправе обращаться в суд в силу положений процессуальных норм права, о необходимости соблюдения досудебного порядка урегулирования споров.

Как бы то ни было, но в подавляющем большинстве случаев не только суды принимают к рассмотрению такие заявления, но и во многих регионах Российской Федерации, в том числе в Псковской области, комиссии не считают необходимым даже принимать к рассмотрению заявления об оспаривании кадастровой стоимости. Мотивы принятия таковых, явно неправильных решений тоже различны.

Зачастую отказы в рассмотрении заявлений обоснованы пунктом 4 статьи 3 Федерального закона от 21 июля 2014 года №225-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» о применении установленных настоящим Законом требований к комиссии с момента принятия Министерством экономического развития Российской Федерации, требований к представителям саморегулируемых организаций оценщиков, предпринимательского сообщества, входящим в состав комиссии, порядка представления кандидатур для включения в состав комиссии, в том числе в целях ротации.

Однако признать такую позицию правильной невозможно, поскольку Закон об оценке в новой редакции от 22 июля 201 года, предъявляя определенные требования к комиссии, не содержит никаких оговорок относительно применения (неприменения) самого порядка рассмотрения требований юридических лиц о пересмотре кадастровой стоимости комиссией. Кроме этого, запрет на формирование комиссий положениями Закона об оценке и Федерального закона от 21 июля 2014 года №225-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а так же необходимость роспуска ранее сформированных и, хоть и формально, но действующих комиссий не предусмотрен. Кроме этого, комиссии сформированы во всех субъектах Российской Федерации на основании Приказа Минэкономразвития России от 04 мая 2012 года №263 «Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 22 февраля 2011 года №69 «Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости» и попросту бездействуют.

Другой способ «отфутболить» комиссией заявление об оспаривании кадастровой стоимости опирается на нормы Федерального закона от 22 июля 2010 №167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым в Закон об оценке была введена глава III.1 «Государственная кадастровая оценка» и согласно пункту 1 статьи 5 которого, положения настоящего Закона не подлежат применению к государственной кадастровой оценке земель, договоры на проведение которой были заключены до истечения шестидесяти дней после дня официального опубликования настоящего Федерального закона.

Таким образом, некоторые чиновники, в том числе Псковской области, предполагают невозможность изменения кадастровой стоимости объекта недвижимости на рыночную комиссией. Таковая платформа, по моему убеждению, так же не может быть признана основанной на действующем законодательстве. Во первых, положения Закона об оценке, введенные в действие Федеральным законом от 22 июля 2010 №167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» утратили свою силу с 22 июля 2014 года в связи с принятием Федерального закона от 21 июля 2014 года №225-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», и соответственно не могут применяться (напоминаю, изменилась не только содержание указанных норм права, но и нумерация статей). И во-вторых, никакая норма права (в том числе никакой Федеральный закон) не ограничивает(-ал) права заинтересованных лиц на определение кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, гарантированной статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации.

Думаю необходимо отметить еще один немаловажный казус, фикцию Закона об оценке в последних его редакциях. Не смотря на тот факт, что Закон об оценке предоставляет право заинтересованным лицам оспаривать решения комиссии по оспариванию кадастровой стоимости, таковые комиссии в силу уже упомянутого выше Приказа Минэкономразвития России от 04 мая 2012 года №263 «Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 22 февраля 2011 года №69 «Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости», не являются юридическими лицами, что в силу процессуальных норм права исключает участие комиссии в любом виде судопроизводства. Можно, но нельзя!

Подведомственность и подсудность

Следующим моментом, на который я бы хотел обратить внимание коллег, является вопрос правильного определения подведомственности и подсудности. Несколько лет исключительная подведомственность дел данной категории была закреплена законодателем за арбитражными судами. Но с июля 2014 года ситуация изменилась. Как указывалось мною в начале настоящей статьи, были внесены изменения не только в Закон об оценке, но и в Гражданский процессуальный кодекс. В силу указанных изменений, практика свидетельствует о передаче полномочий по рассмотрения данной категории дел от арбитражных судов к областным и им равным. Однако, и таковая практика представляется мне противоречивой и не основанной на действующих нормах как материального, так и процессуального законов.

Закон об оценке, в редакции действующей с 22 июля 2014 года, не содержит более положений об оспаривании решений комиссии в арбитражном суде, но вместе с этим не содержит и положений и об оспаривании решений комиссии в судах общей юрисдикции, поэтому подведомственность, по моему глубокому убеждению, основанному на буквальном толковании указанных норм в системном единстве с иными нормами материального права, в том числе Федеральным конституционным законом от 31 декабря 1996 года №1-ФКЗ «О судебной системе Российской Федерации», должна определяться в соответствии с процессуальными нормами. В силу таковых норм, к федеральным судам (судам) в равной степени относятся как суды общей юрисдикции, так и арбитражные суды.

Ссылки в данном случае на положения Федерального закона от 04 июня 2014 года №143-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с изменением подведомственности некоторых категорий дел, рассматриваемых судами общей юрисдикции и арбитражными судами», вступивший в законную силу 06 августа 2014 года, которым были внесены изменения в часть первую статьи 26 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в части подсудности гражданских дел , по моему нению, являются несостоятельными, так как законодатель указанной нормой определил подсудность споров об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, а не их подведомственность, в противном случае указанной нормой законодатель внес бы изменения в статью 22 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, устанавливающую правила подведомственности, а никак не в статью 26.

Таким образом, подведомственность дел об оспаривании кадастровой стоимости явно должна определяться по общему правилу экономической составляющей, в соответствии со статьей 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Следовательно, гражданин оспаривающий кадастровую стоимость земельного участка, использование которого не связано с экономической деятельностью, например для ведения личного подсобного хозяйства, должен обращаться в областные и равные им суды, а хозяйственные общества – в арбитражные суды. Именно так нам предписывает закон в буквальном, а не извращенном его толковании.

Подобное мнение имело место в правоприменении, но довольно редко и крайне непродолжительное время. Все сомнения судов были «расстреляны» явно неверным толкованием Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в новой редакции, и Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, данных как мне кажется при превышении своих полномочий, заместителем председателя Верховного суда Российской Федерации Свириденко О.М. в письме от 02 октября 2014 года № 7-ВС-4473/14 (текст как я понимаю секретный, поскольку отсутствует в открытых источниках).

