Коммерческий найм жилого помещения жк рф. Договор коммерческого найма жилья – полный разбор порядка его заключения

Поиск других статей

Страницы в журнале: 71-76

О.В. КИРИЧЕНКО,

кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права и процесса юридического факультета Ульяновского государственного педагогического университета им. И.Н. Ульянова e -mail : okskir @yandex .ru

Заключение договора коммерческого найма жилого помещения основано на принципе свободы договора. Гражданское законодательство лишь предусматривает обязательную письменную форму данного договора, оставляя при этом многие вопросы, связанные с его оформлением, недостаточно урегулированными. В свою очередь заключение долгосрочного договора коммерческого найма путем составления одного документа, подписанного сторонами, позволяет не только в доступной для понимания форме закрепить все условия, о которых договариваются стороны, но и гарантировать соблюдение прав и обязанностей по договору.

Ключевые слова: порядок заключения договора, требования к форме договора, долгосрочный договор коммерческого найма жилого помещения, фактическая передача жилого помещения, акт приемки-передачи жилого помещения.

The order of concluding the contract hiring of commercialdwelling, the requirements for its form

Kirichenko O.

Conclusion of the contract commercial tenancy is based on the principle of freedom of contract. Civil law provides for a mandatory written form of the contract, leaving many questions related to its design, is not quite clarified. In turn, conclude a long-term commercial contract of employment by drawing up one document signed by the parties, allows not only easy to understand to fix all the conditions to which the parties agree, and guarantee the rights and obligations under the contract.

Keywords: order of the contract, the requirements for the form of the contract, the contract term commercial tenancy, the actual transfer of the dwelling, the act of acceptance and transfer of the dwelling.

Договорам социального найма и найма специализированных жилых помещений, в отличие от соглашений коммерческого найма, не свойствен принцип свободы договора, закрепленный в ст. 421 ГК РФ, кроме того, являясь публичными по своей юридической природе, данные договоры относятся к договорам присоединения (ст. 428 ГК РФ). Это объясняется тем, что существование типовых договоров социального найма и найма специализированных жилых помещений ведет к фактическому отсутствию согласования условий данных договоров между сторонами (ч. 2 ст. 63, ч. 8 ст. 100 ЖК РФ). При коммерческом найме типовой договор может применяться только по желанию сторон, и, таким образом, не является обязательным.

Заключая договор коммерческого найма жилого помещения, стороны руководствуются ст. 421 ГК РФ. Речь идет, в частности, о том, что наймодатель и наниматель заключают договор по собственной воле: ни та ни другая сторона не может понудить другую сторону вступить с нею в договорные отношения или принять предложенные условия договора. Наймодатель и наниматель по своему усмотрению определяют условия и содержание договора коммерческого найма жилого помещения, при этом заключаемый договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (п. 1 ст. 422 ГК РФ).

Заключению договора коммерческого найма предшествует процедура преддоговорных контактов сторон. Представляется, что на момент заключения договора коммерческого найма жилого помещения наймодатель находится в более выгодных условиях, чем наниматель, поскольку в любой момент, если условия будущего договора его не устраивают и путем переговоров не удается устранить разногласия или вызывает сомнение платежеспособность нанимателя, он может отказаться от заключения договора. Ведь наймодатель заинтересован в том, чтобы извлечь доход, а не в том, чтобы сдать жилое помещение конкретному лицу. Поэтому неслучайно его стремление заключить договор с надежным, платежеспособным нанимателем. Наниматель же хочет получить внаем благоустроенное жилье при наименьших затратах. Все это объясняет необходимость преддоговорных контактов сторон с целью уточнения условий договора.

Процесс переговоров по заключению договора начинается с момента, когда необходимость в передаче внаем жилого помещения и принятия его во временное пользование уже осознана сторонами, просчитана экономическая эффективность и коммерческая выгода сделки и стороны обладают достаточной информацией друг о друге как о будущих контрагентах. Вместе с тем совсем не обязательно, чтобы каждая из сторон имела свой проект договора для его дальнейшего обсуждения и выработки приемлемого варианта.

При заключении договоров социального найма и найма специализированных жилых помещений используются типовые договоры, утвержденные Правительством РФ. При этом в отношении жилых помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности, субъекты Российской Федерации нередко утверждают примерные договоры коммерческого найма.

Правовое значение такого рода договоров определено в ст. 427 ГК РФ. В отличие от типового, примерный договор не является обязательным для сторон. Для того чтобы сделать примерный договор обязательным, стороны должны дважды выразить свою волю, согласовав, во-первых, заключение между собой договора и, во-вторых, внесение в его текст отсылки к примерному договору как таковому или к отдельным его условиям. Если такой отсылки не окажется, примерный договор согласно ст. 5 и п. 2 ст. 427 ГК РФ по своей юридической силе приравнивается к обычаям делового оборота. Это значит, что содержащиеся в нем правила поведения будут действовать только при восполнении пробелов, образовавшихся как в заключенном договоре, так и в обязательных для сторон положениях законодательства.

В зарубежных странах примерные договоры найма жилых помещений широко распространены и часто используются гражданами при заключении договоров найма жилья. Так, в Канаде примерный договор найма жилого помещения можно купить в любом газетном киоске за 1 канадский доллар. Указанные договоры утверждаются как на уровне правительства (например, постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.09.2006 № 1191 утверждены формы договоров найма жилого помещения в домах частного жилищного фонда граждан), так и на уровне отдельно взятых организаций нанимателей (квартиросъемщиков) и наймодателей (например, в Англии в регулярно проводимом конкурсе на лучший примерный договор найма жилого помещения в 2008 году победителем стала организация квартиросъемщиков из небольшого города Хаддерсфилд).

К сожалению, приходится констатировать, что в нашей стране практика разработки и внедрения примерных договоров коммерческого найма жилого помещения распространения не получила. На наш взгляд, во многом это объясняется недостаточностью правового регулирования отношений коммерческого найма, имеющимися пробелами в действующем законодательстве. При этом значимость и необходимость таких договоров состоит в том, что будущие стороны договора коммерческого найма, прежде всего граждане, не имеющие необходимых юридических знаний и тем более практических навыков по заключению договора как такового, могут использовать такие примерные договоры (долгосрочного, краткосрочного коммерческого найма) при согласовании собственных условий, прав, обязанностей и ответственности, внеся в них необходимые изменения и дополнения, не прибегая к дорогостоящей помощи профессионального юриста либо агентства недвижимости.

На наш взгляд, примерные договоры коммерческого найма жилого помещения должны быть разработаны и утверждены соответствующим постановлением Правительства РФ в целях эффективного регулирования отношений коммерческого найма с учетом различных форм собственности на жилые помещения.

Статья 674 ГК РФ предусматривает обязательную письменную форму договора коммерческого найма жилого помещения. При этом в связи с отсутствием в главе 35 ГК РФ указания о специальных последствиях, связанных с нарушением правила о письменной форме договора, в тех случаях, когда договор коммерческого найма заключен устно, необходимо руководствоваться п. 1 ст. 162 ГК РФ: неблагоприятные для сторон последствия сводятся к лишению их права в случае спора ссылаться в подтверждение самого договора и его условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

Отсутствие заключенного в письменной форме договора коммерческого найма жилого помещения создает правовую неопределенность в положении его сторон, что, в свою очередь, осложняет правоприменительную деятельность суда. Обзор судебной практики по жилищным делам Ульяновского областного суда за 2010-2011 гг. показывает, что в большинстве рассмотренных судом дел, связанных с оспариванием жилищных прав, отношения между собственниками жилых помещений и фактическими нанимателями юридически оформлены не были.

Анализ принятых по таким делам постановлений позволяет выявить следующие позиции суда:

Проживание лица в чужом жилом помещении и оплата коммунальных услуг не являются основаниями приобретения таким лицом права пользования жилым помещением, если не заключен (прежде всего письменно) договор коммерческого найма с собственником данного жилого помещения. Проживающее в жилом помещении лицо признается судом временным жильцом и подлежит выселению в установленном законом порядке. При этом в качестве доказательства оформления договорных отношений коммерческого найма суд принимает внесение жильцом платы за проживание (наем) собственнику жилья;

Суд признает наличие фактически сложившихся отношений коммерческого найма жилого помещения между собственником жилья и бывшими членами его семьи, другими совместно проживающими с ним родственниками, свойственниками. В таких отношениях, как правило, не определен срок найма (суд исходит из заключения договора найма на максимальный срок - 5 лет с момента вселения нанимателя), права, обязанности сторон. В данном случае суд принимает решение о выселении нанимателей только при истечении срока договора найма, учитывая другие заслуживающие внимания обстоятельства: отсутствие у нанимателя другого жилья; наличие в семье нетрудоспособных граждан, несовершеннолетних детей и т. д.

Таким образом, выявленные в правоприменительной деятельности судов трудности указывают на недостаточность законодательного регулирования порядка заключения договора коммерческого найма жилого помещения.

Очень часто на практике, преимущественно в сельской местности, вообще не заключаются письменные договоры найма. При этом особенно высоки риски нанимателей, так как при отсутствии заключенного в письменной форме договора коммерческого найма наймодатели зачастую безнаказанно злоупотребляют своими правами: предоставляют жилое помещение, несвободное от прав иных лиц, в том числе уже сданное внаем; препятствуют пользованию жильем; произвольно повышают плату за наем; без предварительного предупреждения, разрешения нанимателя и даже в его отсутствие вторгаются в жилое помещение в целях проверки, чем нарушают право нанимателя на неприкосновенность жилища; обвиняют нанимателей в порче находящегося в жилом помещении имущества; требуют проведения как капитального, так и текущего ремонта и т. д. Проблемы возникают и у наймодателей. Так, они часто сталкиваются с неоплаченными счетами за международные телефонные переговоры, неоплатой жилого помещения (либо плата вносится в сумме, гораздо меньшей, чем оговоренная, с задержками), недобросовестным отношением нанимателя и проживающих с ним граждан к жилью, нецелевым его использованием, порчей имущества и т. д.

В целях избежания указанных выше проблем риелторы, в частности, агентства недвижимости Москвы «МИЭЛЬ-недвижимость», Московское инвестиционное агентство недвижимости (МИАН), компания «Георгиев и партнеры», рекомендуют заключать договор коммерческого найма жилого помещения в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, в котором четко должны быть указаны все существенные условия данного договора.

Такая позиция риелторов поддерживается и большинством нанимателей и наймодателей договора коммерческого найма, которые полагают, что составление рассматриваемого договора (особенно договора долгосрочного коммерческого найма) в виде одного документа, подписанного сторонами, в полной мере позволяет не только в доступной для понимания форме закрепить все условия, о которых договариваются стороны, но и гарантировать соблюдение прав и обязанностей по договору, а в случае их нарушения такой договор послужит важнейшим доказательством в суде. Указанные предложения и практические рекомендации по составлению договоров коммерческого найма жилого помещения широко представлены на форумах, сайтах в Интернете.

Продолжая анализ процедуры заключения договора коммерческого найма, следует обратить внимание на такой вопрос, как момент вступления в силу рассматриваемого договора и его зависимость от момента передачи жилья нанимателю. Договор коммерческого найма является консенсуальным договором (т. е. считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора - п. 1 ст. 432 ГК РФ). Таким образом, для вступления договора в силу совсем не обязательно, чтобы передача жилого помещения была уже свершившимся фактом. Стороны вправе указать в договоре срок, в течение которого наймодатель обязуется передать жилое помещение нанимателю в пользование.

Согласно общему правилу, закрепленному в п. 1 ст. 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, а таковым в силу п. 1 ст. 433 ГК РФ признается момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Глава 35 ГК РФ не содержит указания о том, что договор коммерческого найма считается заключенным с момента передачи жилого помещения, как и не содержит требования о его обязательной государственной регистрации (пункты 2, 3 ст. 433 ГК РФ). Поэтому если данный договор составляется в виде одного документа, он вступает в силу с момента его подписания сторонами.

