Подсудность дел об оспаривании кадастровой стоимости. Новые правила оспаривания кадастровой стоимости

⁰

Летом этого года изменились правила оспаривания кадастровой стоимости. Одна из главных новелл заключается в том, что эта категория споров передана в ведение судов общей юрисдикции. Однако формулировки поправок допускают неоднозначное толкование, из-за чего у некоторых юристов до сих пор нет уверенности в правильности такого понимания новых норм. Кроме того, если раньше попытки изменения кадастровой стоимости в досудебном порядке (в специальных комиссиях) использовались по желанию, то теперь они стали для компаний обязательными - обратиться в суд можно только после попытки решить проблему в комиссии. Это новое правило тоже привело к появлению некоторых неоднозначных вопросов.

В каких случаях компания может требовать пересмотра кадастровой стоимости в связи с тем, что сведения об объекте недвижимости были недостоверными?

О недостоверных сведениях об объекте недвижимости при определении кадастровой стоимости речь идет тогда, когда неправильно был определен вид разрешенного использования земельного участка (постановления ФАС Московского округа от 25.07.14 по делу № А40-5308/13 , Поволжского округа от 19.07.13 по делу № А72-9897/2012) или удельный показатель его кадастровой стоимости (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 17.06.14 по делу № А11-4505/2013 , Западно-Сибирского округа от 08.12.11 по делу № А67-6817/2010).

Подведомственность дел об оспаривании кадастровой стоимости

Правила подведомственности дел об оспаривании компаниями результатов определения кадастровой стоимости установлены в статье 24.18 Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» (далее - закон № 135-ФЗ). Ранее в законе было прямо указано, что такую категорию дел рассматривают арбитражные суды. Федеральный закон от 04.06.14 № 143-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ <…>» (далее - закон № 143-ФЗ) исключил из текста этой нормы слово «арбитражный». Теперь в законе указано, что оспорить результаты кадастровой стоимости можно в суде, но не конкретизировано, в каком - арбитражном или общей юрисдикции.

Цитируем документ

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия) (ч. 1 ст. 24.18 закона № 135-ФЗ).

Новая формулировка многим юристам показалась двусмысленной. Дело в том, что термин «суд» может быть как собирательным (обозначать и суд общей юрисдикции, и арбитражный суд), так и вполне конкретным - обозначать только суд общей юрисдикции. В то же время закон № 143-ФЗ внес изменения еще и в Гражданский процессуальный кодекс. Эти поправки определили подсудность требований об оспаривании кадастровой стоимости (п. 8 ч. 1 ст. 26 ГПК РФ).

Цитируем документ

Верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области и суд автономного округа рассматривают в качестве суда первой инстанции гражданские дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости (п. 8 ч. 1 ст. 26 ГПК РФ).
Некоторые суды даже разместили на своем сайте официальную информацию о том, что они больше не рассматривают споры о кадастровой стоимости. Кроме того, по некоторым сведениям недавно всем арбитражным судам было разослано письмо заместителя председателя ВС РФ, где подтверждается, что споры о результатах определения кадастровой стоимости исключены из компетенции арбитражных судов.

Исключительная подведомственность. Можно предположить, что через норму о подсудности законодатель одновременно определил и исключительную подведомственность дел об оспаривании кадастровой стоимости судам общей юрисдикции (независимо от того, оценки какой недвижимости касается спор - принадлежащей физическим лицам или субъектам предпринимательской деятельности). В пользу правильности этого предположения свидетельствуют следующие доводы. В Арбитражном процессуальном кодексе дела об оспаривании кадастровой стоимости никогда прямо не упоминались. Арбитражные суды принимали их к рассмотрению на основании общих норм о подведомственности (ч. 1, 2 ст. 27 АПК РФ). Согласно этим нормам, экономические споры и иные дела с участием государственных органов и органов местного самоуправления (а интересующая нас категория споров всегда проходит с участием органов кадастровой оценки - Росреестра) относятся к компетенции арбитражных судов только в случаях, прямо предусмотренных самим Арбитражным процессуальным кодексом или иными федеральными законами. Поскольку непосредственно в самом Арбитражном процессуальном кодексе дела об оспаривании кадастровой стоимости не упоминаются, к подведомственности арбитражных судов эти дела относил только закон № 135-ФЗ. Но в его новой редакции арбитражные суды больше прямо не упоминаются.

Таким образом, после вступления в силу поправок в закон № 135-ФЗ и в Гражданский процессуальный кодекс не осталось норм, которые относят дела об оспаривании кадастровой стоимости к подведомственности арбитражных судов. Этот вывод подтверждает и арбитражная практика. С момента вступления изменений в силу арбитражные суды перестали принимать к производству иски об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, а если поначалу иск все-таки «проскочил», прекращают производство по делу по неподведомственности спора арбитражным судам. Такая позиция отражена более чем в ста проанализированных определениях разных арбитражных судов (см., например, определения арбитражных судов Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.08.14 по делу № А56-49515/2014, Свердловской области от 21.08.14 по делу № А60-35902/2014, Оренбургской области 02.09.14 по делу № А47-8454/2014, Московской области от 29.09.14 по делу № А41-51873/2014). Такой подход поддерживают и апелляционные инстанции (постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.09.14 по делу № А60-34393/2014).
Подробнее о том, какой способ оспаривания кадастровой стоимости применяется в разных ситуациях, - см. в статье «Кадастровая стоимость завышена. Влияние методики ее определения на способ защиты прав в суде», «Юрист компании» № 5, 2014.

Круг дел об оспаривании кадастровой стоимости. Казалось бы, все сомнения устранены. Дела об оспаривании результатов определения кадастровой оценки согласно статье 24.18 закона № 135-ФЗ действительно теперь подведомственны только судам общей юрисдикции. Но этот вывод не снимает всех имеющихся вопросов. Нет ясности, какие именно дела подпадают под данную категорию споров. Как известно, изменить кадастровую стоимость в судебном порядке можно с помощью разных требований (в зависимости от конкретной ситуации). Помимо исковых требований об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной (которые однозначно относятся к делам об оспаривании кадастровой стоимости) бывают еще и не исковые требования о признании недействительными акта государственной кадастровой оценки (если он принят с формальными нарушениями), а также обжалование действий органов кадастрового учета (Росреестра), если они допустили техническую ошибку при установлении кадастровой стоимости (например, в кадастр по ошибке попала не та информация, которая содержится в отчете об оценке). Кроме того, особый случай - когда кадастровая стоимость оказывается завышенной из-за недостоверности сведений об объекте недвижимости (в частности, о его назначении). Как будет показано ниже, в таких ситуациях компании иногда пытаются обжаловать действия Росреестра, хотя, по мнению арбитражных судов, в данном случае применяется исковой порядок. И по смыслу статьи 24.18 закона № 135-ФЗ эта категория споров тоже относится к делам об оспаривании результатов определения кадастровой оценки.

