Вид разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения. Федеральный закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения

Земли сельскохозяйственного назначения - это земли, которые расположены за пределами населенных пунктов, предназначенные и предоставленные для нужд сельского хозяйства. Согласно действующему законодательству они могут использоваться в следующих формах:

• для ведения сельскохозяйственного производства;
• для других целей, которые включают: личное подсобное хозяйство, крестьянское (фермерское) хозяйство, огородничество, садоводство, животноводство, дачное строительство.

Общий правовой режим для них заключается в предоставлении земельных участков непосредственно для сельскохозяйственных целей.

Земли сельскохозяйственного назначения следует отличать от земель сельскохозяйственного использования. Последние включают в себя земельные угодья, которые могут относиться и к другим категориям, в частности, земли несельскохозяйственных предприятий или государственного лесного фонда, переданных во временное пользование для сельскохозяйственных целей гражданам и сельхозпредприятиям.

Непосредственно земли сельскохозяйственного назначения обслуживают цикл выращивания сельскохозяйственной продукции, включая земли, занятые складами, административными зданиями, дорогами и другими элементами инфраструктуры.

Следует отметить две особенности правового режима:

1. Приоритетное положение земель сельскохозяйственного назначения, в соответствии с которым пригодные для сельскохозяйственных нужд земли предоставляются прежде всего в сельскохозяйственных целях, а для несельскохозяйственных нужд предоставляются земельные участки, имеющие несельскохозяйственное назначение, не пригодные для ведения сельского хозяйства или сельскохозяйственные земли худшего по качества. Законом предусмотрена охрана от необоснованного изъятия земель из сельскохозяйственного оборота.
2. Не все без исключения земли, которые пригодны для сельскохозяйственных нужд, могут использоваться непосредственно для осуществления сельскохозяйственной деятельности, например, существуют ограничения по использованию земель в заповедных зонах.

Виды разрешенного использования

Правовой режим всех земель, в том числе и сельскохозяйственного назначения, определяется их категорией и видом разрешенного использования, определенном на основе зонирования территорий.

Для земель сельскохозяйственного назначения установлены 6 групп:

1. Земли сельскохозяйственного назначения , пригодные под сенокосы, пастбища, сельскохозяйственные угодья, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, многолетними насаждениями, каналами, водными объектами, а также отведенные для личного подсобного хозяйства (всего 11 видов разрешенного использования).
2. Земли, которые малопригодны для пашни, но могут использоваться для выращивания некоторых технических культур , ягодников, винограда, чая, риса и др.
3. Земли, занятые зданиями, сооружениями и строениями сельскохозяйственного назначения (коровник, свинарник, телятник, убойный цех, машинный двор, пилорама и др., - всего 17 видов разрешенного использования).
4. Земли, занятые водными объектами и используемые в предпринимательских целях (разведение и ловля рыбы, и др.).
5. Земли, на которых расположены леса.
6. Прочие земли , в том числе болота, овраги, свалки, скотомогильники, нарушенные земли и иные земли, не вовлеченные в градостроительную деятельность.

Для конкретного земельного участка могут применяться такие виды разрешенного использования:

• основные;
• условно разрешенные;
• вспомогательные, которые допускаются только в качестве дополнительных к основным или условно-разрешенным видам.

Оценка земель

Оценка таких земель производится на основе Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения. Данный документ не применяется для кадастровой оценки земельных участков, принадлежащих садоводческим, огородническим и дачным объединениям.

Порядок определения земельных участков I-VI категорий:

1. Формируется Перечень земельных участков, относящихся к землям сельскохозяйственного назначения.
2. Определяются удельные показатели кадастровой стоимости данных земель на основе следующих действий:
   • определение перечня разновидностей почв и площадей, ими занимаемых;
   • определение перечня всех сельскохозяйственных культур, которые возможно выращивать для каждой почвенной разновидности;
   • выбор допустимых чередований посевов (севооборота);
   • определение нормативной урожайности для каждой сельскохозяйственной культуры;
   • определение рыночной цены по каждой сельскохозяйственной культуре;
   • расчет удельного валового дохода с 1 га для каждой сельскохозяйственной культуры;
   • определение удельных затрат на возделывание и уборку урожая сельскохозяйственных культур;
   • расчет удельного валового дохода на 1 га для каждого севооборота;
   • расчет удельных затрат на возделывание 1 га для каждого севооборота;
   • расчет удельных затрат на поддержание необходимого уровня плодородия почв;
   • расчет удельного показателя земельной ренты в разрезе севооборотов (прибыли предпринимателя);
   • определение максимального значения удельного показателя земельной ренты в разрезе почвенных разновидностей;
   • расчет коэффициента капитализации земельной ренты;
   • определение удельного показателя кадастровой делением удельного показателя земельной ренты на коэффициент капитализации по каждой почвенной разновидности;
   • расчет средневзвешенного удельного показателя кадастровой стоимости по всем почвенным разновидностям в составе земельного участка.
3. Рассчитывается кадастровая стоимость, как сумма произведений удельных показателей кадастровой стоимости земель групп I-VI и занимаемых этими землями площадей в пределах земельного участка.