Согласно п. 2 ст. 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Как уже отмечалось, на практике стороны договора коммерческого найма чаще стремятся оформить свои отношения путем составления одного документа. Прежде всего это касается долгосрочных договоров коммерческого найма, которые связывают стороны на достаточно продолжительный период времени и предоставляют нанимателю более широкий объем прав, по сравнению с краткосрочным договором, так как такой порядок заключения договора коммерческого найма дает и наймодателю, и нанимателю дополнительную гарантию устойчивости их отношений.

На наш взгляд, положение ст. 674 ГК РФ не в полной мере отвечает потребностям сторон рассматриваемого договора, в том числе не учитывает особенности краткосрочного и долгосрочного договоров коммерческого найма. Полагаем, что долгосрочный договор коммерческого найма жилого помещения по аналогии закона со ссылкой на п. 1 ст. 651 ГК РФ должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При этом несоблюдение указанной формы договора коммерческого найма повлечет его недействительность.

Такой порядок заключения долгосрочного договора коммерческого найма, во-первых, предоставит его сторонам неоспоримое доказательство принятых ими на себя обязательств и, во-вторых, станет дополнительной гарантией исполнения таких обязательств каждой стороной.

С учетом сказанного предлагаем изложить ст. 674 ГК РФ в следующей редакции: «Договор коммерческого найма жилого помещения, заключенный на срок не менее года (долгосрочный наем), заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы такого договора коммерческого найма жилого помещения влечет его недействительность».

Статья 674 ГК РФ не предусматривает обязанности сторон по нотариальному удостоверению договора коммерческого найма жилого помещения. В соответствии с п. 1 ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки осуществляется путем совершения на документе удостоверительной надписи нотариуса или другого должностного лица, имеющего право совершать такое нотариальное действие. При этом удостоверяемый договор должен соответствовать требованиям ст. 160 ГК РФ, а именно выражать волю сторон и быть ими подписанным. Пункт 2 ст. 163 ГК РФ содержит важное правило, согласно которому нотариальное удостоверение сделок является обязательным не только в силу прямого указания закона, но и в случаях, предусмотренных соглашением сторон, даже если по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. Таким образом, стороны в договоре коммерческого найма жилого помещения могут предусмотреть обязательное нотариальное удостоверение данного договора в целях защиты своих интересов и гарантии выполнения обязанностей по договору.

Мы рассмотрели порядок и особенности заключения договора коммерческого найма жилого помещения. Что же касается вопроса фактической передачи жилого помещения, то, на наш взгляд, она должна осуществляться по аналогии с передачей здания или сооружения (ст. 655 ГК РФ) на основании передаточного акта или иного документа о передаче жилого помещения, подписываемого сторонами. При этом обязательство наймодателя считается исполненным после предоставления нанимателю во владение и пользование жилого помещения и подписания сторонами соответствующего документа о его передаче, если иное не установлено договором коммерческого найма жилого помещения. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче жилого помещения на условиях, предусмотренных договором, может рассматриваться как отказ соответственно наймодателя от исполнения обязанности по передаче жилья, а нанимателя - от его принятия.

При передаче жилого помещения существенное значение имеет точная фиксация его состояния, а также наличия и состояния находящегося в нем имущества. Если состояние жилого помещения и передаваемого вместе с ним имущества не были описаны с достаточной точностью на момент заключения договора, то в случае прекращения договора наймодателю придется доказывать, что уничтожение, порча имущества произошли по вине нанимателя, и сделать это будет достаточно трудно.

В свою очередь рискует и наниматель. Так, наймодатель может потребовать от него возмещения убытков, которые существовали уже до использования жилого помещения и находящегося там имущества и не были обусловлены проживанием в нем нанимателя. Таким образом, передаточный акт позволит наймодателю избежать бремени доказывания убытков, возникших в связи с проживанием нанимателя в жилом помещении, а нанимателю - необоснованных обвинений в растрате или порче имущества наймодателя.

Передаточный акт целесообразно оформить в момент, когда стороны осматривают жилое помещение и наймодатель передает нанимателю ключи от него. При этом важно зафиксировать количество комплектов ключей и их распределение. В передаточном акте также должна быть отражена опись имущества, находящегося в жилом помещении, если оно сдается вместе с жилым помещением. Как показывает практика, в опись необходимо включать не только мебель, ковры, бытовую технику, но и посуду, белье - все, что представляет для наймодателя ценность. Те предметы, которые не войдут в список, а после будут утеряны, повреждены или присвоены жильцом, вернуть окажется почти невозможно.

Составление описи требует и внимательного отношения нанимателя. Так, наниматель должен проследить за тем, чтобы в перечень не был случайно включен предмет, существующий исключительно в воображении наймодателя. В интересах обеих сторон следует дать каждой вещи подробное письменное описание, например, в отношении бытовой техники или мебели указать название, модель, количество, приблизительный год выпуска, степень износа, имеющиеся дефекты и повреждения.

Таким образом, подписание передаточного акта или иного документа о передаче жилого помещения позволит сторонам избежать неблагоприятных последствий, связанных с передачей (возвращением) жилого помещения в состоянии, не соответствующем условиям договора коммерческого найма. Данное правило не является императивным, и договором коммерческого найма могут быть установлены иные требования, касающиеся порядка передачи жилого помещения.

В заключение необходимо указать на то, что сторонам рассматриваемого договора следует уделить особое внимание его юридически грамотному оформлению. Целесообразно было бы порекомендовать сторонам для решения различных юридических и технических вопросов обратиться за помощью к квалифицированным специалистам - юристу, нотариусу. Кроме того, потенциальные наймодатель и наниматель могут обратиться в агентство недвижимости, работники которого не только помогут подобрать приемлемый вариант, но и проведут юридическое сопровождение самой сделки.

По аналогии с зарубежным законодательством (Таиланда, Японии) стороны договора коммерческого найма при его заключении могут предусмотреть обеспечительные меры на случай неисполнения и ненадлежащего исполнения принятых на себя обязательств, например, задержки передачи жилого помещения в срок, указанный в договоре, порчи находящегося в нем имущества. Такими обеспечительными мерами могут выступать внесение определенной суммы в депозит наймодателя (обычно равной сумме наемной платы за 1-3 месяца), передача вещи, имущества в залог и т. д.

Библиография

1 См. подробнее: Юрченко Е.В. Понятие и правовая природа договора социального найма жилого помещения // Юрист. 2005. № 9. С. 42-43.

2 См.: Семенова Е. Социальный наем в типовом оформлении // Домашний адвокат. 2006. № 2. С. 34-38.

3 Проекты договоров удобно использовать на переговорах сторон в процессе согласования условий договора коммерческого найма. См.: Чечулина И. Коммерческий наем жилых помещений // Российская юстиция. 1998. № 6-7. С. 21.

4 URL : www .vn -nn .ru (дата обращения: 21.07.2011).

5 Позиция суда в этом вопросе не всегда однозначна: некоторые судьи считают, что между указанными лицами возникают отношения ссуды (если плата за наем не вносится).

6 При этом некоторые авторы высказываются за обязательное нотариальное удостоверение договора коммерческого найма жилого помещения. См.: Чечулина И.В. Правовое регулирование коммерческого найма жилого помещения: автореф. дис. … канд. юрид. наук. - М., 1999. С. 9; Агапов С.В. Теоретические проблемы правового регулирования сделок с жилыми помещениями по гражданскому праву Российской Федерации: автореф. дис. … канд. юрид. наук. - М., 2003. С. 9. Со своей стороны полагаем, что государственная регистрация рассматриваемого договора в большей степени стабилизирует гражданский оборот и усиливает правовую защищенность его участников.

7 См.: Раскина О. Аренда жилья в международном масштабе // Жилищное право. 2010. № 11. С. 25.