Теперь, когда до судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости стал обязательным, значительно увеличился срок, в течение которого можно обратиться в специальную комиссию. Он составляет пять лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости (ч. 10 ст. 24.18 закона № 135-ФЗ).

Акты государственной кадастровой оценки арбитражные суды считают нормативными правовыми актами, поэтому дела об их оспаривании были подведомственны судам общей юрисдикции и раньше еще до внесения поправок в закон № 135-ФЗ (см. постановление Президиума ВАС РФ от 25.03.08 № 9504/07 по делу № А72-7891/06–4/432). Следовательно, с точки зрения подведомственности этой категории дел новая редакция закона № 135-ФЗ ничего не изменила. А вот что касается дел об обжаловании действий государственного органа, затрагивающих права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, то их подведомственность арбитражным судам прямо закреплена в Арбитражном процессуальном кодексе (п. 2 ч. 1 ст. 29 АПК РФ), и никаких изъятий в части оспаривания именно действий Росреестра по установлению кадастровой стоимости в кодексе не установлено. Соответственно, теперь возникает вопрос о том, можно ли отнести такие виды споров к категории дел «об оспаривании результатов определения кадастровой оценки», названных в статье 24.18 закона № 135-ФЗ и пункте 8 части 1 статьи 26 Гражданского процессуального кодекса, и если да, то как преодолевается конкуренция норм Арбитражного и Гражданского процессуальных кодексов. Проще говоря, могут ли компании по-прежнему обжаловать действия Росреестра по установлению кадастровой стоимости в арбитражных судах.
При этом суд сослался на постановление Президиума ВАС РФ от 15.12.11 № 12651/11 . Это постановление было вынесено по спору, который возник из-за того, что Росреестр неправильно определил вид использования принадлежащего компании земельного участка, что в итоге повлияло и на его кадастровую стоимость. Компания пыталась оспорить действия госоргана по неправильному определению кадастровой стоимости. Президиум ВАС уточнил, что такие споры затрагивают интересы правообладателей и в сфере гражданского оборота, поэтому должны рассматриваться по общим правилам искового производства, а не по правилам обжалования незаконных действий госорганов.

Судебная практика пока не дает ответа на этот вопрос. Все-таки изменение кадастровой стоимости в судебном порядке через обжалование действий Росреестра - это не массовый метод, а достаточно редкие случаи. Так как после вступления в силу поправок в законе № 135-ФЗ и Гражданском процессуальном кодексе прошло еще довольно мало времени, судебная практика по таким спорам не успела накопиться в таком количестве, чтобы можно было прийти к каким-то общим выводам. Но один свежий пример позволяет сделать некоторые предположения. В этом примере заявитель оспаривал действия Росреестра, который, по его мнению, неправильно определил вид разрешенного использования земельного участка. Арбитражный суд, во-первых, посчитал, что такое требование должно быть рассмотрено в исковом порядке, а не в порядке обжалования действий госоргана. Во-вторых, суд расценил это требование как оспаривание результатов кадастровой оценки, не подведомственное арбитражным судам (определение Арбитражного суда Ростовской области от 13.08.14 по делу № А53-19076/14).

Таким образом, можно прийти к выводу, что арбитражные суды теперь будут рассматривать жалобы на действия Росреестра лишь в таких случаях, когда госорган допустил явную техническую ошибку (перенес в кадастр не ту стоимость, которая была указана в отчете оценщика). В более сложных случаях (как в приведенном выше примере) необходимо использовать исковой порядок и обращаться в суд общей юрисдикции.

Обязательность до судебного порядка

Помимо изменения правил подведомственности для юридических лиц введен обязательный досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости. Перед обращением в суд компания должна направить соответствующее заявление в комиссию при территориальном органе Росреестра (ч. 28 ст. 24.18 закона № 135-ФЗ в редакции закона № 143-ФЗ). Порядок распространяется на два вида дел, связанных с кадастровой стоимостью: когда требования заключаются в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной и когда требования об изменении кадастровой стоимости основаны на том, что она была определена на основании недостоверных сведений об объекте недвижимости (в том числе о целевом назначении этого объекта).

Цитируем документ

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц <…> в суде по основаниям недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок (ч. 28 ст. 24.18 закона № 135-ФЗ).

Примечательно, что в таких случаях арбитражные суды возвращают исковые заявления только по причине несоблюдения досудебного порядка и ни словом не упоминают, что такой спор теперь в принципе неподведомствен арбитражным судам.

Вероятно, для многих эта норма осталась незамеченной, в результате чего в свежей судебной практике можно найти немало определений арбитражных судов об оставлении без рассмотрения заявлений компаний об оспаривании кадастровой стоимости из-за того, что компании предварительно не обратились в досудебную комиссию (см., например, определения арбитражных судов Московской области от 10.09.14 по делу № А41-44930/2014, Тульской области от 17.09.14 по делу № А68-7517/2014, Удмуртской Республики от 23.09.14 по делу № А71-9166/2014).

При этом в части 29 статьи 24.18 закона № 135-ФЗ установлено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом будущего судебного разбирательства. Это значит, что суд должен будет изучить вопрос по существу, а не ограничиваться исследованием причин и законности принятия отказного решения комиссией.

Не исключено, что на практике компании будут пытаться обойти обязательное обращение в комиссию. Учитывая, что для физических лиц досудебный порядок не обязателен (ч. 3 ст. 24.18 закона № 135-ФЗ), компании скорее всего будут использовать, например, практику заключения краткосрочных договоров аренды земельного участка с дружественными физлицами, определяя в них формулу расчета арендной платы в процентах (как вариант - 0,01 процента) от кадастровой стоимости. Поскольку итоговая величина арендной платы будет зависеть от размера кадастровой стоимости, физлицо-арендатор приобретет формальное основание для оспаривания кадастровой стоимости и сможет сделать это напрямую в суде, минуя комиссию.