Особенности аренды и купли-продажи

Оборот земель сельскохозяйственного назначения - совокупность сделок, в результате которых возникают или прекращаются права на земельные участки. Принципиальной особенностью является исключение возможности предоставления юридическим лицам и гражданам земель сельскохозяйственного назначения, которые находятся в муниципальной либо государственной собственности, что соответствует нормам Земельного кодекса.

Особенностью правового регулирования договоров купли-продажи земельных участков сельхозназначения является законодательно закрепленное преимущественное право государственных или муниципальных органов власти на покупку продаваемого участка.

Купля-продажа определяется такими факторами:

• форма собственности на участок;
• субъектный состав участников сделки;
• вид разрешенного использования, и др.

Продавец обязан известить высший исполнительный орган государственной власти о своем намерении продать участок в письменной форме. В извещении обязательно должна быть указана цена и другие существенные условия договора (расположение недвижимости на участке и др.), иначе условия договора не могут быть согласованы.

Что касается особенностей договора аренды, то он может заключаться на срок не более 49 лет. Участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в аренду только резидентам РФ. Участки, принадлежащие частным лицам, могут сдаваться в аренду также иностранным субъектам и лицам без гражданства.

Перевод земель сельскохозяйственного назначения в другие формы

В ряде случаев возникает необходимость изменения категории земли сельскохозяйственного назначения на другую форму. Обычно это связано с обеспечением активизации оборота земли, а также с ростом спроса на загородные поселки, коттеджи, и др.

Однако при этом придется столкнуться с рядом законодательных ограничений, в соответствии с которыми изменение категории земель допустимо лишь в исключительных случаях, связанных с: консервацией земель, созданием заповедных или иных охраняемых государством территорий, изменением границ поселений, размещением промышленных объектов, включением непригодных для сельского хозяйства земель в состав лесного или водного фонда либо земель запаса, строительством дорог и иных сооружений и коммуникаций, выполнением международных обязательств, добычей полезных ископаемых, размещением объектов здравоохранения, социального и др. назначения.

Перевод земель из состава сельскохозяйственных угодий в случае, когда их кадастровая стоимость на 50% более выше среднего уровня кадастровой стоимости по муниципальному району или городскому округу, действующим законодательством не допускается. Также запрещен перевод в другую категорию для особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий.

• кадастровый номер соответствующего земельного участка;
• действующая и предполагаемая для перевода категории земли для данного участка;
• обоснование для перевода участка в другую категорию.

Также нужно провести государственную экологическую экспертизу о возможности такого изменения категории.

В двухмесячный срок с момента поступления ходатайства уполномоченный орган принимает решение либо о переводе земельного участка в другую категорию, либо об отказе. Акт направляется заявителю в течение двух недель с даты его принятия.

Переоформлять документы на земельный участок в случае изменения его категории не требуется.

Участки, которые находятся за пределами поселений и городов и используются для нужд сельского хозяйства, называют землями сельскохозяйственного назначения.

К ним относятся в первую очередь:

• лесополосы, прогоны и дороги, искусственные насаждения;
• дворцы, постройки на территории сельскохозяйственных земель;
• сенокосы;
• пастбища для крупного рогатого скота;
• пашни;

Земли лесохозяйственного назначения не относится к сельскохозяйственным.

Законодательная база

Территории сельхозназначения подкреплены законодательной базой и регламентируются действующими кодексом, законами, инструкциями.

Согласно Ст. 81, 82 Земельного Кодекса РФ земли с/х предоставляются:

• частным лицам;
• товариществам;
• хозяйственным обществам;
• кооперативам;
• муниципальным и госпредприятиям;

Сельскохозяйственная деятельность может производиться как одним лицом, так и объединенной группой лиц. К последним относятся даже научные и исследовательские сообщества, учебные заведения, предприятия, религиозные организации и прочие.

Участки сельхозназначения, на которых проживают народы, находятся под защитой государства согласно статьям 12, 13 . Также законодательство обязывает производить деятельность таким образом, чтобы обеспечить сохранность экологических систем, предотвратить загрязнения, нарушения и другие негативные воздействия.

Контроль земель сельхозназначения возложен на следующие федеральные организации:

• Службу госрегистрации, кадастра и картографии.
• Службу по ветеринарному и фитосанитарному надзору.
• Службу по надзору использования природных ресурсов и экологии (природнадзор).

Виды использования земель сельхозназначения

Использование земель сельскохозяйственного назначения зависит от градостроительного регламента.

Согласно ему, вы можете вести различную деятельность на данной территории, в частности:

• растениеводство;
• строительство дач и коттеджей;
• крестьянское (фермерское) хозяйство;
• личное подсобное хозяйство с возможность застройки или без;

Первые три вида предполагает возможность застройки участка, однако каждый из них имеет свои ограничения.

Многие приобретают сельскохозяйственные угодья в целях инвестиций, так как цена на них ежегодно возрастает в среднем на 20 - 25%.

Такое вложение средств позволяет не только изымать прибыль из сдачи участка в аренду, но и позволяет застраивать до 30% от всей территории.

Использование земли слельхозназначения обязательно должно быть целевым. Однако и здесь существует ряд нюансов. Например, имеющийся участок можно перевести в другую категорию, которая расширит ваши права на застройку или наоборот.

Аренда земли сельхозназначения

Аренда земель сельскохозяйственного назначения производится согласно нормам законодательства. Действия обязательно согласовываются с органами местного самоуправления, которые и занимаются сдачей и приемом участков в аренду. Чтобы обе стороны выполняли свои обязательства, между ними заключается договор.