Жилые помещения, которые используются их собственниками для проживания граждан на условиях коммерческого найма, образуют жилищный фонд коммерческого использования, который согласно ст. 19 ЖК может находиться не только в частном, но также и в государственном, и в муниципальном жилищных фондах. Наем жилого помещения в таком фонде, получивший в юридической литературе название коммерческого найма, урегулирован нормами гл. 35 ГК.
Согласно ст. 671 ГК по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Сторонами договора коммерческого найма являются наймодатель и наниматель. Наймодателями по договору коммерческого найма могут выступать не только юридические лица, но и граждане, а нанимателями - только граждане.
Договор коммерческого найма имеет ряд особенностей. Он может быть заключен с любым лицом и в отличие от договора социального найма не требует предварительного признания гражданина малоимущим и нуждающимся в жилом помещении; наниматель и члены его семьи не рассматриваются в качестве сонанимателей по договору, если иное не установлено их соглашением. Заключению договора коммерческого найма не предшествует обязательное для социального найма принятие собственником жилого помещения решения о предоставлении конкретной жилой площади тому или иному лицу; в отличие от договора социального найма площадь предоставляемого в коммерческий наем жилого помещения определяется по соглашению сторон и не нормируется. Коммерческий наем заключается на срок до 5 лет, в том числе и тогда, когда указание на срок в договоре отсутствует; возможен краткосрочный наем до одного года.
Коммерческий наем - всегда возмездный договор, в то время как по социальному найму жилые помещения для малоимущих предоставляются бесплатно. Согласно ст. 682 ГК размер платы за жилое помещение и сроки ее внесения устанавливаются, как правило, соглашением сторон. В отсутствии такого соглашения плата вносится в порядке, предусмотренном Жилищным кодексом. Иные вопросы внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги по договору коммерческого найма также регулирует Жилищный кодекс.
Объект (предмет) договора коммерческого найма - изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. Им может быть квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома (т.е. комната). Благоустроенность - не обязательный признак предмета этого договора. Смежная комната либо объекты общего имущества многоквартирного дома объектом договора коммерческого найма выступать не могут.
Договор заключается в письменной форме, несоблюдение которой не влечет его недействительности. Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения ранее заключенного договора. В этом случае новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора коммерческого найма.
Права и обязанности сторон в договоре найма жилого помещения аналогичны правам и обязанностям наймодателя по договору социального найма. Вместе с тем иное распределение обязанностей может предусматриваться соглашением сторон в конкретном договоре найма.
Наниматель и постоянно проживающие с ним граждане (ст. 677, 679 ГК). В отличие от договора социального найма, ГК не называет вселяющихся с нанимателем (к нанимателю) лиц членами его семьи. Вселяться с нанимателем либо к нанимателю и проживать вместе с ним могут любые граждане, но они должны быть указаны в договоре коммерческого найма. Независимо от того, в каких родственных (сестра, мать) или иных (супруг, иждивенец) отношениях состоит наниматель с этим лицом, его вселение требует соблюдения двух условий: согласия наймодателя и граждан, постоянно проживающих с нанимателем. Вселение возможно при условии соблюдения требований о норме общей площади, приходящейся на каждого проживающего. Исключением является вселение несовершеннолетних детей любого лица, постоянно проживающего в жилом помещении. Они вселяются независимо от согласия наймодателя, нанимателя и других лиц, постоянно проживающих с нанимателем.
Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, обладают равными правами пользования жилым помещением. Вместе с тем по общему правилу ответственность этих граждан по обязательствам, вытекающим из договора коммерческого найма, не является солидарной: ответственность за их действия, связанные с нарушением условий договора коммерческого найма, несет сам наниматель. Это не исключает возможности заключить соглашение с нанимателем, по которому граждане, постоянно с ним проживающие, обязуются нести солидарную ответственность перед наймодателем; последний должен быть уведомлен о состоявшемся соглашении.
Право нанимателя на вселение поднанимателей и временных жильцов (ст. 680, 685 ГК). Поднаем жилого помещения по договору коммерческого найма допускается с согласия наймодателя и граждан, постоянно проживающих совместно с нанимателем, и требует соблюдения условия о норме общей площади на одного человека. Договор поднайма может заключаться на часть (изолированная комната) либо на все помещение. Срок договора поднайма определяется соглашением сторон, однако не может превышать срока самого договора коммерческого найма.
В ГК нет требований к форме договора поднайма, что допускает его заключение в любой форме, в том числе устной. Поднаем жилого помещения является возмездным договором. Размер и сроки внесения платы за пользование предоставленным помещением определяются соглашением сторон.
Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением и должен освободить его по окончании срока действия договора поднайма. ГК не содержит каких-либо специальных норм об основаниях и последствиях расторжения договора поднайма жилого помещения, но они могут содержаться в конкретных договорах поднайма.
Правовое регулирование проживания временных жильцов в помещении, предоставленном по договору коммерческого найма, аналогично соответствующей регламентации, содержащейся в Жилищном кодексе. Прекращение договора коммерческого найма, в том числе досрочное, влечет безусловную обязанность временных жильцов покинуть жилое помещение.
Изменение договора коммерческого найма (ст. 686 ГК). В ГК предусматривается единственное основание изменения договора коммерческого найма: замена первоначального нанимателя другим совершеннолетним лицом, постоянно проживающим с нанимателем. Такая замена возможна по требованию нанимателя и граждан, постоянно проживающих с нанимателем, и с согласия наймодателя. Нанимателем может стать любой гражданин из числа постоянно проживавших с нанимателем, если будет достигнуто соглашение между ними. В противном случае все постоянно проживающие становятся сонанимателями, а заключенный ранее договор продолжает действовать на тех же условиях.
Право нанимателя на переустройство и реконструкцию жилого помещения (п. 2 ст. 678 ГК). Это право обусловлено получением согласия наймодателя; цель переустройства значения не имеет. Однако с учетом того, что граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права, для переустройства и реконструкции требуется и их согласие. Реконструкция жилого помещения означает изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади, объема и качества инженерно-технического обеспечения). Данное определение позволяет характеризовать работы по реконструкции как относящиеся в целом к ведению наймодателя, а не нанимателя; поэтому более правильно говорить о праве нанимателя не на реконструкцию, а на перепланировку жилого помещения.
Правовое регулирование переустройства и перепланировки, содержащееся в гл. 4 ЖК, может быть по аналогии распространено и на жилые помещения, занимаемые по договору коммерческого найма.
Помимо переустройства ГК допускает переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение. Понятие "переоборудования" в ГК не содержится, нет его и в Жилищном кодексе. Проведение переоборудования жилого дома требует согласия нанимателя, если в результате соответствующих работ существенно изменятся условия пользования жилым помещением. Под существенными изменениями следует понимать уменьшение площади предоставленного по договору помещения, количества комнат и т.д.
Право нанимателя на заключение договора на новый срок (ст. 684 ГК). Окончание срока договора коммерческого найма не является безусловным основанием для его расторжения. В целях защиты прав нанимателя как более слабой стороны договора ГК предусматривает его преимущественное право заключить договор на новый срок. Вместе с тем наймодатель вправе предложить нанимателю заключить договор на иных условиях.
На тех же условиях и на тот же срок договор продлевается: 1) если наниматель не отказался от продления договора; 2) если наймодатель не позднее чем за 3 месяца до окончания срока договора не предложил нанимателю заключить договор на иных условиях. Для продления договора на других условиях, в том числе и по сроку его действия, необходимо согласие нанимателя. При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих.
Дополнительной гарантией защиты прав нанимателей от необоснованного отказа наймодателя продлить ранее заключенный договор служит положение п. 4 ст. 684 ГК, в соответствии с которым отказ от пролонгации договора обусловливается невозможностью для наймодателя в течение года сдавать это жилое помещение внаем. Невыполнение данной обязанности и сдача внаем жилого помещения другому лицу может повлечь за собой признание такого договора недействительным в судебном порядке по требованию первоначального нанимателя. Кроме того, наниматель вправе требовать возмещения убытков.
Обязанности нанимателя жилого помещения по договору коммерческого найма в общем виде перечислены в ст. 678 ГК. Наниматель обязан обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать его в надлежащем состоянии. Обязанность использовать жилое помещение только для проживания не вполне согласуется с положениями ч. 2 ст. 17 ЖК, которая допускает использование жилого помещения и для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности.
Наниматель обязан своевременно вносить наймодателю плату за жилое помещение (плату за наем). Что касается платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также за коммунальные услуги, то она вносится управляющей организации, если многоквартирный дом, в котором находится сданное в коммерческий наем жилое помещение, управляется такой организацией (ч. 4 ст. 155 ЖК). Договором может быть установлена обязанность нанимателя вносить соответствующие платежи наймодателю.
Права и обязанности нанимателя по договору краткосрочного найма жилого помещения. Права нанимателя по договору краткосрочного коммерческого найма значительно реже. Как правило, по такому договору наниматель не вправе вселять новых граждан, а лица, вселившиеся вместе с нанимателем, не имеют равного с ним права пользования жилым помещением. Нанимателю запрещено вселять временных жильцов и поднанимателей, а по истечении срока такого договора он не вправе требовать заключения договора на новый срок. Наниматель по договору краткосрочного найма не может быть заменен другим нанимателем из числа граждан, проживающих совместно с ним.
Фактически наниматель жилого помещения по краткосрочному договору найма может использовать предоставленное жилое помещение исключительно в целях проживания, а также переустраивать его с согласия наймодателя. В обязанности нанимателя по такому договору входит обеспечение сохранности жилого помещения, поддержание его в надлежащем состоянии, проведение текущего ремонта, своевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Ответственность нанимателя и наймодателя по договору коммерческого найма может носить административный либо гражданско-правовой характер. Особой формой ответственности является выселение виновных лиц в случаях, предусмотренных законом (ст. 687 ГК).
Расторжение договора найма жилого помещения (ст. 687, 688 ГК). Основания расторжения договоров социального и коммерческого найма во многом совпадают. Договор коммерческого найма может быть расторгнут как по инициативе нанимателя, так и по инициативе наймодателя.
Наниматель по договору коммерческого найма вправе с согласия проживающих с ним граждан в любое время расторгнуть заключенный договор, но ГК обязывает его предупредить наймодателя за 3 месяца.
По требованию наймодателя договор коммерческого найма может быть расторгнут только в судебном порядке и по исчерпывающему перечню оснований. Одно из таких оснований - невнесение нанимателем платы за жилое помещение. При этом для нанимателя долгосрочного договора коммерческого найма это последствие наступает в случае неполной либо несвоевременной платы за 6 месяцев, если договором не установлен более длительный срок. С нанимателем по договору краткосрочного найма договор расторгается в случае невнесения платы более 2 раз по истечении срока платежа.
Другим основанием является разрушение или порча жилого помещения нанимателем или гражданами, за действия которых он отвечает, однако его регламентация в отличие от договора социального найма имеет особенности. Расторжению договора в этом случае предшествует назначение судом срока (до года) для устранения повреждений. Если в течение назначенного судом срока допущенные нарушения не будут устранены, суд (по повторному обращению наймодателя) принимает решение расторгнуть договор найма. Гарантией защиты интересов нанимателя, который не смог восстановить помещение в первоначальном виде, служит право суда предоставить - по просьбе нанимателя - отсрочку исполнения указанного решения на срок не более года. Правила о предоставлении срока для восстановления разрушенного помещения, а также об отсрочке неприменимы к договорам краткосрочного найма.
В случае самовольного переустройства жилого помещения нанимателем договор коммерческого найма может быть расторгнут только при условии, если это привело к разрушению или порче жилого помещения.
По требованию наймодателя договор коммерческого найма расторгается с нанимателем также в том случае, если наниматель либо другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, а также систематически (т.е. неоднократно) нарушают права и интересы соседей.
При этом суд также может предоставить срок (до года) для устранения нарушений и отсрочку исполнения своего решения на этот же срок. Расторжение договора коммерческого найма по этому основанию допускается, в отличие от Жилищного кодекса, по иску только наймодателя, но не заинтересованных лиц (соседей и др.).
ГК предусматривает ряд случаев, когда требование о расторжении договора коммерческого найма в судебном порядке может быть заявлено и нанимателем, и наймодателем. К их числу относятся аварийность жилья, иная непригодность его для постоянного проживания. Последствием расторжения договора является выселение нанимателя и всех граждан, проживающих с ним, без предоставления другой жилой площади.

Социальный найм, а также коммерческий найм – это два понятия, имеющие прямое отношение к аренду жилой недвижимости. Многие потенциальные арендаторы стараются понять, в чем же заключаются основные отличия между двумя видами договорных отношений и на каком варианте целесообразно остановить выбор.

Юристы стараются соблюдать действующие нормы законодательства и отмечают важность не только составления договоров о найме жилья, но и возможности для того, чтобы понять, в чем же заключаются основные отличия. Легальное решение вопросов относительно аренды жилья представляет настоящий интерес для каждой из двух сторон.

Вид договоров определяется правами арендодателя на жилую площадь, ведь объект, который предоставляется для съема, может быть приватизированным, наследованным по судебному решению, подаренным, приобретенным, служебным или полученным при обмене.

Социальный найм жилья: что это?

Социальный договор оформляется на основе главы 8 статьи 60 Жилищного Кодекса Российской Федерации. Наймодатель (владелец жилья) должен передать нанимателю (арендатору) объект для временного проживания с обязательным соблюдением определенных условий. Наймодатель может быть владельцем муниципальной или государственной квартиры, причем именно от имени фонда предполагается составление договора для дальнейших отношений, регулируемых особенностями законодательства Российской Федерации.

Жилищное законодательство определяет не только право предоставления квартиры в аренду, но и условия, которые обязательно должны соблюдаться. В большинстве случаев такие отношения предполагают отсутствие строгих сроков документального решения вопросов.

Коммерческий найм жилья: что это?

Коммерческий найм предполагает обязательное наличие оплаты за проживания, о которой предварительно договариваются владелец жилья и арендатор предлагаемого объекта. Такие отношения являются возмездными, но при этом они скрывают в себе взаимную выгоду, отмечаемую каждой из двух сторон.

Чаще всего нанимателем может быть только физическое лицо . При этом юридическое лицо может принять участие в оформлении коммерческого договора только, если выбранное помещение будет использоваться по прямому назначению, предполагающему проживание людей.

Объектом коммерческого найма может быть квартира, отдельный дом, одна комната. Таким образом, предполагается использование любого изолированного помещения, подходящего для временного, но при этом комфортного проживания.

Если же рассматривается квартира в определенном многоквартирном доме, в договор нужно включить не только жилое помещение, но и несущие конструкции здания, площади общей эксплуатации.

Коммерческий и социальный найм: в чем заключаются отличия?

1. Коммерческий найм может использоваться для любых объектов жилого фонда. Социальный найм предполагает возможность использования объектов, включенных только в муниципальный или государственный фонд.
2. Социальный найм предполагает бессрочное составление договоров. При этом коммерческий найм заключается на срок не более пяти лет, после чего – требуется перезаключение договора при соответствующих пожеланиях.
3. Коммерческий найм всегда предполагает добровольное взаимодействие двух сторон. При социальном найме отношения могут быть основаны на административном акте, который оформляется государственными либо местными органами власти.
4. На основе социального найма можно использовать льготы на квартплату, причем льготные условия действуют для каждого проживающего человека на основе Жилищного Кодекса РФ. Коммерческий найм не предполагает нормирования жилой площади и ограничения сумм квартплат, причем стороны должны оговорить в подписываемом документе все важные нюансы своего взаимодействия.
5. Договор социального найма может быть подписан только близкими родственниками. Коммерческие договора позволяют взаимодействовать даже посторонним людям, которые не обладают каким-либо родством друг с другом.
6. Социальный договор предполагает предоставление другого жилья, подходящего для проживания, при выселении. Коммерческие отношения не предусматривают помощи в поиске других объектов для проживания.