Дата, с которой применяется пересмотренная кадастровая стоимость

Может ли оспорить кадастровую стоимость арендатор земельного участка, находящегося в публичной собственности, если арендная плата установлена в процентах от кадастровой стоимости?

Новая редакция закона № 135-ФЗ не дает однозначного ответа на этот вопрос. Как и прежняя редакция, она позволяет обращаться с таким требованием к любым заинтересованным лицам, чьи права и обязанности затрагивают результаты определения кадастровой стоимости. Не так давно Президиум ВАС в постановлении от 11.02.14 № 13839/13 прямо отнес к таким заинтересованным лицам арендаторов, а также некоторых других несобственников и указал, что этот перечень является открытым. Но воспримут ли такое широкое толкование и суды общей юрисдикции, пока не ясно.

Вопрос о ретроспективной силе рыночной стоимости возник давно - сразу после того, как Президиум ВАС РФ в надзорном постановлении от 28.06.11 № 913/11 подтвердил саму возможность требовать в суде установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. Суть этого вопроса в том, можно ли применять утвержденную судом новую рыночную стоимость (которая, как правило, значительно меньше изначальной кадастровой стоимости) к прежним периодам? Положительный ответ на этот вопрос позволил бы компаниям-собственникам требовать назад переплату по налогу на имущество или земельному налогу, а компаниям-арендаторам - переплату по арендной плате, размер которой привязан к кадастровой стоимости.

Арбитражные суды пришли к общему выводу о том, что у новой кадастровой стоимости нет обратной силы. При этом суды ссылались на то самое постановление Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 № 913/11 , хотя напрямую в нем вопрос о ретроспективности изменения кадастровой стоимости рассмотрен не был. Так нижестоящие суды расценили вывод Президиума ВАС РФ о том, что при рассмотрении иска об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной вопрос достоверности изначального определения кадастровой стоимости не является предметом спора. Если развивать этот вывод дальше, то получается, что установление судом новой кадастровой стоимости в размере рыночной не означает, что Росреестр должен был изначально установить кадастровую стоимость в таком размере и что он допустил ошибку.

Правда, многие специалисты всегда считали данную позицию некорректной, поскольку изменение кадастровой стоимости на рыночную стоимость как раз и является не чем иным, как способом устранения статистической ошибки. Значит, землепользователь должен иметь право устранить негативные последствия, которые повлекла для него эта ошибка.

В новой редакции закона № 135-ФЗ данный вопрос был решен компромиссным способом. В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда новая рыночная стоимость может применяться с 1 января того года, в котором было подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости (ч. 5 ст. 24.20 закона № 135-ФЗ). По сути, законодатель ввел частичную ретроспективность. Однако формулировка этой новой нормы не позволяет четко определить, о каком заявлении идет речь - о заявлении в комиссию или в суд. Решение этого вопроса имеет принципиальное значение. Например, если заявление в комиссию будет подано в 2014 году, а обращение в суд в связи с отказным решением комиссии состоится уже в 2015 году, то компании важно понимать, с 1 января какого года она может применять новую кадастровую стоимость, установленную судом, - с 1 января 2014 года или с 1 января 2015 года. Остается ждать примеров судебного толкования этой нормы (по понятным причинам до 2015 года их не будет).

В случае исправления технической ошибки в сведениях о величине кадастровой стоимости новые данные применяются полностью ретроспективно - с даты, когда в государственный кадастр недвижимости были внесены ошибочные сведения (ч. 4 ст. 24.20 закона № 135-ФЗ).

Верховный Суд РФ в Постановлении от 10.10.2014 N 304-ААД14-1142 разъяснил, что нарушение правил о подведомственности может рассматриваться как «существенное», требующее пересмотра решения, вступившего в законную силу. Следовательно, орган, разрешивший дело с нарушением подведомственности, ставит собственное решение под угрозу его отмены.

Статьей 24.18 ФЗ РФ от 29.07.1998 N 135-ФЗ установлено, что результаты недвижимости оспариваются в суде и в специальной комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Досудебное оспаривание кадастровой стоимости в указанной комиссии физическими лицами оспаривания физическими лицами не является обязательным. В то же время для юридических лиц, органов государственной власти и местного самоуправления предварительное обращение в комиссию является обязательным

Для граждан подведомственность дел данной категории является альтернативной. Граждане вправе выбирать между судебной и административной формой разрешения дела об определении кадастровой стоимости недвижимости.

Для юридических лиц подведомственность дел об оспаривании кадастровой стоимости носит условный характер. Для условной подведомственности характерно, что требование до обращения в суд обязательно должно быть направлено в другой орган для рассмотрения и разрешения.

Административная форма оспаривания кадастровой стоимости

Порядок (форма) рассмотрения и разрешения в комиссии заявлений заинтересованных лиц установлен Приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 N 263. Приказ надлежит применять с учетом того, что ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности действует в редакции Федерального закона от 21.07.2014 N 225-ФЗ. Приказ N 263 следует читать, проверяя его на соответствие действующей редакции ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности.

Обращение в комиссию возможно по основаниям:
1) недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
2) несоответствия кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Успех обращения в суд с требованием установить недостоверность сведений об объекте недвижимости маловероятен. Чтобы получить положительное решение, а затем обращаться с ним в комиссию по основанию недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

Так, предприниматель обратился с иском к Федеральной кадастровой палате о признании недостоверными сведений о кадастровой стоимости земельного участка. Суды, разбиравшие дело по иску предпринимателя, пришли к выводу, что заявитель избрал ненадлежащий способ защиты. В Определении ВС РФ от 15.09.2014 N 310-ЭС14-1727 сказано, что требования предпринимателя не связаны с оспариванием действий органов кадастрового учета. Надлежащим способом защиты могли бы являться требования к органу кадастрового учета об учете изменений либо устранении кадастровой ошибки.

Поводом для заявления о пересмотре кадастровой стоимости может быть не только недостоверность сведений, на основании которых осуществлялась кадастровая оценка, но и несоответствие кадастровой стоимости недвижимости его рыночной стоимости. Приказ Минэкономразвития России от 04.05.2012 N 263 говорит, что комиссия принимает положительное для заявителя решение при наличии двух условий:
а) отчет оценщика соответствует предъявляемым требованиям;
б) рыночная стоимость, установленная в отчете оценщика, отличается от кадастровой стоимости не более чем на 30%.

