Ограниченные вещные права. Вещные права на землю: возникновение и порядок приобретения

Гражданские права делятся на вещные и обязательственные. Вещные права в земельном праве - одна из правовых форм реализации отношений земельной собственно­сти, которая предоставляет возможность непосредствен­но осуществить воздействие на земельный участок путем господства над ним.

Право собственности на землю является главенствующим в системе вещных прав на земельные участки, поскольку только у собственника содержится полный набор правомочий по владению, пользованию и распоряжению землей. Однако наряду с правами соб­ственности имеется ряд других правовых форм, составляющих титул прав на землю, которые легализированы в современном российском законодательстве в качестве вещных прав. Законодательством предусмотрены следующие права на землю.

· Право постоянного (бессрочного) пользования на землю является вещным правом лиц, не являющихся собственниками. Право постоянного (бессрочного) пользования участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется на основании решения уполномоченного государственного или муниципального органа. Граждане или юридические лица, которым земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, осуществляют владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком прекращается при отказе землепользователя от принадлежащего ему права на участок

· Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, является вещным правом лиц, не являющихся собственниками. Земельный участок, предоставленный в пожизненное наследуемое владение, остается в государственной или муниципальной собственности. Обладатель права пожизненного наследуемого владения вправе передать земельный участок только по наследству. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращается при отказе землепользователя от принадлежащего ему права на участок либо в силу принудительного изъятия.

· Сервитут – это право ограниченного пользования чужим земельным участком. Сервитут устанавливается для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

o Частный сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка. При недостижении соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом.

o Публичный сервитут устанавливается законами или нормативными правовыми актами РФ, субъекта РФ, органов местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков.

· Право безвозмездного срочного пользования на земельный участок является вещным правом лиц, не являющихся собственниками. Указанное право прекращается по решению лица, предоставившего земельный участок, или по соглашению сторон: по истечении срока, на который земельный участок был предоставлен; при отказе землепользователя от принадлежащего ему права на участок либо в силу принудительного изъятия.

Права на землю подлежат государственной регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимость.

В Земельном кодексе РФ закреплена следующая система прав на землю лиц, не являющихся собственниками:

1. пожизненное наследуемое владение земельными участками ;
2. безвозмездное срочное пользование земельными участками .

Основное назначение названных вещных прав - обеспечение доступа к использованию имущества лицами, не являющимися его собственниками. Особенность указанных вещных прав на чужое имущество - будучи связанными с правом собственности на то же самое имущество, а в ряде случаев и возникая по воле собственника, они имеют самостоятельное параллельное с правом собственности существование. Вещное право следует за вещью , а не за лицом, поэтому смена собственника вещи сама по себе не влечет прекращения иного вещного права на нее.

Существовавшие до принятия Земельного кодекса РФ и не соответствующие его положениям права на земельные участки (право хозяйственного ведения , право оперативного управления и др.) в соответствии со ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ», в целях упорядочения видов прав на землю, подлежат переоформлению со дня введения Кодекса в действие.

Права и обязанности пользователей земельными участками, находящимися в собственности граждан и юридических лиц , в законе не урегулированы. Однако на основе логического толкования соответствующих статей Земельного кодекса можно сделать вывод, что аналогичными правами и обязанностями обладают и пользователи земельных участков, принадлежащих на праве собственности гражданам и юридическим лицам. Эти права и обязанности могут быть в определенной степени конкретизированы в договоре , заключаемом между пользователем и собственником земельного участка.

Порядок пользования земельным участком субъектом права устанавливается по соглашению с собственником земельного участка в случае, если сервитут устанавливается договором, либо в судебном решении при недостижении соглашения об установлении и условиях сервитута (ст. 274 ГК).

Правомочия арендатора и субъекта права безвозмездного пользования земельным участком устанавливаются соответствующим договором (ст. 615 ГК РФ).

Порядок пользования земельным участком лицами, не являющимися его собственниками, включает в себя обязанности, предусмотренные ст. 42 Земельного кодекса РФ .

