Прямые договора с РСО: плюсы и минусы. Правила заключения договоров с рсо Заключение договоров с рсо управляющими компаниями

⁰

За последний год в СМИ много говорили про прямые договоры жителей с ресурсоснабжающими организациями (РСО). Эта тема стала популярной и вот УК РК устроила ОСС и предлагает жителям проголосовать за переход на прямые договоры.

КАКИЕ ПЛЮСЫ

Прямые договоры с РСО это хорошая идея, у нее есть неоспоримый плюс: УК не участвует в финансовых расчетах за коммунальные ресурсы и не сможет деньги перераспределять по своему усмотрению. Про это много говорят по ТВ в последнее время.

И есть хороший позитивный пример: Мосэнергосбыт давно и успешно проводит расчеты с потребителями электроэнергии напрямую. Правда это не совсем прямой договор, т.к. за услугу электроснабжения перед жителем отвечает УК, а житель только платит напрямую в МосЭнергоСбыт. Это схема прямых платежей. И она неплохо работает.

КОМУ ВЫГОДНО

РСО выгодно. По логике прямые договоры выгодны ресурсоснабжающим организациям. Сейчас в среднем по России их собираемость платежей около 80%, в то время как собственники жилья, конечные пользователи оплачивают УК около 95%.
УК выгодно. УК прямые договоры «собственник – РСО» тоже выгодны. Переход на прямые договоры приведет к кратному снижению размера выручки у управляющих организаций, что позволит многим из них перейти на упрощенную систему налогообложения, и только за счет применения льготы по страховым взносам позволит экономить до 10% от фонда оплаты труда. Кроме этого, уход от НДС позволит экономить 18% от фонда оплаты труда. Плюс УК уходит от ответственности, избавляется от большого груза ответственности.
Жителям не выгодно. Прямой выгоды собственника жилья в прямых договорах нет. Ну разве что из общих соображений, чтобы РСО и УК жилось проще. О «минусах» подробнее ниже.

КАКИЕ МИНУСЫ И «ПОДВОДНЫЕ КАМНИ»

При переходе на прямые договоры с РСО будет 5 платежек: за содержание, за капитальный ремонт, за электричество, за холодную воду, за отопление, вместо нынешних трёх.

Но помимо этого есть еще несколько сложных вопросов, на некоторые пока нет ответов.

НЕ ГОТОВЫ!
Водоканал и РСО не готовы заниматься прямыми договорами! У них НЕТ опыта с многоэтажками и опыта работы с физлицами. Ни одного дома в Реутове еще не перешло на прямые договора. Опыта нет. УК РК толкает нас на «эксперимент» из своих корыстных мотивов. Ведь одно дело – работа с крупными компаниями, а другое – с тысячами физлиц в городе.
Как мы можем принимать решение о заключении прямых договоров зная о неготовности ресурсоснабжающих компаний?
При этом УК РК перекладывает ответственность за выбор прямых договоров на собственников. Мы потом еще и крайними будем, что сами глупость сделали и выбрали прямые договоры. То, что Мосэнергосбыт работает, не значит, что Водоканал и РСО смогут нормально справляться. В переходный период неизбежны ошибки в расчетах, начислениях, обработки платежей. В таком случае, есть смысл подождать пару лет пока РСО и Водоканал не наберутся опыта и не отладят эти процессы у себя.
ПРЯМЫХ ДОГОВОРОВ НЕТ В ПРИРОДЕ ВООБЩЕ. КУДА СПЕШИМ?
Не утверждена Правительством РФ форма прямого договора (п.6 ст.157.2 ЖК РФ) с РСО. Нам предлагают переходить на прямые договоры, хотя даже тексты договоров еще не разработаны . По закону пока нет формы прямого договора действуют положения Правил №354, но они еще не адаптированы под прямые договоры, не внесены изменения в Правила №354. Обязательства сторон, границы зон ответственности, порядок расчетов должны быть прописаны в подзаконных актах. Пока это в процессе разработки, не утверждено. Как можно принимать решение о заключении прямых договоров с РСО, не зная какие условия они будут содержать?
НЕТ ОТВЕТСТВЕННЫХ!
Не будет одного ответственного за предоставление услуги.
Горячая вода. Если вода ржавая, с хлоркой или холодная к кому обращаться? РСК будет считать виновным Водоканал и УК, что мол возможно проблемы в трубах или ИТП. Если вода еле теплая кто ответственный? Не получится что РСК будет обвинять УК, а УК будет говорить, что УК не при чем, что поставщик РСК и ему вся ответственность?

Отопление. Житель получает отопление по факту от УК, а юридически будет получать и платить Теплосети. При проблемах с отоплением (холодно в квартире) нужно будет сначала найти ответственного и установить его. Найти ответственного, кто будет жителю выплачивать штраф за некачественную услугу отопления (холодно в квартире) будет очень непросто (сейчас это всегда УК). Возможны споры. УК будет считать себя в стороне т.к. юридически более не является поставщиком услуги, а РСО будет считать себя в стороне т.к. не обслуживает оборудование в доме, а проблема может быть в настройке оборудования или фасада дома.

Холодная вода. Житель получает холодную воду по факту от УК, а юридически будет получать услугу водоснабжения и платить Водоканалу. При проблемах с ржавой водой нужно будет сначала найти ответственного и установить его. Найти ответственного, кто будет жителю выплачивать штраф за некачественную ХВС будет очень непросто (сейчас это всегда УК). Возможны споры. УК будет считать себя в стороне т.к. юридически более не является поставщиком услуги, а Водоканал будет считать себя в стороне т.к. не обслуживает оборудование в доме, а проблема может быть в них.

РОСТ ТАРИФОВ
За чей счет будет проводиться работа по начислению, приему показаний, претензионной и судебной работе с должниками? Очевидно, что эта работа требует определенных затрат. Сейчас эти затраты учтены в тарифах УК. У РСО вырастут затраты на эти работы, как следствие, в будущем возрастут коммунальные платежи за воду и отопление, т.к. РСО заложат эти «новые» затраты в тарифы. У УК сейчас это уже заложено в тарифах на содержание и ремонт, но они не согласны снизить ставку, эти деньги они хотят оставить себе.
ДОЛГИ УК РК в 95 000 000 руб НЕ УРЕГУЛИРОВАНЫ.
Сейчас у УК РК задолженность перед РСО более 95 млн рублей. Не хотелось бы взваливать этот долг на добросовестных плательщиков. УК РК похоже хочет соскочить с договоров с РСО. Но при этом могут пострадать жители.
НЕСКОЛЬКО САЙТОВ И НЕСКОЛЬКО ПЛАТЕЖЕК ЛИБО НОВЫЙ ПОСРЕДНИК
На сайте каждой РСО нужно будет подавать показания. Несколько сайтов будет. Ну и платежек будет несколько, от каждой РСО. Сейчас этих сайтов у РСО нет, их нужно еще создать, но в будущем это будет сделано. Вероятно, ввиду неготовности собирать показания счетчиков, выставлять тысячи платежек и работать с жителями, в сложившейся ситуации РСО и Водоканал возьмут для начала МосОблЕИРЦ на подряд и собирать показания и выставлять платежки будет МосОблЕИРЦ, и схема взаимодействия будет еще сложней ввиду добавления нового временного посредника.
Прощай, посредник УК, и здравствуй, посредник МособлЕИРЦ.
ДАЛЕКО ТЕРРИТОРИАЛЬНО. ДОЛГО.
Теряется принцип «одного окна». В случае написания жалоб придется тратить время на поездки в офисы РСО, которые расположены далеко не удобно. Обращаться: ООО «Реутовский Водоканал» по адресу Реутов, Садовый проезд, д.3 (пешком около 53 минут либо на двух автобусах за 35 минут), ООО «Реутовская теплосеть» по адресу ул. Челомея, д.8, пешком около 13 минут). Для сравнения: офис УК РК 1 минута, офис ПИКа 5 минут от дома. С учетом, что РСО будет обслуживать не только один дом, но и весь город, то вероятны очереди, а это время.
ПРЕДЛАГАЮТ УТВЕРДИТЬ ОТЪЕМ ДЕНЕГ У ВОДОКАНАЛА
В составе Горячей воды есть две компоненты: холодная вода + тепловая энергия на нагрев холодной воды до состояния горячей. Это связано с тем, что в нашем доме есть специальное оборудование – индивидуальный тепловой пункт (ИТП). ПУК РК предлагает назначит поставщиком услуги горячего водоснабжения Теплосеть, но тогда получится, что теплосеть будет взымать деньги не только за нагрев, но и за холодную воду, т.е. УК РК предлагает узаконить отъем денег у Водоканала. Более того, Министерство строительства и ЖКХ РФ в своем Письме от 07.05.2018 № 20237-ОГ04 указало, что в домах с ИТП (как наш) переводить услугу ГВС на прямые договора незаконно.
НЕТ НАДЗОРНЫХ ОРГАНОВ, ИДИТЕ В СУД
Кто будет надзорным органом за соблюдением Правил оказания коммунальных услуг и их качества? ГосЖилИнспекция не контролирует РСО, а только УК (уже есть опыт и ответ от ГЖИ). Если что не так – то собственник должен либо смириться с едва теплой ржавой водой, либо подавать в суд.
ПЕРИОД ПЕРЕХОДА СТРАННЫЙ
Переход с 01 ноября, в отопительный период (!). Это может вызвать ненужные споры при переходе. Обычно, стараются летом, с 1 июля переходить на иные способы оплаты за отопление. Даже тарифы на отопление меняют летом с 1 июля.