В силу статьи 126 Конституции Российской Федерации, Верховный Суд Российской Федерации осуществляет в предусмотренных федеральным законом процессуальных формах судебный надзор за деятельностью этих судов и дает разъяснения по вопросам судебной практики. При этом в соответствии с частью 3 статьи 5 Федерального конституционного закона от 05 февраля 2014 года №3-ФКЗ «О Верховном Суде Российской Федерации», полномочия разъяснения нижестоящим судам вопросов судебной практики в целях обеспечения единообразного применения законодательства Российской Федерации принадлежит Пленуму Верховного суда Российской Федерации, и в силу пункта 7 части 1 статьи 7 Президиуму Верховного суда Российской Федерации, но никак не судье, какую бы высокую должность он не занимал. Как вы понимаете, постановлений Пленума Верховного суда Российской Федерации и(или) постановлений Президиума Верховного суда Российской Федерации по данному вопросу пока еще не вынесено, но мнение заместителя председателя Верховного суда превалирует.

Надлежащий ответчик

Давно не дает мне спокойно и добро спать мысль о необходимости установления в процессуальных законах Российской Федерации норм, регулирующих правила определения истцами (заявителями) надлежащих ответчиков, и о необходимости отказа в удовлетворении заявленных требований на основании неправильного определения ответчика. Отсутствие таковой нормы позволяет на практике без малейшего зазрения совести нерадивым истцам предъявлять, а судьям удовлетворять иски в отношении ответчиков не только никоим образом не нарушивших никакие права и свободы истца и не создавших угрозу их нарушения, но вообще не имеющим ни малейшего отношения к спорным правоотношениям(например массово применяется в случаях исправления кадастровых ошибок). Поэтому я полагаю, не последним моментом при рассмотрении подобной категории дел в суде, является определение надлежащего ответчика. В соответствии со сформированной за последние годы судебной практикой, в подавляющем большинстве случаев ответчиком назначается учреждение, которому Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии переданы полномочия ведения государственного кадастра недвижимости. Таким учреждением с 2012 года стало ФГБУ «ФКП Росреестра» (Кадастровая палата). В некоторых случаях истцы обосновывали данное решение необходимостью обязать именно данное учреждение внести измененную кадастровую стоимость в Государственный кадастр недвижимости, но в большинстве рассмотренных гражданских дел как истцы, так и судьи, руководствуясь позицией Высшего арбитражного суда Российской Федерации изложенной в Постановлении № 913/11 от 28 июня 2011 года, считали необходимым привлечь в качестве ответчика орган кадастрового учета, каковым считали указанное учреждение. Иногда, довольно редко в соответчики привлекали орган власти, утвердивший результаты государственной кадастровой оценки, как правило Администрация субъекта Российской Федерации.

Между тем, таковое толкование явно не соответствует не только номам права, но и толкованию этого же, на который ссылаются, Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда № 913/11 от 28 июня 2011 года. Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» исполняет полномочия Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в части ведения государственного кадастрового учета, при этом полномочий на изменение кадастровой стоимости не имеет, осуществляет кадастровый учет и внесение сведений в государственный кадастр недвижимости строго на основании поступивших в этот орган в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 года №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» документов. Поскольку указанный Закон не содержит положений о полномочиях органа кадастрового учета самостоятельно на основании отчетов об оценке изменять кадастровую стоимость, орган кадастрового учета никакими своими действиями, либо бездействием не нарушал и не мог нарушить прав и свобод лиц, оспаривающих кадастровую стоимость.

Полномочия об определении кадастровой стоимости равной рыночной в силу Закона об оценке в действующей редакции имеют комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, при определении кадастровой стоимости равной рыночной; и органы государственной власти субъектов Российской Федерации при утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель соответствующих категорий. При этом, орган кадастрового учета (учреждение осуществляющее полномочия) правомочен внести сведения о кадастровой стоимости в Государственный кадастр недвижимости только на основании решений указанных в настоящем абзаце органов государственной власти.

Стало быть, с учетом изложенного в начале настоящей статьи мнения, надлежащим ответчиком при установлении кадастровой стоимости равной рыночной может быть только административный орган, не удовлетворивший правомерное заявление заинтересованного лица об определении кадастровой стоимости равной рыночной, то есть только комиссия по рассмотрению споров об определении кадастровой стоимости и никто иной. Однако, поскольку комиссия не является юридическим лицом, действует при Управлениях Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по субъектам Российской Федерации, на базе имущества такового Управления, возглавляется руководящим должностным лицом Управления, делопроизводство ведется должностными лицами Управления, соответственно именно только этот орган - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по субъекту Российской Федерации может быть привлечен в качестве надлежащего ответчика.

Кроме этого, Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 913/11 от 28 июня 2011 года не в какой своей части не содержит мнения высшей судебной инстанции о правильности, либо необходимости привлечения в качестве ответчика по спорам об определении кадастровой стоимости равной рыночной органа кадастрового учета, либо бюджетного учреждения, осуществляющего полномочия указанного органа (к слову сказать органом кадастрового учета как раз и является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в лице своих управлений по субъектам Российской Федерации). Мнение Высшего арбитражного суда базируется на необходимости привлечения в качестве надлежащего ответчика не органа кадастрового учета, а федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, а таковым органом так же является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в лице своих управлений по субъектам Российской Федерации. Как не крути, надлежащий ответчик – Росреестр (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии).

Указанный мной вывод о необходимости привлечения надлежащего ответчика, коим ФГБУ «ФКП Рорсеестра» не является, в спорах данной категории наконец нашел свое отражение в судебных актах Верховного суда Российской Федерации. В декабре 2014 года Судебной коллегией по административным делам Верховного суда Российской Федерации была удовлетворена апелляционная жалоба филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Псковской области, решение Псковского областного суда было отменено, в удовлетворении иска к ФГБУ «ФКП Росреестра» об определении кадастровой стоимости равной рыночной было отказано (Определение от 17.12.2014 №91-АПГ14-4).

