Долевая собственность на дом: порядок пользования и правила оформления.
У земельного участка одновременно может быть несколько владельцев. При этом он находится в так называемой общей долевой собственности. Такая территория имеет особенные условия использования, межевания, возможности для продажи.
Понятие общей долевой собственности
Различают 2 вида общих владений:- совместную;
- долевую.
Долевая собственность возникает в следующих случаях:
- Оформление сделок, связанных с землей и подразумевающих покупку доли участка.
- Вступление в наследство по завещанию.
- Приватизация территории.
- Получение части участка по дарственной или, наоборот, .
- Совместное фермерское владение участком с целью получения с него прибыли от ведения сельского хозяйства.
Особенности использования участка в долевой собственности
Общая долевая собственность на землю подразумевает, что данная территория принадлежит нескольким владельцам. Важно заметить, что каждый из собственников имеет возможность использовать не только свою долю, но и всю остальную площадь. Но совершать сделки по перепродаже своей доли или осуществлять застройку можно только по согласованию со всеми владельцами. Если хотя бы один собственник не согласен, сделка незаконна.Если мирным путем нельзя установить порядок использования земельного надела, можно обратиться с заявлением в суд. Эти вопросы решает мировой судья.
Межевание земельного участка в долевой собственности
Специалисты, которые проводят работы по межеванию участка, выполняют геодезические съемки долевой территории, проверяют, соответствует ли участок тому, что заявлено документально, только после этих проверок начинается разделение территории на нужные части. Границы, образуемые при межевании, будут узаконены официально.Процедура межевания и установления границ аграрного участка проходит следующие этапы:
- Сбор сведений и их тщательный анализ.
- Получение согласия от всех собственников площади земельного участка и людей, которые заинтересованы в установлении границ.
- Геодезическая съемка.
- Обработка данных.
- Создание плана межевания – конечный результат.
- Подача плана в регистрационную палату.
Если возникают споры о границах долей, проводится судебная экспертиза.
Как поступить, если необходимо выполнить межевание и занести участок в кадастр, а также как прекратить споры с соседями по поводу границ участка расскажет юрист в данном видео:
Как разделить землю в долевом владении
Обычно общую собственность на территорию имеют супруги, которые приобрели надел в браке, либо после приватизации территории родственниками. Реже долевая собственность на площадь надела бывает у людей, не имеющих родства.Согласно статье 252 ГК РФ каждый из владельцев может потребовать разделения участка. В этом случае человеку выделяется положенная ему доля, проводятся границы. Это может осуществляться как в добровольном порядке, так и по решению суда.
После раздела собственник может распоряжаться выделенной ему долей по своему усмотрению, не советуясь с другими владельцами.
Если разделение хочет провести только один из собственников, остальные могут продолжать пользоваться общей долевой собственностью.
Если раздел добровольный, проводится межевание, определяются границы, все полученные от специалистов бумаги сдаются на подпись главе района или города. Затем документы необходимо отдать в регпалату вместе с разрешением на разделение надела от комитета управления собственностью. В течение 2-х недель готовится новый документ на право владения выделенным участком земли.
Список документов, которые нужно подать в ГКП:
- договор о покупке или ;
- кадастровые паспорта;
- согласие на разделение от всех заинтересованных людей;
- квитанция об уплате госпошлины в размере 1 000 рублей с каждого владельца.
Существуют нормативы площадей земельных участков, если при делении общей территории на количество собственников размер участка меньше нормы, им откажут в разделе, и оспорить это уже невозможно.
Продажа доли земельного участка
Продажа аграрных участков, которые находятся в долевом владении, регулируется Земельным Кодексом, а также рядом статей ГК РФ.
Есть ряд нюансов при совершении перепродажи доли участка:
- Земля должна быть разделена специалистами, нужно предъявить документ, где все границы четко обозначены.
- У продавца должно быть на руках свидетельство, подтверждающее право на владение долей территории.
- Преимущество при покупке доли имеют совладельцы участка. Только в том случае, если они подписывают отказ, продавец может предлагать долю посторонним людям.