Подсудность споров об оспаривании кадастровой стоимости.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде. В ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности говориться, что решения комиссии могут быть оспорены в суде. В этой же статье сказано, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя.

Взникает сразу два вопроса:
1) в какой суд следует обращаться — суд общей юрисдикции или арбитражный суд;
2) как можно оспорить решение комиссии, если при рассмотрении требований заявителя в суде предметом рассмотрения не может быть решение комиссии в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости?

Понятие подсудности используется для разграничения полномочий одинаковых по своему характеру органов, образующих единую замкнутую систему. В прошлом функционировали две судебные системы замкнутого типа: система судов общей юрисдикции и система арбитражных судов. В настоящее время арбитражные суды образуют специальную подсистему в составе судов общей юрисдикции.

Заместитель Председателя ВС РФ, осуществляя оперативно-организационное руководство деятельностью арбитражных судов, сообщил в письме от 02.10.2014 N 7-ВС-4473/14, что в ВС РФ 11.09.2014 состоялось совещание, на котором дан ответ на вопрос о подсудности категории дел об определении кадастровой стоимости недвижимости. Было решено, что, употребляя термин «суд» в Законе об оценочной деятельности, законодатель указал, что судебным органом, компетентным рассматривать споры о результатах определения кадастровой стоимости, является суд общей юрисдикции, в качестве которого выступает суд субъекта Федерации.

Исковое производство

Решение комиссии обжалуется в суде, но в суде является предметом рассмотрения не решение комиссии по трудовому спору, а сам спор между работодателем и работником. Работник выступает в качестве истца, а работодатель — ответчика независимо от того, кто из них обжаловал решение. В резолютивной части судебного решения по трудовому спору, который был ранее рассмотрен комиссией, надо воздержаться от выводов, касающихся законности, действительности (незаконности, недействительности) решения комиссии.

Рассматривать и разрешать дело по оспариванию решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости нужно в порядке искового производства. Закон отнес дела данной категории к подсудности судов субъектов Федерации, ведь иски предъявляются к Федеральной кадастровой палате, территориальные подразделения которой созданы на уровне субъектов Федерации. Резолютивная часть судебного решения не должна содержать выводов о законности/незаконности решения административной комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Рассмотрение судебных дел об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости в исковом процессе вызывает возражения Кадастровой палаты, которая указывает, что материальные требования в таких спорах не предъявляются, спор между заявителем и палатой отсутствует. Учитывая отсутствие спора о праве, дело об определении кадастровой стоимости земельного участка следует рассматривать в порядке особого производства, а не в исковой форме. Но в особом производстве любой воспрепятствует рассмотрению дела, если скажет, что пребывает с заявителем в состоянии спора. И кроме того, между особым производством и исковым процессом нет непреодолимого рубежа, факты, имеющие юридическое значение (кадастровая стоимость недвижимости в размере рыночной стоимости), могут быть устанавливаемы как в особом производстве, так и в исковом производстве.

Президиум ВАС РФ в Постановлении от 28.06.2011 N 913/11 указал, что позиция судов, рассмотревших требования об определении кадастровой стоимости в размере рыночной по правилам главы 24 АПК РФ (административное судопроизводство), является неправомерной. Требования, по существу, имеют своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость, а не оспаривание действий этого органа кадастрового учета. Следовательно, посчитал Президиум ВАС РФ, требование, предъявленное к органу кадастрового учета, осуществляющему функции по государственной кадастровой оценке, подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка (иного объекта недвижимости).

Судебные расходы по делам об оспаривании кадастровой

В пункте 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 N 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» разъясняется, что законодательством не предусмотрено освобождения надлежащего ответчика от обязанности по возмещению судебных расходов по уплате госпошлины, например при обращении в суд с требованием об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости. В первой инстанции с Кадастровой палаты взыскали расходы по госпошлине и расходы по оплате судебной экспертизы. Апелляционный суд возложил оплату пошлины и экспертизы на истца, выигравшего дело об определении кадастровой стоимости, в размере рыночной. Арбитражный суд ВВО в Постановлении от 22.09.2014 по делу N А17-4169/2013 указал, что суд вправе возложить на Кадастровую палату судебные расходы при установлении вины кадастрового органа в возникновении соответствующей ошибки (Постановление Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 N 6002/13).
Отсюда, следует, что суд, удовлетворяя требования к Кадастровой палате об определении кадастровой стоимости недвижимости в размере рыночной, должен возлагать на ответчика только расходы по уплате госпошлины, ибо «кадастровый орган исключительно механически переносит показатель кадастровой стоимости из акта исполнительного органа субъекта РФ в Государственный кадастр недвижимости».

Однако ВС РФ в Определении от 18.08.2014 N 307-ЭС14-619 возложил на Кадастровую палату расходы истца по оплате услуг судебного представителя, в Определении от 02.09.2014 N 308-ЭС14-1762 отнес на Кадастровую палату расходы по судебной экспертизе, указав, что судебные расходы должны распределяться по общим правилам. Верховный Суд РФ в своем новом пленуме от 30 июня 2015 года вновь дал разъяснения по данной проблеме. Комментарий к пленуму читайте

Статью исчисление земельного налога после изменения кадастровой стоимости земельного участка судом читайте

Подведомственность дел об оспаривании кадастровой стоимости

Цитируем документ

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия) (ч. 1 ст. 24.18 закона № 135-ФЗ).

Цитируем документ

Обязательность до судебного порядка

Цитируем документ

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц <…> в суде по основаниям недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок (ч. 28 ст. 24.18 закона № 135-ФЗ).

Дата, с которой применяется пересмотренная кадастровая стоимость

22 июля вступил в силу Федеральный закон №225-ФЗ от 21.07.2014 г. об изменениях в Закон об оценочной деятельности. А 6 августа вступает в силу Федеральный закон №143-ФЗ от 04.06.2014 г., которым так же вносятся изменения в закон об оценочной деятельности, а кроме того и в Гражданский процессуальный кодекс.