РЕЗЮМЕ

Пока нет чётко отлаженной схемы по прямым договорам у Водоканала и у РСО решение о переходе на прямые договоры несет весьма существенные риски. Многие нюансы не урегулированы в законе, нет даже утвержденного договора. Мы принимаем решение перейти на прямой договор и понимаем, что самого договора прямого даже нет! Это очень странно. Но идея красивая и по ТВ много рассказывают об этом, правда только о плюсах, о нюансах и минусах не говорят. На текущий день удобны прямые договоры только по электричеству, но они у нас уже есть. Остальные РСО пока не готовы и по мнению Совета дома нет смысла спешить, лучше подождать 2-3 года, и только при уже отлаженном процессе принимать решение о переходе. Очень не хочется быть «пробным пушечным мясом», «набивать шишки» и быть первопроходцами в этом процессе.

Вопрос с прямыми договорами не до конца продуман и проработан. Очевидно этот переход выгоден УК РК, поэтому они его и предлагают всем домам своим, но для жителей он не выгоден и несет большие риски, в первую очередь в виду неготовности законодательной базы для прямых договоров.

Лучше не голосовать вообще. Не стоит передавать образец своей подписи УК, которая неоднократно была замечена в подделках бланков голосований.
При обзвоне рассказать, что вы голосовали, но иначе, сложнее, чем ответить, что вы вообще не голосовали.
Однозначно лучше, если голосование не наберет кворум, чем если кворум будет, но по разным вопросам будут разные голоса – подделка становится проще.

Видео очной части общего собрания

Согласно поправкам, внесенным в Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденные ПП РФ от 06.05.2011 № 354 (далее — Правила 354), Постановлением Правительства РФ от 26 декабря 2016 г. № 1498 собственники нежилых помещений с 01.01.2017 обязаны заключать договоры ресурсоснабжения с ресурсоснабжающими организациями (РСО), а договоры предоставления коммунальных услуг между собственниками нежилых помещений и исполнителями таких услуг (УО/ТСЖ/ЖСК) теперь исключены. Ранее на сайте АКАТО была опубликована о проблемах, возникающих при переходе собственников нежилых помещений от договоров предоставления коммунальных услуг с УО/ТСЖ/ЖСК к договорам ресурсоснабжения с РСО. В настоящей статье проанализируем особенности договоров ресурсоснабжения, заключаемых между собственниками нежилых помещений и РСО.

Предмет договора ресурсоснабжения, особенности расчетов

В соответствии с абзацем 3 пункта 6 Правил 354 «поставка холодной воды, горячей воды, тепловой энергии, электрической энергии и газа в нежилое помещение в многоквартирном доме, а также отведение сточных вод осуществляются на основании договоров ресурсоснабжения, заключенных в письменной форме непосредственно с ресурсоснабжающей организацией ». В соответствии с абзацем 3 пункта 7 Правил 354 «поставка холодной воды, горячей воды, электрической энергии, тепловой энергии и газа в нежилое помещение в многоквартирном доме, а также отведение сточных вод осуществляются на основании договора ресурсоснабжения, заключенного в письменной форме с ресурсоснабжающей организацией, который должен соответствовать положениям законодательства Российской Федерации о водоснабжении, водоотведении, электроснабжении, теплоснабжении, газоснабжении ». Для отопления тот же пункт 7 Правил 354 устанавливает специальное требование: «определение объема потребленной в нежилом помещении тепловой энергии и способа осуществления потребителями оплаты коммунальной услуги по отоплению осуществляется в соответствии с настоящими Правилами ».

Согласно абзацу 5 пункта 6 Правил 354 «в случае отсутствия у потребителя в нежилом помещении письменного договора ресурсоснабжения , предусматривающего поставку коммунальных ресурсов в нежилое помещение в многоквартирном доме, заключенного с ресурсоснабжающей организацией, объем коммунальных ресурсов , потребленных в таком нежилом помещении, определяется ресурсоснабжающей организацией расчетными способами , предусмотренными законодательством Российской Федерации о водоснабжении и водоотведении, электроснабжении, теплоснабжении, газоснабжении для случаев бездоговорного потребления (самовольного пользования) ».

Таким образом, расчет объемов потребления всех коммунальных ресурсов, кроме теплоэнергии на нужды отопления, производится в соответствии не с Правилами 354, не с ПП РФ от 14.02.2012 № 124, не с иными нормативными правовыми актами (НПА) жилищного законодательства, а в соответствии с НПА именно гражданского законодательства — о водоснабжении и водоотведении, электроснабжении, теплоснабжении и газоснабжении. Расчет объема потребления теплоэнергии с целью отопления производится в соответствии с Правилами 354, однако сам договор ресурсоснабжения при этом должен соответствовать именно законодательству о теплоснабжении.

В соответствии с абзацем 3 пункта 7 Правил 354 «в случае несоответствия указанного договора положениям законодательства Российской Федерации о водоснабжении, водоотведении, электроснабжении, теплоснабжении, газоснабжении договор считается заключенным на условиях, предусмотренных законодательством Российской Федерации о водоснабжении, водоотведении, электроснабжении, теплоснабжении, газоснабжении и настоящими Правилами ».

Стоит отметить, что гражданское законодательство о водоснабжении и водоотведении, электроснабжении, теплоснабжении и газоснабжении предусматривает возможность заключения договоров ресурсоснабжения только в том случае, если сеть потребителя ресурса непосредственно присоединена к сети РСО. А поскольку нежилое помещение находится в многоквартирном доме (далее - МКД), то сеть нежилого помещения присоединяется не к сети РСО, а к внутридомовой сети МКД (которая, в свою очередь, присоединяется к сети РСО), из чего можно сделать вывод, что заключение договора ресурсоснабжения между собственникм нежилого помещения в МКД и РСО не основано на законе. Однако, такой вывод не будет правильным, поскольку Правила 354 прямо указывают на необходимость заключения договоров ресурсоснабжения между РСО и собственниками нежилых помещений, и то обстоятельство, что сеть нежилого помещения не имеет прямого подключения к сети РСО, не может являться основанием для уклонения от заключения такого договора.