- В отказе прописывается сумма, за которую владелец предлагает приобрести долю другим собственникам, продажа иным лицам за меньшую сумму является незаконной и может быть опротестована в суде в течение 3-х месяцев с дня продажи.
Прекращение долевой собственности
Прекращение долевой собственности на недвижимое имущество регулируется 252 статьей Гражданского кодекса РФ. Возможны 2 варианта прекращения долевой собственности на землю:- В случае полного прекращения отношений между совладельцами.
- Реорганизация общего крупного объекта путём выделения из него долей и составления документов на индивидуальное владение частями территории земли.
- продажа доли не совладельцу;
- оформление договора о дарении или обмене;
- передача своей части земли супругу при разводе в процессе раздела собственности.
- выкуп или прием в подарок долей у совладельцев;
- выделение участка земли в натуральном виде, с оформлением личной собственности каждого.
Если прекращение долевого владения территорией аграрного участка выполняется по желанию всех собственников, необходимо оформить документ о распределении долей.
Подробнее о прекращении долевой собственности и выделении доли в натуре можно узнать из видео:
Контекст
"Заложниками" общей долевой собственности на квартиры и загородные дома чаще всего оказываются те, кому недвижимость досталась по наследству либо в порядке приватизации. Между совладельцами нередко разгораются нешуточные споры, а то и разыгрываются настоящие драмы.
Какие способы урегулировать конфликты можно использовать по закону и как лучше действовать на практике? Об этом - в очередном выпуске нашей рубрики.
"Хочу свой угол"
Зачастую первое и вполне естественное желание участника долевой собственности - получить свой угол: собственную часть квартиры или дома. Юридически это можно оформить несколькими путями.
Основной и наиболее распространенный вариант - определение порядка пользования жилым помещением (на основании пункта 1 статьи 247 Гражданского кодекса РФ). В идеале это мирное соглашение между совладельцами: кому какая комната причитается. Обратите внимание: места общего пользования - кухня, ванная, коридоры - в любом случае остаются в совместном пользовании. Для надежности соглашение о порядке пользования квартирой (домом) удостоверяется у нотариуса.
Если достичь согласия не удается, то спорщикам придется идти в суд. Здесь надо иметь в виду важный нюанс. Если вы хотите сохранить жилплощадь, то в исковом заявлении нужно указать именно просьбу "определить порядок пользования имуществом, находящимся в общей долевой собственности". Ссылка - на упомянутый пункт 1 статьи 247 ГК РФ .
При этом будьте готовы к неожиданному для большинства граждан повороту. Суд, вынося решение, где и кому жить в общей квартире, будет руководствоваться не только размером доли каждого совладельца, но и другими обстоятельствами. В частности - полом жильцов, родственными связями, наличием детей и т.д. Адвокаты любят приводить типичный пример: определение порядка пользования трехкомнатной квартирой, где ½ доли принадлежит семье из двух супругов и по ¼ сособственникам-одиночкам. Семейной паре суд, как правило, выделяет в пользование одну комнату и еще по одной распределяет каждому из одиночек. При этом коммунальные расходы, налог на имущество и прочие платежи по-прежнему делятся прямо пропорционально размеру доли каждого из сособственников (в соответствии со статьей 249 ГК РФ).
Такие особенности объясняются тем, что в данном случае речь идет именно о решении вопроса пользования совместным имуществом, когда необходимо максимально возможным образом учесть и состыковать интересы всех совладельцев, сохранив общую жилплощадь.
"Окончательно и бесповоротно"
А если такой вариант не подходит, все содольщики хотят расстаться окончательно и бесповоротно, не выплачивая при этом денег, то специалисты рекомендуют как самый выигрышный выход продажу квартиры с последующим разделом выручки.
Однако и в данном случае также стоит иметь в виду важный нюанс.
Продажа: как выгоднее?
Опытные риэлторы отмечают: участникам долевой собственности несравненно выгоднее продавать сообща именно целую квартиру, нежели распродавать свои доли в праве поодиночке. В среднем по рынку цена доли ниже стоимости жилплощади, продаваемой в составе целой квартиры, на 15 - 25%.