В совокупности произошедшие изменения дали основания экспертам, работающим в сфере кадастровой оценки, сделать выводы, что все споры по снижению кадастровой стоимости любых объектов недвижимости перейдут в компетенцию судов общей юрисдикции, а арбитражные суды будут не вправе рассматривать такие дела даже с участием коммерческих организаций и предпринимателей. Другим “страхом” участников рынка является обязательный досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости через комиссию при Росреестре.

Мы решили расставить точки над “и” и разобраться, так ли страшен черт, как его малюют, и какие все-таки есть плюсы в этих новеллах законодательства.

Прежде всего, необходимо внести ясность в используемых терминах:

Под “оспариванием кадастровой стоимости ” понимаются все случаи, когда кто-либо не согласен с кадастровой оценкой/стоимостью своего объекта и пытается через суд или через специальную комиссию изменить ее.
В том числе, к таким ситуациям относятся: иски об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной (на основании отчета об оценке рыночной стоимости), оспаривание кадастровой стоимости объекта в связи с недостоверностью сведений, использованных при определении его кадастровой стоимости.
Объекты недвижимости — это и земельные участки (только поставленные на кадастровый учет), и объекты капитального строительства (здания, строения, сооружения).

В чем суть основных изменений законодательства?

1. Уточнение органов, в которые можно обращаться для оспаривания кадастровой стоимости.

В Законе об оценочной деятельности при упоминании органов, в которые можно обратиться для оспаривания кадастровой стоимости, исключается слово “арбитражный”, остается только “суд” и “комиссия” (было внесено 143-ФЗ, а затем продублировано в 225-ФЗ).
Одновременно в Гражданский процессуальный кодекс вносятся поправки в статью о делах, подсудных судам уровня субъектов РФ (областные, краевые и пр.), а именно добавляется категория дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости (143-ФЗ).

Данные нововведения не сопровождались какими-либо отсылочными или разъясняющими нормами, поэтому, на первый взгляд, могло показаться, что из подведомственности арбитражным судам были изъяты дела об оспаривании кадастровой стоимости юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями.

Действительно в последнее время законодатель последовательно урезал компетенцию арбитражных судов. Например, с июня 2013 года дела об оспаривании нормативных правовых актов, затрагивающих права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, могли быть рассмотрены арбитражным судом только в случае, если подобные дела прямо отнесены федеральными законами к его компетенции.

В последнее время законодатель последовательно урезал компетенцию арбитражных судов.

Затем Федеральным законом №186-ФЗ от 28.06.2014 г. (вступает в силу с 06.08.2014) из подведомственности арбитражным судам были изъяты вообще все дела об оспаривании нормативных правовых актов (только за Судом по интеллектуальным правам, входящим в систему арбитражных судов, сохранили его подведомственность по рассмотрению дел об оспаривании соответствующих нормативно-правовых актов в сфере интеллектуальной собственности).

Более того, в пояснительной записке к законопроекту и прочих документах, сопровождающих процесс принятия закона (заключения комитетов и т.д.), прямо указано:

“Проектом федерального закона предусматривается исключение из компетенции арбитражных судов дел по рассмотрению споров об оспаривании кадастровой стоимости и отнесение рассмотрения дел указанной категории к компетенции судов общей юрисдикции — верховных судов республик, краевых, областных судов, судов городов федерального значения, суда автономной области и судов автономных округов. В этих целях соответствующие изменения вносятся в Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Однако важно не то, что хотели “законотворцы”, а что получилось на деле, с учетом системного толкования норм права. Считаем, что в данном случае для выводов об очередном “урезании” компетенции арбитражных судов нет достаточных оснований.

Во-первых, исключение слов “арбитражный” в Законе об оценочной деятельности свидетельствует лишь о том, что дела об оспаривании кадастровой стоимости могут быть подсудны не только арбитражным судам. Ведь ранее по закону об оценочной деятельности и физические, и юридические лица могли обратиться только в арбитражные суды, где к качеству правового обоснования своей позиции предъявляются более высокие требования, чем в судах общей юрисдикции (Зачем это было сделано, не ясно, но скорее всего было вызвано невнимательностью к при написании текста закона).
Во-вторых, изменения в ГПК РФ вносятся не в части подведомственности дел об оспаривании кадастровой стоимости судам общей юрисдикции, а в отношении подсудности дел конкретным судам системы судов общей юрисдикции — судам уровня субъектов. Это означает, что если конкретное дело подлежит по закону рассмотрению в общем суде, то это дело должно быть рассмотрено именно областным, а не районным, мировым или Верховным судом.

В других российских законах мы нередко можем встретить такой же прием определения компетентного суда — просто указывается “в суд”, “судом”, “в судебном порядке”. Что толкуется как суд, уполномоченный для рассмотрения конкретных дел (конституционный, арбитражный, суд общей юрисдикции, третейских суд).

Например, сама Конституция Российской Федерации предусматривает следующие случаи такого рода:

Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда (ч. 3 ст.35).
Решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд (ч.2 ст. 46).
Никто не может быть лишен права на рассмотрение его дела в том суде и тем судьей, к подсудности которых оно отнесено законом (ч.1 ст. 47).
Правосудие в Российской Федерации осуществляется только судом (ч.1 ст. 118).

С учетом изложенного, считаем, что если у законодателя стояла задача изменить не только подсудность дел об оспаривании кадастровой стоимости, но и их подведомственность конкретным судам (общей юрисдикции), то она не была решена с помощью обозначенных формулировок.

К слову, в АПК РФ имеется статья 28 об исключительной подведомственности дел, рассматриваемых Московским городским судом в соответствии с частью третьей статьи 26 ГПК РФ. Таким же образом в АПК РФ и ГПК РФ могли быть включены нормы об исключительной подведомственности дел об оспаривании кадастровой стоимости судам общей юрисдикции уровня субъектов РФ.

2. Изменение порядка оспаривания.

Устанавливается разный порядок для оспаривания кадастровой стоимости в зависимости от статуса заявителя.

Комиссия в каждом субъекте РФ создается региональным управлением Росреестра.

В нее входят представители самого Росреестра, Кадастровой палаты, органа исполнительной власти субъекта, а также представители предпринимательского сообщества и саморегулируемых организаций оценщиков (сменяются каждые 3 года не менее чем на 75%). При этом чиновники могут составлять не более половины от общего числа членов комисии.