Найм жилья: как обезопасить себя?

1. В обязательном порядке все документы на жилье должны быть проверены. При этом оплату нужно предоставлять только под расписку, ведь условные договоренности не могут играть важную роль.
2. Договор должен быть заключен с учетом многочисленных аспектов: следует указать паспортные данные каждой из двух сторон, точный адрес жилого объекта, упомянуть документы на владение имуществом, уточнить условия отношений и размер квартплаты на рассматриваемый период, все суммы предварительных оплат и залогов, нюансы ремонта. Только подобный документ приобретает юридическую силу.
3. При передаче жилья в аренду нужно оформить передаточный акт с подробным описанием особенностей квартиры или дома, состояния мебели, ковров, бытовой техники. Передаточный акт позволит предотвратить неприятные и рискованные ситуации, избежать нежелательных конфликтов.
4. Жилье в каждом случае можно использовать только по определенному назначению, которое заранее определено договором. Все условия проживания, описанные в Жилищном Кодексе РФ, должны быть соблюдены. И, вне всяких сомнений, условия договорных отношений должны быть реализованы на практике.

Вышеперечисленные советы по безопасности должны быть приняты во внимание при любом раскладе.

Страница 1 из 3

ГЛАВА 6. ДОГОВОР КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

Форма договора коммерческого найма жилого помещения. Срок в договоре коммерческого найма

§ 2. ИЗМЕНЕНИЕ ДОГОВОРА КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА
§ 3. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

§ 1. ПОНЯТИЕ ДОГОВОРА КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

Гражданский кодекс РФ, устанавливая общие нормы о договоре найма жилого помещения (гл. 35), в первую очередь регламентирует отношения, связанные с наймом жилого помещения на коммерческих началах (договор коммерческого найма).
По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона - наймодатель - собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо обязуется предоставить другой стороне - нанимателю-гражданину жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование для проживания в нем.
Коммерческий наем жилых помещений, имея сходство с социальным наймом, отличается от последнего целым рядом моментов. Заключение договора коммерческого найма жилого помещения осуществляется путем достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора. В данном случае будущему нанимателю не требуется прохождения таких стадий, необходимых для заключения договора социального найма, как постановка на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, стояние в очереди на получение жилого помещения, получение ордера на вселение в жилое помещение и т. д. Коммерческое жилье не подлежит приватизации.
В некоторых субъектах РФ (г. Москва) установлено, что при невозможности улучшения жилищных условий гражданина путем предоставления жилой площади по договору социального найма, он имеет право сам выбрать вариант улучшения жилищных условий путем получения жилья по договору коммерческого найма или приобретения его в собственность. В связи с этим формируются основные списки граждан, которым жилье предоставляется по договорам коммерческого найма. Граждане, которым предоставлены жилые помещения по договору коммерческого найма, имеют право на выкуп занимаемого ими жилого помещения в порядке и на условиях, установленных договором.
Стороны договора коммерческого найма. Договор коммерческого найма жилого помещения может заключаться во всех жилищных сферах, в том числе в частном, государственном и муниципальном жилищных фондах.
Коммерческий наем широко применяется в индивидуальном жилищном фонде: сторонами договора в этих случаях являются гражданин - собственник жилого помещения (наймодатель) и гражданин, выступающий в качестве нанимателя.
Гражданин - собственник жилого помещения вправе вселять в дом других граждан, а также сдавать его внаем на условиях, определенных соглашением сторон.
В качестве наймодателя по договору коммерческого найма жилого помещения могут выступать также организации.
Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основании договора аренды или иного договора. Однако юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ). Так, частная фирма, получившая по договору аренды от собственника жилое помещение, не может использовать его под свой офис, а вправе лишь сдать это помещение для проживания своему сотруднику или другому гражданину по договору. То есть фирма должна использовать жилое помещение только по прямому назначению, а именно предоставить его для проживания граждан. Жилые помещения по договору коммерческого найма предоставляются обычно гражданам, не состоящим на учете по улучшению жилищных условий. Однако, как сказано выше, жилые помещения по договору коммерческого найма могут быть предоставлены и гражданам, которые состоят на таком учете, - в случае, например, их отказа от получения жилья социального назначения.
Граждане - собственники жилых помещений при сдаче жилых помещений в коммерческий наем утрачивают право на льготы по содержанию, обслуживанию и ремонту жилых помещений.
Другой стороной договора коммерческого найма (нанимателем), как и договора социального найма, выступает гражданин.
Гражданский кодекс РФ по-новому определяет круг лиц, имеющих право пользования жилым помещением. Вместе с нанимателем по договору коммерческого найма право пользования жилым помещением имеют постоянно проживающие с ним лица (ст. 677 ГК РФ), в числе которых, кроме членов семьи нанимателя, могут быть и лица, не входящие в состав семьи нанимателя; при этом в договоре коммерческого найма должны быть указаны все граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем в жилом помещении. В случае, если в договоре не указаны некоторые граждане, их вселение в жилое помещение производится с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно проживающих с ним в жилом помещении. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется (ст. 677, 679 ГК РФ).
Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равное с ним право по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия постоянно проживающих с ним граждан, которые нарушают условия договора найма жилого помещения (п. 3 ст. 677 ГК РФ).
Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут известить наймодателя о заключении с нанимателем договора о том, что они несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае все такие граждане являются сонанимателями. Поэтому в случае исполнения одним из сонанимателей полностью солидарной обязанности все остальные сонаниматели по закону освобождаются от исполнения обязанности кредитору (наймодателю), а сонаниматель, исполнивший такую обязанность (например, оплативший за жилье и коммунальные услуги), имеет право регрессного требования к остальным сонанимателям в равных долях: за вычетом доли, падающей на него самого (см. ст. 325 ГК РФ).
Объект договора коммерческого найма. Согласно ст. 673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания: квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома.
Неизолированное жилое помещение не может быть объектом договора найма.
В отличие от договора социального найма, в отношении которого жилищное законодательство устанавливает дополнительное требование о благоустройстве жилого помещения применительно к условиям данного населенного пункта (ст. 40 ЖК РСФСР), законодательство о коммерческом найме предусматривает в качестве основного требования то, что жилое помещение должно быть пригодным для постоянного проживания (п. 1 ст. 673 ГК РФ).
Разумеется, соглашением сторон объектом договора коммерческого найма может быть определено также благоустроенное жилое помещение. Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством, т. е. помещение должно быть включено в состав жилых помещений, соответствовать требованиям строительных норм и правил, противопожарных нормативов, санитарным и техническим требованиям и т. д.
В многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением наниматель по договору коммерческого найма имеет право пользоваться частью общего имущества, причитающейся собственнику сдаваемого внаем жилого помещения (ст. 290, п. 2 ст. 673 ГК РФ).
Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение. До принятия нового Гражданского кодекса на практике встречались случаи, когда во время существования жилищного правоотношения происходил переход права собственности на жилое помещение от одного лица к другому (замена наймодателя), в связи с чем договор найма жилого помещения расторгался либо изменялись условия договора. Это нередко влекло за собой нарушение жилищных прав нанимателей и членов их семей.
Новый Гражданский кодекс содержит важную гарантию сохранения стабильности договора найма жилого помещения в таких случаях. Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение, говорится в ст. 675 ГК РФ, не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Форма договора коммерческого найма жилого помещения. Срок в договоре коммерческого найма

Согласно ст. 674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Такой договор не требует нотариального удостоверения. С другой стороны, несоблюдение простой письменной формы договора найма жилого помещения не влечет ее недействительности, поскольку согласно закону такие последствия наступают в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон. Однако несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (ст. 162 ГК РФ).
В отличие от договора социального найма, который является бессрочным, договор коммерческого найма жилого помещения заключается на определенный срок. Договор коммерческого найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет (ст. 683 ГК РФ). Таким образом, стороны договора коммерческого найма могут договариваться о сроке найма по своему усмотрению на срок, не превышающий пяти лет.
Пункт 2 ст. 683 ГК РФ среди договоров найма жилого помещения выделяет договоры найма, заключенные на срок до одного года (краткосрочный наем). К такому договору не применяются правила, регламентирующие взаимоотношения нанимателя и постоянно проживающих вместе с ним граждан (п. 2 ст. 677 ГК РФ), вселение временных жильцов и поднанимателей, порядок замены нанимателя в договоре найма, право нанимателя на заключение договора на новый срок и другие нормы ГК РФ, если договором найма стороны не предусмотрели иное.
По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.
Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.
Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Права и обязанности сторон договору коммерческого найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения, в том числе и коммерческого найма, является двусторонним договором, в котором стороны имеют права и несут соответствующие обязанности. В договоре коммерческого найма права и обязанности сторон, как правило, определяются соглашением сторон. Отдельные права и обязанности сторон установлены законом.
Основная обязанность наймодателя - предоставление нанимателю жилого помещения, являющегося объектом договора коммерческого найма.
Предоставляемое наймодателем нанимателю жилое помещение по договору коммерческого найма имеет назначением удовлетворение жилищных потребностей нанимателя и членов его семьи. Целевое назначение жилого помещения предопределяет характер и объем обязанностей наймодателя.
Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. Во время действия договора найма наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении (п. 2 ст. 676 ГК РФ).
В ГК РФ воспроизведены нормы ранее действовавшего законодательства о распределении обязанностей между сторонами договора найма по производству ремонта жилого дома (жилого помещения).
Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения. Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.
Производство капитального ремонта сданного внаем жилого помещения осуществляется наймодателем (жилищно-эксплуатационной конторой и т. п.) за свой счет. При невыполнении наймодателем своих обязанностей по капитальному ремонту наниматель жилых помещений вправе произвести ремонт с отнесением всех расходов по их сметной стоимости за счет наймодателя.
Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.
Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. С другой стороны, для наймодателя согласие нанимателя на переоборудование дома требуется лишь тогда, когда переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением. При этом мнение совместно проживающих с нанимателем постоянных пользователей жилого помещения в этом случае во внимание не принимается, тогда как прежнее жилищное законодательство, исходя из равенства жилищных прав, учитывало их согласие или отказ на переоборудование.
Кроме того, если при социальном найме целью переоборудования жилого помещения является повышение благоустройства квартиры, то такое указание в ГК отсутствует. Закон также не употребляет понятие "перепланировка жилого помещения" наряду с его переоборудованием.
С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. Если вселяются несовершеннолетние дети, то такого согласия не требуется (ст. 679 ГК РФ). В качестве обязательного условия для такого вселения требуется, чтобы было соблюдено требование законодательства о норме жилой площади на одного человека. Соблюдение этого условия не обязательно, если вселяются несовершеннолетние дети.
Одной из основных обязанностей нанимателя является внесение платы за жилое помещение, предусмотренной договором коммерческого найма.
Собственно коммерческий наем и имеет одной из главных целей получение наймодателем от сдачи жилого помещения определенного дохода за счет платы за жилье и коммунальные услуги.
По ранее действовавшему законодательству извлечение (получение) таких "нетрудовых доходов", если это носило систематический характер, могло повлечь за собой для собственника (наймодателя) неблагоприятные последствия, вплоть до безвозмездного изъятия у него жилого дома (дачи или иного строения) либо части дома (дачи, иного строения) (см. ст. 111 ГК РСФСР 1964 г.).
Ныне действующее законодательство коренным образом изменило такое положение, предоставив собственнику (наймодателю) свободно распоряжаться принадлежащим ему жилым помещением (жилым домом), в том числе сдавать его внаем, получая собственный доход, прибыль.
Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи. Последнее правило применимо только в жилищных отношениях, в которых наймодателем является гражданин - собственник жилого помещения либо организация, созданная как частный собственник.
Одной из обязанностей нанимателя, предусмотренных ГК РФ, является обязанность нанимателя производить текущий ремонт занимаемого по найму жилого помещения, если иное не установлено договором найма жилого помещения (ст. 681 ГК РФ), т. е. внутриквартирный текущий ремонт. На наймодателя закон, как сказано выше, возлагает обязанность по производству капитального ремонта, а также текущего ремонта, не относящегося к внутриквартирному.
К числу прав нанимателя по договору коммерческого найма жилого помещения относится право сдачи жилого помещения в поднаем, а также право вселения временных жильцов.