В соответствии с п. 2 ст. 209 ГК право распоряжаться по своему усмотрению имуществом предоставлено его собственнику. Соответственно лица, не являющиеся собственниками имущества, не вправе по общему правилу им распоряжаться. В отношении субъектов прав на земельные участки законом сделаны два исключения:

1. субъект права пожизненного наследуемого владения земельным участком может передавать его другим лицам в аренду или безвозмездное срочное пользование (п. 1 ст. 267 ГК РФ);
2. субъект права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком вправе передавать этот участок в аренду или в безвозмездное срочное пользование только с согласия собственника земельного участка (ст. 270 ГК РФ).

Под вещным правом понимается право, обеспечивающее удовле­творение интересов управомоченного лица путем непосредственного воздействия на вещь, которая находится в сфере его хозяйственного господства. В юридической науке существует ряд признаков, присущих вещным правам. Однако законодательством закреплены только два признака: право следования (право следует за вещью) и абсолютный характер защиты (вещные права лица, не являющегося собственником, защищаются от их нарушения любым лицом). Законодательством к вещным правам отнесены:

право собственности;

право пожизненного наследуемого владения землей;

право постоянного (бессрочного) пользования землей;

право хозяйственного ведения;

право оперативного управления;

сервитуты.

Помимо вышеназванных к вещным правам могут быть отнесены:

право залога недвижимости;

право члена кооператива на кооперативную квартиру до ее выкупа;

права членов семьи собственников этого помещения на пользова­ние этим помещением.

В действующем законодательстве классификация вещных прав от­сутствует.

В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки пре­доставляются государственным и муниципальным учреждениям, фе­деральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления на основании решения го­сударственного или муниципального органа, уполномоченного пре­доставлять земельные участки в такое пользование. Гражданам зе­мельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются.

Приобретение земельного участка на праве пожизненного насле­дуемого владения ранее допускалось. В настоящее время, после приня­тия нового Земельного кодекса, предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения не допуска­ется.

Граждане, имеющие земельные участки в пожизненном наследуе­мом владении, имеют право приобрести их в собственность. Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собствен­ность находящийся в его пожизненном наследуемом владении земель­ный участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм, по­мимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается.

Сервитут - право ограниченного пользования чужим земельным участком. Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний участок, прокладки и эксплуатации линий элек­тропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения, а также для других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быт обеспечены без установления сервитута. Сервитут уста­навливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником служащего участка, а при недостижении соглашения - судом. Собственник участка, обремененного сервиту­том, вправе требовать от лиц, в пользу которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. Если отпали основания, по которым сервитут был установлен, то он по требованию собственни­ка служащего участка может быть прекращен. Сервитуты делятся на частные и публичные. Частный сервитут устанавливается в соответст­вии с гражданским законодательством. Публичный сервитут устанав­ливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Феде­рации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земель­ных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний. Установленный сервитут может быть срочным или постоянным.

В гражданском праве права делятся на вещные и обязательственные. В земельном праве вещные нрава – одна из правовых форм реализации отношений земельной собственности.

Право собственности па землю является главенствующим в системе вещных прав на земельные участки, поскольку только у собственника содержится полный набор правомочий по владению, пользованию и распоряжению землей. Однако наряду с правами собственности имеется ряд других правовых форм, составляющих титул прав на землю, которые легализированы в современном российском законодательстве в качестве вещных прав. Ими, в частности, являются право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного и бессрочного пользования им и сервитута.

Анализ современного земельного и гражданского законодательства позволяет сделать в отношении вещных прав на землю следующие выводы.