До поправок вместо представителей предпринимательского сообщества и СРО оценщиков в качестве членов комиссии были предусмотрены представителя Национального совета по оценочной деятельности. Но их присутствие было скорее формальным, так как не было такого требования по пропорциональному соотношению чиновники/бизнес — 50/50.

В новом составе комиссии заработают лишь после утверждения Минэкономразвития положения о создании и порядке работы комиссий.

Предусмотрена возможность отдельного оспаривания решений комиссии.

Тем не менее, по старым правилам комиссии в настоящее время созданы во всех регионах России. Если по каким-либо причинам они не функционируют по факту или не смогли рассмотреть заявление заинтересованного лица за 1 месяц, можно не дожидаться от них решения, а идти напрямую в суд.

Кстати, видимо для того, чтобы держать комиссии в тонусе, предусмотрели возможность отдельного оспаривания решений комиссии. В этом контексте допустимым будет возложить на нее судебные расходы, но есть одна проблема: у комиссии нет статуса юрлица, и Росреестр за ее действия тоже не отвечает.

Поэтому такое средство правовой защиты пока, до соответствующих разъяснений закона лучше отложить — оно ничего не даст: судебных расходов взыскать не получится, а при оспаривании кадастровой стоимости в суде решение комиссии по существу вообще не изучается. Значение имеет только факт обращения в комиссию — соблюдение досудебного порядка. Поэтому можно подождать месяц после подачи заявления в комиссию и пойти в суд.

Срок на обращение в комиссию — не позднее 5 лет с момента внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, но в любом случае до момента определения новой кадастровой стоимости. Ранее этот срок составлял всего 6 месяцев.

3. Новые требования к отчету об оценке рыночной стоимости.

По-прежнему, согласно закону об оценочной деятельности в новой редакции, существуют два основания для оспаривания кадастровой стоимости:

Обнаруженная заявителем недостоверность сведений, использованных для кадастровой оценки объекта.
Определение рыночной стоимости объекта.

Отчет, на основании которого оспаривается кадастровая стоимость в комиссию или в суд, должен готовиться по состоянию на

В свою очередь, датой установления кадастровой стоимости является дата, по состоянию на которую Кадастровой палатой сформирован перечень объектов для оценки.

Ранее в отношении этих дат не было ясности. В первых делах об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной суды требовали представить отчеты на дату обращения в суд или не позднее 6 месяцев от этой даты. Затем Высший арбитражный суд разъяснил, что дата, по состоянию на которую оценивались земельные участки в конкретном регионе, и дата в отчете об оценке рыночной стоимости — для целей оспаривания кадастровой стоимости должны совпадать.

Отчет должен готовиться нату же дату, на которую рассчитывалась кадастровая стоимость при проведении государственной кадастровой оценки.

При этом обращаем внимание, что имеет значение не дата определения кадастровой стоимости конкретного участка (например, он был образован или изменен после проведения кадастровой оценки в регионе), а именно дата, указанная в отчете о государственной кадастровой оценке объектов недвижимости как момент, по состоянию на который оценивались объекты в рамках государственной кадастровой оценки.

Как правило, эти даты указываются в нормативных актах об утверждении результатов государственной кадастровой оценки (например, Постановление Коллегии Администрации Кемеровской области от 13.01.2012 № 2 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Кемеровской области») или их можно найти с помощью сервиса на сайте Росреестра — Фонд данных государственной кадастровой оценки.

Во-вторых, для обращения в комиссию отчет об оценке должен быть предствлен в электронной форме и заверен усиленной квалифицированной электронной цифровой подписью оценщика .

Закон не устанавливает требований к способу заверения электронной формы заключения эксперта на отчет об оценке. Считаем, что целесообразно также иметь его заверенным экспертом СРО с помощью усиленной квалифицированной ЭЦП.

Кстати, закон не разъясняет, в каких случаях такое заключение на отчет для целей оспаривания кадастровой стоимости обязательно, а по-прежнему отсылает к непринятому пока нормативному акту уполномоченного федерального органа. Во избежание недоразумений имеет смысл получать такое заключение на каждый отчет.

4. Частота проведения кадастровых оценок. Момент, с которого начинает применяться оспоренная кадастровая стоимость.

Государственную кадастровую оценку запрещено проводить чаще, чем раз в 3 года, а в Москве и Санкт-Петербурге — чаще раза в 2 года (ст. 24.12 закона об оценочной деятельности в новой редакции). Это означает, что теперь не удастся ежегодно менять кадастровую стоимость и игнорировать результаты оспаривания.

Более того, введено ограниченно ретроспективное применение оспоренной кадастровой стоимости — для целей налогообложения и взимания земельных платежей она применяется с 01 января того года, в котором подано заявление в комиссию или суд (ст. 24.20 указанного закона).

К примеру, если заявление подано в комиссию в 2014 году, а она не рассмотрела или отклонила заявление (отказала в пересмотре), а в суд обратились только в 2015 году, то измененная кадастровая стоимость будет применяться с 1 января 2015 года.

Важной новеллой стало правило, согласно которому при пересмотре кадастровой стоимости в связи с техническими ошибками она начинает применяться с даты, когда была ошибочно внесена в кадастр недвижимости.

Какие изменения на какие дела об оспаривании кадастровой стоимости распространяются, или о введении закона в действие?

1. Выбор компетентного суда.

Если арбитражный суд, принявший дело к своему производству до 22 июля и рассматривающий его после этой даты, истолкует произошедшие изменения как передачу компетенции по указанным делам в общую юрисдикцию, он прекратит дело по ст. 150 АПК РФ, что можно оспорить в вышестоящий суд.
Не исключаем, что начиная с 22 июля наступит путаница в отношении того, в какой суд обращаться (у юристов) и какой суд вправе такие дела рассматривать (у судей). Поэтому при возвращении арбитражным судом исковых заявлений по ст. 129 АПК РФ по причине неподсудности дела именно арбитражному суду, будут все основания для обжалования таких судебных актов.
Районный суд, принявший дело в производство до 6 августа, имеет право не передавать его в областной суд и рассмотреть до конца по ст. 33 ГПК РФ: “дело, принятое судом к своему производству с соблюдением правил подсудности, должно быть разрешено им по существу, хотя бы в дальнейшем оно станет подсудным другому суду”.
Для физических лиц, не имеющих статуса предпринимателей, и для физических лиц, имеющих такой статус, но обладающих объектом, используемым для личных, а не для предпринимательских целей (квартира, земельный участок для ИЖС, садовый домик и пр.), единственным компетентным судом по спорам о кадастровой оценке их объектов с 6 августа станет соответствующий суд уровня субъекта федерации.