Все пункты в нем регламентируются законом. Угодья распределяются между физическими и юридическими лицами в целях получения прибыли и посезонного урожая. Стоимость пая будет зависеть от его размеров. Оплата налогов и государственной пошлины согласовывается в договоре.

Договор аренды

Составлять договор аренды следует с учетом всех обязательных норм.

Документ должен содержать следующую информацию:

• месторасположение объекта аренды и его размеры;
• размер арендной платы с учетом инфляции, формы платежа и сроков внесения;
• данные о качестве земли;
• условия возврата участка согласно договору и досрочно;
• ограничения по использованию и прочие обременения (залог, кредит и пр.);
• срок договора (в среднем составляет от 1 до 5 лет);
• ответственность за случайные повреждения или уничтожение объекта;
• целевое назначение пая и условия использования;
• обязательства и ответственность сторон;

Также обе стороны по своему усмотрению могут определить порядок страхования объекта и другие условия сотрудничества.

Договор об аренде обязательно заключается в письменном виде и подлежит государственной регистрации. Без этого любые договоренности считаются недействительными.

Стоимость земли сельхозназначения

Ежегодно стоимость земельных участков сельхозназначения возрастает. Конечная сумма зависит от места, где расположен пай, наличия коммуникаций и построек, рыночной стоимости и ряда других причин.

Среди них:

• приватизация;
• категория земли;
• назначение;
• передача в ИЖС.

По России стоимость сотки варьируется от 1 до 100 тысяч рублей. Такая условная цена также во многом определяется налогообложением, изменениями в законодательстве и Земельном кодексе.

В перспективе стоимость на землю может вырасти. Именно поэтому многие бизнесмены считают удачным вложением покупку пая. Выгоду можно получить за счет дальнейшей сдачи в аренду, перепродажи или организации сельскохозяйственной деятельности на выкупленном участке.

Перевод земель сельхозназначения

Загородное строительство становится популярнее, нежели садоводство и огородничество. Это стало причиной перевода огромных площадей в категорию земель поселений. Процедура позволяет решить ряд проблем:

• расширить территорию для ИЖС;
• снять запреты и ограничения на использование земель;
• расширить границы существующих населенных пунктов.

Важно помнить, что перевести землю с/х назначения могут только граждане этой же страны. Граждане других государств, лица без гражданства и прочие категории не могут перевести участок из одной категории в другую.

Первым шагом к переводу земли является написание ходатайства в органы исполнительной власти.

Из документов понадобятся:

• нотариальное согласие всех собственников земли;
• оригинал и копия документа, подтверждающего личность;
• выписка из единого госреестра;
• заключение экологов;
• выписка из государственного кадастра.

Заявка рассматривается около 3-х месяцев. Длительность оформления обусловлена согласованием на Федеральном уровне. После чего вы получите письменный акт об одобрении или отказе в переводе земли. В первом случае потребуется оплатить все необходимые сборы и внести изменения в единый реестр и государственный кадастр. По завершении процедуры обязательно предъявите акт и постановление о переводе земли сельхозназначения.

Теперь земля сельхозназначения полностью в вашем распоряжении. В зависимости от категории участка перед вами открываются новые перспективы и возможности.

На землях разрешается:

• возведение индивидуальных жилых домов;
• размещение дачных домов, коттеджей;
• ведение КФХ, садоводства и прочего.

Используйте имеющуюся площадь по максимуму, но не забывайте о согласовании своей деятельности с управляющими органами.

Вся территория, из которой состоит наша страна, делится на . Такое разделение закреплено на законодательном уровне и регулируется Земельным Кодексом Российской Федерации.

Это делается для установления контроля над целевым использованием земель. Всего выделяют . Самая распространенная категория земель — земли сельскохозяйственного назначения.

Сельхозземли находятся на втором месте по площади среди всех категорий, уступая лишь землям лесного фонда.

На территории Российской Федерации они занимают примерно 386 млн га. Для сравнения, площадь составляет примерно 20 млн га.

Сельскохозяйственные земли находятся под особым контролем государства.

Они являются ценным ресурсом и источником получения продуктов питания .

Поэтому важно использовать землю по назначению, не допускать ее захламления и загрязнения, ухудшения состояния почвы, воздействия на нее вредных факторов.

Состав земель сельскохозяйственного назначения

Сельхозугодья

К ним относятся участки для посева и выращивания различных агропромышленных культур, а также для выпаса животных.

Сельхозугодья - это наиболее плодородные территории, которые обеспечивают страну урожаями, поэтому они имеют приоритетный статус и находятся под защитой государства. Под особым контролем находятся сельхозугодья:

• с искусственным поливом,
• находящиеся в пользовании НИИ любого уровня,
• с высокой кадастровой стоимостью (на 10% выше средней).

В зависимости от выполняемых функций угодья делятся на :

• пашни,
• сенокос,
• пастбища и т.д.

К самым плодородным землям, наделенным минеральными ресурсами, относят пашни.

Пашня - это вид земли, который ежегодно подвергается обработке и выращиванию на нем различных сельскохозяйственных культур.