Однако, вместе с этим, этим же определением по неясным мне мотивам была изменена судебная практика в части необходимости рассмотрения дел указанной категории в порядке искового производства. Согласно мнению судей Верховного суда, споры об определении кадастровой стоимости относятся к сфере публичных правоотношений, поэтому подлежат рассмотрению в порядке определенном главой 23 Гражданского процессуального кодекса. Во всяком случае, в Псковской области практика теперь пошла именно по таким рельсам. Но таковая позиция представляется мне основанной на неверном толковании норм процессуального права, так как спор о размере кадастровой стоимости является ничем иным как спором о праве, рассмотрение которого в силу императивного указания процессуального закона может осуществляться только в исковом порядке.

О дате рыночной оценки

Дополнительно считаю своим долгом обратить внимание коллег и на необходимость предоставления документов, прилагаемых к заявлению, перечень которых является обязательным, и заявление без которых не должно приниматься к рассмотрению, в том числе думаю и в суде. Обязательным является не только отчет об оценке, но и экспертное заключение саморегулируемой организации о соответствии отчета законодательству при разнице в рыночной стоимости и кадастровой 30% и более, в том числе в электронном виде, для последующего внесения в Государственный кадастр недвижимости.

В заключение своего повествования хочу осветить вопрос о дате, на которую оценщику по заявке заинтересованного лица необходимо подготовить отчет об определении рыночной стоимости для оспаривания кадастровой стоимости. К слову сказать, именно данный вопрос и побудил меня к написанию настоящего опуса.

В силу положений как статьи 24.18 Закона об оценке в действующей редакции, так и статьи 24.19 в редакции действующей до 22 июля 2014 года, при оспаривании кадастровой стоимости, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. С первого взгляда казалось бы все предельно понятным, однако в редакции до 22 июля 2014 года данный вопрос остался недостаточно четко урегулирован для правообладателей тех земельных участков, которые были образованы после проведения государственной кадастровой оценки.

Кадастровая стоимость таких земельных участков определяется учреждением, осуществляющим полномочия органа кадастрового учета, на основании удельных показателей кадастровой стоимости для определенных видов разрешенного использования в конкретном кадастровом квартале, установленных в результате ранее проведенной кадастровой оценки, в соответствии с Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 12 августа 2006 года №222 «Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка». То есть, при проведении государственной кадастровой оценки проводится оценка не только всех существующих земельных участков каждой категории земель, но и устанавливается удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС) в отношении 15 - 17 групп видов разрешенного использования в каждом кадастровом квартале, для определения кадастровой стоимости образованных в будущем земельных участков, стоимость которых будет определяться органом кадастрового учета путем произведения такого показателя на площадь образованного земельного участка.

Таким образом, кадастровая стоимость таковых земельных участков была определена задолго до их образования, при государственной кадастровой оценке способом определения удельных показателей, следовательно в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости таковых участков, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату не по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость в соответствии с 2 частью статьи 24.19 Закона об оценке, а на дату, по состоянию на которую установлен удельный показатель кадастровой стоимости, то есть на дату государственной кадастровой оценки. Изложенное мной мнение соответствует сформированной за несколько лет судебной практике арбитражных судов и соответствует выводам Высшего арбитражного суда Российской Федерации, сформулированным в Постановлении от 25 июня 2013 года №10761/11.

Всегда считал неправильным и не сулящим ничего положительного скрещивание дворовой собаки с породистым псом – из мероприятия не выйдет ни дворняги, ни борзой. Однако, правовые позиции сформулированные в Постановлениях Пленума и Президиума Высшего арбитражного суда не являются обязательными для применения судами общей юрисдикции, уж тем более судьями Верховного суда. Поэтому в 2015 году практика в данной части снова претерпела изменения, по мнению судей апелляционной инстанции Верховного суда рыночная стоимость вновь образованных земельных участков, при оспаривании кадастровой стоимости, должна определяться в соответствии с частью 2 статьи 24.19 Закона об оценке на дату внесения сведений о таком земельном участке в Государственный кадастр недвижимости (Определения ВС РФ от 28.01.15 №55-АПГ14-16 и от 04.02.15 №58-АПГ14-24). Именно в данный поворот судебной практики давеча и

С 6 августа 2014 года из компетенции арбитражных судов исключены дела об оспаривании кадастровой стоимости.

С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости следует обращаться в суд общей юрисдикции – Верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области и суд автономного округа. При этом до подачи иска в суд организации должны обратиться с заявлением о пересмотре стоимости в комиссию. А вот индивидуальные предприниматели и физические лица вправе не соблюдать досудебную процедуру, а сразу обратиться в суд

Стороны по делу об оспаривании кадастровой стоимости могут примириться. Однако пределы усмотрения сторон при заключении мирового соглашения ограничены: пересмотр кадастровой стоимости должен быть основан на имеющихся в деле доказательствах. Сторонам потребуется представить в дело доказательство достоверности кадастровой стоимости, которую они сочтут компромиссной.

Судебные расходы

Спорным моментом является вопрос о распределении судебных расходов. Организации пытаются взыскать с проигравшей стороны (в деле об изменении кадастровой стоимости земли или недвижимости до уровня рыночной) стоимость услуг оценщика. Но суды пока не нашли в этом вопросе единой позиции. Одни удовлетворяют требования собственников. Другие считают, что это досудебные расходы, и отказывают во взыскании (определение ВАС РФ от 09.04.14 № ВАС-3765/14).

Рыночная стоимость согласно отчету оценки определена не на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. По общим правилам такой датой является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке. В отношении новых объектов недвижимости (либо при изменении характеристик, повлекших за собой изменение кадастровой стоимости) датой определения кадастровой стоимости является дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об образовании нового объекта (либо дата внесения в кадастр изменений характеристик объекта). Верховный суд РФ подчеркивает, что дата утверждения удельных показателей кадастровой стоимости не является датой оценки вновь сформированных либо измененных объектов (п. 12 постановления № 28).