Важнейшей частью договора ресурсоснабжения является порядок расчета объема потребленного в нежилом помещении коммунального ресурса. И если для случаев оборудования нежилого помещения индивидуальными приборами учета (ИПУ) коммунальных ресурсов расчет объемов их потребления и в жилищном, и в гражданском законодательстве одинаков, то при отсутствии ИПУ к порядку расчета объемов потребления возникают вопросы.

Договоры электроснабжения

Договор электроснабжения заключается в соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (параграф 6 главы 30), Федерального закона от 26 марта 2003 г. № 35 «Об электроэнергетике», Федерального закона от 23 ноября 2009 г. № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», Постановления Правительства РФ от 29 декабря 2011 г. № 1178 «О ценообразовании в области регулируемых цен (тарифов) в электроэнергетике», Постановления Правительства РФ от 04 мая 2012 г. № 442 «О функционировании розничных рынков электрической энергии, полном и (или) частичном ограничении режима потребления электрической энергии» и иных нормативных правовых актов.

По договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии (п. 1 ст. 539 ГК РФ).

Из анализа законодательства следует, что договор ресурсоснабжения заключается с потребителем при условии обеспечения учета потребления энергии, то есть при наличии прибора , позволяющего учесть количество потребленной энергии. Однако возможны ситуации, когда потребителем не были предоставлены показания в определенный период, прибор учета вышел из строя или же просто отсутствует. В этом случае расчет ведется либо в порядке, предусмотренном самим договором, либо (в случае отсутствия такого порядка в договоре, либо при отсутствии договора вообще), в порядке, предусмотренном Приложением N 3 к Основным положениям функционирования розничных рынков электрической энергии, утв. ПП РФ от 04.05.2012 № 442.

Договоры ХВС, ГВС, отведения сточных вод

Договоры горячего и холодного водоснабжения и водоотведения заключаются в соответствии с Федеральным законом от 07 декабря 2011 г. № 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении», постановлением Правительства Российской Федерации от 13 мая 2013 г. № 406 «О государственном регулировании тарифов в сфере водоснабжения и водоотведения», постановлением Правительства Российской Федерации от 29 июля 2013 г. № 641 «Об инвестиционных и производственных программах организаций, осуществляющих деятельность в сфере водоснабжения и водоотведения», приказом ФСТ России от 27 декабря 2013 г. № 1746-э «Об утверждении Методических указаний по расчету регулируемых тарифов в сфере водоснабжения и водоотведения», приказом ФСТ России от 16 июля 2014 г. № 1154-э «Об утверждении Регламента установления регулируемых тарифов в сфере водоснабжения и водоотведения», постановлением Правительства РФ от 04 сентября 2013 г. № 776 «Об утверждении Правил организации коммерческого учета воды, сточных вод» и иными нормативными правовыми актами.

В соответствии с п. 1 ст. 13 федерального закона от 07 декабря 2011 г. № 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении» по договору горячего или холодного водоснабжения (далее также - договор водоснабжения) организация, осуществляющая горячее водоснабжение или холодное водоснабжение, обязуется подавать абоненту через присоединенную водопроводную сеть горячую, питьевую и (или) техническую воду установленного качества в объеме, определенном договором водоснабжения, а абонент обязуется оплачивать принятую воду и соблюдать предусмотренный договором водоснабжения режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении водопроводных сетей и исправность используемых им приборов учета.

Отметим, что согласно п. 2 ст. 13 федерального закона от 07 декабря 2011 г. № 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении» к договору водоснабжения применяются положения о договоре об энергоснабжении , предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, принятыми в соответствии с ним нормативными правовыми актами Российской Федерации и не противоречит существу договора водоснабжения. О некоторых особенностях договора энергоснабжения мы говорили в данной статье выше.

Что касается формы договора, то типовые формы утверждены постановлением Правительства РФ от 29 июля 2013 г. № 645 «Об утверждении типовых договоров в области холодного водоснабжения и водоотведения».

Согласно п. 14 Постановления Правительства РФ от 04 сентября 2013 г. № 776 «Об утверждении Правил организации коммерческого учета воды, сточных вод» (далее - Постановление 776) коммерческий учет воды осуществляется расчетным способом в следующих случаях:
а) при отсутствии прибора учета, в том числе в случае самовольного присоединения и (или) пользования централизованными системами водоснабжения;

в) при нарушении в течение более 6 месяцев сроков представления показаний прибора учета, являющегося собственностью абонента или транзитной организации, за исключением случаев предварительного уведомления абонентом или транзитной организацией организации, осуществляющей горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, о временном прекращении потребления воды.

В соответствии с п. 15 Постановления № 776 при расчетном способе коммерческого учета воды применяются:
а) метод учета пропускной способности устройств и сооружений, используемых для присоединения к централизованным системам водоснабжения;
б) метод расчетного среднемесячного (среднесуточного, среднечасового) количества поданной (транспортируемой) воды;
в) метод гарантированного объема подачи воды;
г) метод суммирования объемов воды.

Более подробно случаи и порядок применения каждого метода раскрыты в указанном Постановлении (пункты 16-18, 20 Постановления 776). В каждом случае нужно будет исходить из индивидуальных особенностей ситуации.

В соответствии с п. 22 Постановления № 776 коммерческий учет сточных вод осуществляется расчетным способом в следующих случаях:
а) при отсутствии прибора учета, в том числе в случае самовольного присоединения и (или) пользования централизованной системой водоотведения;
б) в случае неисправности прибора учета;
в) при нарушении в течение более 6 месяцев сроков представления показаний прибора учета организации, осуществляющей водоотведение, за исключением случаев предварительного уведомления абонентом такой организации о временном прекращении сброса сточных вод.

Объем сточных вод при отсутствии прибора учета этих сточных вод определяется как потребленный суммарный объем холодной и горячей воды.

Исходя из сказанного, в случае отсутствия приборов учета горячего, холодного водоснабжения и/или водоотведения необходимо пользоваться расчетным методом, выбирая способ расчета исходя из конкретной ситуации.

Договоры теплоснабжения

Договор теплоснабжения заключается в соответствии с Федеральным законом от 27 июля 2010 г. № 190-ФЗ «О теплоснабжении», Постановлением Правительства РФ от 8 июля 1997 г. № 832 «О повышении эффективности использования энергетических ресурсов и воды предприятиями, учреждениями и организациями бюджетной сферы», Правилами организации теплоснабжения в Российской Федерации, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 08 августа 2012 г. № 808, Правилами коммерческого учета тепловой энергии, теплоносителя, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 18 ноября 2013 г. № 1034 (далее - Правила 1034) и иными актами.

Пункт 1 статьи 15 Федерального закона от 27 июля 2010 г. № 190-ФЗ «О теплоснабжении» потребители тепловой энергии приобретают тепловую энергию (мощность) и (или) теплоноситель у теплоснабжающей организации по договору теплоснабжения.

Согласно п. 20 Правил организации теплоснабжения в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства РФ от 08 августа 2012 г. № 808 по договору теплоснабжения теплоснабжающая организация обязуется поставить тепловую энергию (мощность) и (или) теплоноситель , а потребитель тепловой энергии обязан принять и оплатить тепловую энергию (мощность) и (или) теплоноситель, соблюдая режим потребления тепловой энергии.

В соответствии с п. 7 Правил 354 определение объема потребленной в нежилом помещении тепловой энергии и способа осуществления потребителями оплаты коммунальной услуги по отоплению осуществляется в соответствии с настоящими Правилами.