Сенокосы используются только для заготовки сена на зиму. Посев и сбор урожая на таких землях не осуществляется. Хотя бывают и искусственные сенокосы.

Пастбища также обычно не засеваются и не обрабатываются. Используются только для выпаса скота.

Можно выделить и различные типы сельхозугодий:

• низкого качества,
• среднего качества,
• высокого качества.

На сельхозугодьях допустимо строить лишь те здания и сооружения, которые необходимы для осуществления аграрной деятельности. Строить жилые или производственные объекты на таких территориях запрещено.

Под внутрихозяйственные дороги и коммуникации

К ним относятся дороги, необходимые для доступа и обслуживания сельхозземель. Они должны соответствовать определенным стандартам, указанным в СНиП 2.05.11-83 .

Внутрихозяйственные дороги в зависимости от своего назначения могут быть следующих видов :

• соединяющие сельскохозяйственные объекты между собой (I категория дорог),
• соединяющие сельхозобъекты с основными дорогами (II категория дорог),
• полевые вспомогательные дороги для обслуживания отдельных угодий и их частей (III категория дорог).

Внутрихозяйственные дороги должны занимать минимально возможную площадь.

Они включают в себя:

• непосредственно полосу для размещения дорожного полотна,
• канавы для водоотведения,
• предохранительную полосу по 1 метру с каждой стороны дороги.

Засаженные деревьями и кустарниками

Это земли, засаженные деревьями и кустарниками для защиты окружающей среды от влияния негативных факторов.

Защитные лесополосы создаются:

• на садоводческих и дачных хозяйствах,
• вокруг полей,
• вдоль автомобильных и железных дорог.

Рубка и обновление растений происходит только по согласованию с органами местного управления.

C водными объектами

Территории с замкнутыми водными объектами входят в состав категории сельскохозяйственных земель только в том случае, если они находятся в границах этих земель . При этом, озера или пруды могут быть использованы как для разведения рыб, так и для полива близлежащих территорий. Такие объекты делятся на два вида:

• водоемы искусственного происхождения,
• водоемы естественного происхождения.

Занятые сельхозпостройками

Для эффективного осуществления сельхоздеятельности необходимы вспомогательные постройки.

Они не являются жилыми и предназначены для хранения и первичной обработки выращенных продуктов. Для этих целей выделяются наименее плодородные участки.

Помимо этого критерия есть и второй, весьма немаловажный — логистический. Расположение построек должно быть доступным для определенного пула окрестных обрабатываемых земель.

Использование сельхозземель

Согласно законодательству РФ, сельхозземли можно использовать для следующих целей:

1. осуществления предприятиями с/х деятельности,
2. создание личных либо фермерских хозяйств,
3. выращивания овощных, плодовых культур,
4. создание ,
5. выращивание и разведение животных и рыб,
6. научно-исследовательская деятельность.

Важно! С 2015 года в нашей стране применяется классификатор видов разрешенного использования земель (ВРИ). В документе четко и подробно указывается виды разрешенного целевого использования каждой категории, в том числе и сельхозземель.

До вступления его в законную силу этими вопросами занимались органы местного управления каждого отдельного субъекта. Подробно о классификаторе ВРИ можно узнать .

Особенности сельхозугодий

Сельхозугодья имеют ряд особенностей , по сравнению с другими видами сельхозземель. Они закреплены законодательно (ст. 79 ЗК РФ).

1. Самые плодородные земли находятся под охраной государства, так как являются ее национальным достоянием и важнейшим ресурсом.
2. Использоваться такие земли могут только по своему прямому назначению, то есть для осуществления с/х деятельности. Не целевое использование наказывается по закону .
3. Сельхозугодья с высокой не подлежат переводу в другие категории земель
4. Возведение любых видов построек на территориях, охраняемых государством, запрещено.

В исключительных случаях, по согласованию с региональными органами власти, сельхозугодья с худшей по качеству почвой и с низкой кадастровой стоимостью могут быть в другую категорию земель.

Помимо прочего, законодательно установлены требования для лиц, использующих сельхозугодья:

• участки должны быть освоены течение 2 лет,
• при осуществлении своей деятельности поддерживать плодородие почвы,
• при необходимости предоставлять властям сведения об использованных химикатах.

Фонд перераспределения

Фонд перераспределения земель - это единая база данных о сельскохозяйственных наделах, временно выпавших из оборота, то есть не используемых по назначению.

Его основная функция - это формирование фонда угодий и их дальнейшая передача в пользование физическим либо юридическим лицам на определенных условиях.

Это делается для того, чтобы стратегически важные сельхозугодья не простаивали без дела, ведь это экономически невыгодно.

Сельхозучасток попадает в фонд распределения при следующих условиях :

• при добровольном отказе собственника от участка,
• при отсутствии наследников после смерти собственника,
• при принудительном изъятии земли государством.

Право собственности на сельхозземли

Получить в собственность земли с категорией сельскохозяйственного назначения могут следующие субъекты:

• физические лица (для ведения подсобного хозяйства),
• юридические лица (фермерские хозяйства, аграрные предприятия, дачные товарищества и т.д.).

При покупке сельхозугодий собственник получает право:

• передавать участок по наследству,
• сдавать в аренду,
• продавать,
• дарить,
• передавать в залог.