Когда решается вопрос с наймом жилья, то тут же возникают сомнения по поводу того, нужно ли составлять договор по найму или обойтись устным соглашением. Юристы рекомендуют всегда придерживаться законодательных норм и обязательно заключать договора о найме жилья. Причем это необходимо как наемщику жилья, так и человеку, который сдает жилое помещение в найм.

Вид заключаемых договоров о найме различается в зависимости от прав арендодателя на жилплощадь. Например, жилье может быть приватизированным, подаренным, наследованным по решению суда, полученным в результате обмена, приобретенным путем купли-продажи или служебным (не приватизированным). Для каждого конкретного случая предусмотрена своя форма составления договора о найме жилья – имущественный найм, поднайм и т.д.

Социальный найм жилья: особенности составления договора

Социальный договор по найму жилья составляется в соответствии с Жилищным Кодексом РФ, предусмотренным статьей №60, главой 8. По этому договору одна из сторон (собственник жилья – наймодатель) передает другой стороне (нанимателю) принадлежащее ей жилое помещение для временного проживания на определенных условиях. Наймодатель может быть собственником квартиры муниципального или государственного жилищного фонда. От его имени для составления договора по найму жилья может присутствовать уполномоченное лицо, жилищным законодательством такие действия со стороны наймодателя разрешаются. Как правило, договора социального найма жилья заключаются без строгих сроков действия составленных документов.

Что означает коммерческий найм жилья?

По договору коммерческого найма жилья обе стороны, составляющие данные документы (собственник жилья или его уполномоченное лицо и наниматель), договариваются об оплате за проживание. Это тип договора считается возмездным, консенсуальным и взаимовыгодным для обеих сторон (наймодателя и нанимателя). Причем нанимателем в большинстве случаев может быть лишь физическое лицо. Юридическое лицо может заключить коммерческий договор по найму жилья, если помещение будет использоваться по прямому назначению – для проживания в нем граждан. В качестве объекта коммерческого найма может быть не только квартира, но и отдельная комната или целый дом – любое изолированное помещение, пригодное для проживания. В многоквартирных домах при найме жилья в договора включаются не только помещения под проживание, но и площади общего пользования, несущие конструкции и др.

Коммерческий и социальный найм жилья: главные отличия

1) При коммерческом найме жилья договора могут быть заключены на пользования помещениями по всем существующим видам жилого фонда. Социальный найм жилья подразумевает сдачу в найм жилых помещений из муниципального или государственного фонда.

2) По социальному найму жилья составление договора считается бессрочным, тогда как коммерческий найм может быть заключен на срок, не превышающий пяти лет, потом необходимо перезаключение договора.

3) Коммерческий найм подразумевает только добровольное соглашение двух заинтересованных сторон. Социальный найм жилья может быть административным актом по решению государственных или местных органов власти.

4) В социальном найме предусмотрены различные льготы на квартплату, согласно законодательству Жилищного Кодекса РФ, договора заключаются с учетом нормирования жилой площади на каждого проживающего человека в снятом помещении. По коммерческому найму нормирования жилой площади и лимитирования квартплаты не предусмотрено, стороны сами оговаривают все нюансы договора по найму.

5) При составлении договора социального найма жилья официально подписывать документ могут лишь близкие родственники, тогда как в коммерческих договорах нанимателями могут стать совершенно посторонние люди, не имеющие родства между собой.

6) По социальному договору сдачи жилья российским законодательством предусмотрено предоставление выселяемым гражданам другого пригодного для жизни жилья. При выселении из наемного помещении по коммерческим договорам наймодатель не обязан предоставлять или искать наемщику другое жилье.

Найм жилья: основные правила безопасности для нанимателя

1. Тщательная проверка документов у владельца жилого помещения. Оплата за найм жилья должна всегда передаваться наймодателю под расписку.

2. При составлении договоров по найму жилья указываются паспортные данные как наймодателя, так и наемщика, фиксируется точный адрес сдаваемого в найм жилья, с упоминанием документов на владение жильем. Уточняется размер квартплаты на определенный срок найма (указывается месяц, год), все суммы предоплат, залогов, а также вопросы, касающиеся ремонта и времени посещения наймодателя для совершения сделки очередной оплаты.

3. Желательно при составлении договора на найм жилья составить также передаточный акт, в котором будет указано все имущество наймодателя, переданное вместе с жильем во временное пользование (бытовая техника, мебель, ковры, посуда и т.д.). Тогда в случае ущерба и порчи имущества наймодатель сможет требовать возмещения убытков у нанимателя жилья. Поэтому наниматель должен лично проверить, как работает техника, в каком состоянии находится передаваемое ему имущество, чтобы в дальнейшем не возникало конфликтов.

4. Следует заранее обсудить с наймодателем важные моменты проживания в нанятом помещении – оплата коммунальных услуг, междугородних переговоров, пользование Интернетом, кабельным телевидением, ремонт сантехники и т.д.

Найм жилья: обязанности нанимателя

1. Снятую по договору жилплощадь использовать только по прямому назначению, без передачи ее в субаренду, размещения на этих площадях складов или офисов.

2. Обязуется соблюдать все правила проживания в жилом помещении, которые подробно перечислены в Жилищном Кодексе РФ, с соблюдением режима, не ущемляя права других жильцов (если вопрос касается многоквартирных домов или коммунальных квартир). Следует поддерживать чистоту в местах общего пользования, не нарушать тишину дома после 23:00 часов и т.д.

3. По истечения срока найма обязуется беспрепятственно съехать с площади жилого помещения или перезаключить договор на найм жилья.

4. Обязан беспрепятственно впускать наймодателя на территорию квартиры, комнаты или дома, если владелец сдаваемого в наем помещения приходит с целью проверки и контроля над использованием жилья.

5. Несет материальную ответственность за сохранность жилого помещения и всего имущества, перечисленного в договоре. В случае пожара и других непредвиденных бедствий обязан возмещать убытки за свой счет.

6. Обязан своевременно производить оплату по коммунальным счетам, телефонным переговорам, проводить текущий ремонт в снятом в наем жилом помещении, если этот пункт оговорен в условиях договора.

Новое на сайте

Справочник охранника

Уголок пенсионера

Школа безопасности

Ремонт своими руками

Коммерческий найм жилого помещения (жилья)

Существуют два основных вида найма жилья - социальный и коммерческий. Коммерческий найм отличается от социального. Главным его отличием является то, что договор между нанимателем и наймодателем осуществляется путем взаимного соглашения по условиям договора. Это освобождает нанимателя от постановки на учет в качестве нуждающегося в предоставлении жилья, необходимости ждать своей очереди в получении помещения. Другими отличиями являются - срок действия договора, порядок его расторжения, круг объектов договора и многие другие.

Особенности коммерческого найма жилья

При сдаче помещения по коммерческому найму, собственник теряет свое право на предоставляемые льготы по их ремонту, обслуживанию и содержанию . Договор коммерческого найма предусматривает круг лиц получающих право на пользование помещением. В него могут входить не только лица, постоянно проживающие с нанимателем, но и другие граждане, не входящие в состав его семьи.

Вселение лиц, не предусмотренных условиями договора, может быть произведено только по согласию наймодателя , нанимателя помещения и всех проживающих там лиц. Для вселения несовершеннолетних получение такого согласия не требуется.Объектом любого договора найма жилья может быть только изолированное помещение: дом, квартира или часть его, пригодная для постоянного проживания.

Коммерческий найм жилого помещения предусматривает только условие его пригодности для проживания , без требований к благоустроенности. При смене наймодателя, за нанимателем остается его право пользования жильем, без изменения или расторжения ранее заключенного договора.

Договор коммерческого найма оформляется письменно и не требует нотариального заверения . Не соблюдение этого условия может лишить стороны права ссылки на условия договора.

Договор коммерческого найма заключается на заранее определенный срок , но не более чем на 5 лет. По истечению этого срока, наниматель помещения имеет преимущество перед другими гражданами, на оформление нового договора.

Существует понятие краткосрочного договора - наем жилья на срок меньше года . При этом правила установленных взаимоотношений между нанимателем и наймодателем не применяются.По истечению срока договора, собственник помещения обязан известить нанимателя о своем решении в продлении и ли в отказе от продления срока договора. Не выполнение этого условия является основанием продления договора на прежних условиях и на ранее оговоренный срок.

Обязанности нанимателя и наймодателя

Договор коммерческого найма является двусторонним, возлагающим на каждую сторону определенные обязанности и права.Обязанности нанимател я:

• следить за сохранностью жилого помещения;
• своевременно оплачивать жилое помещение;
• оплачивать коммунальные услуги (применяется при заключении договора с собственником помещения);
• делать текущий ремонт помещения, если другое не предусмотрено условиями договора;
• освободить помещение по окончании срока договора;
• следить за сохранностью жилого помещения и нести материальную ответственность за причиненные убытки.

• предоставить необходимые коммунальные услуги;
• производить капитальный ремонт сдаваемого помещения;
• соблюдать условия предусмотренные заключенным договором.

Расторжение договора коммерческого найма

Гражданин вправе на расторжения договора с условием письменного предупреждения наймодателя за три месяца до освобождения помещения. Договор, может быть, расторгнут по инициативе наймодателя в судебном порядке, при условии не внесения платы за проживание, разрушении или порче помещения, признания его не пригодным для проживания, использовании жилья не по назначению.

Юридические услуги

Заключая договор коммерческого найма жилого помещения, целесообразнее всего сначала получить юридическую консультацию у адвоката по Жилищному праву. Помощь высококвалифицированного специалиста поможет вам заключить договор на более выгодных для вас условиях , соблюдающих ваши права.

Что такое социальный найм жилья и кто может им воспользоваться?

В виду некоторых обстоятельств многие граждане сталкиваются с социальным наймом жилого помещения. Однако, что означает это понятие, и какие нюансы имеет такое пользование недвижимостью, знают немногие. Разберемся в статье, что это такое – социальный найм жилья и какие юридические особенности за собой несут подобные правоотношения.

Понятие социального найма жилого помещения

В соответствии со ст. 675 ГК РФ, социальным называется жилье, которое находится в жилищном фонде государства. Права и обязанности, а также порядок оформления социального найма регулируются гражданским и жилищным законодательством.

По социальному найму собственник (муниципальные или государственные органы) передает нанимателю (гражданину особой социальной категории) жилое помещение для пользования и проживания. По сути, социальный найм – это юридическая сделка между государством и гражданином, по которой последнему предоставляется жилье на льготных условиях.

Эта сделка оформляется посредством заключения договора. В тексте этого документа фигурирует одно лицо, но предоставленной квартирой вправе пользоваться все члены его семьи. Они не будут лишены этого права даже в случае смерти главного нанимателя (ст. 672 ГК РФ).

Отличие коммерческого найма от социального

Можно подумать, что социальный найм – это вид арендных отношений. В какой-то степени так оно и есть.