Самой распространенной причиной отказа в удовлетворении заявлений является ошибочное определение даты, на которую необходимо провести оценку рыночной стоимости.
Оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. Суд не примет заявление к производству, если к нему не приложить отчет оценщика, а также подготовленное экспертом саморегулируемой организации оценщиков положительное экспертное заключение на отчет оценщика.
Суд обязан проверить отчет оценки на соответствие законодательству об оценочной деятельности, а также оценить доводы заинтересованных лиц (с 15 сентября – административных ответчиков) относительно достоверности отчета и его содержания. Поэтому, как разъяснил Верховный суд, если в процессе рассмотрения дела у суда возникнут вопросы, требующие специальных знаний в области оценочной деятельности, суд вправе назначить экспертизу. Как по своей инициативе, так и по ходатайству лиц, участвующих в деле (п. 21, 22 постановления № 28). Суд вправе поставить перед экспертом, например, вопросы об установлении рыночной стоимости (то есть получить еще один результат оценки стоимости объекта), а также о том, нарушил ли оценщик требования федеральных стандартов оценки по форме и содержанию отчета, описанию объекта оценки, методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки и т. п.
Изменение кадастровой стоимости в период рассмотрения дела в суде апелляционной или кассационной инстанции не является основанием для прекращения производства по делу. Это следует из пункта 29 постановления № 28.

Таким образом, если отчет составлен неправильно или в нем содержатся недостоверные сведения, суд может отказать в удовлетворении требований заявителя.
Истец не является заинтересованным лицом. Подход к кругу заинтересованных лиц у окружных судов не совпадает. Так, бесспорно заинтересованными лицами признавались практически только действующие собственники недвижимости. Например, суды считали, что в отношении земельных участков, находящихся в государственной собственности, заказчиками оценки могут выступать только публично-правовые образования. А значит, отчеты оценщиков, подготовленные по инициативе частных лиц, являются недопустимыми доказательствами. К такому выводу суды приходили на основании ст. 10 закона № 135-ФЗ.

Таким образом, арендаторы участков и собственники зданий и сооружений на участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, фактически исключались из числа заявителей, поскольку приложение отчета оценщика к заявлению является обязательным.
В других случаях суды отмечали, что находящийся в государственной собственности участок, на котором расположено здание, может быть отчужден только собственнику здания или сооружения, соответственно, участок не обращается на открытом рынке. А согласно ст. 3 закона № 135-ФЗ, рыночной стоимостью является наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.
На основании этой нормы суды приходили к выводу, что рыночная стоимость земельного участка, находящегося в государственной собственности, по обращению собственника, расположенного на нем объекта недвижимости, не может быть определена.

Теперь Верховный суд конкретизировал круг заинтересованных лиц (к ним относятся: арендаторы недвижимости, если арендная плата рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта, бывший собственник и т. д.). После издания постановления № 28 круг лиц, которые могут рассчитывать на рассмотрение заявлений о пересмотре кадастровой стоимости по существу, без отказов по формальным основаниям, значительно расширился.

С уважением

Администрация

Летом этого года изменились правила оспаривания кадастровой стоимости. Одна из главных новелл заключается в том, что эта категория споров передана в ведение судов общей юрисдикции. Однако формулировки поправок допускают неоднозначное толкование, из-за чего у некоторых юристов до сих пор нет уверенности в правильности такого понимания новых норм. Кроме того, если раньше попытки изменения кадастровой стоимости в досудебном порядке (в специальных комиссиях) использовались по желанию, то теперь они стали для компаний обязательными - обратиться в суд можно только после попытки решить проблему в комиссии. Это новое правило тоже привело к появлению некоторых неоднозначных вопросов.

В каких случаях компания может требовать пересмотра кадастровой стоимости в связи с тем, что сведения об объекте недвижимости были недостоверными?

О недостоверных сведениях об объекте недвижимости при определении кадастровой стоимости речь идет тогда, когда неправильно был определен вид разрешенного использования земельного участка (постановления ФАС Московского округа от 25.07.14 по делу № А40-5308/13 , Поволжского округа от 19.07.13 по делу № А72-9897/2012) или удельный показатель его кадастровой стоимости (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 17.06.14 по делу № А11-4505/2013 , Западно-Сибирского округа от 08.12.11 по делу № А67-6817/2010).

Подведомственность дел об оспаривании кадастровой стоимости

Правила подведомственности дел об оспаривании компаниями результатов определения кадастровой стоимости установлены в статье 24.18 Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» (далее - закон № 135-ФЗ). Ранее в законе было прямо указано, что такую категорию дел рассматривают арбитражные суды. Федеральный закон от 04.06.14 № 143-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ <…>» (далее - закон № 143-ФЗ) исключил из текста этой нормы слово «арбитражный». Теперь в законе указано, что оспорить результаты кадастровой стоимости можно в суде, но не конкретизировано, в каком - арбитражном или общей юрисдикции.

Цитируем документ

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия) (ч. 1 ст. 24.18 закона № 135-ФЗ).

Новая формулировка многим юристам показалась двусмысленной. Дело в том, что термин «суд» может быть как собирательным (обозначать и суд общей юрисдикции, и арбитражный суд), так и вполне конкретным - обозначать только суд общей юрисдикции. В то же время закон № 143-ФЗ внес изменения еще и в Гражданский процессуальный кодекс. Эти поправки определили подсудность требований об оспаривании кадастровой стоимости (п. 8 ч. 1 ст. 26 ГПК РФ).

Цитируем документ

Верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области и суд автономного округа рассматривают в качестве суда первой инстанции гражданские дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости (п. 8 ч. 1 ст. 26 ГПК РФ).
Некоторые суды даже разместили на своем сайте официальную информацию о том, что они больше не рассматривают споры о кадастровой стоимости. Кроме того, по некоторым сведениям недавно всем арбитражным судам было разослано письмо заместителя председателя ВС РФ, где подтверждается, что споры о результатах определения кадастровой стоимости исключены из компетенции арбитражных судов.