• 1. Вещные права на землю являются производными от права собственности, следовательно, другие вещные права – всегда у́же нрава собственника. В частности, если собственник обладает полной свободой владения, пользования и распоряжения земельным участком, то землепользователь, к примеру, обязан испрашивать разрешение на аренду или безвозмездную временную передачу используемого земельного участка другому лицу у собственника этого участка.
• 2. Вещные права обладают определенной зависимостью от правомочий собственника, без согласия которого не может осуществляться часть правомочий, принадлежащих обладателю вещных прав на землю. В частности, согласие собственника необходимо испрашивать на отдельные формы распоряжения земельным участком.
• 3. Вещные права на землю обладают и определенной самостоятельностью , поскольку переход права собственности на земельный участок к другому лицу не является основанием прекращения вещных прав на этот участок (п. 3 ст. 216 ГК РФ).

Лицо, обладающее вещными правами на земельный участок, не является подчиненным собственнику и имеет право на защиту от вмешательства последнего, осуществляемого с нарушением закона, поскольку земельные правомочия реализуются субъектами земельных правоотношений своей волей, в своем интересе (и. 2 ст. 1 ГК РФ) и по своему усмотрению (п. 1 ст. 9 ГК РФ), а произвольное вмешательство в чьи-либо частные дела недопустимо (п. 1 ст. 1 ГК РФ) и подлежит судебной или административной защите (ст. 11 ГК РФ). Более того, лицо, обладающее вещными правами на землю, может предъявить иск о взыскании убытков и денежной компенсации морального вреда, причиненных незаконным вмешательством собственника земельного участка в дела лица, обладающего вещными правами на земельный участок.

• 4. В соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в отношениях между отдельными представителями вещных прав они обладают такими же абсолютным характером, как и права собственности на земельный участок. Все лица, попавшие в сферу отношений по использованию земельного участка на основе вещных прав, обязаны соблюдать права лица, обладающего вещным правом на земельный участок: не допускать самовольного прохода или проезда по этому участку, если его владелец ясно не обозначил такой проход; располагаться па этом участке или складировать какие-либо предметы и др. В силу этого вещные права:
  • а) вытекают из положений закона, а не из договорных и иных обязательств и не могут быть изменяемы по соглашению сторон. Иначе говоря, вещные обязательства исчерпывающе определены законом и не предусмотренные законом отступления от них не допускаются;
  • б) распространяются на всех лиц, оказавшихся в сфере правового регулирования вещных прав, а не только на лиц, связанных договорными обязательствами, вытекающими из этих вещных прав. Например, лица, которым предоставлено право передвижения или проезда через земельный участок, переданный собственником в пользование конкретному лицу, обязаны соблюдать все правила эксплуатации этого участка: определенные места передвижения, правила безопасности, запрет стоянок и т.п.
• 5. Вещные права можно классифицировать :
  • а) по видам земель (имеющих различное целевое назначение), принадлежащих тем или иным лицам на основе вещных прав;
  • б) по лицам, обладающим вещными правами на земельный участок;
  • в) по интересам, во исполнение которых предусмотрены данные вещные права. Например, сервитуты (права ограниченного пользования чужим земельным участком) могут быть как публичными, так и частными в силу предназначенности их для публичных или частных интересов;
  • г) по основаниям возникновения вещных прав. Основания возникновения прав на земельные участки определены земельным и гражданским законодательством.
• 6. Вещные права, как и право собственности на земельный участок, объектом своих правомочий имеют земельный участок, конкретно определенный на местности и имеющий соответствующий кадастровый номер или статус. В силу этого возникновение, изменение и прекращение вещных прав подлежит такой же государственной регистрации, как и возникновение, изменение или прекращение прав собственности на данный участок.

Поскольку вещные права на земельный участок осуществляются при одновременном наличии права собственности на этот участок, то происходит двойная регистрация данных земельных прав: первоначальная и производная.

Теперь рассмотрим вещные права на землю по отдельности.