Согласно законодательству РФ, собственниками сельхозземель не могут быть иностранные граждане и компании , а также лица без гражданства. Правовые основы передачи права собственности на земли сельхозназначения закреплены в ФЗ «Об обороте земель с/х назначения» № 101 .

Если собственник продает принадлежащие ему сельхозземли, приоритетные права на покупку таких участков имеют представители муниципальных органов власти субъекта.

Предоставление

Предоставление с/х земель в пользование, по сути означает передачу таких земель в аренду, для использования по назначению. При этом наделы остаются в собственности государства.

Для получения участка необходимо :

1. Подать заявление в соответствующий орган.
2. Собрать пакет документов.
3. Дождаться решения.
4. Заключить договор аренды.

Закон предусматривает ряд льгот и преимуществ при передаче с/х земель определенным категориям лиц (например, малочисленным народам для поддержания и сохранения их уклада жизни).

Изъятие

Законодательством закреплено, что государство имеет право в некоторых случаях принудительно изымать сельхозземли у собственника.

Это решение принимается в судебном порядке и может быть оспорено в соответствующий срок. Основные причины для изъятия сельхозугодий:

• с/х участок не используется по назначению в течение трех и более лет,
• участок используется нерационально, что ведет к снижению плодородности почвы и ухудшению качества с/х надела.

Полезное видео

Подробную информацию об использовании земель сельхозназначения можно получить в этом видео:

Заключение

Земли сельскохозяйственного назначения - это одна из стратегически важных и охраняемых государством категорий земель. Они должны использоваться исключительно по своему назначению . Государство имеет право распределять их между пользователями для повышения их рационального использования.

Сельхозугодья могут быть переданы физическим и юридическим лицам в собственность. Однако при ненадлежащем уходе за участками государство имеет право изымать их в судебном порядке .

Вконтакте

Земли сельскохозяйственного назначения предназначены для выращивания культур в целях обеспечения жизни людей. Что такое сельскохозяйственные земли и как их можно купить у государства? Давайте разбираться.

Использование земельных участков порождает земельные правоотношения между собственниками и государством.

Земля сельхозназначения: виды разрешенного использования

Сельскохозяйственные земли - это расположенные за чертой городских и сельских поселений наделы, основное предназначение которых заключается в выращивании с/х культур и обеспечении сельскохозяйственных нужд. (ст. 14 Земельного кодекса РФ).

Государство определило виды разрешенного использования таких земель. Здесь выделяются следующие направления деятельности человека:

1. Использование на нужды сельского хозяйства;
2. Обустройство пашен, сенокосов, пастбищ, растительных насаждений, садов, виноградников и прочих культур;
3. Ведение крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ);
4. Ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ);
5. Ведение индивидуального жилищного строительства (ИЖС) - территории, предназначенные для возведения жилых и нежилых построек, а также земли для производства сельхоз культур (овощей, бахчи, виноградников и др.);
6. Ведение садоводства - посадка и уход за фруктовыми деревьями и кустарниками в целях обеспечения личных нужд граждан;
7. Ведение животноводческой деятельности (разведение скота и птиц);
8. Создание условий для выпаса скота и заготовки сена;
9. Ведение огородничества;
10. Формирование охотничьих угодий близь лесных насаждений;
11. Создание пасек и производство мёда;
12. Обустройство растительности защитного назначения;
13. Проведение лабораторных и научных работ с целью изучения сельскохозяйственного типа производства;
14. Разведение рыболовства;
15. Прочая деятельность человека.

Виды разрешенного использования закрепляются в ст. 14 ЗК РФ и входят в область охраны со стороны государства. Территории подлежат сельскохозяйственному производству и не могут использоваться вне целевого принципа.

Земли сельскохозяйственного назначения: участки для садоводства

Садоводческие земли являются одним из наиболее используемых типов земельной собственности. Территории можно купить не только физическим, но и юридическим лицам. При желании собственник имеет право купить надел у государства после аренды.

Виды разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения под садоводство:

1. Выращивание овощей, декоративных сортов культур, продуктов для питомников; 

2. Разведение грибных участков (мицелий) с целью их дальнейшего сбора и переработки; 


3. Выращивание фруктовых деревьев и кустарников;
4. Посадка и уход за ореховыми насаждениями; 

5. Разведение виноградников, плодоносных и ягодных кустарников; 

6. Выращивание семян для дальнейшего повышения урожайности садов; 

7. Выращивание фруктов для разрешенного производства напитков; 

8. Обустройство участков с пряностями.

Земельные участки для садоводства можно использовать и для огородничества, однако в таком случае потребуется соблюсти целевой принцип эксплуатации земель государства. После аренды земли для садоводства гражданин может купить право собственности и стать полновластным хозяином территории.

Что можно делать на земельных участках сельскохозяйственного назначения?

По аналогии с промышленными, рекреационными или водными, земли сельскохозяйственного назначения обладают правовым режимом. Виды разрешенного использования связаны с определением зон территорий. В нашем случае - это удаленность от городской черты и целевое использование для с/х производства.