Перечислим основные отличия коммерческого найма от социального:

1. Наймодателем всегда выступает государство или муниципалитет. Граждане оформляют квартиру в аренду у государства.
2. Жилая площадь предоставляется нанимателю на бессрочной основе.
3. Строго тарифицированная и фиксированная плата за пользование жилым помещением.

Кроме вышеперечисленных отличий, жилье, предоставляемое с соцнайм, должно соответствовать установленным требованиям.

Жилье по договору социального найма

Не всякое жилье может быть предоставлено по договору соцнайма. Существует ряд требований, которым оно должно соответствовать, закрепленных в ст.62 ЖК РФ:

• полная изоляция;
• помещение не должно быть нежилым;
• предоставленное помещение не должно входить в общедомовую собственность.

Кроме того, жилье должно территориально располагаться в месте нахождения нанимателя. Особые требования установлены и в отношении площади, которая полагается на каждого проживающего в муниципальном жилье. Эти нормы устанавливаются в зависимости от региона и других критериев. В среднем, показатели следующие:

• 33 м 2 для одного нанимателя;
• 42 м 2 для двух проживающих;
• 18 м 2 на каждого, если проживающих три и более человек.

Если в жилищном фонде отсутствует жилье с нужной площадью, указанная норма может быть уменьшена до 10 %.

Согласно ст. 62 ЖК РФ, предметом соцнайма может стать любое изолированное жилое помещение – дом, квартира, часть дома или квартиры, а также комната.

Кому предоставляется социальный найм?

Лица, которые могут получить жилье в социальный найм, перечислены в ст. 49 и ст. 51 ЖК РФ. К таким гражданам относятся:

1. Лица, официально признанные малоимущими, которые нуждаются в жилплощади.
2. Сироты или несовершеннолетние граждане, оставленные без попечения родителей.
3. Лица, проживающие в аварийных помещениях, не подлежащих ремонту.
4. Люди, страдающие хроническими тяжелыми формами заболеваний, с которыми не могут проживать члены семьи (перечень заболеваний приведен в ст.51 ЖК РФ).

Гражданин будет считаться малоимущим, если у него отсутствует договор социального найма с государством или же такое жилье было предоставлено, но его площадь не соответствует нормам на человека, установленным в регионе. Такое может произойти, если в период проживания появился новый член семьи, на которого также положены метры.

Кроме того, претендентами на получение социального жилья являются:

• ветераны ВОВ;
• люди, лишившиеся жилья в результате природного бедствия;
• военнослужащие, получившие травмы во время несения службы;
• люди, участвующие в ликвидации последствий аварии на ЧАЭС и получившие инвалидность по этой причине;
• инвалиды I и II групп.

Нанимателем может быть только гражданин РФ. Члены семьи нанимателя являются сонанимателями. Это могут быть супруг/супруга, дети или родители. Другие родственники или иждивенцы могут быть сонанимателями, если участвуют в ведении хозяйства на равных правах.

Иные граждане признаются сонанимателями в судебном порядке при наличии веского основания.

Правовое положение нанимателя по договору социального найма

Проживание в предоставленном государством помещении является основанием для возникновения прав и обязанностей сторон. Наниматель вправе проживать в социальном жилье, если:

• своевременно вносит полную оплату за пользование недвижимостью и услугами ЖКХ;
• соблюдает общественный порядок и не создает неудобств соседям;
• использует жилье только по целевому назначению;
• содержит помещение в надлежащем состоянии и при необходимости делает ремонт.

Эти обязанности предусмотрены в ст. 67 ЖК РФ. Договором социального найма могут быть предусмотрены и иные условия проживания. Наниматель обязан ставить в известность наймодателя, если у него произошли какие-либо изменения, которые могут стать основанием для изменения условий договора.

Кроме обязанностей, у нанимателя есть также и ряд прав. В соответствии со ст. 67 ЖК РФ, он может:

• сдавать помещение в поднаем третьим лицам;
• заселять в жилье других лиц;
• требовать от наймодателя выполнения своих обязательств (к примеру, проведения капитального ремонта);
• допускать временное проживание других лиц;
• обменивать жилплощадь на другую.

Если наймодатель не выполняет со своей стороны условий договора, квартиросъемщик вправе требовать снижения размера оплаты за жилье или возмещения ущерба.

Права и обязанности наймодателя

Правовое положение наймодателя регулируется ст. 65 ЖК РФ. Согласно этому нормативному акту, собственник социального жилья при предоставлении его в наем обязан:

• передать нанимателю жилое помещение, прав на которое нет у других лиц;
• обеспечить предоставление качественных коммунальных услуг;
• проводить капитальный ремонт, когда это требуется;
• принимать участие в действиях, направленных на обеспечение надлежащего состояния объекта недвижимости.

Наймодатель вправе получать от съемщика оплату за жилое помещение, а также требовать внесения платежей за услуги ЖКХ.

Если съемщиком будет нанесен ущерб имуществу, наймодатель может потребовать возмещения ущерба, а в некоторых случаях расторжения отношений.

Предоставление жилого помещения по социальному найму

Получить жилье из социального фонда можно, воспользовавшись следующим алгоритмом:

1. Обращение в жилищный отдел муниципалитета.
2. Предоставление пакета документов и написание заявления о предоставлении жилья.
3. Выждать срок рассмотрения обращения (не более месяца). Ответ придет в письменной форме.

В ответе может содержаться отказ от предоставления недвижимости в пользование или решение о постановке в очередь. При наличии преимущественного права на вселение заявителю будет определенно место в отдельной очереди.

В перечень необходимых бумаг, как правило, входит:

• общегражданские паспорта РФ и свидетельства о рождении (до достижения 14-ти лет) каждого члена семьи заявителя;
• справки о доходах;
• справка о стоимости имущества, если таковое есть в собственности семьи;
• справка о постоянной регистрации за последние 10 лет.

Потребуются и иные документы, список которых определяется индивидуально в зависимости от ситуации и социального статуса заявителя. Перечень следует уточнять в муниципалитете.

Что входит в оплату за квартиру по социальному найму?

Если рассматривать в целом, то оплата за жилье включает в себя следующие составляющие:

1. Оплата аренды по договору.
2. Оплата услуг ЖКХ.
3. Оплата содержания и ремонта жилья.

Граждане, относящиеся к категории малоимущих, освобождаются от оплаты аренды. Однако коммунальные платежи и содержание помещение остается их обязанностью.

Социальное жилье – хорошая альтернатива для людей, которые не имеют возможности приобрести недвижимость в собственность и проживают в неблагоприятных условиях. При таком виде отношений единственной материальной обязанностью остается оплата услуг ЖКХ и ремонта помещения.

Служебное жилье по социальному найму

Некоторым гражданам предоставляется служебное жилье. Например, военнослужащим по контракту или сотрудникам государственных учреждений.

Когда срок действия контракта подходит к концу, жилое помещение подлежит возврату собственнику, т.е. государству. Однако если в семье съемщика есть дети, не достигшие совершеннолетия, то он получит материальную компенсацию до 40 % от стоимости жилья.

Если семья признается малоимущей, то служебное жилье может перейти в категорию муниципальное. Тогда возможно оформление дальнейшего проживания по социальному найму.

При возникновении спорных ситуаций и вопросов, касающихся муниципального жилья, обращайтесь за консультацией к юристу. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте.

Теперь вы знаете, что такое социальный найм жилья, кому предоставляется такая жилплощадь и какие правовые последствия за собой несут такие правоотношения.

Некоммерческий наем жилья: главные моменты

Указом Президента РФ от 7 мая 2012 г. № 600 предусматривается формирование рынка доступного арендного жилья и развитие некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода. Речь идет о людях, которые нуждаются в улучшении жилищных условий по причине малого метража или плохого состояния жилья, но при этом не являются малоимущими и не могут получить квартиры на условиях социального найма. В связи с этим в Госдуму в конце декабря 2012 года был внесен законопроект, призванный выполнить поставленную главой государства задачу. Рассмотрение документа в нижней палате проходило с трудом, поэтому он был принят и подписан главой государства только в июле текущего года. По оценке председателя Комитета Госдумы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Галины Хованской, Федеральный закон от 21 июля 2014 года № 217-ФЗ (далее – Закон) коснется примерно 40% населения России.

Предпосылкой для разработки Закона стал тот факт, что миллионы граждан лишились права на улучшение жилищных условий после вступления в силу 1 марта 2005 года Жилищного кодекса РФ. Если по Жилищному кодексу РСФР получить квартиры по договорам социального найма могли практически все лица, признанные нуждающимися в жилье, то согласно Жилищному кодексу РФ – только малоимущие и некоторые другие категории. Таким образом, "просто нуждающимся" оставалось рассчитывать только на коммерческое жилье. Сейчас данную проблему планируется решить при помощи института найма жилого помещения жилищного фонда социального использования (далее – некоммерческий наем). Он займет промежуточное положение между социальным наймом и арендой жилья по рыночным ценам. Для этих целей также предусматривается создание специальных наемных домов.

Закон вступил в силу 22 июля, им внесены изменения в Жилищный кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ, Земельный кодекс РФ и ряд других нормативных актов.

Кто может претендовать на некоммерческий наем?

Квартира в наемном доме социального использования может быть представлена гражданину, который признан нуждающимся в жилом помещении по основаниям, предусмотренным Жилищным кодексом РФ или другими нормативными актами. При этом его доход и доход членов его семьи, а также стоимость подлежащего налогообложению имущества не должны превышать определенные значения, которые будет устанавливать индивидуально каждый субъект РФ (ст. 91.3 Жилищного кодекса РФ).

Уровень благосостояния, который позволит человеку претендовать на квартиру в наемном доме, региональные власти будут устанавливать исходя из простого принципа. Доход гражданина не должен позволять ему и членам его семьи приобрести жилье в собственность за счет собственных средств, кредита или займа. Причем определяться это будет исходя из цен на квартиры на территории муниципального образования, где он проживает.

В ходе обсуждении Закона многие граждане опасались, что квартиры в рамках некоммерческого найма можно будет передавать иностранным гражданам, что негативно скажется на российских "очередниках". Однако Законом это прямо запрещено с единственной оговоркой – исключение из данного правила может быть установлено международным договором. Также жилье на основании некоммерческого найма не смогут получить граждане, признанные или имеющие основания быть признанными малоимущими – для них предусмотрен социальный наем.

В чем специфика договора некоммерческого найма?

Договор некоммерческого найма может заключаться на срок от одного года до 10 лет и подлежит государственной регистрации. Срок его действия определяется по выбору нанимателя, за исключением некоторых случаев, например, если на помещения в наемном доме обращается взыскание (ст. 91.6 Жилищного кодекса РФ). При этом в некоммерческий наем не может быть сдана часть квартиры (комната), что исключает возможность формирования на подобных условиях коммунальных квартир (ст. 91.5 Жилищного кодекса РФ).

По истечении срока договора наниматель имеет право продлить его на новый срок, кроме случаев, когда он перестал соответствовать критериям нуждаемости в жилье. Однако если другие граждане на данное жилье не претендуют, то договор может быть продлен, но не более, чем на год (ст. 91.9 Жилищного кодекса РФ). Однако, по прогнозам Галины Хованской, на практике ожидается дефицит жилья, так что подобным правом вряд ли получится воспользоваться на самом деле.

Наниматель не сможет передавать жилье в рамках некоммерческого найма в поднаем, по договору безвозмездного пользования, обменивать его (ч. 3 ст. 97.7 Жилищного кодекса РФ). Также не предусматривается право на его приватизацию. Содержание и текущий ремонт жилого помещения возложено на наймодателя, если иное не будет установлено в договоре (ч. 2 ст. 91.7 Жилищного кодекса РФ).