• 1. Право пожизненного наследуемого владения землей (п. 1 ст. 216, ст. 266, 267 ГК РФ и ст. 21 ЗК РФ) отличается от иных вещных прав следующими основными особенностями:
  • а) наибольшей стабильностью прав на земельный участок. Так, если право пользования земельным участком может быть временным, т.е. краткосрочным, то право владения принадлежит владельцу не только на протяжении всей его жизни: после жизни воля владельца в определении принадлежности земельного участка гарантируется к соблюдению принудительной силой государства, если наследник не отказался от наследства;
  • б) наибольшей широтой самостоятельности правомочий землевладельца в отношении использования земельного участка. Владелец вправе самостоятельно, без каких-либо специальных разрешений собственника земельного участка возводить на земельном участке здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности, если законом не предусмотрено иное. Например, постоянный землепользователь приобретает право собственности на созданное им недвижимое имущество только в том случае, если эта недвижимость создана им для себя;
  • в) узким кругом субъектного состава правоотношений по владению земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения. Поскольку наследником может быть только гражданин или физическое лицо, субъектный состав данного вида правоотношений ограничивается именно этой категорией лиц. Право пользования земельным участком может принадлежать и организациям, т.е. более широкому кругу лиц;
  • г) наличием в правомочиях по владению земельным участком конституционных положений о правах, свободах и обязанностях граждан, имеющих статус высшей ценности и составляющих смысл, содержание и применение российского законодательства (ст. 2, 18 Конституции РФ). В частности, права на свободное использование своих способностей и имущества для осуществления предпринимательской деятельности на земельном участке (ст. 34 Конституции РФ).

Право пожизненного наследуемого владения было введено в законодательство как наиболее близкое к нраву собственности на землю. Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству производится на основании свидетельства о праве на наследство.

• 2. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком имеет следующие отличительные специфические черты:
  • а) более широкий круг субъектов данного вида правоотношений , поскольку законом прямо указывается, что в круг этих субъектов могут входить организации, обладающие правами юридического лица, государственные и муниципальные учреждения, органы государственной власти и органы местного самоуправления. Гражданам земельные участки в бессрочное пользование не предоставляются, а те, кто обладал этим правом, нс вправе распоряжаться этими земельными участками (п. 1 ст. 268 ГК РФ и ст. 20 ЗК РФ);
  • б) более узкий круг оснований приобретения данного вещного права. В частности, таковым является решение государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование (п. 1 ст. 268 ГК РФ). Право же пожизненного владения на этот участок может быть приобретено и на основании завещания прежнего владельца, сделанного в установленном законом порядке;
  • в) наличие производной связи между правом па земельный участок и правом на недвижимость, расположенную па данном участке. Так, при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом (ст. 273 ГК РФ). При прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества, в случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может:
    • – признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости либо
    • – установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок (п. 2 ст. 272 ГК РФ).

Такой производности не наблюдается в правоотношениях владения землей на праве пожизненного наследуемого владения, поскольку возникновение права собственности на здание или сооружение не может повлечь за собой возникновение права пожизненного наследуемого владения земельным участком, на котором расположены это здание или сооружение;

г) относительно меньшая стабильность отношений землепользования. Во-первых, право постоянного землепользования может быть прекращено по тем же основаниям, по которым оно возникло, – на основании решения уполномоченного государственного или муниципального органа, принятого в установленном законом порядке; во-вторых, право землепользования может быть и временным, устанавливаемым на определенный срок. Например, предоставление временно не используемых для строительства земель под огороды.

В отношении права постоянного землепользования не предусмотрено возможности передачи данных правомочий по наследству.

3. Сервитуты (п. 1 ст. 216, ст. 274–277 ГК РФ и ст. 23 ЗК РФ), выражающиеся в праве ограниченного пользования соседним земельным участком. Различают частные и публичные сервитуты.

Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством по соглашению сторон или на основании судебного решения. Частный сервитут распространяется на соседний земельный (в частности, на земельный участок, имеющий общую границу), а в отдельных случаях – на другой земельный участок, для пользования которыми устанавливается сервитут.

Он может устанавливаться для прохода или проезда через земельный участок; прокладки и эксплуатации линий электропередач, связи, трубопровода, обеспечения водоснабжения и мелиорации и других нужд.

Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом РФ, нормативным правовым актом субъекта РФ или органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельного участка. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.

Собственник земельного участка вправе требовать, в том числе в судебном порядке, предоставления сервитута для обслуживания своего земельного участка.

Публичные сервитуты могут устанавливаться для прохода или проезда через земельный участок; использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры; размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним; проведения дренажных работ на земельном участке; забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя; прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок; сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям; использования земельного участка в целях охоты и рыболовства; временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и иных работ; свободного доступа к прибрежной полосе и других целей.

Сервитут может устанавливаться на земельный участок на любом праве и быть срочным или постоянным. Сервитуты подлежат государственной регистрации и сохраняются при переходе земельного участка к другому лицу.

Сервитут должен осуществляться способом, наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.

Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами.

В случаях, если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату.

В случаях, если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа, у него данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков.

По требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду прекращения оснований, по которым он был установлен. В случае, если земельный участок в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с целевым назначением земельного участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута. Особенности данного вещного права следующие:

• а) если основанием возникновения прав пожизненного наследуемого владения и прав постоянного пользования земельным участком является свободный от чьих-либо притязаний участок, то основанием сервитута всегда является наличие соседнего используемого участка, интересы надлежащей эксплуатации которого требуют вмешательства в пользование данным земельным участком. Например, невозможность подхода к соседнему землепользованию иным способом, кроме как через данный участок;
• б) право сервитута представляет своего рода право безысходности, невозможности не затрагивать интересы соседних землепользователей.

Если есть возможность обеспечить надлежащую эксплуатацию участка, не ущемляя прав соседних землепользователей, то право сервитута возникать не должно. Например, возможен обход соседнего земельного участка для проникновения на земли лица, требующего сервитута, без существенных затрат;

• в) право сервитута представляет собой узкоцелевое использование земельного участка, выделенного для прохода или проезда, его нельзя использовать под складирование имущества, размещение каких-либо объектов и т.д.;
• г) право сервитута не может быть самостоятельным предметом сделок. В частности, его нельзя приобретать, вносить в качестве вклада в имущество хозяйственного общества и использовать в качестве самостоятельного объекта гражданских прав вне зависимости от земельного участка, для обеспечения рационального использования которого установлен данный сервитут;
• д) право сервитута носит придаточный характер к основному праву на земельный участок для лица, в пользу которого устанавливается данный сервитут. С прекращением права этого лица на данный земельный участок прекращается и право сервитута;
• е) право сервитута не порождает у лица, в пользу которого устанавливается данный сервитут, прав на земельный участок, служащий для сервитута (ограниченного пользования им), поскольку сервитут не влечет за собой лишения нрав землепользователя на данный земельный участок (п. 2 ст. 274 ГК РФ);
• ж) сервитут устанавливается, как правило, не на определенный срок, а на период до устранения причин, породивших необходимость этого сервитута. С устранением данных причин необходимо и прекращение действия сервитута. Например, Федеральным законом от 07.07.2003 № 126-ФЗ "О связи" предусмотрено установление сервитута в виде возможности прохода или проезда к месту линии электропередачи для устранения аварий и проведения ремонтных работ. Данный сервитут является бессрочным и действует до тех пор, пока не будет демонтирована линия электропередачи или полностью прекращена ее деятельность.

Итак, сервитут означает право ограниченного пользования одним или несколькими соседними участками. Основы регулирования публичных сервитутов содержатся в земельном законодательстве, частных сервитутов – в гражданском законодательстве.

1.Понятие ограниченных вещных прав. 4

2. Право постоянного бессрочного пользования земельным участком. 7

3.Владение и пользование земельным участком на праве по-жиз-ненного наследуемого владения. 13

4. Право на ограниченное пользование чужими земельными участками (сервитутные права) 16

Заключение. 21

Особенность ограниченных вещных прав обусловлена специфичностью объекта и субъектов данных прав. Земля рассматривается не только как объект недвижимости, но и как важнейший компонент окружающей среды и средства производства в сельском и лесном хозяйстве. Это, несомненно, оказывает влияние на применение ограниченных вещных прав на землю.