Причина в том, что, как можно понять из вышеприведенных разъяснений и примеров, покупателя доли в праве собственности может ожидать немало споров, судов и прочих трудностей в процессе пользования своим приобретением. В то время как новый самостоятельный собственник квартиры о таких сложностях и слыхом слыхивать не будет.
На практике нередко возникает вопрос: как быть, если двое-трое содольщиков готовы совместно выгодно продать жилье, а один из вредности или по другим причинам протестует? Адвокаты рекомендуют следующий выход: обращайтесь в суд со ссылкой на часть 2 пункта 4 статьи 252 ГК РФ . Цитируем: "В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию". То есть в подобных случаях сложившаяся судебная практика склоняется к тому, чтобы попросту заменить долю "протестанта" соразмерной денежной компенсацией.
Речь может идти либо о сумме, в которую оценивалась бы сама доля при отдельной продаже, либо о стоимости части жилплощади, пропорциональной доле, при продаже целой квартиры (какой вариант выбрать, судьи решают по-разному).
В итоге остальные совладельцы, пусть и раскошелившись на компенсацию, сохраняют полноценное жилье, которое можно продать с ощутимо большей выгодой.
На заметку
Если все же возникает необходимость продать именно долю в праве собственности на квартиру, то при заключении сделки нужно помнить о преимущественном праве на покупку, которое имеют остальные совладельцы. Порядок соблюдения этого несложного правила расписан в статье 250 Гражданского кодекса .
Как сдать или новых жильцов прописать?
Здесь применяется основное правило: "Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников" .
Поэтому как сдача внаем одной из комнат, так и вселение новых жильцов с последующей регистрацией ("пропиской") допускаются по закону только с письменного согласия всех совладельцев. Единственное исключение предусмотрено для несовершеннолетних детей: их во всех случаях разрешается вселять по месту жительства родителей без чьего бы то ни было согласия, на основании статьи 70 Жилищного кодекса РФ и норм Семейного кодекса РФ .
Анна Добрюха, юрист
Добавить в блог
Код для публикации:
Множество правовых вопросов возникает при оформлении и реализации прав на долевую собственность на дом и землю. Ввиду того, что объект оформлен сразу на несколько владельцев, сложности возникают относительно согласования тех или иных действий с недвижимым имуществом: продажам, покупка, кадастровые работы, межевание и т.п.
Понятие общей собственности
Общая собственность, являясь одним из видов владения, предполагает наличие права распоряжения объектом сразу несколькими лицами. Существуют варианты делимой и неделимой собственности, к которой относят наследуемое имущество, не подлежащее разделу с точки зрения законодательства, либо в силу технических особенностей. отличается от других видов недвижимости нюансами реализации владельцами своих прав и обязанностей.
Виды
Общая собственность, означая в целом коллективное владение, различается по определению границ владения:
- Совместная. К числу данного вида собственности относят имущество, нажитое супругами в годы брака.
- Долевая. В этом случае происходит четкое распределение и фиксирование доли в соответствующих регистрационных документах. Собственниками долей могут быть связанные родством и посторонние друг другу лица.
Необходимость совместного распоряжения имуществом требует выстраивания позитивных отношений с сособственниками недвижимости, так как урегулированием непреодолимых споров будет заниматься суд, что потребует больших затрат времени, сил, денежных средств.
Виды по объектам недвижимости
Законом не определены ограничения относительно объектов, подлежащих оформлению в общей собственности. В зависимости от вида объекта, данное право регистрируется на следующие объекты:
- Жилой дом и прилегающий участок;
- Земельный надел, пай;
- Квартиру;
- Гараж и т.п.
Особенности общедолевой собственности
Имущество в виде долей возникает при реализации гражданских прав в следующих ситуациях:
- Наследование по завещанию или в качестве законного наследства;
- Наследование по судебному решению;
- Приватизация недвижимости;
- Получение в дар;
- Совместное строительство жилой/нежилой конструкции;
- Совместная фермерская деятельность.
Определение размера долей производится согласно закону (в ситуации наследования) или согласно достигнутому соглашению. Если установить размер долей не представляется возможным, все собственники наделяются одинаковыми правами.