То есть, несмотря на то, что сам договор теплоснабжения должен соответствовать требованиям гражданского законодательства о теплоснабжении, объем теплоэнергии, потребленной на нужды отопления нежилого помещения, определяется в соответствии с жилищным законодательством, а именно в соответствии с Правилами 354. Необходимо отметить, что Правила 354 устанавливают одинаковый порядок расчета стоимости отопления и для жилых, и для нежилых помещений.

Ранее на сайте АКАТО уже публиковалась , посвященная вводу в эксплуатацию общедомового прибора отопления (далее - ОПУ), в которой были разъяснены все предусмотренные Правилами 354 варианты расчета объема потребления теплоэнергии на отопление. В настоящей статье не будем повторять эти , обратим внимание лишь на одну очень распространенную ошибку при расчете стоимости отопления в нежилых помещениях в ситуации, когда нежилое помещение оборудовано ИПУ теплоэнергии. Очень часто показания такого ИПУ используются в расчетах, независимо от наличия в доме ОПУ и независимо от оборудования всех остальных помещений (жилых и нежилых) этого дома ИПУ. Вместе с тем, Правила 354 предусматривают возможность использования в расчетах отопления показаний ИПУ исключительно в случае, если МКД оборудован ОПУ и все 100% помещений дома оборудованы ИПУ. Если же хотя бы одно жилое или нежилое помещение не оборудовано ИПУ или дом не оборудован ОПУ теплоэнергии, показания индивидуальных приборов учета теплоэнергии в расчетах неприменимы.

Отметим, что при расчете стоимости отопления, потребленного в нежилом помещении МКД, необходимо так же, как и для всех других помещений этого дома, учитывать осуществления потребителями оплаты коммунальной услуги по отоплению. Кроме того, в случае отсутствия в доме ОПУ, в расчетах применяется потребления коммунальной услуги по отоплению, утвержденный органами госвласти субъекта РФ в соответствии с жилищным законодательством.

Коммунальные ресурсы на содержание общего имущества

В соответствии с частями 1-2 статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. При этом жилищное законодательство не делает различий между собственниками жилых и нежилых помещений в МКД - и те, и другие обязаны оплачивать содержание общего имущество дома в доле, пропорциональной доле площади принадлежащих им помещений в общей площади помещений дома. При этом коммунальные ресурсы (холодная вода, горячая вода, электрическая энергия), потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме - ранее называемые «коммунальные услуги на общедомовые нужды» (« ») - с 01.01.2017 включены в состав «содержания жилья».

Таким образом, заключение прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями не освобождает собственников нежилых помещений от обязанности оплачивать содержание общего имущества многоквартирного дома в пользу лица, предоставляющего услуги по содержанию (УО/ТСЖ), в том числе оплачивать в составе содержания коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в МКД (далее - КР на СОИ). То есть, собственник нежилого помещения обязан отдельно оплачивать потребленные в своем помещении коммунальные услуги в пользу РСО и отдельно оплачивать КР на СОИ в составе содержания.

Лицензиаты, осуществляющие предпринимательскую деятельность по управлению МКД, должны иметь в наличии заключённые договоры с ресурсоснабжающими организациями на предоставление коммунальных услуг населению. При отсутствии таких договоров управляющие компании будут штрафовать как за нарушение лицензионных требований по и 14.1.3 .

Разъяснения Минстроя

По этому вопросу Минстрой РФ дал разъяснения в своём письме №35750-ОЛ/04 от 5 ноября 2015 года , в котором чётко обозначил, что у управляющей компании обязательно должен быть заключён договор ресурсоснабжения с РСО, поскольку это является обязательным лицензионным требованием и подлежит лицензионному контролю (ч.1 ст.193 ЖК РФ).

Согласно Постановлению Правительства РФ №416 от 15.05.2013 года "О порядке осуществления деятельности по управлению МКД" управление домами обеспечивается также и посредством заключения договоров энергоснабжения, теплоснабжения, горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, газоснабжения с РСО для предоставления собственникам помещений в МКД коммунальных услуг. Соответственно, заключение договоров ресурсоснабжения является лицензионным требованием, подлежащим лицензионному контролю .

Минстрой также обращает внимание на то, что договоры между собственниками помещений в МКД и РСО, заключённые до вступления в силу ФЗ №176 от 29.06.2015 года , действуют до окончания срока их действия или отказа одной из сторон от исполнения. Только в этом единственном случае отсутствие договора ресурсоснабжения между УК и РСО не может квалифицироваться как нарушение лицензионных требований.

В Письме Минстроя №35750-ОЛ/04 заместитель директора Департамента ЖКХ О.А.Лещенко делает упор на пункт 7 ч.1 ст.193 Жилищного Кодекса , в котором сказано, что управляющие компании должны соблюдать “иные требования, установленные Правительством РФ”. Кроме того, в соответствии с п.3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению МКД, утверждённого Постановлением Правительства РФ №1110 от 28 октября 2014 года , к лицензионным требованиям относятся:

ч.2.3 ст.161 ЖК РФ ;
исполнение обязательств по договору управления, предусмотренных ч.2 ст.162 ЖК РФ ;
соблюдение требований, предусмотренных ч.1 ст.193 ЖК РФ .

В соответствии с ч.2 ст.162 ЖК РФ по договору управления управляющая компания по заданию собственников помещений в МКД в течение согласованного срока за оплату обязуется выполнять работы и оказывать услуги по управлению МКД, надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме, предоставлять коммунальные услуги, осуществлять другую направленную на достижение целей управления домом деятельность.

Для применения ст.162 ЖК РФ Постановлением Правительства РФ №416 от 15 мая 2013 года утверждены Правила осуществления деятельности по управлению МКД, в которых говорится, что согласно пп "д" п.4 управление домом обеспечивается, в том числе, за счёт предоставления коммунальных услуг населению на основании заключённых договоров ресурсоснабжения на поставку ресурсов. Суммируя всё вышесказанное, заключение договоров ресурсоснабжения между УК и РСО является лицензионным требованием и попадает под лицензионный контроль.

Разница между прямыми договорами и прямыми платежами

Как показала практика, большинство представителей сферы ЖКХ, включая управляющие компании , не до конца понимают разницы между прямыми договорами, которые теперь будут заключаться между собственниками жилья и РСО, и прямыми платежами по схеме потребитель КУ - поставщик КУ.

Термин «исполнитель коммунальных услуг », закреплённый в жилищном законодательстве, никем пока не отменялся, поэтому ответственность за качество предоставленных КУ и сбор платежей по-прежнему несут управляющие компании. При наличии управляющей компании в качестве выбранной организации для управления МКД именно УК выступает исполнителем КУ. Следовательно, управляющая компания должна предоставлять потребителям коммунальные услуги и приобретать для этого коммунальные ресурсы на основании заключённых договоров ресурсоснабжения с РСО.

Как ни странно, но до сих пор многие управляющие компании пользуются серыми договорными и расчётными схемами. Например, управляющая компания договаривается с РСО о прямом выставлении счетов за КУ потребителям, а сама занимается расчётами, доставкой квитанций, претензионной работой, взысканием задолженностей. При этом, УК вообще не имеет права по закону заниматься такой деятельностью, так как не имеет к коммунальным услугам никакого отношения.

Более того, зачастую управляющие компании вообще не имеют в наличии заключённых договоров ресурсоснабжения с РСО. Тогда на каком основании осуществляется поставка коммунальных ресурсов в жилые дома и взимается плата? Чтобы такого в дальнейшем не было, теперь будут тщательно проверять управляющие компании на наличие договоров ресурсоснабжения с РСО в рамках лицензионного контроля.