Интерес представляют не только сами ограниченные вещные права, но и перспективы их развития и применения. Определить сферу применения ограниченных вещных прав тем более важно в свете позиции законодателя, направленной на сокращение сферы действия основных ограниченных вещных права на землю.

Земля обладает таким признаком, как ограниченность. Это означает, что земельные ресурсы не бесконечны, они существуют в заранее ограниченном количестве и потенциально не способны удовлетворить потребности всех нуждающихся в них.Выходом из сложившейся ситуации является возможность наделения лиц – не собственников земли правом пользования чужим земельным участком. Данное право и есть не что иное, как ограниченные вещные права. Как видим, сами свойства земли приводят нас в конечном итоге к мысли о необходимости существования ограниченных вещных прав. Поэтому представляется важным урегулировать вопросы, связанные с порядком применения данных прав.

Основные параметры правового режима земельных участков, принадлежащих лицам на праве постоянного (бессрочного) пользования и праве пожизненного наследуемого владения, определяются нормами Гражданского Кодекса (далее ГК) РФ и Земельного кодекса РФ (далее ЗК).

Основополагающими нормами в определении вещных прав на землю, являются ст. 216 и глава 17 ГК, определяющие режим постоянного (бессрочного) пользования, права пожизненного наследуемого владения земельными участками и сервитутные права.

1. Понятие ограниченных вещных прав

Право собственности является наиболее широким по содержанию вещным правом. В отличие от этого, ограниченное вещное право представляет собой право на чужую вещь, уже присвоенную другим лицом - собственником .

Классическим примером данного права являются сервитуты - права пользования чужой недвижимой вещью в определенном, строго ограниченном отношении, например, право прохода или проезда через чужой земельный участок. Предоставляемые таким вещным правом возможности всегда ограничены по содержанию и потому являются гораздо более узкими, чем правомочия собственника (в частности, в большинстве случаев исключают возможность отчуждения имущества без согласия собственника). В российском гражданском праве все ограниченные вещные права (за исключением залога и права удержания) имеют объектом недвижимое имущество (вещи).

Наряду с уже упоминавшимися общими свойствами всех вещных прав важной юридической особенностью ограниченных вещных прав становится их сохранение даже в случае смены собственника соответствующего имущества. Иначе говоря, эти права сохраняются и при перемене права собственности на такое имущество (например, в случае его продажи, перехода по наследству и т.д.), как бы обременяя его, т.е. всегда следуют за вещью, а не за собственником. Такое «право следования» является характерным признаком вещных прав.

Тем самым они как бы сжимают, ограничивают права собственника на его имущество, ибо он в этом случае обычно лишается возможности свободного пользования своим имуществом (но, как правило, сохраняет возможности распоряжения им, например, отчуждения посредством договоров купли-продажи или мены). С этой точки зрения наличие ограниченных вещных прав на имущество является известным ограничением правомочий собственника. Более того, субъекты этих прав могут прибегать к их исковой защите от неправомерных посягательств любых третьих лиц, включая и собственника вещи.

При прекращении ограниченных вещных прав право собственности «восстанавливается» в первоначальном объеме без каких-либо дополнительных условий, в чем проявляется, так сказать, упругость права собственности.

Из этого вытекает также такое свойство ограниченных вещных прав, как их производность, зависимость от права собственности как основного вещного права. При отсутствии или прекращении права собственности на вещь невозможно установить или сохранить на нее ограниченное вещное право (например, в отношении бесхозяйного имущества).

Характер и содержание ограниченных вещных прав определяется непосредственно законом, а не договором, да и их возникновение нередко происходит помимо воли собственника. Поэтому закон должен сам установить все их разновидности и определить составляющие их конкретные правомочия.

