Третейская оговорка в договоре - образец. Защитные оговорки в договоре

⁰

Третейская оговорка в договоре используется при составлении договоров, споры из которых стороны хотят решить с помощью совместно выбранных арбитров (или постоянно действующего третейского органа). Расскажем, какие нюансы, несоблюдение которых может сделать третейское соглашение недействительным, нужно учесть, составляя третейскую оговорку.

Понятие третейской оговорки

Закон «Об арбитраже (третейском разбирательстве) в Российской Федерации» от 29.12.2015 № 382-ФЗ (далее — закон № 382-ФЗ) допускает возможность передачи гражданско-правовых споров на рассмотрение третейским судам. Третейская оговорка в договоре изменяет подсудность спора по данному соглашению.

Практика выделяет несколько самостоятельных видов оговорки, различающихся по объему возможностей рассмотрения конкретного спора именно в третейском разбирательстве:

Альтернативная. В тексте указывается возможность рассмотрения спора или в конкретном третейском суде, или в арбитражном в общем порядке по выбору истца.
Безальтернативная, с жесткой привязкой возможности осуществления судопроизводства в конкретном третейском суде, как правило постоянно действующем.
Ассиметричная, когда арбитру передаются только споры по конкретным основаниям, вытекающим из конкретных договорных отношений, таким как неустойка, недопоставка, нарушение условий о гарантии. Все остальные споры подлежат рассмотрению только в арбитражных судах.

Отдельным случаем станет включение такой нормы в устав акционерного общества, согласно которой все споры между его акционерами должны рассматриваться только в конкретном третейском суде (ч. 7 ст. 7 закона № 382-ФЗ).

Форма оговорки

В большинстве случаев оговорка формулируется как одно из условий договора. Но иногда стороны считают необходимым заключение отдельного соглашения, более подробно регламентирующего случаи, когда вопрос может быть передан на рассмотрение в третейский суд. Третейская оговорка не сможет полностью отразить все необходимые нюансы. В гл. 2 закона № 382-ФЗ говорится именно об арбитражном соглашении.

Таким образом, можно выделить 4 основные формы соглашения:

Условие в договоре, обычно в разделе о рассмотрении споров.
Отдельное соглашение (согласно ч. 2 ст. 7 закона № 382-ФЗ необходимо, чтобы оно было заключено в письменном виде).
Обмен письмами. Письменная форма третейского соглашения считается соблюденной, если произошел обмен письмами, телеграммами, электронными документами и использованы те способы идентификации, которые абсолютно точно подтвердили, что документ исходит от конкретной стороны.
Обмен иными документами. По нормам п. 4 ст. 7 закона № 382-ФЗ не исключен и обмен процессуальными документами, при котором уже на стадии передачи дела на рассмотрение в арбитражный суд одна из сторон заявила в исковом заявлении или отзыве на него о наличии арбитражного соглашения, а вторая не выдвинула каких-либо возражений против этого.

Иногда, если правилами конкретной площадки электронных торгов или организации клиринга предусмотрена передача спора на рассмотрение в конкретный третейский орган, оговорка может содержаться в зарегистрированных правилах торгов (п. 6 ст. 7 закона № 382-ФЗ).

На отдельное третейское соглашение должна содержаться ссылка в основном договоре. Стандартную форму документа можно посмотреть по ссылке: Третейское соглашение - образец.

Отказ от использования третейской оговорки

Стороны в любой момент вправе внести в договор изменения или заключить дополнительное соглашение, согласно которому действие оговорки будет отменено. Но бывают случаи, когда они решают доказать ее недействительность.

Если стороны заключили общее соглашение, предполагающее передачу третейскому суду всех споров между ними по любым основаниям, его придется оспаривать в суде или отменять иным путем. А вот если третейская оговорка содержится в конкретном договоре, сторона может сконструировать требования, формально вытекающие из данного соглашения.

Так, права по нему могут быть переданы третьему лицу на основании цессии. Или договор может быть прекращен предоставлением отступного. В этом случае требования будут предъявляться из соглашения о цессии или отступном (см. постановление ФАС МО от 09.03.2016 по делу № А-41-25116/15). О различных способах исполнить обязательства по договору можно прочитать в статье «Исполнение обязательств по договору согласно ГК РФ» .