Нужно понимать, что максимальный риск в данном случае несёт управляющая компания, которая помимо угрозы проверки лицензионного контроля может попасть в ситуацию, когда РСО абсолютно на законных основаниях может в любой момент потребовать с УК долги, не оплаченные потребителями за поставленные им ресурсы. В свою очередь, потребители КУ также на законных основаниях могут потребовать со своей управляющей компании перерасчёты за не предоставленные КУ или ненадлежащее качество коммунальных услуг . Но есть и более серьёзная ответственность за отсутствие заключённых договоров между УК и РСО.

Ответственность

За несоблюдение и нарушение лицензионных требований для управляющих компаний наступает административная ответственность в виде штрафа или дисквалификации руководителя управляющей компании .

В соответствии с ч.1 ст.7.23.3. за нарушение организациями и ИП правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению МКД на основании договоров управления грозит наложение административного штрафа:

на юридических лиц - от 150-250 тысяч рублей

В соответствии с ч.2.ст.7.23.3. за невыполнение обязанностей, предусмотренных правилами осуществления предпринимательской деятельности по управлению МКД, в период прекращения действия лицензии или её аннулирования, грозит наложение административного штрафа:

на должностных лиц - от 100-200 тысяч рублей или дисквалификацию на срок до 3 лет
на ИП - от 150-500 тысяч рублей или дисквалификацию на срок до 3 лет
на юридических лиц - от 150-500 тысяч рублей

В соответствии с ч.2 ст.14.1.3. за осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД с нарушением лицензионных требований грозит наложение административного штрафа:

на должностных лиц - от 50-100 тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет
на ИП - от 250-300 тысяч рублей или дисквалификацию на срок до 3 лет
на юридических лиц - от 250-300 тысяч рублей

В соответствии с ч.24.ст.19.5. за невыполнение или ненадлежащее выполнение в установленный законодательством срок предписания ГЖН об устранении нарушений лицензионных требований грозит наложение административного штрафа:

на должностных лиц - от 50-100 тысяч рублей или дисквалификацию на срок до 3 лет
на юридических лиц - от 200-300 тысяч рублей

За административные правонарушения по ст. 7.23.3. и 14.1.3. КоАП РФ предприниматели, осуществляющие свою деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица.

Следовательно, переход на прямые договорные отношения между собственниками помещений в МКД и ресурсоснабжающими организациями не исключает обязанности УК по заключению договоров ресурсонабжения с РСО.

Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям заполнять сайты Реформа ЖКХ и ГИС ЖКХ . Мы всегда рады вам помочь!

1. Изменятся полномочия органов власти в области жилищных отношений

В статье 12 ЖК РФ определяющей полномочия органов государственной власти РФ в области жилищных отношений будут относиться установление правил и норм технической эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, а также разработка методических рекомендаций по установлению размера платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, а также по установлению порядка определения предельных индексов изменения размера такой платы.

2. Расширятся полномочия органов ГЖН и главного государственного жилищного инспектора

Согласно поправкам в ст.20 ЖК РФ органы ГЖН смогут контролировать обоснованность размера платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, и соблюдению предельных индексов изменения размера такой платы.

Главный госжилинспектор РФ (пока этот пост занимает господин Чибис) сможет направлять высшему должностному лицу субъекта РФ представления об освобождении от должности руководителя органа государственного жилищного надзора.

3. Расширится перечень вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ст.44 ЖК РФ) будут относиться вопросы, связанные с принятием на общем собрании решения о заключении собственниками помещений с ресурсоснабжающей организацией договора:

холодного и горячего водоснабжения;
водоотведения;
электроснабжения;
газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах);
отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления);
договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами.

Это, наверное, главное изменение в ЖК РФ, которого ждало огромное количество управляющих организаций и ТСЖ. Переход на прямые договоры «собственник - РСО» приведет к кратному снижению размера выручки у управляющих организаций, что позволит многим из них перейти на упрощенную систему налогообложения, что только за счет применения льготы по страховым взносам позволит экономить 10% от фонда оплаты труда. Кроме этого, уход от НДС позволит экономить 18% от фонда оплаты труда. Всё это в совокупности с отсутствием огромной дебиторской задолженности по коммунальным услугам позволит сделать рынок управления МКД более привлекательным.

Немаловажно еще и то, что РСО не смогут просто так отказаться от заключения договора с собственниками, что для многих РСО достаточно печально.

4. РСО и региональный оператор будут уведомляться инициатором собрания о переходе на прямые договоры

С учетом того, что решение о переходе на прямые договоры «собственник – РСО» будет приниматься на общем собрании собственников, возникает резонный вопрос, как РСО узнают о принятом решении. Данный вопрос урегулирован в новой редакции ч.1 ст.46 ЖК РФ, согласно которой инициатор собрания собственников должен будет не позднее чем через десять дней после проведения общего собрания собственников помещений в МКД передать копии решений и протокол РСО или региональному оператору по обращению с ТКО.

Ничего «криминального» в поправках нет. Единственное, что до сих пор не урегулировано законодательно, так это вопрос заверения копий решений собственников, так как органы ГЖН этого делать не обязаны и РСО может «цепляться» к никем не заверенным копиям.

5. Прямых платежей в РСО больше не будет

Напомним, что ранее были прямые договоры «собственник - РСО», которые были возможны либо по п.30 124 ПП РФ, либо в силу норм 176-ФЗ, и прямые расчеты «собственник - РСО», которые были возможны в силу ч.7.1 ст.155 ЖК РФ. Так вот, после принятия поправок в ЖК РФ прямых расчетов не будет, так как ч.7.1 ст.155 ЖК РФ утрачивает силу.

В отношении ситуаций, когда собственники помещений на общем собрании до вступления в силу настоящих поправок в ЖК РФ приняли решение о платежах напрямую в РСО, указанный порядок сохраняется до принятия на общем собрании решения о переходе на прямые договоры «Собственник - РСО» (ч.6 ст.3 Закона). Оплата, поступающая в РСО, будет, как раньше признаваться погашением задолженности собственников перед УК (ТСЖ).

6. Случаи, когда можно будет перейти на прямые договоры «Собственник - РСО»

В ЖК РФ появляется новая статья 157.2, в которой то и раскрываются основные правила заключения прямых договоров.

Так, согласно ч.1 ст.157.2 ЖК РФ при управлении домом управляющей организацией, ТСЖ (ЖСК) коммунальные услуги предоставляются собственникам и нанимателям РСО в следующих случаях:

при принятии общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о переходе на прямые договоры с РСО;
при прекращении ранее заключенных между РСО и управляющей организацией (ТСЖ, ЖСК) договоров снабжения коммунальными ресурсами в целях предоставления соответствующей коммунальной услуги собственникам и пользователям помещений вследствие одностороннего отказа ресурсоснабжающей организации по причине наличия задолженности перед РСО.
если между собственниками помещений в МКД и РСО, региональным оператором по обращению с ТКО заключены договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг, договор на оказание услуг по обращению с ТКО на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД о сохранении порядка предоставления коммунальных услуг и расчетов за коммунальные услуги при изменении способа управления МКД или о выборе управляющей организации.

Следует обратить внимание на пункт, в котором указано о «сохранении» договорной схемы «собственник - РСО» на основании ранее принятого собственниками решения о переходе на «прямые» договоры. Фактически это окончательное сохранение в новой редакции ЖК «старых» прямых договоров, заключенных еще в свете поправок, внесенных 176-ФЗ.

7. Расторжение договора «УК - РСО» при наличии подтверждённой задолженности

В ч.2 ст.157.2 ЖК РФ конкретизируется ситуация, когда РСО может расторгнуть договор с УК (ТСЖ) при наличии задолженности.

Обратите внимание, что расторжение договора с УК (ТСЖ) – это право, а не обязанность РСО, а значит идея «накопить» задолженность и уйти на «прямые» договоры может и не сработать. А с учетом того, что радеющие за справедливость парни из Минстроя предлагают приравнять наличие задолженности к грубым нарушениям лицензионных требований (штраф – 350 000 рублей), реализация такой «гениальной» идеи может обернуться просто выплатой штрафа.