На дом и землю
Правовые аспекты, касающиеся дома и земли в собственности, устанавливаются согласно законодательству или по соглашению между владельцами. Когда имущественное право возникает между наследниками первой очереди, размер долей определяется равным, а объект распределяется по количеству наследников. Законом предусмотрено сохранение права не определять доли в общем владении.
Читайте также О страховании ответственности застройщика при долевом строительстве
На землю сельхозназначения
Этот вид владения предусматривает возможность распоряжения земельным наделом двух и более лиц. Практика показывает, что землей могут владеть одновременно более сотни дольщиков. Как правило, речь идет о сельхозугодьях, права собственности на которые возникли после реорганизации колхозов.
На квартиру
Чаще всего, содольщиками квартиры становятся в результате приватизации, либо при покупке имущества супругами. Законом предусмотрена возможность оформления совместного имущества на квартиру в новостройке – несколько лиц, принимающих участие в финансировании строительства по договору, реализуют свои права на недвижимость в различных пропорциях.
При наличии в совместном владении квартиры возникает ряд сложностей при невыполнении одним из владельцев своих обязанностей. При неоплате коммунальных платежей, у остальных дольщиков возникают проблемы с наличием задолженностей по ЖКХ. Выходом в данной ситуации является открытие нескольких лицевых счетов и отдельного выделения оплаты на нерадивого дольщика. Сделать это можно через суд.
Права дольщиков
Долевая собственность предполагает возможность распоряжаться недвижимым имуществом следующим образом:
- Владение;
- Пользование;
- Распоряжение своим голосом при решении вопросов, касающихся жилья, его улучшения.
- Сособственники не могут иметь какую-либо конкретную часть недвижимости.
- Участие в доходах, приносимых общедолевой собственностью.
- Использование части имущества, соразмерно своей доле.
- Принятие компенсации за пользование доли в имуществе третьей стороной.
Особенностью использования долевого права является необходимость согласования своих действий с остальными владельцами. В случае несогласия хотя бы одного из участников общей собственности с каким-либо действием в отношении недвижимости, такие мероприятия будут признаны неправомочными.
При реализации права распоряжаться своей долей собственник должен исходить из правила преимущественной покупки. В случае, если один из собственников извлекает доход при использовании собственности, полученные средства делятся поровну между собственниками всего объекта.
Продажа
Вопрос перехода права на долю возникает при истребовании финансовых обязательств кредиторами одного из собственников. Согласно изменениям ГК РФ, кредитор вправе потребовать погашения задолженности путем продажи доли должника остальным собственникам. Данная мера позволит реализовать имущество по существующей рыночной цене. При этом, другие владельцы долей, по своему усмотрению, могут отказаться от покупки, что позволит передать имущество должника на продажу с торгов. Преимущественное право на покупку доли остальными владельцами сохраняется по закону, в силу чего кредитор не может приобрести недвижимость владельца доли на правах первой очереди.
Конечно, покупать долевое имущество весьма просто. В складчину вы не потратите слишком большое количество средств, а рядом всегда будут знакомые люди. Однако жизнь преподносит сюрпризы и возможно, в ближайшем будущем вам придется делить участок для того, чтобы вычленить свою долю и распорядиться ей по своему усмотрению.
Возможно, это будет продажа или обмен – не важно. Важна процедура раздела земельного участка , который находится в совместной общедолевой собственности не у одного, а сразу у нескольких людей. Такой раздел предусматривает намного больше бумажной волокиты.
Однако стоит ли этого бояться и насколько сложно разделить земельный участок по долям?
Ответим в следующем пункте.
Для начала давайте обратимся к законодательству. Так, в статье 25 Гражданского кодекса нашей страны говорится о том, что имущество, у которого изначально было несколько собственников разрешается делить между ними по их соглашению, заключенном в письменном виде.
Если же соглашения нет и кто-то из участников не доволен сложившейся ситуацией, то один из участников, требующий того, чтобы его доля была выделена из участка может идти за справедливостью в суд, подавая .
Таким образом, алгоритм ваших действий, чтобы оформить часть участка в собственность прост.