Как известно, в обязательственных отношениях, в большинстве случаев возникающих на основе договора, участники в значительной мере вольны в определении их содержания и условий, включая установление условий сделок, хотя и не определенных законом, но не противоречащих ему, что исключает исчерпывающий перечень видов договоров. В вещных отношениях, возникающих отнюдь не только по воле их участников, последние не вправе самостоятельно определять их содержание. Поэтому закон закрепляет исчерпывающий перечень ограниченных вещных прав.

Российское гражданское законодательство предусматривает несколько групп ограниченных вещных прав. В эту систему входят, во-первых, вещные права некоторых юридических лиц на хозяйствование с имуществом собственника (к ним относятся право хозяйственного ведения и право оперативного управления); во-вторых, ограниченные вещные права по использованию чужих земельных участков; в-третьих, права ограниченного пользования иным недвижимым имуществом (главным образом, жилыми помещениями); в-четвертых, обеспечивающие надлежащее исполнение обязательств права залога (залогодержателя) и удержания, объектами которых, в отличие от иных вещных прав, могут являться движимые вещи.

К ограниченным вещным правам по использованию земельных участков относятся:

1) принадлежащее гражданам право пожизненного наследуемого владения землей (по сути - бессрочной аренды);

2) право постоянного (бессрочного) пользования землей, субъектом которого могут быть как граждане, так и юридические лица;

3) сервитуты (сервитутные права), которые могут иметь объектом (обременять в том или ином отношении) не только земельные участки (например, путем предоставления субъекту такого права возможности прохода или проезда через чужой земельный участок и т.п.), но и здания и сооружения. В ГК они рассматриваются как права ограниченного пользования соседним участком (земельные сервитуты), возникающие на основе соглашения собственников соседствующих участков (с возможностью, однако, принудительного установления судом такого сервитута).

4) право застройки чужого земельного участка, принадлежащее субъектам прав пожизненного наследуемого владения или постоянного пользования. Оно заключается в возможности возведения на соответствующем участке зданий, сооружений и других объектов недвижимости, становящихся при этом собственностью застройщика.

Действующее законодательство использует также категорию «публичных сервитутов», возникающих, например, при использовании любыми гражданами не закрытых для общего доступа земельных участков, находящихся в публичной собственности (улиц, дорог, пешеходных зон, мест отдыха и т.п.). Такие сервитуты возникают также при приватизации застроенных земельных участков и состоят в возможностях установления, во-первых, права безвозмездного и беспрепятственного использования пешеходных и автомобильных дорог и объектов инженерной инфраструктуры, находящихся на участке; во-вторых, права размещения на участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним.

2. Право постоянного бессрочного пользования земельным участком

Закрепленное в качестве разновидностей ограниченных вещных прав право постоянного бессрочного пользования земельным участком (ст. 216 ГК) обеспечивает его обладателю владение и пользование земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, без установления срока (бессрочно).

Это право пользования земельным участком предоставляется по решению государственных или муниципальных органов, управомоченных на это (п. 1 ст. 268 ГК). В соответствии с этим решением заключается договор, в котором определяется правовой статус участка, права и обязанности его владельца, основания для расторжения договора с прекращением прав на этот участок, сервитуты и др. Земельный участок предоставляется безвозмездно, землепользователи уплачивают лишь земельный налог.

На этом праве могут быть отведены земельные участки для любых целей, в том числе для самых разных видов предпринимательской деятельности. В соответствии со ст. 20 ЗК РФ в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного управления.

В связи с этим целесообразно иметь в виду, что в п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано на то, что ненормативные акты полномочных органов о предоставлении земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования юридическим лицам, не указанным в п. 1 ст. 20 Земельного Кодекса, и гражданам, являющимся индивидуальными предпринимателями, изданные после введения в действие Кодекса, должны признаваться недействительными силу ст. 13 ГК РФ либо не подлежащими применению в соответствии со ст. 12 ГК РФ.