2. Требования об обязательном соблюдении досудебного порядка обращения в комиссию для юрлиц, возможность изменения кадастровой стоимости по состоянию на 1 января года обращения в суд и остальные новеллы.

Возможность применения изменений в порядок оспаривания кадастровой стоимости, внесенных законом № 225-ФЗ, связана напрямую с моментом заключения государственного контракта, в рамках которого проводились работы по государственной кадастровой оценке объектов в соответствующем регионе или населенном пункте.

Что имеется в виду? Остановимся на этом поподробнее.

В закон об оценочной деятельности Глава III.1. “ГОСУДАРСТВЕННАЯ КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА” была включена законом №167-ФЗ от 22.07.2010.

В соответствии со статьей 5 указанного закона №167-ФЗ его “положения не применяются к государственной кадастровой оценке земель, договоры на проведение которой были заключены до истечения шестидесяти дней после дня его официального опубликования (опубликован в «Российской газете» — 26.07.2010) и работы, по проведению которых не завершились в указанный выше срок ”. Данные работы проводятся в соответствии с правилами, установленными Правительством Российской Федерации (Правила проведения государственной кадастровой оценки земель, утв. Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 N 316).

Следовательно, глава III.1 распространяется не на все, рассматриваемые в настоящее время споры. В частности, она не распространяется на случаи оспаривания кадастровой стоимости, которая была установлена в рамках государственной кадастровой оценки, проведенной по государственному контракту, заключенному до 26.09.2010 г.

Закон № 225-ФЗ от 21.07.2014 применяется только к случаям оспаривания «новых» государственных кадастровых оценок.

Узнать дату договора на государственную кадастровую оценку вашего объекта можно посредством сервиса на сайте Росреестра — Фонд данных государственной кадастровой оценки.

Учитывая, что закон № 225-ФЗ от 21.07.2014 вносит изменения в главу III.1 закона об оценочной деятельности, он применяется только к случаям оспаривания «новых» государственных кадастровых оценок (договоры на их проведение были заключены после 26.09.2010 г.).

Следовательно, при оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости, оцененного в рамках “старой” кадастровой оценки заявитель лишается возможности претендовать на ретроспективное применение результатов оспаривания (на 1 января года обращения в суд). Но, с другой стороны, ему не требуется соблюдать досудебный порядок обращения в комиссию, заказывать отчет в электронной форме и пр. А возможность применения оспоренной кадастровой стоимости с даты вступления в силу решения суда об изменении кадастровой стоимости подтверждена актуальной судебной практикой.

Кроме того, даже по “новым” кадастровым оценкам, если арбитражный суд до 22 июля принял к своему производству дело об оспаривании кадастровой стоимости, считаем, что требование об обязательном досудебном обращении в комиссии не должно быть выдвинуто судом по причине его очевидной невыполнимости (истец уже не сможет до суда обратиться в комиссию).

Как будут применяться рассмотренные изменения закона, покажет практика. Но уже сейчас очевидно, что дела об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости перестают быть “техническими”.

Дмитрий Малинин

Другие публикации на данную тему:

В 2015 году в 28 субъектах Российской Федерации организации исчисляют налог на имущество на торгово-офисные помещения исходя из кадастровой стоимости данных объектов. Например, такие субъекты, как Амурская, Кемеровская, Московская области, Москва, Алтай, Башкортостан, Бурятия, Татарстан, Хакасия, Удмуртия и т. д. При территориальных органах Россреестра были созданы специальные комиссии для рассмотрения спорных вопросов о кадастровой оценке недвижимости (приказ Минэкономразвития России от 04.05.12 № 263 «Об утверждении порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости…»). Из статистики обращений в комиссии видно, что заявления о пересмотре кадастровой стоимости в большинстве случаев организации и предприниматели подают в отношении оценки земельных участков. Но с момента утверждения перечня объектов недвижимости, налог с которых уплачивается исходя из кадастровой стоимости, ее размер становится важным не только для правообладателей земельных участков, но и для собственников торговых и офисных помещений. А значит, число обращений в комиссии и суды о пересмотре кадастровой стоимости значительно увеличится.

Как показывает статистика, почти в половине случаев комиссия удовлетворяет заявления собственников о пересмотре кадастровой оценки объектов. Например, за период с 1 января по 31 мая 2015 года комиссия пересмотрела кадастровую стоимость в размере рыночной в отношении 3311 объектов недвижимости, тогда как по 3891 объекту оставила прежнюю. Общая величина кадастровой стоимости за этот период снизилась также почти в два раза: 975,6 млрд рублей против 590,6 млрд.

Но статистика сильно варьируется в зависимости от региона. Больше всего кадастровую стоимость оспаривают в Москве. Ведь именно в столице с 2015 года в разы увеличилось количество организаций, которые платят налог на имущество с кадастровой стоимости недвижимости. Перечень объектов, облагаемых налогом исходя из кадастровой стоимости, вырос более чем в два раза (постановление правительства Москвы от 28.11.14 № 700-ПП). Несомненно, что такой факт подтолкнул организации, предпринимателей и физических лиц обратиться за пересмотром в комиссию, а в случае отказа - в суд, чтобы затем пересчитать налоги на имущество и землю.

Процессуальные особенности дел о пересмотре кадастровой стоимости объектов.

Организациям, которые заинтересованы в пересмотре кадастровой стоимости, нужно учитывать, что в 2015 году существенно изменятся процедурные моменты подготовки, подачи и рассмотрения судебных обращений об оспаривании кадастровой стоимости. Так, с 15 сентября вступил в силу Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), в котором оспариванию кадастровой стоимости посвящена отдельная глава «Производство по административным делам об оспаривании результатов кадастровой стоимости». Кроме того, Верховный суд в постановлении Пленума от 30.06.15 № 28 (далее – постановление № 28) установил единый подход к практике рассмотрения споров об оспаривании кадастровой стоимости на территории Российской Федерации уже с учетом норм нового кодекса. Например, с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости недвижимости надо обратиться в суд не позднее пяти лет с даты внесения в реестр результатов определения ее кадастровой стоимости. Такой срок устанавливает часть 3 статьи 245 КАС РФ. Верховный суд отметил, что пропуск пятилетнего срока не является основанием для отказа в принятии заявления, если по истечении установленного законом периода в кадастр не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости. А значит, общий срок исковой давности или срок оспаривания актов к заявлениям о пересмотре кадастровой стоимости не применяется. Кроме того, оспорить можно даже архивные данные о кадастровой стоимости, если они могут быть применены в отношении заявителя.