Задолженность должна:

Быть признанной (подписанный акт сверки задолженности) должником или подтвержденной вступившим в законную силу судебным актом.
Иметь размер, равный или превышающем две среднемесячные величины обязательств по оплате по договору.

Обратите внимание, что погашение задолженности частично за определенный период не влияет на право РСО на расторжение договора с УК (ТСЖ). То есть, в расчет будут браться не периоды задолженности (вы должны к примеру за январь и февраль 2018 года), а именно ее размер на момент расторжения договора (на конец марта задолженность превышает определенный «лимит»).

«Лимит» выше которого задолженность перед РСО подниматься не может быть выше суммы, определенной делением стоимости поставленного РСО коммунального ресурса поставленного в МКД за 12 месяцев, предшествующих дате направления РСО уведомления о расторжении договора, на 12 месяцев. Иными словами РСО может рассчитать среднемесячную величину за 12 месяцев и если УК (ТСЖ) превысили этот «лимит», РСО может начинать процедуру расторжения договора.

Обратите внимание, если договор поставки коммунального ресурса действует менее 12 месяцев, то для расчета среднемесячного объема будет использоваться количество месяцев действия договора.

8. Как и кого РСО будет уведомлять о расторжении договора поставки

Порядок уведомления о расторжении договора прописан в ч.3 ст.157.2 ЖК РФ.

Итак, об одностороннем отказе от исполнения договора ресурсоснабжения РСО должно уведомить способом, позволяющим подтвердить факт получения уведомления, в том числе с использованием ГИС ЖКХ. Уведомляться должны УК (ТСЖ), как лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом, и орган государственного жилищного надзора, как лицо, которое не любит лица, осуществляющие управление МКД.

Специально для ситуаций, когда лицо управляющее МКД находится не по юридическому адресу законодатель прописал, что уведомление о расторжении договора направляется по адресу лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, указанному в ЕГРЮЛ или ЕГРИП.

Ну, а как же собственники, спросите вы, и будете правы.

РСО одновременно с уведомлением УК (ТСЖ) и органа ГЖН уведомляет и собственников помещений. С соответствии с ч.4 ст.157.2 ЖК РФ РСО доводит информацию путем:

ее размещения в общедоступных местах (на досках объявлений, размещенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом);
опубликования в печатных изданиях, в которых публикуются акты органов местного самоуправления;
размещения в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте ресурсоснабжающей организации;
размещения в ГИС ЖКХ.

Возникает резонный вопрос, что будет, если РСО не выполнит все требования по уведомлению, так как законодатель не дал возможности выбора, а указал, что уведомления должны быть размещены всеми способами. Ответственности за уведомление понятное дело нет, а значит по сути можно и не уведомлять…

9. Что происходит после уведомления УК и ТСЖ о расторжении договора со стороны РСО

Об этом написано в ч.5-6 ст.157.2 ЖК РФ. Итак, по истечении тридцати дней с даты направления лицу, осуществляющему управление МКД, уведомления договор ресурсоснабжения считается прекращенным в части снабжения коммунальными ресурсами в целях предоставления соответствующей коммунальной услуги собственникам и пользователям помещений в МКД и продолжает действовать в части приобретения коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в МКД.

В свою очередь «прямой» договор с собственниками помещений считается заключенным в указанном случае со всеми собственниками помещений в МКД одновременно.

Договор между собственниками и РСО будет заключаться на неопределенный срок. При этом форма договора будет утверждаться правительством РФ и заключения договора в письменной форме не требуется.

10. Когда договор «Собственник – РСО» считается заключенным

Договор «Собственник - РСО» считается заключенными со всеми собственниками помещений в многоквартирном доме одновременно (ч.7 ст.157.2 ЖК РФ):

с даты, определенной в решении общего собрания о переходе на «прямые» договоры с РСО. В свою очередь РСО может «сдвинуть» указанный срок, но не более чем на три календарных месяца. Для «сдвига» срока перехода с собственниками помещений в МКД на прямые договорные отношения РСО обязано уведомить инициатора собрания собственников помещений в МКД, не позднее пяти рабочих дней со дня получения от него копий решения и протокола общего собрания;

в случае одностороннего расторжения договора со стороны РСО, по истечении тридцати дней с даты направления предусмотренного уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора ресурсоснабжения лицу, осуществляющему управление МКД;

при переходе МКД в управление в другую УК или смене способа управления МКД, с даты заключения договоров, действовавших до принятия собственниками помещений в МКД решения об изменении способа управления МКД или о выборе управляющей организации.

11. Может ли УК (ТСЖ) «вернуть» себе договоры с собственниками помещений?

Данная ситуация прямо в ЖК РФ не прописана, однако согласно ч.8 ст.157.2 ЖК РФ РСО вправе отказать УК (ТСЖ) в заключении договора на поставку коммунального ресурса, необходимого для предоставления коммунальных услуг, в случае если у РСО заключены «прямые» договоры с собственниками помещений.

С учетом того, что для перехода на «прямые» договоры теперь требуется решение собственников помещений в МКД, «провернуть» возврат к «старой» схеме работы с РСО у УК без собрания собственников не получится. Да и наличие принятого собственниками на общем собрании решения, по сути, ничего не решает, так как окончательный ответ в любом случае будет принимать РСО.

12. А что с домами, которые находятся на непосредственном управлении?

А ничего нового. Как работали в домах, которые находятся на непосредственном управлении, РСО напрямую с собственниками, так и работают.

13. Как быть с показаниями ИПУ, которые будут передаваться в РСО?

Как показала практика, представителям РСО лениво передавать в УК и ТСЖ информацию о показаниях индивидуальных приборов учета при предоставлении таких показаний собственниками или пользователями помещений в МКД ресурсоснабжающим организациям. Теперь такая обязанность прописано в ч.10 ст.157.2 ЖК РФ. При этом в обязанность РСО включена передача показаний приборов учета через ГИС ЖКХ.

14. А кому вообще собственники должны передавать показания ИПУ?

Действующая в настоящее время редакция Правил предоставления коммунальных услуг (на 01 апреля 2018 года) на данный вопрос дает однозначный ответ: исполнителю коммунальных услуг, в качестве которого выступает тот, кто заключил договор в части оказания коммунальных услуг собственникам помещений.

В новой редакции ЖК РФ, в пп.1 ч.11 ст.161 ЖК РФ прописано, что в случае заключения прямого договора «Собственник - РСО» УК (ТСЖ) обязаны будут в порядке, установленном Правительством РФ предоставлять РСО информацию, необходимую для начисления платы за коммунальные услуги, в том числе о показаниях индивидуальных приборов учета.

Обращаем внимание, что законодатель сделал оговорку: показания ИПУ передаются в РСО при условии «предоставления таких показаний собственниками помещений в многоквартирном доме … управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу)».

«Лезем» смотреть, что за порядок за такой, который будет устанавливать Правительство РФ. Для этого открываем проект Постановления Правительства РФ о внесении изменений в Правила предоставления коммунальных услуг, размещенный на сайте .

Ищем там все, что касается передачи показаний ИПУ.

Для начала смотрим на изменения в Правила, обязательные при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 14.02.2012 №124 (далее по тексту – Правила №124).