Закон устанавливает, что земли сельскохозяйственного назначения разделены на следующие группы:

1. Первая категория земель: пастбища, угодья и сенокосы - вид разрешенного использования основан на эксплуатации участков под ЛПХ.
2. Вторая категория земель: угодья - эксплуатируются для производства винограда, фруктов, овощей и культур.
3. Третья категория земель: определены под сельскохозяйственные постройки (амбары, сараи, молотильни, коровники, загоны и др.).
4. Четвертая категория земель: водные объекты для производства рыбных промыслов.
5. Пятая категория земель: леса - можно использовать для развития охотничьих угодий.
6. Шестая категория земель: непригодные для выращивания сельскохозяйственных культур (болота, могильники).

Следует отметить, что все виды разрешенного использования могут иметь ограничения. Такое положение выражается в условной эксплуатации земельных участков.

Как можно купить землю сельхозназначения у государства?

Правовые отношения с сельскохозяйственной землей - это установленные государством сделки, изменяющие право собственности на участки в ходе аренды или купли-продажи наделов.

Земли сельскохозяйственного назначения находятся в собственности муниципальных и федеральных органов власти. Купить такие земли можно лишь при заключении договора с владельцем земли. В ходе продажи собственник составляет письменное извещение о реализации земли физическому или юридическому лицу. В свою очередь перед тем как купить участок, заинтересованное лицо направляет ходатайство в адрес муниципального органа. При составлении договора можно воспользоваться услугами земельного юриста . Специалист определит виды разрешенного использования и поможет выбрать наиболее привлекательную форму собственности для ЛПХ или ИЖС.

Если земля предоставляется в аренду, то срок составляет до 49 лет с правом дальнейшего выкупа. При этом купить сельхоз участок можно в любое время, но не ранее периода, который указан в договоре между собственником и арендатором угодья.

Внимание! При заключении аренды следует указать вид разрешенного использования. В дальнейшем такую землю можно купить по

Земли сельскохозяйственного назначения РФ располагаются за пределами населенных пунктов. Они предоставляются для осуществления с/х деятельности и выполнения работ, связанных с ней. Рассмотрим далее сельскохозяйственного назначения.

Общие сведения

Виды земель сельскохозяйственного назначения формируют отдельную категорию ресурсов. К ним относят лучшие территории, считающиеся достоянием страны. В с/х деятельности они выступают не только в качестве пространственно-операционного базиса, но и как основной производственный фактор. В этой связи устанавливается особый правовой режим земель сельскохозяйственного назначения. ФЗ №101 определяет функции государственных органов по обеспечению контроля над состоянием этих территорий, обязанности лиц, осуществляющих с/х деятельность, стимулирующие меры для повышения качества грунта.

Земли сельскохозяйственного назначения: разрешенное использование

Основным регулирующим нормативным актом в сфере эксплуатации рассматриваемых ресурсов выступает ЗК. В Кодексе присутствует понятие В нее входят:

• Земли поселений.
• Территории запаса.
• Земли с/х назначения.
• Водный и лесной фонд.
• Рекреационные земли.
• Промышленные территории.

В Кодексе также определяется вид разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения. Такая категория присваивается участку в соответствии с целями его получения. Сегодня участки приобретаются, как правило, для строительства поселков. В ЗК установлены следующие виды использования земель сельскохозяйственного назначения:

• Для ведения производственной с/х деятельности.
• Для создания крестьянско-фермерского или личного подсобного х-ва.
• Для огородничества или садоводства с возможностью соорудить частный жилой дом.
• Для дачного строительства.

При этом в зависимости от целей получения наделов действует тот или иной правовой режим земель сельскохозяйственного назначения. Например, при дачном строительстве в возведенном жилом доме можно прописаться. Если целью будет ведение огородничества или садоводства, то зарегистрироваться в сооружении нельзя.

Важный момент

Многие граждане не знают о том, что для создания загородного поселка нет необходимости переводить участок из одной категории в другую. В этом случае достаточно установить другой вид разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения. В результате поселок будет строиться с возможностью впоследствии зарегистрировать свое проживание. Следует сказать, что изменение вида разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения - процесс довольно трудоемкий. Он связан с необходимостью собирать множество документов, проводить согласование с разными инстанциями. Тем не менее эта процедура обойдется дешевле и займет меньше времени, чем перевод в другую категорию.

Специфика

В процессе изменения вида допустимого использования участка с "для с/х производства" на "для дачного строительства" имеет место существенное ограничение, которое некоторые владельцы наделов не принимают во внимание. Согласно действующим нормативным актам, территории могут предоставляться для ведения огородничества, дачного строительства, садоводства исключительно гражданам или их объединениям некоммерческого характера. К последним, в частности, относят потребительские кооперативы, товарищества, которых выступает "дачное строительство", "ведение огородничества/садоводства", не могут выделяться юридическим лицам, если они осуществляют предпринимательскую деятельность возмездного характера. К таким коммерческим структурам, в частности, относят акционерные общества, ООО и прочие компании. Эксплуатация земель сельскохозяйственного назначения либо участков, входящих в их состав, предоставленных на время выполнения строительства линий электропередач, дорожного полотна, линий связи (линейно-кабельных сооружений в том числе), газо-, нефте- и прочих трубопроводов, должна осуществляться при наличии проекта по рекультивации таких наделов для с/х нужд без перевода их в другую предусмотренную в нормативных документах категорию. Указанная документация должна быть утверждена уполномоченными профильными структурами.