Первым делом необходимо оповестить всех долевых собственников о том, что вы нуждаетесь в определении доли с ее последующем выходом. Вы должны заранее прикинуть примерную долю и сказать о ней собственникам. После оповещения вы должны получить от них согласие – лучше всего в письменно виде.
Дело в том, что вам просто необходимо, в случает суда доказать, что некоторые из дольщиков были целиком и полностью за.
После того как вы получили ответы – приступайте к их анализу. Если все согласны – вам очень повезло. Вы можете собрать все необходимые документы, а это кадастровый и технический паспорт участка, приобщить к ним согласие от других собственников и свои документы на право собственности и уже с легким сердцем обращаться в регистрационную палату.
Если же согласия достигнуто не было – доказать свои вы можете только в судебном порядке, что не всегда приятно.
Помните о таком понятии как неделимые земельные участки. Что же означает данное понятие?
Дело в том, что такие участки по каким либо критериям и параметрам не подходят под определенные стандарты, а значит, разделены быть не могут. Именно поэтому даже согласие всех собственников не дает вам право на раздел участка и непосредственный выдел своей доли.
Если вы обращаетесь за справедливостью суд
, то суд будет действовать по своему внутреннему убеждению и скорее всего, присудит вам участок равный по долям прав с другими участниками суда, которые вместе с вами делят земельный надел.
Однако если раздел участка считается абсолютно добровольным, то вам могут запросто отдать ту долю, которую затребуете вы, даже если по размерам она будет отличаться.
Таким образом, если отталкиваться от теории и переходить к практике, то первым делом вы оповещаете пользователей и собираете соглашения. Далее вы посещаете специалиста по межеванию земельных участков и рассматриваете проект выдела конкретно вашего земельного участка.
Следующий шаг – обращение в ни что иное, как регистрационную палату . Там, в регистрационной палате вы подаете все необходимые документы и получаете, наконец, таки новые свидетельства о праве собственности.
Процедуры деления участков на два или несколько
Раздел участка на две части – занятие достаточно простое. Даже если второй собственник не согласен на раздел, в судебном порядке участок все равно будет поделен поровну. Однако сложности наступают, когда участок делится между сразу несколькими пользователями.
Так, например, первая сложность возникает в том, что не со всех удается взять соглашения о делении , а некоторые будут вовсе против подобных действий.
Вторая сложность заключается в том, что собственники наверняка будут не рады перспективе выдела участка , который определен лично вами. Он будет в чем то не угождать им размером или расположением.
Третья проблема – при наличии зданий и строений, будет очень сложно осуществлять деление между всеми членами собственников участка .
Также проблематично привести всех собственников сразу в кадастровую палату, а также в регистрационную палату.
Эти сложности хоть и не носят глобальный характер, но могут существенно испортить ваш процесс выделения участка, забрав себе, много времени и ваших сил.
Помимо сложностей с количеством собственников вы наверняка столкнетесь с проблемой подачи документов. Конечно, подача документов – одна из важнейших причин, почему дела о разделе земельного участка в долевой собственности долгое время остается без реализации как таковой. Проблема, конечно, кроется во многих факторах и главное – в неправильном их подборе.
Если рассматривать ситуацию с разделом по согласию всех сособственников или же раздел земельного участка через суд – в любом случае вам необходимо собирать весомый пакет документов, который непременно станет важной частью га пути к выделу вашей доли.
Итак, первый документ – это свидетельство о долевой собственности . Он обязателен для предъявления на всех этапах рассмотрения дела о разделе земельного участка между собственниками. Именно данный документ доказывает ваше право на владение, пользование и распоряжение землей.
Следующий важный документ – это кадастровый паспорт . Именно он показывает границы собственности, на его основании можно производить деление участка.
Чтобы избежать нарушения имущественных прав граждан, был разработан алгоритм, как разделить дом (квартиру) и землю, находящиеся в общей долевой собственности между совладельцами. Необходимость выделения доли недвижимости может быть связана с массой причин, но каждый хозяин в равной степени боится остаться ни с чем, или же получить во владение несоизмеримую часть объекта.
Прежде всего, нужно понимать, что не все объекты, которые находятся в долевой собственности, могут быть разделены между совладельцами
.