Смотрим новые условия договора ресурсоснабжения, а именно поправки в п.18 Правил №124 и видим:

обязанность исполнителя по снятию и передаче показаний приборов учета и (или) иной информации, используемых для определения объемов поставляемого по договору ресурсоснабжения коммунального ресурса. При этом исполнитель передает в РСО «указанную информацию, необходимую для начисления платы за коммунальные услуги в разрезе каждого помещения, в том числе о показаниях индивидуальных, общих (квартирных), коллективных (общедомовых) приборов учета, не позднее 23-го числа расчетного месяца»;

обязанность РСО передавать исполнителю показания приборов учета в случае, когда у исполнителя заключены прямые договоры с собственниками на основании решения общего собрания собственников или после расторжения договора с УК (ТСЖ) по причине наличия задолженности «за исключением случаев, когда обязательства по сбору и передаче такой информации ресурсоснабжающей организации по соглашению сторон возложена на исполнителя».

Если вы обратите внимание, то увидите, что понятие «исполнителя» в Правилах №124 не меняется (посмотрим, что будет подписано по факту).

Согласно п.2 Правил №124: «исполнитель» - юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, на которых возложена обязанность по содержанию общего имущества в многоквартирном доме и (или) предоставляющие потребителю коммунальные услуги в случаях, если договором управления многоквартирным домом, в том числе заключенным товариществом или кооперативом с управляющей организацией, либо уставом товарищества или кооператива возложена обязанность по предоставлению потребителям коммунальных услуг;

То есть согласно Правилам №124, управляющая организация и ТСЖ в любом случае исполнители:

в части коммунальных услуг и КРСОИ;

в части только КРСОИ.

НО… Правила 124 ПП РФ никак не определяют обязанности потребителей коммунальных услуг в части передачи показаний ИПУ, поэтому смотрим поправки в Правила предоставления коммунальных услуг и видим там вот это:

«31(1). Обязанности исполнителя, предусмотренные подпунктами «е», «ж», «и» и «к» пункта 31 настоящих Правил, в случаях, предусмотренных подпунктами «г» - «ж» пункта 17 настоящих Правил, могут выполняться лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом, на основании договора ресурсоснабжения, заключенного между таким лицом и ресурсоснабжающей организацией. Информация о передаче по договору ресурсоснабжения указанных обязанностей исполнителя лицу, осуществляющему управление многоквартирным домом, предоставляется потребителям способами, предусмотренными подпунктом «п(1)» пункта 31 настоящих Правил»;

Анализируя вместе поправки можно сделать вывод:

При «стандартных условиях» договора «Собственник - РСО». именно РСО выступает в качестве исполнителя в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг, а значит именно РСО обязано принимать показания от потребителей коммунальных услуг (пп.«ж» п.31 Правил №354).

РСО может по договору с УК передать право на снятие показаний ИПУ УК (ТСЖ), но без договора такой обязанности не возникает (п.31.1 Правил №354).

ЖК РФ (ст.161 ЖК РФ) говорит об обязанности УК (ТСЖ) передать показания ИПУ в РСО лишь в случае, если потребители в силу порядка, установленного Правительством РФ (Правила №124 и Правила №354), обязаны сдавать показания не в РСО, а в УК и ТСЖ.

Вывод: не хотите снимать и передавать показания в РСО – внимательно следите за тем, что подписываете под видом договора ресурсоснабжения при переходе на «прямые» договоры.

15. А как быть с теми прямыми договорами «Собственник - РСО», которые уже заключены в настоящее время? Форма не утверждена…

Как указано в п.2 ст.3 закона, до тех пор, пока Правительство РФ не утвердит форму типового договора, указанного в ч.6 ст.157.2 ЖК РФ, действуют условия договоров на оказание коммунальных услуг между собственниками и РСО определяются в соответствии с Правилами №354, то есть пока ничего не меняется.

16. Кто отвечает за параметры качества коммунального ресурса в МКД?

Несмотря на то, что РСО будут работать с населением напрямую, следить за параметрами качества коммунальных ресурсов будет продолжать УК (ТСЖ).

Обратите внимание, что согласно пп.2 ч.11 ст.157.2 ЖК РФ УК (ТСЖ) обязана осуществлять контроль качества коммунальных ресурсов и непрерывности их подачи до границ общего имущества в многоквартирном доме.

Таким образом, абсолютно ничего не изменилось. Как отвечала раньше УК (ТСЖ) за параметры на вводе в МКД, так и отвечает.

17. Куда идти жителям при возникновении вопросов по качеству коммунальных услуг и порядку определения размера платы за коммунальные услуги.

Эх, как хотелось бы, чтобы собственники жаловались в РСО, раз у них с РСО прямые договоры… Но чудес, к сожалению, не бывает, и все жалобщики, в любом случае, будут обращаться в УК (ТСЖ).

Согласно пп.3 ч.11 ст.157.2 ЖК РФ УК (ТСЖ) обязаны:

принимать от собственников помещений в МКД и нанимателей жилых помещений по договорам социального найма обращения о нарушениях требований к качеству коммунальных услуг и (или) непрерывности обеспечения такими услугами, нарушениях при расчете размера платы за коммунальные услуги;

взаимодействовать с РСО при рассмотрении указанных обращений, проведении проверки фактов, изложенных в них, устранении выявленных нарушений и направлении информации о результатах рассмотрения обращений в порядке, установленном Правительством РФ.

18. Кто будет отключать должников при наличии задолженности за коммунальные услуги?

Вот тут складывается достаточно интересная ситуация, когда за содержание внутридомовых сетей в любом случае отвечает УК (ТСЖ), а отключать должников, которые ранее заключили договор на предоставление коммунальных услуг с РСО, должно именно РСО.

Да кто ж их пустит на наши сети, скажут представители УК и ТСЖ, и, будут не правы.

Управляющие организации и ТСЖ в силу норм пп.4 ч.11 ст.157.2 ЖК РФ обязаны обеспечить доступ РСО к общему имуществу МКД для приостановки или ограничения предоставления коммунальной услуги должнику.

Но, если есть жгучее желание производить отключение самостоятельно (тем более, что по Правилам №354 эта процедура с 01.01.2017 года платная), то УК (ТСЖ) может самостоятельно по соглашению с РСО осуществлять приостановку или ограничение предоставления коммунальных услуг.

Обратите внимание, что согласно сложившейся судебной практике, получить «по шапке» от надзорных органов проще всего из-за ненадлежащего уведомления должника. Поэтому, если будете заключать соглашение с РСО по отключению должников, обязательно предусмотрите в нем вопрос передачи полномочий по уведомлению должников от РСО к УК (ТСЖ).

19. Что поменяется в договоре управления МКД при переходе на прямые договоры

Такая достаточно бестолковая при постоянно изменяющемся законодательстве вещь, как договор управления МКД, при переходе на прямые договоры ожидаемо поменяется. Точнее поменялись установленные ст.162 ЖК РФ требования к условиям договора управления в случае, когда исполнителем коммунальных услуг выступает РСО.

Так, согласно новой редакции пп.2 ч.3 ст.162 ЖК РФ, перечень коммунальных услуг указывается в договоре только при условии, что исполнителем является УК (ТСЖ). В случае, если коммунальные услуги представляются РСО, в договоре управления их прописывать не нужно.

Аналогично не нужно прописывать в договоре управления порядок определения размера платы за коммунальные услуги, если исполнителем выступает РСО.

Нужно ли менять старые договоры управления? Не нужно. Об этом прямо говорится в ч.4 ст.3 закона, согласно которой на ранее заключенные договоры распространяется действие положений статей 161 и 162 ЖК РФ (в редакции настоящего Федерального закона).

20. Поправили порядок привлечения ответственности за грубое нарушение лицензионных требований

Что нужно, чтобы отжать у кого-то бизнес в России?

Сначала надо придумать предлог, а еще лучше написать закон, за невыполнение которого можно лишиться всего нажитого непосильным трудом. Лучше всех с вышесказанным справляется команда Минстроя, которая придумала понятие «нарушение лицензионных требований», под нарушение которых, ГЖИ, с учетом кривизны написанной Минстроем же нормативно-правовой базы, может подвести какую угодно УК. Но печально для надзорных органов было то, что даже если есть несколько нарушений лицензионных требований – убрать из лицензии можно было только один МКД.