Нормативная база

Перечисленные выше типы включены в Классификатор видов разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения. Этот документ необходим для информационного обеспечения работы Комитетов по ресурсам и территориальному устройству, Кадастровой и Регистрационной палат в регионах страны, касающейся учета наделов и оформления сделок с ними.

Субъекты

Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения предусматривает определение лиц, которым может передаваться та или иная территория. К таким субъектам относят:

• Фермерские (крестьянские) хоз-ва.
• Граждан, которые создали подсобное хозяйство индивидуального типа, садоводство, огородничество, животноводство.
• Казачьи общества.
• Хозяйственные объединения и товарищества, производственные кооперативы, унитарные предприятия (муниципальные и государственные), прочие коммерческие организации.
• Некоммерческие общества, в том числе религиозные, а также потребительские союзы.
• Учебные, опытно- и учебно-производственные, учебно-опытные подразделения при научных и образовательных организациях, осуществляющих подготовку специалистов в области с/х деятельности, общеобразовательных учреждений.

Права на земли сельскохозяйственного назначения имеют также общины малочисленных коренных народов ДВ, Севера, Сибири для сохранения и развития традиционного промысла, образа жизни.

Особенности земель сельскохозяйственного назначения

Они зафиксированы в ст. 79 ЗК. Пастбища, залежи, сенокосы, пашни, территории, занятые виноградниками, садами и прочими многолетними насаждениями, входят в состав земель сельскохозяйственного назначения. Эти участки подлежат особой охране, поскольку имеют приоритетное значение в с/х деятельности. Существуют также особо ценные территории. К ним, в числе прочего, относят территории опытных и производственных подразделений при научных организациях, учебно-опытных отделений образовательных учреждений и другие угодья. Если их кадастровая стоимость выше среднего показателя по городскому округу/муниципальному району, они могут включаться в состав земель сельскохозяйственного назначения, эксплуатация которых в иных целях запрещена.

Предоставление участков

Эту процедуру регламентирует Федеральный Закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". В этом и других нормативных актах сформулирован определенный порядок предоставления участков. Так, ст. 81 ЗК регламентирует процедуру передачи территорий для ведения фермерского (крестьянского) или подсобного хоз-ва индивидуального характера. Указанная статья также действует в случае, если вид разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения определен как "дачное строительство" или "ведение садоводства/огородничества". Среди нормативных актов, регламентирующих процедуру, следует отметить:

• ФЗ "О фермерском (крестьянском) хоз-ве".
• ФЗ "Об огороднических, садоводческих, дачных некоммерческих гражданских объединений".
• Законы субъектов страны, издаваемые в сфере землепользования, и прочие нормативные акты.

ФЗ №101

Федеральный Закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" регламентирует отношения, которые касаются распоряжения, владения, пользования участками. Положения акта формулируют ограничения и допущения, которые могут применяться к совершаемым сделкам с этими объектами. Кроме этого, устанавливается порядок владения, распоряжения и пользования долями наделов. Действие нормативного акта распространяется вне зависимости от того, какой определен вид разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения.

Фонд перераспределения

Он формируется по ст. 80 ЗК. Целью этого фонда выступают:

• Перераспределение земель для осуществления сельскохозяйственной производственной деятельности.
• Формирования и расширения подсобного хоз-ва, принадлежащего гражданину.
• Выполнение работы на земле, расширения деятельности.
• Ведение огородничества, садоводства, животноводства, выпаса скота, сенокошения.

Юридические возможности

Земли сельскохозяйственного назначения в собственности государства или муниципалитета передаются гражданам только в утвержденном порядке. Данное положение установлено ст. 10 ФЗ №101. Так, субъект, которому участок предоставлен в аренду и который осуществляет надлежащую его эксплуатацию, может приобрести его в собственность. Он также может заключить новый арендный договор. Передача территорий сельхозназначения, находящихся в муниципальной/государственной собственности, допускается:

• Религиозным объединениям.
• Научно-исследовательским учреждениям.
• Казачьим объединениям.
• Общинам малочисленных коренных народов ДВ, Сибири и Севера для с/х производства, развития и сохранения традиционных форм хозяйствования, промыслов и образа жизни.
• Гражданам для сенокошения.
• Образовательным заведениям сельскохозяйственного профиля.

В указанных случаях участки допускается передавать исключительно в аренду. Выкуп таких наделов в собственность не допускается.

Допущения

Закон предусматривает передачу участка, находящегося в собственности муниципалитета и предоставленного в счет долей, фермерскому (крестьянскому) хозяйству или с/х организации, эксплуатирующим его, в аренду или собственность без проведения торгов. Для этого указанные субъекты должны обратиться в соответствующую местную инстанцию с заявлением о заключении арендного соглашения или договора купли-продажи. Это необходимо сделать в течение полугода с даты регистрации права собственности муниципалитета на этот участок. Цена такого надела при этом определяется в размере, не превышающем 15%, - не больше 0.3% его кадастровой стоимости.

Изъятие участков

Конфискация земли у владельца, прекращение права бессрочного (постоянного) пользования, наследуемого (пожизненного) владения, срочного безвозмездного пользования, а также аренды осуществляется в соответствии с ГК, ЗК и ФЗ №101. Принудительное изъятие надела может производиться в судебном порядке, если:

1. Эксплуатация участка осуществляется с нарушением определенных законодательством требований по рациональному использованию земли, что повлекло за собой значительное снижение качества возделываемого грунта или ухудшение экологического состояния среды.
2. На протяжении трех и более лет, идущих подряд, с начала владения наделом на нем не производится с/х деятельность или иные работы, связанные с ней.