Для того чтобы осуществить выделение и официальную регистрацию прав собственности на долю недвижимости, нужно подтвердить наличие хотя бы одного из следующих обстоятельств:
подтверждение технической возможности разделить помещение на несколько отдельных и независимых частей (например, в частном доме должна быть возможность создания отдельного входа и оснащение основными коммуникациями раздельно);
соблюдение принципа справедливости (то есть, когда каждому из хозяев получится выделить равные доли жилой и нежилой недвижимости).
Так, если инициировано разделение однокомнатной квартиры, то оформить права собственности только на часть объекта не получится, поскольку нет технической возможности обособить находящуюся отдельно долю. Поэтому, прежде чем приступать к процедуре разделения, нужно уточнить, возможно ли практическое выделение доли. Дать ответ на этот вопрос может технический отдел муниципалитета после проведения экспертизы недвижимости.
Проведение процедуры возможно по обоюдному согласию владельцев объекта или же в судебном порядке. Но мирное решение спора позволит значительно сократить время.
Важно! Ежели объект относится к неделимым видам недвижимости, то возможно инициировать продажу своей доли квартиры. Для этого также потребуется процедура разделения, но имущественные права будут распространяться на конкретный объем (например, половина или 1/3), а не на конкретный участок квартиры.
Деление жилища
Как уже было сказано выше, начать процедуру нужно с подтверждения возможности такого разделения. Если в отношении объекта, находящегося в долевом владении, можно применить обособленное использование, то нужно заняться финансовыми вопросами. А именно:
предстоит узнать среднюю рыночную стоимость всего объекта (отображается в кадастровом паспорте, но можно пригласить оценщика);
расчет затрат, которые потребуются, чтобы оформить дом в несколько индивидуальных жилых помещений (считаются затраты на строительные работы и проведение основных коммуникаций).
Читайте также Порядок выделения доли детям в квартире, купленной по материнскому капиталу
Дом может быть поделен мирно, что значительно сокращает временные и денежные затраты всех участников. Основанием осуществления процедуры является составление обоюдного соглашения, в котором отображаются основные условия выделения частей всех хозяев. Такое соглашение должно содержать следующие данные:
порядок деления жилых комнат;
правила использования общих нежилых помещений;
формулу оплаты коммунальных услуг;
определение частей основных затрат, связанных с содержанием жилья.
Особенностями мирного соглашения является то, что участники не заинтересованы в индивидуализации помещений, поэтому сооружение остается целостным и не подлежит существенным проектным изменениям. Такая процедура потребуется, если, например, хозяева желают продать свои части одному совладельцу. А в такой способ делим не сам объект, а его кадастровую стоимость, которая отображается в правоустанавливающих документах на каждую часть объекта.
Когда между несколькими владельцами делится земля с расположенным на ней жилым объектом, то сначала осуществляется разделение жилого дома, а затем, согласно полученным частям, выделяются земельные наделы.
На практике выделить долю земельного участка – намного проще, нежели инициировать процедуру деления недвижимости. Это связано с тем, что межевание участка может проводиться на любые желаемые части. Главное ˗ это оформить межевой проект на каждую часть, а также кадастровый паспорт. Единственное условие деления земельного участка – это приватизация объекта. То есть объект должен находиться в пользовании у физического лица на основании Свидетельства о правах собственности.
подача письменного заявления от одного совладельца, который заинтересован в выделении своей доли (в обращении указывается желание оформить правоустанавливающие документы на свою часть имущества);
проведение технической экспертизы и подготовка бумаг, разрешающих или запрещающих проводить юридический раздел;
выдача технического паспорта, информация в котором касается только конкретной части недвижимости (выписывается документ в бюро технической инвентаризации муниципалитета);
обращение в Росреестр с целью аннулирования данных о целостном объекте и внесении информации о выделенных частях;
оформление права собственности на свою долю.
Данный алгоритм может применяться только, если все участники согласны на юридическое деление недвижимости. В противном случае, участникам предстоит инициировать решение возникшего имущественного спора в суде. Также нужно помнить, что на каждом из указанных этапов, участников ожидают финансовые затраты, платить которые преимущественно придется только заинтересованным хозяевам, чьи доли выделяются.