Эту «несправедливую» ситуацию шустро поправили. Минстрой РФ придумал, а Госдума, не думая (не барское это дело думать в думе), проголосовала за понятие «грубое нарушение лицензионных требований», что нашло отражение в поправках в ЖК РФ, действующих с 10.08.2017 года. Но вот незадача, Правительство РФ никак не утвердит список лицензионных требований, нарушение которых будет признаваться грубым.

В уже «старой» редакции ч.5.2 ст.198 ЖК РФ было указано, что, если УК в течение 12 месяцев со дня назначения административного наказания за грубое нарушение лицензионных требований повторно будет привлечено к ответственности за любое грубое нарушение лицензионных требований, то, по решению ГЖИ, из лицензии будут исключаться сведения обо всех МКД в управлении.

Сейчас в ч.5.2 ст.198 ЖК РФ внесены изменения, согласно которым по решению ГЖИ из лицензии сведения обо всех МКД могут быть исключены только в случае, если УК в течение 12 месяцев повторно совершила такое же грубое нарушение лицензионных требований.

Хорошая поправка в ЖК РФ, так как старая редакция ч.5.2 ст.198 ЖК РФ позволяла «оперативно» решить вопрос с неугодной власти УК за два разных нарушения, например, за ненадлежащую работу аварийно-диспетчерской службы и, к примеру, за наличие долгов перед РСО. Теперь же нужно два раза привлечь к ответственности за одинаковое нарушение, что несколько сложнее для представителей надзорного органа.

21. Что будет, если УК (ТСЖ) выставят собственникам платежные документы с коммунальными услугами после заключения прямых договоров «Собственник - РСО».

Если вдруг случится так, что, после заключения договора между собственниками помещений и РСО, УК (ТСЖ) «умудрится» выставить собственникам помещений платежные документы, в которых будет указана стоимость потребленных коммунальных услуг, то на УК (ТСЖ) будет налагаться штраф в двукратном размере суммы.

Штрафа можно будет избежать, если такое нарушение было устранено до внесения платы за коммунальные услуги.

Повторно оплачивать в РСО стоимость коммунальных услуг, внесенную в кассу (на расчетный счет) УК (ТСЖ) собственникам (потребителям) не придется, так как собственник (потребитель) будет признаваться надлежаще исполнившим обязанность по внесению платы за коммунальные услуги. Пени на указанную сумму РСО также начисляться не могут.

В такой ситуации РСО обязана взыскивать задолженность по оплате с УК (ТСЖ), которым собственник (потребитель) внес стоимость коммунальных услуг.

Для заключения договора напрямую необходимо провести общее собрание собственников жилья

Долгожданный закон о прямых договорах с ресурсоснабжающими организациями в 2018 году принят Государственной думой в третьем чтении 23 марта. Документ уже подписан Президентом РФ Владимиром Путиным и вступит в силу после официального опубликования (Федеральный закон от 03.04.2018 N 59-ФЗ). Сама идея заключения прямых договоров с РСО и исключения из схемы расчетов посредников, которыми чаще всего являются Управляющие компании, не нова, она уже несколько лет обсуждается на государственном уровне, а некоторых регионах уже активно применяется.

В России острой проблемой в сфере оказания жилищно-коммунальных услуг остается огромная задолженность перед поставщиками ресурсов. Несмотря на то, что многие собственники платят за оказанные коммунальные услуги исправно, долг управляющих компаний перед ресурсоснабжающими организациями составляет на 2018 год более триллиона рублей. Это проблема не только регионов, Москва и Санкт-Петербург тоже в числе должников. Кроме того, в Московской области за последние несколько лет произошло несколько крупных скандалов с участием УК, когда значительные средства, предназначенные для РСО и муниципальных властей, использовались компаниями не по целевому назначению. И вот закон о прямых договорах с поставщиками ресурсов принят Государственной Думой. Чего ждать от нового закона, какие произойдут изменения в сфере ЖКХ?

Что нужно знать о принятии нового ФЗ?

Закон о прямых договорах с РСО 2018 года (законопроект № 207460-7) 3 апреля подписан Президентом России Владимиром Путиным и вступит в силу после публикации в официальном печатном издании “Российской газете”.

Основные положения закона

Система прямых договоров считается более эффективной по сравнению с существующей в настоящий момент в большинстве регионов РФ. И она уже успешно применяется на практике, и не только в столице. Прямые расчеты с ресурсоснабжающими организациями в 2018 году введены в СПб. Уже несколько лет подобные схемы применяются в Иркутской области, Ленинградской области, Барнауле и т.д.

По сути закон о прямых договорах с поставщиками ресурсов вводит новую систему взаимоотношений собственников жилья и РСО. Собственники получат право заключать договора напрямую с ресурсоснабжающими организациями, минуя посредников. Этими посредниками сейчас выступают не только управляющие компании, но и товарищества собственников, жилищные или потребительские кооперативы. В настоящие время именно эти организации представляют интересы собственников жилых объектов по оплате потребленных электроэнергии, горячей и холодной воды, газа и т.д.

Конечно, основная задача закона – установить прямые платежи за оказанные услуги, и это делается не только из-за недобросовестности некоторых управляющих компаний. Закон о прямых расчетах в ЖКХ в 2018 году позволит снять с УК несвойственные им функции по сбору и распределению средств. Более того, сейчас граждане предъявляют именно УК требования о качестве услуг, а РСО – об оплате потребленных ресурсов. Между тем, Управляющие компании отвечают только за внутридомовые сети, а не за поставку ресурсов, и порой вынуждены покрывать из средств, не предназначенных для этих целей, долги конечных потребителей за ресурсы.

Новый федеральный закон вводит схему прямых расчетов потребителей с РСО, что позволит избежать образования новых долгов УК, а ведь они уже грозят банкротствам как РСО, так и самим управляющим компаниям.

Вопросы применения нового закона

Преимущества заключения прямых договоров очевидны:

исключение из взаимоотношений посредника и экономия на его услугах;
расчеты за потребленные ресурсы напрямую с РСО.

При этом пока не ясно, как будет применяться на практике закон о прямых расчетах в ЖКХ без управляющей компании в качестве аккумулятора всех платежей. Так, специалисты высказывают сомнения, каким образом собственники будут защищать свои права, не имея ни опыта подобного представительства, ни доступа к сетям. Ответственность за содержание внутридомовых сетей по-прежнему лежит на УК, но каким образом они будут участвовать во взаимоотношениях собственников и РСО, не являясь стороной в договоре, не понятно. Рядовой гражданин не имеет ресурсов для определения источника проблемы, а участники системы ЖКХ склонны перекладывать ответственность друг на друга.

Как заключить прямой договор с РСО на оплату услуг ЖКХ?

Законопроект предусматривает две возможности заключения прямого договора с РСО:

собственники принимают соответствующее решение на общем собрании собственников жилых объектов в многоквартирном доме;
РСО по собственной инициативе прекращает договорные отношения с УК (при наличии подтвержденной задолженности за два месяца) и заключает автоматически со всеми жильцами договор об оплате ресурсов напрямую.

Какие обязанности предусмотрены в договоре, как будут производиться прямые расчеты в ЖКХ, последние новости говорят о том, что типовой договор уже разработан Минстроем и приведен в проекте соответствующего .

Таким образом, для заключения договора напрямую необходимо провести общее собрание собственников жилья, инициатором которого может быть любой собственник. Для приятия такого решения требуется более двух третей голосов всех собственников, при этом голосование может проводиться и в заочной форме. Согласие РСО не требуется, однако законодатель оставил за ними право на разработку схемы взаимоотношений с потребителями в течение трех месяцев.