Если в процессе судебного разбирательства по объекту будет утверждена очередная кадастровая оценка, то организации необходимо обратиться в суд с новым иском (п. 16 постановления № 28). Изменить размер исковых требований в этом случае будет невозможно.

Подсудность дел об оспаривании кадастровой стоимости.

С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости следует обращаться в суд общей юрисдикции – Верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области и суд автономного округа. При этом до подачи иска в суд организации должны обратиться с заявлением о пересмотре стоимости в комиссию. А вот индивидуальные предприниматели и физические лица вправе не соблюдать досудебную процедуру, а сразу обратиться в суд (ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ).

Стороны по делу об оспаривании кадастровой стоимости могут примириться. Однако пределы усмотрения сторон при заключении мирового соглашения ограничены: пересмотр кадастровой стоимости должен быть основан на имеющихся в деле доказательствах. Сторонам потребуется представить в дело доказательство достоверности кадастровой стоимости, которую они сочтут компромиссной.

Судебные расходы.

Спорным моментом является распределение судебных расходов. Организации пытаются взыскать с проигравшей стороны (в деле об изменении кадастровой стоимости земли или недвижимости до уровня рыночной) стоимость услуг оценщика. Но суды округов пока не нашли в этом вопросе единой позиции. Одни удовлетворяют требования собственников (постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 04.02.15 № А27-10366/2014). Другие считают, что это досудебные расходы, и отказывают во взыскании (постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 28.05.15 № Ф06-23247/2015, определение ВАС РФ от 09.04.14 № ВАС-3765/14).

Обратимся к судебной практике. Проанализировав ее, можно выявить типичные основания для отказа в удовлетворении заявлений. Приведем некоторые из них.

Рыночная стоимость согласно отчету оценки определена не на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

По общим правилам такой датой является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке. В отношении новых объектов недвижимости (либо при изменении характеристик, повлекших за собой изменение кадастровой стоимости) датой определения кадастровой стоимости является дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об образовании нового объекта (либо дата внесения в кадастр изменений характеристик объекта). Верховный суд РФ подчеркивает, что дата утверждения удельных показателей кадастровой стоимости не является датой оценки вновь сформированных либо измененных объектов (п. 12 постановления № 28).

Самой распространенной причиной отказа в удовлетворении заявлений является ошибочное определение даты, на которую необходимо провести оценку рыночной стоимости.

Оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Суд не примет заявление к производству, если к нему не приложить отчет оценщика, а также подготовленное экспертом саморегулируемой организации оценщиков положительное экспертное заключение на отчет оценщика.

Суд обязан проверить отчет оценки на соответствие законодательству об оценочной деятельности, а также оценить доводы заинтересованных лиц (с 15 сентября – административных ответчиков) относительно достоверности отчета и его содержания. Поэтому, как разъяснил Верховный суд, если в процессе рассмотрения дела у суда возникнут вопросы, требующие специальных знаний в области оценочной деятельности, суд вправе назначить экспертизу. Как по своей инициативе, так и по ходатайству лиц, участвующих в деле (п. 21, 22 постановления № 28). Суд вправе поставить перед экспертом, например, вопросы об установлении рыночной стоимости (то есть получить еще один результат оценки стоимости объекта), а также о том, нарушил ли оценщик требования федеральных стандартов оценки по форме и содержанию отчета, описанию объекта оценки, методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки и т. п.

Таким образом, если отчет составлен неправильно или в нем содержатся недостоверные сведения, суд может отказать в удовлетворении требований заявителя.

Истец не является заинтересованным лицом.

Подход к кругу заинтересованных лиц у окружных судов не совпадает. Так, бесспорно заинтересованными лицами признавались практически только действующие собственники недвижимости. Например, суды считали, что в отношении земельных участков, находящихся в государственной собственности, заказчиками оценки могут выступать только публично-правовые образования. А значит, отчеты оценщиков, подготовленные по инициативе частных лиц, являются недопустимыми доказательствами (см., например, постановления ФАС Московского округа от 03.07.14 по делу № А40-59687/13, Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.07.14 № 09АП-18501/2014 по делу № А40-150424/13, от 07.07.14 № 09АП-19647/2014 по делу № А40-167357/13, от 26.06.14 № 09АП-13852/2014 по делу № А40-123052/13, от 18.06.14 № 09АП-18483/2014 по делу № А40-84023/13). К такому выводу суды приходили на основании статьи 10 закона № 135-ФЗ.Таким образом, арендаторы участков и собственники зданий и сооружений на участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, фактически исключались из числа заявителей, поскольку приложение отчета оценщика к заявлению является обязательным.

В других случаях суды отмечали, что находящийся в государственной собственности участок, на котором расположено здание, может быть отчужден только собственнику здания или сооружения, соответственно, участок не обращается на открытом рынке. А согласно статье 3 закона № 135-ФЗ, рыночной стоимостью является наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

На основании этой нормы суды приходили к выводу, что рыночная стоимость земельного участка, находящегося в государственной собственности, по обращению собственника, расположенного на нем объекта недвижимости, не может быть определена (см., например, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.06.14 № 09АП-18483/2014 по делу № А40-84023/13, от 19.05.14 № 09АП-11160/2014 по делу № А40-122160/13, от 23.07.14 № 09АП-24032/2014 по делу № А40-2068/14).

Теперь Верховный суд конкретизировал круг заинтересованных лиц (к ним относятся: арендаторы недвижимости, если арендная плата рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта, бывший собственник и т. д.). Заметим, что после издания постановления № 28 круг лиц, которые могут рассчитывать на рассмотрение заявлений о пересмотре кадастровой стоимости по существу, без отказов по формальным основаниям, значительно расширился.