Исключительная подведомственность. Можно предположить, что через норму о подсудности законодатель одновременно определил и исключительную подведомственность дел об оспаривании кадастровой стоимости судам общей юрисдикции (независимо от того, оценки какой недвижимости касается спор - принадлежащей физическим лицам или субъектам предпринимательской деятельности). В пользу правильности этого предположения свидетельствуют следующие доводы. В Арбитражном процессуальном кодексе дела об оспаривании кадастровой стоимости никогда прямо не упоминались. Арбитражные суды принимали их к рассмотрению на основании общих норм о подведомственности (ч. 1, 2 ст. 27 АПК РФ). Согласно этим нормам, экономические споры и иные дела с участием государственных органов и органов местного самоуправления (а интересующая нас категория споров всегда проходит с участием органов кадастровой оценки - Росреестра) относятся к компетенции арбитражных судов только в случаях, прямо предусмотренных самим Арбитражным процессуальным кодексом или иными федеральными законами. Поскольку непосредственно в самом Арбитражном процессуальном кодексе дела об оспаривании кадастровой стоимости не упоминаются, к подведомственности арбитражных судов эти дела относил только закон № 135-ФЗ. Но в его новой редакции арбитражные суды больше прямо не упоминаются.

Таким образом, после вступления в силу поправок в закон № 135-ФЗ и в Гражданский процессуальный кодекс не осталось норм, которые относят дела об оспаривании кадастровой стоимости к подведомственности арбитражных судов. Этот вывод подтверждает и арбитражная практика. С момента вступления изменений в силу арбитражные суды перестали принимать к производству иски об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, а если поначалу иск все-таки «проскочил», прекращают производство по делу по неподведомственности спора арбитражным судам. Такая позиция отражена более чем в ста проанализированных определениях разных арбитражных судов (см., например, определения арбитражных судов Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.08.14 по делу № А56-49515/2014, Свердловской области от 21.08.14 по делу № А60-35902/2014, Оренбургской области 02.09.14 по делу № А47-8454/2014, Московской области от 29.09.14 по делу № А41-51873/2014). Такой подход поддерживают и апелляционные инстанции (постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.09.14 по делу № А60-34393/2014).
Подробнее о том, какой способ оспаривания кадастровой стоимости применяется в разных ситуациях, - см. в статье «Кадастровая стоимость завышена. Влияние методики ее определения на способ защиты прав в суде», «Юрист компании» № 5, 2014.

Круг дел об оспаривании кадастровой стоимости. Казалось бы, все сомнения устранены. Дела об оспаривании результатов определения кадастровой оценки согласно статье 24.18 закона № 135-ФЗ действительно теперь подведомственны только судам общей юрисдикции. Но этот вывод не снимает всех имеющихся вопросов. Нет ясности, какие именно дела подпадают под данную категорию споров. Как известно, изменить кадастровую стоимость в судебном порядке можно с помощью разных требований (в зависимости от конкретной ситуации). Помимо исковых требований об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной (которые однозначно относятся к делам об оспаривании кадастровой стоимости) бывают еще и не исковые требования о признании недействительными акта государственной кадастровой оценки (если он принят с формальными нарушениями), а также обжалование действий органов кадастрового учета (Росреестра), если они допустили техническую ошибку при установлении кадастровой стоимости (например, в кадастр по ошибке попала не та информация, которая содержится в отчете об оценке). Кроме того, особый случай - когда кадастровая стоимость оказывается завышенной из-за недостоверности сведений об объекте недвижимости (в частности, о его назначении). Как будет показано ниже, в таких ситуациях компании иногда пытаются обжаловать действия Росреестра, хотя, по мнению арбитражных судов, в данном случае применяется исковой порядок. И по смыслу статьи 24.18 закона № 135-ФЗ эта категория споров тоже относится к делам об оспаривании результатов определения кадастровой оценки.

Теперь, когда до судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости стал обязательным, значительно увеличился срок, в течение которого можно обратиться в специальную комиссию. Он составляет пять лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости (ч. 10 ст. 24.18 закона № 135-ФЗ).

Акты государственной кадастровой оценки арбитражные суды считают нормативными правовыми актами, поэтому дела об их оспаривании были подведомственны судам общей юрисдикции и раньше еще до внесения поправок в закон № 135-ФЗ (см. постановление Президиума ВАС РФ от 25.03.08 № 9504/07 по делу № А72-7891/06–4/432). Следовательно, с точки зрения подведомственности этой категории дел новая редакция закона № 135-ФЗ ничего не изменила. А вот что касается дел об обжаловании действий государственного органа, затрагивающих права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, то их подведомственность арбитражным судам прямо закреплена в Арбитражном процессуальном кодексе (п. 2 ч. 1 ст. 29 АПК РФ), и никаких изъятий в части оспаривания именно действий Росреестра по установлению кадастровой стоимости в кодексе не установлено. Соответственно, теперь возникает вопрос о том, можно ли отнести такие виды споров к категории дел «об оспаривании результатов определения кадастровой оценки», названных в статье 24.18 закона № 135-ФЗ и пункте 8 части 1 статьи 26 Гражданского процессуального кодекса, и если да, то как преодолевается конкуренция норм Арбитражного и Гражданского процессуальных кодексов. Проще говоря, могут ли компании по-прежнему обжаловать действия Росреестра по установлению кадастровой стоимости в арбитражных судах.
При этом суд сослался на постановление Президиума ВАС РФ от 15.12.11 № 12651/11 . Это постановление было вынесено по спору, который возник из-за того, что Росреестр неправильно определил вид использования принадлежащего компании земельного участка, что в итоге повлияло и на его кадастровую стоимость. Компания пыталась оспорить действия госоргана по неправильному определению кадастровой стоимости. Президиум ВАС уточнил, что такие споры затрагивают интересы правообладателей и в сфере гражданского оборота, поэтому должны рассматриваться по общим правилам искового производства, а не по правилам обжалования незаконных действий госорганов.

Судебная практика пока не дает ответа на этот вопрос. Все-таки изменение кадастровой стоимости в судебном порядке через обжалование действий Росреестра - это не массовый метод, а достаточно редкие случаи. Так как после вступления в силу поправок в законе № 135-ФЗ и Гражданском процессуальном кодексе прошло еще довольно мало времени, судебная практика по таким спорам не успела накопиться в таком количестве, чтобы можно было прийти к каким-то общим выводам. Но один свежий пример позволяет сделать некоторые предположения. В этом примере заявитель оспаривал действия Росреестра, который, по его мнению, неправильно определил вид разрешенного использования земельного участка. Арбитражный суд, во-первых, посчитал, что такое требование должно быть рассмотрено в исковом порядке, а не в порядке обжалования действий госоргана. Во-вторых, суд расценил это требование как оспаривание результатов кадастровой оценки, не подведомственное арбитражным судам (определение Арбитражного суда Ростовской области от 13.08.14 по делу № А53-19076/14).