Во втором случае при расчете срока не учитывается период, в течение которого участок не мог использоваться вследствие стихийного бедствия либо по иным обстоятельствам, делающим эксплуатацию невозможной, а также время, которое необходимо на освоение территории (не более 2-х лет). Принудительное изъятие участка по указанным выше основаниям допускается в случае, если установленные факты не были устранены после назначения соответствующих административных санкций.

Регулирование агротехнических мероприятий

Плодородие земель сельскохозяйственного назначения представляет собой способность грунта удовлетворять потребности культурных растений в воздухе, питательных веществах, тепле, воде, физико-химической и биологической среде, обеспечивать их урожайность. Для поддержания надлежащего качества почвы проводятся соответствующие мелиоративные мероприятия. Их выполнение регламентируется на законодательном уровне. Целями нормативной регламентации мероприятий выступает обеспечение воспроизводства качества почвы при осуществлении субъектами на участках с/х деятельности.

Задачи

Принятый ФЗ, регулирующий порядок воспроизводства плодородия сельскохозяйственных земель, обеспечивает:

• Сохранение и улучшение качества почвы.
• Формирование благоприятных условий для максимально полного использования природно-хозяйственного потенциала и работы агропромышленного комплекса.
• Улучшение продуктивности территорий и их экологического состояния.
• Поступление качественного продовольствия населению.
• Улучшение социальных и экономических условий в сельской местности.

Данный нормативный акт обеспечивает, таким образом, регулирование отношений, которые возникают между пользователями, владельцами и прочими, в том числе муниципальными/государственными структурами, в сфере обеспечения качества почвы на эксплуатируемых и обрабатываемых территориях. В положениях документа устанавливаются порядок, обязанности, права, ответственность, полномочия субъектов, характер мероприятий, допущения и ограничения мелиоративных работ на местности. Закон регламентирует те отношения и деятельность, которые не урегулированы ЗК и иными нормативными актами страны в сфере природопользования.

Деятельность субъектов

Пользователи, владельцы, собственники, арендаторы участков могут:

• Осуществлять агротехнические, мелиоративные, агрохимические, противоэрозионные, фитосанитарные мероприятия, направленные на воспроизводство продуктивности территории.
• Получать в законодательном порядке сведения от уполномоченных структур исполнительной власти о качестве почвенного слоя на своих участках, а также информацию о его динамике.
• Обращаться в государственные органы, местные инстанции МО и прочие организации с заявлениями, жалобами, предложениями, касающимися вопросов обеспечения плодородия почвы, получать обоснованные и своевременные ответы.
• Реализовывать иные права, если их осуществление не противоречит нормативным государственным и региональным документам.

Обязанности лиц

Собственники, арендаторы, пользователи, владельцы участков, обладающие статусом товаропроизводителей, осуществляющих сельскохозяйственную деятельность, должны:

1. Выпускать продукцию способами, посредством которых обеспечивается сохранение и воспроизводство продуктивности территории. Применяемые методы должны ограничивать или полностью исключать неблагоприятное влияние их производственной деятельности на окружающую среду. Это требование, в числе прочего, распространяется на выпуск товаров на основе научно-обоснованного чередования культурных сортов в севообороте.
2. Осуществлять разработку системы возделывания почвы на закрепленных участках. Она должна иметь экономическое и научное обоснование и обеспечивать выпуск с/х продукции при сохранении продуктивности грунта на эксплуатируемых территориях.
3. Разрабатывать технологические карты, основанные на сформированной системе земледелия.
4. Заполнять шнуровые книги сведениями о полях севооборота.
5. Выполнять мелиоративные, агрохимические, фитосанитарные, агротехнические, противоэрозионные мероприятия, согласно технологическим картам. При этом должны соблюдаться правила, регламенты, нормативы, стандарты, установленные профильными структурами.
6. Предоставлять в законодательном порядке уполномоченным исполнительным службам информацию о состоянии качества почвы на эксплуатируемых участках сельскохозяйственного назначения.
7. Обеспечивать содействие выполнению контрольно-проверочных мероприятий в сфере охраны окружающей среды.
8. Информировать профильные уполномоченные исполнительные структуры о фактах деградации почвы на землях сельскохозяйственного назначения, загрязнении грунта на участках, которые находятся в пользовании либо владении, а также граничат с эксплуатируемыми территориями.
9. Исполнять иные обязанности, предусмотренные в нормативных актах.

Заключение

Земли сельхозназначения являются особо ценными естественными ресурсами государства. В настоящее время особую актуальность приобрел вопрос о рациональной эксплуатации территорий, отведенных для осуществления с/х производства и прочей деятельности, с ним связанной. Необходимо учитывать, что земля, как и прочие природные ресурсы, присутствуют в ограниченном количестве. Вместе с этим, она выступает как основной источник продуктов питания населения. Для сохранения и обеспечения восстановления продуктивности почвы должны выполняться соответствующие мероприятия. Однако выполнять их необходимо рационально и грамотно. Немаловажное значение для сохранения земельных ресурсов и правильного их использования имеет контроль оборота участков.