Договор некоммерческого найма можно расторгнуть двумя путями: по соглашению сторон или по инициативе одной из них. Так, наниматель при желании прекратить аренду должен направить наймодателю письменное уведомление об этом не позднее, чем за три месяца до даты расторжения договора. При этом потребуется согласие всех постоянно проживающих с ним членов семьи. Наймодатель также может требовать расторжения договора, но только в судебном порядке, если (ст. 91.10 Жилищного кодекса РФ):

• наниматель не внес или не полностью внес квартплату более чем шесть раз в течение 12 месяцев или имеет задолженность более трех среднемесячных размеров квартплаты за 12 месяцев;
• наниматель передал жилое помещения или его части по договору поднайма, договору безвозмездного пользования;
• наниматель или постоянно проживающие с ним члены семьи имеют другое жилье на территории того же муниципального образования (в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – в том же городе), если размер общей площади таких жилых помещений в расчете на нанимателя и членов его семьи превышает норму предоставления.
• наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, разрушили или повредили жилье, систематически нарушали права и законные интересы соседей или использовали жилое помещение не по назначению.

Стоит отметить, что в случае расторжения договора наниматель и его родственники подлежат выселению, другое жилое помещение им не предоставляется. Также договор может быть расторгнут автоматически: в связи выездом в другое место жительства, утратой (разрушением) жилого помещения или смертью одиноко проживавшего нанимателя.

Как происходит постановка на учет?

Чтобы получить право на заключение договора некоммерческого найма, необходимо встать на учет в качестве нуждающегося в предоставлении соответствующего жилья. Его осуществляют органы местного самоуправления по месту жительства (в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – городские власти, если такие полномочия не переданы на муниципальный уровень). Заявление и документы, подтверждающие, что гражданин нуждается в жилье, можно представить непосредственно в уполномоченный орган или через многофункциональный центр (ст. 91.13 Жилищного кодекса РФ).

Принятие граждан на учет осуществляется в порядке очередности предоставления заявлений и документов. При этом если гражданин встал на очередь для получения жилья по договору социального найма до 1 марта 2005 года (еще по Жилищному кодексу РСФР), он с того же момента считается принятыми на учет в рамках некоммерческого найма. Таким образом, до наступления своей основной очереди, гражданин сможет арендовать жилье в наемном доме.

После того, как гражданин встал на учет в государственном или муниципальном органе, он должен подать наймодателю заявление о предоставлении жилого помещения в рамках некоммерческого найма. При этом заявление может подаваться только одному наймодателю, по выбору гражданина, в том числе и в отношении строящегося жилья. Отказать в приеме заявления наймодатель может в случае (ст. 91.14 Жилищного кодекса РФ):

• если количество заявлений превысило количество предоставляемого жилья;
• если гражданин не состоит на учете в качестве нуждающегося в предоставлении жилья на условиях некоммерческого найма;
• если конкретный наемный дом строится для нуждающихся определенной категории, к которой заявитель не относится.

Других оснований для отказа в приеме заявлений наймодателем не предусмотрено. Зато закрепляется право гражданина обжаловать неправомерный отказ в судебном порядке.

Жилье гражданам наймодатель предоставляет в порядке очередности, в зависимости от времени их постановки на учет в качестве нуждающихся в жилье. В некоторых случаях квартиры могут предоставляться вне очереди – гражданам, жилье которых признано не подлежащим ремонту или реконструкции, а также страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний (ст. 91.16 Жилищного кодекса РФ).

При этом в качестве наймодателя по договору некоммерческого найма могут выступать (ст. 91.2 Жилищного кодекса РФ):

• уполномоченный государственный или муниципальный орган либо уполномоченная указанным органом организация;
• организация, являющаяся собственником жилого помещения или уполномоченная собственником такого жилого помещения.

Наймодателем по договору некоммерческого найма в одном наемном доме социального использования может являться только одно лицо.

Что из себя представляют наемные дома?

Наемным домом является здание (или все помещения в здании), которые принадлежат одному собственнику и предназначаются для предоставления гражданам по договорам найма жилых помещений. Если дом коммерческого использования, то заключается договор коммерческого найма, если социального использования – то некоммерческого найма. Поскольку в данной статье мы рассматриваем некоммерческий наем, то остановимся на основных критериях наемных домов именно социального использования (ст. 91.16 Жилищного кодекса РФ).

Доля жилых помещений, предоставленных по договорам некоммерческого найма в наемном доме социального использования, не может быть менее 50% (равно как и доля соответствующих помещений в общей площади дома). Данное положение породило бурные дискуссии еще на этапе рассмотрения Закона Госдумой, так как фактически позволяет половину квартир в наемном доме социального использования сдавать в коммерческий наем.

"Изначально 100% квартир в таком наемном доме должны были быть отданы очередникам. К великому сожалению, все-таки пролоббировали застройщики возможность в этом же доме сдать квартиры под коммерческие цели. Мне эта норма крайне не нравится, она нарушает концепцию, которую я предлагала изначально. Представьте себе, завтра придет 100 очередников, на 100 квартир, а им скажут: "50% – да, а остальные – на коммерческие цели. Я вообще считаю, что эту формулировку нужно переделать и прописать, что отдавать на коммерческие цели жилье можно только в том случае, если нет очередников, нуждающихся в нем".

При этом данное положение, по мнению Галины Хованской также может стать причинной конфликта интересов среди жильцов таких домов, так как очевидно, что "коммерческие" и "некоммерческие" наниматели относятся к разным социальным категориям. "Никогда их жители не договорятся, потому что у них разные возможности и разные требования к услугам управляющей компании" , – заметила Галина Хованская в ходе обсуждения документа в Госдуме.

Кроме того, согласно позиции Галины Хованской обойти норму о 50% достаточно просто, так как штраф для застройщика – 100-200 тыс. руб. "Он заплатит [штраф – Ред. ], и весь дом станет коммерческим" , – пояснила депутат. Однако, несмотря на эти аргументы, соответствующие поправки все равно были приняты нижней палатой, одобрены Советом Федерации и подписаны Президентом РФ.

Продажа или иное отчуждение помещения в наемном доме или наемного дома целиком допускается только одному собственнику и при условии сохранения цели использования такого наемного дома. Управление наемным домом осуществляет сам наймодатель, если собственник такого дома или помещений в нем не передал данную обязанность управляющей организации.

При этом собственник здания может изменить цель использования наемного дома (с социальной на коммерческую) или же вообще перестать использовать его в качестве такового. Однако при этом законодатель установил ряд гарантий соблюдения интересов как нанимателей, так и государственных и муниципальных органов.

Так, подобные манипуляции не допускаются, если хотя бы одно из жилых помещений предоставлено внаем гражданам. Кроме того, собственник здания должен возместить государству или муниципальным властям всю полученную поддержку, выделенную ему для создания и эксплуатации наемного дома, а также проценты. Правда такая обязанностью у него возникает только если он "передумал" до истечения срока, прописанного в договоре о предоставлении поддержки (ч. 2 ст. 91.17 Жилищного кодекса РФ).

Как устанавливается стоимость аренды в наемном доме?

Плата за наем строится по принципу возмещения расходов на строительство, реконструкцию, приобретение наемного дома или приобретение всех помещений в таком доме, расходов, связанных с содержанием и текущим ремонтом, капитальным ремонтом дома и других. Устанавливаться квартплата будет в зависимости от того, кому принадлежит дом, – органом государственной власти, органом местного самоуправления или наймодателем. Последний должен согласовать размер платы за наем с органом местного самоуправления. Также квартплата может быть прописана в договоре об освоении территории (ст. 156.1 Жилищного кодекса РФ).

"На стадии эксплуатации социальное жилье для малоимущих требует постоянных вливаний из бюджета: на содержание, дотации, на капитальный ремонт и так далее. В нашем случае этот жилищный фонд пить и есть не просит, из бюджета денег не берет. То есть он на самоокупаемости работает. Плата за наем должна компенсировать эксплуатационные расходы. Однако в отличие от коммерческого жилья на рынке нет цели извлечения прибыли. Здесь ставится цель улучшения жилищных условий", – пояснила подход законодателя Галина Хованская.

Тем не менее, в любом случае плата за наем жилого помещения в расчете на один квадратный метр его общей площади не может превышать ограничений, которые будут устанавливаться органами государственной власти субъектов РФ. Устанавливаться они будут дифференцированно для разных муниципальных образований, в зависимости от месторасположения наемных домов, потребительских свойств, уровня благоустройства, размеров жилых помещений.

Изменять размер платы за наем жилого помещения можно не чаще чем один раз в три года. Исключение составляет ежегодная индексация, порядок осуществления которой утвердит Правительство РФ. При этом тарифы на тепловую энергию, холодное, горячее водоснабжение, водоотведение и газ для наемных домов рассчитываться в общем порядке. Иными словами, размер квартплаты и коммунальных услуг будет устанавливаться с учетом возможностей тех категорий граждан, ради которых и вводился институт некоммерческого найма.

Галина Хованская, председатель Комитета Госдумы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству:

"Речь идет в первую очередь о бюджетниках, имеющих "белую" зарплату, которая превышает порог [необходимый для признания малоимущим – Ред .], о молодых семьях – это вторая категория, которая остро нуждается в этом виде жилищного фонда. Третья категория – это специалисты, которых привлекают развивающиеся крупные предприятия. Руководство привлекает их с семьями, и, естественно, они кровно заинтересованы в жилищном фонде, который предоставляется на длительный срок, за разумную плату, которая будет меньше, чем на рынке жилья. Особенно этот вопрос остро стоит в крупных региональных центрах, где стоимость найма на рынке достаточно высока. О Москве и Санкт-Петербурге я не говорю – там разница в оплате будет в разы. Но даже в дотационных регионах разница в оплате будет 20-30% по сравнению с рыночной стоимостью. Так что этот проект направлен на жителей крупных региональных центров. В поселках стоимость квартиры в частном жилищном фонде примерно такая же [как планируется по договорам некоммерческого найма – Ред .], потому что там предложение превышает спрос. В крупных региональных центрах – обратная пропорция".

Как планируется стимулировать застройщиков?

Поддержка застройщиков зависит от того, является наемный дом государственным (муниципальным) или частным. В первом случае для создания, эксплуатации, приобретения наемного дома или всех помещений в нем могут использоваться бюджетные средства или находящееся в государственной или муниципальной собственности имущество. Во втором случае за счет этих же источников может осуществляться государственная, муниципальная или иная поддержка. Она будет предоставляться на основании федеральных законов, законов субъектов РФ, муниципальных правовых актов и иных правовых актов федерального и регионального уровня в порядке, установленном государственными или муниципальными программами (ст. 91.19 Жилищного кодекса РФ).

При этом договором или решением о предоставлении поддержки для создания, эксплуатации наемного дома социального использования могут быть установлены условия ее выделения (например, определенный уровень платы за наем жилого помещения). Также может прописываться возвратность и возмездность поддержки, в том числе если целевое использование наемного дома меняется с социального на коммерческое или же здание вообще прекращает использоваться в качестве наемного дома. При этом если государственная или муниципальная поддержка предоставлялась для создания или эксплуатации наемного дома социального использования, то эти условия включаются в договор или решение обязательно.

Однако застройщику для начала придется заключить договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования на срок от 20 до 49 лет. Это будет происходить по итогам аукциона, который проводится одним из указанных способов (ст. 55.27 Градостроительного кодекса РФ):

• путем повышения начальной цены за право заключения данного договора;
• путем снижения размера платы за наем жилых помещений в социальном наемном доме в расчете на один квадратный метр общей площади жилого помещения.

Застройщики, заключившие такие договоры, смогут получить государственные или муниципальные земельные участки под упомянутые цели в аренду без проведения торгов и предварительного согласования мест размещения объектов. Арендная плата – в размере земельного налога за соответствующий земельный участок. В случае изменения размера ставки земельного налога размер арендной платы подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке (п. 2.4 ст. 30 Земельного кодекса РФ).