Таким образом, можно прийти к выводу, что арбитражные суды теперь будут рассматривать жалобы на действия Росреестра лишь в таких случаях, когда госорган допустил явную техническую ошибку (перенес в кадастр не ту стоимость, которая была указана в отчете оценщика). В более сложных случаях (как в приведенном выше примере) необходимо использовать исковой порядок и обращаться в суд общей юрисдикции.

Обязательность до судебного порядка

Помимо изменения правил подведомственности для юридических лиц введен обязательный досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости. Перед обращением в суд компания должна направить соответствующее заявление в комиссию при территориальном органе Росреестра (ч. 28 ст. 24.18 закона № 135-ФЗ в редакции закона № 143-ФЗ). Порядок распространяется на два вида дел, связанных с кадастровой стоимостью: когда требования заключаются в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной и когда требования об изменении кадастровой стоимости основаны на том, что она была определена на основании недостоверных сведений об объекте недвижимости (в том числе о целевом назначении этого объекта).

Цитируем документ

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц <…> в суде по основаниям недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок (ч. 28 ст. 24.18 закона № 135-ФЗ).

Примечательно, что в таких случаях арбитражные суды возвращают исковые заявления только по причине несоблюдения досудебного порядка и ни словом не упоминают, что такой спор теперь в принципе неподведомствен арбитражным судам.

Вероятно, для многих эта норма осталась незамеченной, в результате чего в свежей судебной практике можно найти немало определений арбитражных судов об оставлении без рассмотрения заявлений компаний об оспаривании кадастровой стоимости из-за того, что компании предварительно не обратились в досудебную комиссию (см., например, определения арбитражных судов Московской области от 10.09.14 по делу № А41-44930/2014, Тульской области от 17.09.14 по делу № А68-7517/2014, Удмуртской Республики от 23.09.14 по делу № А71-9166/2014).

При этом в части 29 статьи 24.18 закона № 135-ФЗ установлено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом будущего судебного разбирательства. Это значит, что суд должен будет изучить вопрос по существу, а не ограничиваться исследованием причин и законности принятия отказного решения комиссией.

Не исключено, что на практике компании будут пытаться обойти обязательное обращение в комиссию. Учитывая, что для физических лиц досудебный порядок не обязателен (ч. 3 ст. 24.18 закона № 135-ФЗ), компании скорее всего будут использовать, например, практику заключения краткосрочных договоров аренды земельного участка с дружественными физлицами, определяя в них формулу расчета арендной платы в процентах (как вариант - 0,01 процента) от кадастровой стоимости. Поскольку итоговая величина арендной платы будет зависеть от размера кадастровой стоимости, физлицо-арендатор приобретет формальное основание для оспаривания кадастровой стоимости и сможет сделать это напрямую в суде, минуя комиссию.

Дата, с которой применяется пересмотренная кадастровая стоимость

Может ли оспорить кадастровую стоимость арендатор земельного участка, находящегося в публичной собственности, если арендная плата установлена в процентах от кадастровой стоимости?

Новая редакция закона № 135-ФЗ не дает однозначного ответа на этот вопрос. Как и прежняя редакция, она позволяет обращаться с таким требованием к любым заинтересованным лицам, чьи права и обязанности затрагивают результаты определения кадастровой стоимости. Не так давно Президиум ВАС в постановлении от 11.02.14 № 13839/13 прямо отнес к таким заинтересованным лицам арендаторов, а также некоторых других несобственников и указал, что этот перечень является открытым. Но воспримут ли такое широкое толкование и суды общей юрисдикции, пока не ясно.

Вопрос о ретроспективной силе рыночной стоимости возник давно - сразу после того, как Президиум ВАС РФ в надзорном постановлении от 28.06.11 № 913/11 подтвердил саму возможность требовать в суде установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. Суть этого вопроса в том, можно ли применять утвержденную судом новую рыночную стоимость (которая, как правило, значительно меньше изначальной кадастровой стоимости) к прежним периодам? Положительный ответ на этот вопрос позволил бы компаниям-собственникам требовать назад переплату по налогу на имущество или земельному налогу, а компаниям-арендаторам - переплату по арендной плате, размер которой привязан к кадастровой стоимости.

Арбитражные суды пришли к общему выводу о том, что у новой кадастровой стоимости нет обратной силы. При этом суды ссылались на то самое постановление Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 № 913/11 , хотя напрямую в нем вопрос о ретроспективности изменения кадастровой стоимости рассмотрен не был. Так нижестоящие суды расценили вывод Президиума ВАС РФ о том, что при рассмотрении иска об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной вопрос достоверности изначального определения кадастровой стоимости не является предметом спора. Если развивать этот вывод дальше, то получается, что установление судом новой кадастровой стоимости в размере рыночной не означает, что Росреестр должен был изначально установить кадастровую стоимость в таком размере и что он допустил ошибку.

Правда, многие специалисты всегда считали данную позицию некорректной, поскольку изменение кадастровой стоимости на рыночную стоимость как раз и является не чем иным, как способом устранения статистической ошибки. Значит, землепользователь должен иметь право устранить негативные последствия, которые повлекла для него эта ошибка.

В новой редакции закона № 135-ФЗ данный вопрос был решен компромиссным способом. В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда новая рыночная стоимость может применяться с 1 января того года, в котором было подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости (ч. 5 ст. 24.20 закона № 135-ФЗ). По сути, законодатель ввел частичную ретроспективность. Однако формулировка этой новой нормы не позволяет четко определить, о каком заявлении идет речь - о заявлении в комиссию или в суд. Решение этого вопроса имеет принципиальное значение. Например, если заявление в комиссию будет подано в 2014 году, а обращение в суд в связи с отказным решением комиссии состоится уже в 2015 году, то компании важно понимать, с 1 января какого года она может применять новую кадастровую стоимость, установленную судом, - с 1 января 2014 года или с 1 января 2015 года. Остается ждать примеров судебного толкования этой нормы (по понятным причинам до 2015 года их не будет).

В случае исправления технической ошибки в сведениях о величине кадастровой стоимости новые данные применяются полностью ретроспективно - с даты, когда в государственный кадастр недвижимости были внесены ошибочные сведения (ч. 4 ст. 24.20 закона № 135-ФЗ).

Арбитражным судам и судам общей юрисдикции даны разъяснения по многим вопросам, возникающим при рассмотрении дел об оспаривании результатов кадастровой стоимости недвижимости.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» тесно связано с началом исчисления налога на имущество из расчета кадастровой стоимости недвижимости. Организации уже сейчас обязаны исчислять и оплачивать имущественный налог по кадастровой стоимости объектов. Вместе с ними это с 2015 года начали делать жители 28 российских регионов, включая Москву и Подмосковье. С 2016 года на новую систему исчисления налога должны перейти уже все российские налогоплательщики. Именно поэтому суды ожидают значительное увеличение обращений по разрешению споров, связанных с кадастровой стоимостью. Согласно нормам законодательства, определением кадастровой стоимости недвижимости занимаются специально отобранные местными властями оценочные компании. Но так как в них работают живые люди, то от ошибок никто не застрахован и кадастровая стоимость, нередко, становится предметом спора. На практике большинство из таких обращений разрешается в досудебном порядке. Ведь ошибки в стоимости могут иметь исключительно технический характер. Как, например, если в кадастре неправильно указана площадь недвижимости и эти данные использованы при оценке. Такую ошибку достаточно легко исправить без обращения в суд. Надо просто написать заявление в кадастровую палату. Обычно оценка кадастровой стоимости жилья проводится в массовом порядке, и не учитывает индивидуальных особенностей квартир. Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости всегда можно получить в кадастровой палате лично или отправив письменный или электронный запрос. Справку также, по желанию гражданина могут предоставить как на бумаге, так и в электронном виде. Если возникает сомнение в правильности оценки, всегда можно заявить возражения и обратится в суд. Но начинать нужно с комиссии по рассмотрению споров при территориальном органе Росреестра. Ведь иначе, как считают верховные судьи, суд будет иметь полное право отказать в принятии искового заявления. Примечательно, что после 15 сентября 2015 года любой желающий оспорить кадастровую стоимость своей недвижимости, будет являться административным истцом в судебном порядке посредством предъявления определенных требований. После вступления в силу нового Кодекса административного судопроизводства РФ. Под оспариванием результатов определения кадастровой оценки Верховный суд РФ понимает предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объекта недвижимости. В число таких споров входит, в том числе, оспаривание решений и действий комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Так как, сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости являются сведениями федерального ГКН и носят общедоступный характер то их оспаривание в суде осуществляется по правилам производства по делам, возникающим из публичных правоотношений. Заявление о пересмотре кадастровой стоимости следует направлять сразу в верховный суд субъекта РФ по месту нахождения заказчика работ либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость. В Пленуме ВС РФ содержится перечень лиц, имеющих право обратиться в суд с заявлением или административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости. После вынесения судом решения по иску о пересмотре кадастровой стоимости, его резолютивная часть должна содержать данные об установленной судом новой величине кадастровой стоимости объекта недвижимости. На основании судебного решения новая кадастровая стоимость подлежит внесению в ГКН.

Основной вопрос: кадастровая стоимость земельного участка серьезно завышена по сравнению с его рыночной стоимостью. Компания собирается добиться снижения кадастровой стоимости. В какой суд обращаться — арбитражный или общей юрисдикции? Решение: теперь споры об установлении кадастровой стоимости стали подведомственны судам общей юрисдикции. Более того, перед обращением в суд необходимо обратиться в специальную комиссию, созданную Росреестром, иначе суд оставит иск без рассмотрения.

42 полезных документа для юриста компании

Роман Тараданов, директор юридической фирмы «КомплексКонсалтинг»

Летом этого года изменились правила оспаривания кадастровой стоимости. Одна из главных новелл заключается в том, что эта категория споров передана в ведение судов общей юрисдикции. Однако формулировки поправок допускают неоднозначное толкование, из-за чего у некоторых юристов до сих пор нет уверенности в правильности такого понимания новых норм. Кроме того, если раньше попытки изменения кадастровой стоимости в досудебном порядке (в специальных комиссиях) использовались по желанию, то теперь они стали для компаний обязательными — обратиться в суд можно только после попытки решить проблему в комиссии. Это новое правило тоже привело к появлению некоторых неоднозначных вопросов.

Интересный вопрос В каких случаях компания может требовать пересмотра кадастровой стоимости в связи с тем, что сведения об объекте недвижимости были недостоверными? О недостоверных сведениях об объекте недвижимости при определении кадастровой стоимости речь идет тогда, когда неправильно был определен вид разрешенного использования земельного участка (постановления ФАС Московского округа от 25.07.14 по делу № А40-5308/13 , Поволжского округа от 19.07.13 по делу № А72-9897/2012) или удельный показатель его кадастровой стоимости (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 17.06.14 по делу № А11-4505/2013 , Западно-Сибирского округа от 08.12.11 по делу № А67-6817/2010).

Подведомственность дел об оспаривании кадастровой стоимости

Правила подведомственности дел об оспаривании компаниями результатов определения кадастровой стоимости установлены в статье 24.18 Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» (далее — закон № 135-ФЗ). Ранее в законе было прямо указано, что такую категорию дел рассматривают арбитражные суды. Федеральный закон от 04.06.14 № 143-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ <…>" (далее — закон № 143-ФЗ) исключил из текста этой нормы слово «арбитражный». Теперь в законе указано, что оспорить результаты кадастровой стоимости можно в суде, но не конкретизировано, в каком — арбитражном или общей юрисдикции.

Цитируем документ

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее — комиссия) (ч. 1 ст. 24.18 закона № 135-ФЗ).