Кроме того, отдельные самодостаточных регионы смогут осуществлять прямое субсидирование строительства наемных домов, а у застройщика будет возможность сдавать нежилые помещения в социальных наемных домах под коммерческие цели и таким образом компенсировать свои расходы. При этом, как отметила Галина Хованская, уже в сентябре Госдума планирует рассмотреть законопроект о внесении изменений в НК РФ, в котором будут предусматриваться и налоговые льготы для застройщиков.

Таким образом, с одной стороны задумка со строительством наемных домов социального использования очевидно хорошая, с другой – при ее воплощении пришлось значительно пойти навстречу застройщикам, позволив им отдавать 50% квартир под коммерческий наем. При этом не факт, что застройщиков заинтересует строительство подобных домов, ведь затраты на них будут возвращаться дольше, чем при строительстве квартир на продажу. Кроме того, новый механизм не заработает тотчас же, так на строительство каждого подобного дома уйдет минимум 1,5 года. Помимо этого, еще предстоит принять необходимые нормативные акты на федеральном, региональном и муниципальном уровнях, что также займет время.

По данным опроса, проведенного нашим порталом, 62% респондентов в успех наемных домов не верят . Часть из них (11%) считают, что застройщикам будет невыгодно возводить такие здания. По мнению других (51%), из-за различных злоупотреблений жилье в итоге может не дойти до нуждающихся. "Как обычно часть квартир уйдет по "нужным" людям". "Дай "на лапу" – и кто-нибудь вселится в такую квартиру. Какой-нибудь более состоятельный гражданин» , – так объясняли свое недоверие участники опроса.

Председатель Комитета Госдумы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Галина Хованская подвела итоги работы комитета за 2013 год на пресс-конференции, состоявшейся 19 декабря текущего года в пресс-центре РИА Новости. Предлагаем краткий обзор основных законодательных инициатив, а также тенденций применения действующих законов в сфере жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства.

По итогам первого полугодия 2013 года общий объем задолженности по коммунальным услугам в нашей стране составил 736 млрд руб., из них 146 млрд руб. приходится на долги населения. К неплательщикам применяются самые разнообразные меры воздействия, вплоть до выселения из занимаемой квартиры. О том, насколько они законны, какие пути обеспечения погашения коммунального долга могут появиться в ближайшее время, какие факторы влияют на рост совокупной задолженности по коммунальным услугам и как лучше поступить в случае образования долга, читайте в нашем материале.

© ООО "НПП "ГАРАНТ-СЕРВИС", 2017. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания "Гарант" и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Коммерческий наем жилья

Коммерческий наём жилья – это вид перехода права на распоряжение квартирой или комнатой, принадлежащей муниципальному или федеральному образованию.

Осуществляется посредством составления договора имущественной сделки, в которой одна сторона (муниципалитет) передаёт другой стороне (физическому лицу) право пользоваться таковым на условиях возмездности по непосредственному целевому назначению.

Полномочия получателя включают в себя те же виды, что и жильё, передаваемое по договору социального найма или по договору аренды.

Административные органы вправе использовать определённый процент квартир, изымаемых у владельцев по причинам нарушений. В этом числе может оказаться так же жильё:

Средства, получаемые от передачи данных помещений гражданам, вносятся в городской или местный (областной, районный) бюджет и распределяются на приоритетные для населённого пункта цели.

Заселиться в квартиру или комнату на данном основании могут несколько членов семьи, которые вносятся списком в договор, с определением статуса в отношениях и степени родства, при его наличии. В этом случае ответственность между лицами разделяется солидарно.

Отличия коммерческого от социального найма

По объекту, которыми являются квартиры и комнаты, находящиеся в собственности населённого пункта, эта гражданско-правовая сделка напоминает социальный наём помещений, с разницей в условиях и статусе имущественных прав заселяющихся.

По субъекту сделка аналогична, но не тождественна договору аренды, в котором субъектные отношения ограничены строгими рамками, так как арендодателем может являться только уполномоченное должностное лицо со стороны местной власти, а в роли арендатора допускается выступать только физическому лицу. Существуют и иные существенные сходства и различия.

Главное сходство между обозначенными правоотношениями – принадлежность к категории Жилищного фонда (ЖФ) РФ.

В то время как коммерческая сдача жилья осуществляется в отношении помещений из числа этой же категории ЖФ, она допускает переход прав в более широком диапазоне, задействуя инициативу из числа граждан, не достигших очереди на его получение.

Для отношений аренды таких ограничений не предусмотрено, арендодатель допускается к распоряжению любой недвижимостью, находящейся в его ведении. Кроме этого арендатором могут выступать как физические, так и юридические лица из числа предприятий, организаций и компаний.

В сравнении с ним, наймодатель, представляющий государственный или муниципальный орган власти, вправе передавать квартиры только физическим лицам. Но возможности заселившихся на этом основании граждан, не допускают не только участия принадлежащего им объекта в имущественных сделках, но и приватизации недвижимости.

Это становится юридическим последствием различия в базовых основаниях. Что вменяет регулирование возмездных правоотношений не Жилищным, а Гражданским кодексом.

Коммерческий наём для очередников

Граждане, состоящие на очереди для получения социального жилья, вправе, но не обязаны получать квартиры на данных условиях.

В отношении к иным претендентам на получение из числа заинтересованных лиц, не состоящих на очереди на получение жилья, очередники имеют приоритет, но при условии, что они выходят из числа очередников и утрачивают право на приобретение помещения в качестве нуждающихся лиц.

Такие условия не регламентированы, но правомерны. Они складываются в большинстве регионов РФ и санкционированы местным законодательством.

При этом не допускается принуждение очередников к выбору в пользу обозначенных условий. Уполномоченные должностные лица не могут подменить один вид гражданско-правовых отношений другим, так как условия и виды получаемых преимуществ в данном случае не равносильны.

Выкуп и приватизация

Данный вид имущественных отношений не допускает приватизации жилья. Это оказывает существенное влияние на позиции очередников, которые предпочитают иметь возможность приватизировать недвижимость, согласно установленным законодательством нормативам.

Отмена приватизации здесь опирается на резолютивную основу, которая отражает приватизацию юридическим аспектом Жилищного законодательства, на которое опирается Закон о приватизации (см. Можно ли приватизировать служебное жилье).

Гражданское законодательство предусматривает допустимость выкупа. Но таковой должен быть санкционирован собственником недвижимости, которым является государство или муниципалитет. В настоящее время не существует законодательных норм, которые несут резолюции по требованию выкупа или запрету на него.

По усмотрению законодателя, в фонде которого находится помещение, решается вопрос с выкупом. На основании административных актов и положений допускается разрешение выкупа или запрет на него. Эти условия требуется внести отдельным пунктом (см. Особенности правовой процедуры «аренда квартиры с последующим выкупом»).

Регистрация при коммерческом найме жилья

По законодательному регламенту Миграционной службы РФ, каждый резидент, а так же – иностранец, обязан иметь регистрацию по месту постоянного проживания. Так как сдаваемое помещение принадлежит органу власти, предписания, которые им регламентированы, оно исполняет в первую очередь.

Так как договор имеет срочный характер и оформляется на срок от 1 года до 5 лет, регистрация по установленному адресу не допускает пролонгации без повторного оформления соглашения (см. Временная регистрация).

Пролонгация же осуществима:

• при продлении действия соглашением на установленный срок;
• автоматически – при отсутствии прекращения действия.

Администрация не должна, прекращая действие договора, без объяснения причин нанимателям квартиры, заключать его с другими гражданами. Это продиктовано приоритетным правом проживающих в помещении лиц, если они притязают на повторный или последующий сроки пролонгации права пользования жильём.

Разрешение на прописку требуется отразить в вводной части документа. Так же она допускается при отсутствии прямых указаний на её запрет, если в договоре проигнорирована постановка вопроса о регистрации вселившихся.

Договор коммерческого найма жилья

В случае предоставления съёмного жилья, составляется двусторонний договор, с определением сторон:

• Государственная структура или администрация населённого пункта, являющиеся собственниками объекта недвижимости и выступающие в роли наймодателя.
• Физическое лицо, семья или иная группа лиц, выступающие в роли нанимателя.

Далее следуют характеристики помещения, которое сдаётся временным владельцам. Они содержат сведения, соответствующие кадастровым учётным данным и справкам из БТИ. Разночтения и разногласия в перечисленных источниках не допускается.

Здесь же, во вводной части, указывается вид владения, на основании которого помещение передаётся временно проживающему лицу. А так же – установленные существенные условия договора, такие как:

• время и место составления;
• разрешение на регистрацию;
• допустимость субаренды;
• право выкупа.

• Условия передачи прав, с определением времени, места и организационных требований, к сторонам.
• Права и обязанности контрагентов.
• Сроки действия договора.
• Установление фиксированной платы и условия её предоставления лицами, пользующимися квартирой.
• Ответственность за не исполнение положений и пунктов контракта, допустимость введения штрафов и пени за просрочку платежа.
• Возможность расторжения контракта по взаимному соглашению сторон или в судебном порядке.
• Порядок действия контрагентов в ситуациях непреодолимой силы или в случае форс-мажора.

В заключение ставятся реквизиты и подписи (печать) сторон, а составленный договор регистрируется в Росреестре.

Условия расторжения договора коммерческого найма и выселения жильцов

Условия, предоставленные сторонам для расторжения контракта и выселения граждан и их семей из съёмной квартиры, не одинаковы.

Получатели помещения в данном случае имеют приоритет. С их стороны допускается съезд с места проживания по их усмотрению, при предварительном предупреждении собственника жилья через управляющую компанию за 3 месяца до расторжения контракта.

Владелец недвижимости, которым является муниципалитет, такими правами не обладает. В случае нарушений регламента проживания заселившимися, или по иным причинам, их выселение допускается только по решению суда.

Для этого вначале уполномоченное лицо со стороны администрации официально уведомляет граждан о требовании освободить помещение, занимаемое ими, в срок 3 месяца, с указанием причин.

После трёх месяцев, если лица не съехали, допускается подача искового заявления с ходатайством о расторжении договора и выселении.

Выселить жильцов без решения суда нельзя. Исключение составляют случаи, когда граждане выписываются и съезжают после предъявленных претензий добровольно, заключив соглашение о расторжении договора по взаимному согласию. Инициатива граждан так же регулируется составлением соглашения о прекращении права пользования помещением, исходящая по их волеизъявлению.

Прекращение пользования сопровождается снятием с регистрационного учёта. Если выселение производилось через суд, то выписка так же допускается по решению суда. При условии, что в семье нанимателей проживают малолетние дети или подростки – потребуется привлечение органов опеки и попечительства.

Законы о коммерческом найме жилья

Данный вид владения и перехода права пользования регулируется статьёй 671 (п.1) ГК РФ. К нему применяются нормы законодательства:

1. обязательное составление в письменном виде (ст. 674 ГК);
2. обязанности наймодателя (ст. 676 ГК РФ);
3. допустимость нескольких участников в лице нанимателя (ст. 308 ГК);
4. допустимость подселения (п. 4 ст.677 ГК);
5. равноправие лиц, проживающих в одной съёмной квартире (п.2 ст.677 ГК);
6. прописка детей (п.2 ст.679 ГК);
7. положение о качестве жилья, пригодного к заселению (п.1 ст. 673 ГК) (см. Жилое помещение и пределы его использования);
8. срок контракта (ч.1 ст. 683 ГК);
9. проведение ремонтных работ (ст. 681 ГК);
10. размер оплаты (п.1 ст. 681 ГК);
11. выбытие нанимателя по переуступке (п. 1 ст. 686 ГК), в случае смерти (п.2 ст. 686 ГК);
12. преимущественное право оформления на новый срок (684 ГК).