Новая формулировка многим юристам показалась двусмысленной. Дело в том, что термин «суд» может быть как собирательным (обозначать и суд общей юрисдикции, и арбитражный суд), так и вполне конкретным — обозначать только суд общей юрисдикции. В то же время закон № 143-ФЗ внес изменения еще и в Гражданский процессуальный кодекс. Эти поправки определили подсудность требований об оспаривании кадастровой стоимости (п. 8 ч. 1 ст. 26 ГПК РФ).

Цитируем документ

Некоторые суды даже разместили на своем сайте официальную информацию о том, что они больше не рассматривают споры о кадастровой стоимости. Кроме того, по некоторым сведениям недавно всем арбитражным судам было разослано письмо заместителя председателя ВС РФ, где подтверждается, что споры о результатах определения кадастровой стоимости исключены из компетенции арбитражных судов.

Исключительная подведомственность. Можно предположить, что через норму о подсудности законодатель одновременно определил и исключительную подведомственность дел об оспаривании кадастровой стоимости судам общей юрисдикции (независимо от того, оценки какой недвижимости касается спор — принадлежащей физическим лицам или субъектам предпринимательской деятельности). В пользу правильности этого предположения свидетельствуют следующие доводы. В Арбитражном процессуальном кодексе дела об оспаривании кадастровой стоимости никогда прямо не упоминались. Арбитражные суды принимали их к рассмотрению на основании общих норм о подведомственности (ч. , 2 ст. 27 АПК РФ). Согласно этим нормам, экономические споры и иные дела с участием государственных органов и органов местного самоуправления (а интересующая нас категория споров всегда проходит с участием органов кадастровой оценки — Росреестра) относятся к компетенции арбитражных судов только в случаях, прямо предусмотренных самим Арбитражным процессуальным кодексом или иными федеральными законами. Поскольку непосредственно в самом Арбитражном процессуальном кодексе дела об оспаривании кадастровой стоимости не упоминаются, к подведомственности арбитражных судов эти дела относил только закон № 135-ФЗ . Но в его новой редакции арбитражные суды больше прямо не упоминаются.

Подробнее о том, какой способ оспаривания кадастровой стоимости применяется в разных ситуациях, — см. в статье , .

Круг дел об оспаривании кадастровой стоимости. Казалось бы, все сомнения устранены. Дела об оспаривании результатов определения кадастровой оценки согласно статье 24.18 закона № 135-ФЗ действительно теперь подведомственны только судам общей юрисдикции. Но этот вывод не снимает всех имеющихся вопросов. Нет ясности, какие именно дела подпадают под данную категорию споров. Как известно, изменить кадастровую стоимость в судебном порядке можно с помощью разных требований (в зависимости от конкретной ситуации). Помимо исковых требований об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной (которые однозначно относятся к делам об оспаривании кадастровой стоимости) бывают еще и неисковые требования о признании недействительными акта государственной кадастровой оценки (если он принят с формальными нарушениями), а также обжалование действий органов кадастрового учета (Росреестра), если они допустили техническую ошибку при установлении кадастровой стоимости (например, в кадастр по ошибке попала не та информация, которая содержится в отчете об оценке). Кроме того, особый случай — когда кадастровая стоимость оказывается завышенной из-за недостоверности сведений об объекте недвижимости (в частности, о его назначении). Как будет показано ниже, в таких ситуациях компании иногда пытаются обжаловать действия Росреестра, хотя, по мнению арбитражных судов, в данном случае применяется исковой порядок. И по смыслу статьи 24.18 закона № 135-ФЗ эта категория споров тоже относится к делам об оспаривании результатов определения кадастровой оценки.

Nota bene! Теперь, когда досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости стал обязательным, значительно увеличился срок, в течение которого можно обратиться в специальную комиссию. Он составляет пять лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости (ч. 10 ст. 24.18 закона № 135-ФЗ).

При этом суд сослался на постановление Президиума ВАС РФ от 15.12.11 № 12651/11 . Это постановление было вынесено по спору, который возник из-за того, что Росреестр неправильно определил вид использования принадлежащего компании земельного участка, что в итоге повлияло и на его кадастровую стоимость. Компания пыталась оспорить действия госоргана по неправильному определению кадастровой стоимости. Президиум ВАС уточнил, что такие споры затрагивают интересы правообладателей и в сфере гражданского оборота, поэтому должны рассматриваться по общим правилам искового производства, а не по правилам обжалования незаконных действий госорганов.

Судебная практика пока не дает ответа на этот вопрос. Все-таки изменение кадастровой стоимости в судебном порядке через обжалование действий Росреестра — это не массовый метод, а достаточно редкие случаи. Так как после вступления в силу поправок в законе № 135-ФЗ и Гражданском процессуальном кодексе прошло еще довольно мало времени, судебная практика по таким спорам не успела накопиться в таком количестве, чтобы можно было прийти к каким-то общим выводам. Но один свежий пример позволяет сделать некоторые предположения. В этом примере заявитель оспаривал действия Росреестра, который, по его мнению, неправильно определил вид разрешенного использования земельного участка. Арбитражный суд, во-первых, посчитал, что такое требование должно быть рассмотрено в исковом порядке, а не в порядке обжалования действий госоргана. Во-вторых, суд расценил это требование как оспаривание результатов кадастровой оценки, неподведомственное арбитражным судам (определение Арбитражного суда Ростовской области от 13.08.14 по делу № А53-19076/14).

Обязательность досудебного порядка

Цитируем документ

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц <…> в суде по основаниям недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок (ч. 28 ст. 24.18 закона № 135-ФЗ).

Компания не согласна с кадастровой стоимостью принадлежащего ей земельного участка. Куда нужно обратиться с требованием о признании кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной? В арбитражный суд. В суд общей юрисдикции. Сначала в комиссию при территориальном органе Росреестра, а потом в арбитражный суд. Сначала в комиссию при территориальном органе Росреестра, а потом в суд общей юрисдикции. По новым правилам такие иски рассматривают суды общей юрисдикции (п. 8 ч. 1 ст. 26 ГПК РФ). Но перед тем, как подать иск в суд, нужно обратиться с таким требованием в комиссию при Росреестре (ч. 28 ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности»).