Случаи невозможности использования третейской оговорки

Далеко не все споры могут быть переданы на рассмотрение третейского суда, в данном случае используется термин «неарбитрабельность». Их жесткий перечень указан в ст. 33 АПК РФ. Среди них:

споры, вытекающие из законодательства о приватизации;
дела о банкротстве;
споры в сфере налогового и административного законодательства.

Существует практика рассмотрения спора в арбитражном суде, если третейская оговорка в договоре неисполнима, например, из-за ликвидации конкретного органа (см. определение ВС РФ от 08.02.2016 по делу № А57-16403/14). Если при составлении соглашения третейский суд не существовал, оговорку нельзя было включать в текст документа.

Ранее одним из оснований для признания правила о третейском рассмотрении спора недействительным был факт признания аффилированности суда с одной из сторон договора. Изменение в эту практику внесло постановление ВАС РФ от 24.06.2015 по делу № А56-48511/2012, в котором аффилированность была сочтена неважной для принятия решения о правомочности третейского суда. Суд решил, что сама суть третейского рассмотрения исходит из того, что судебный состав будет аффилирован с одной или обеими сторонами спора. Данная позиция поддержана в п. 8 раздела IV Обзора судебной практики ВС РФ от 26.06.2015 № 2 (2015).

В некоторых ситуациях имеет значение время заключения соглашения. В ч. 4 ст. 13 закона «О потребительском кредите» от 21.12.2013 № 353-ФЗ предполагается возможность заключения арбитражного соглашения только тогда, когда у одной из сторон уже возникло право на предъявление иска.

Третейская оговорка и рассмотрение спора в общем порядке

Наличие третейской оговорки в договоре не мешает рассмотреть спор в общем порядке. Истец вправе подать заявление о его рассмотрении по общим правилам искового производства, и согласно нормам п. 5 ч. 1 ст. 148 АПК РФ оно будет рассмотрено. Чтобы в иске было отказано, ответчику придется доказывать действительность оговорки. Если ответчик не привел возражений, ссылаясь на ее наличие, спор будет рассмотрен.

Даже если в отзыве на иск ответчик отметит факт существования оговорки, но при этом не заявит требование о необходимости рассмотрения спора именно в указанном в ней третейском суде, арбитражный суд рассмотрит дело (см. определение ВС РФ от 08.02.2016 по делу № А57-16403/14). Такое заявление ответчика может быть подано в любой момент до вынесения судебного акта, но у арбитражного суда остается право решить, что соглашение недействительно или по каким-то причинам не может быть исполнено.

Если в отношении ответчика начато рассмотрение дела о банкротстве, оговорка теряет силу в двух случаях:

После введения наблюдения имущественные требования к должнику уже не могут быть переданы в третейский суд. Они могут быть рассмотрены только арбитражным, рассматривающим дело о банкротстве (ч. 1 ст. 63 закона «О несостоятельности…» от 26.10.2002 № 127-ФЗ).
Также арбитражный суд рассмотрит споры о признании его сделок недействительными.

У самого должника право подавать иски к третьим лицам по текущим требованиям согласно третейской оговорке сохраняется.

Правило о публичном порядке

Третейский суд не вправе рассматривать споры, затрагивающие публичный порядок. С этим пришлось столкнуться ряду компаний с государственным участием. Арбитражные суды фактически отказали им в праве рассматривать сложные правоотношения между ними или их дочерними компаниями в третейских судах по причине того, что наличие третейской оговорки в договорах, заключаемых госкомпаниями, нарушает основополагающие принципы российского права.

Практика шла по пути отказа в выдаче исполнительного листа по решению третейского суда последовательно по спорам:

с участием энергоснабжающих компаний;
участием градообразующих предприятий;
компаний с госучастием (см. определение Верховного суда РФ от 07.12.2017 по делу № А40-9078/2017, где использование третейской оговорки госкомпаниями признано неверным применением норм бюджетного законодательства).

Также в арбитражных судах сложилась жесткая позиция о неарбитрабельности споров, вытекающих из закона «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц» от 18.07.2011 № 223-ФЗ (постановление ФАС МО от 03.07.2017 по делу № А40-9078/2017,)

Таким образом, включение третейской оговорки в договор иногда существенно ускоряет процесс рассмотрения спора, но в ряде случаев передачи его государственному судебному органу избежать не получится.

Односторонний отказ арбитражного управляющего от исполнения договора при банкротстве должника, предусмотренный статьей 102 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – закон о банкротстве), может быть использован и при банкротстве так называемого «застройщика».

Последнее время участились случаи, когда и без того «закошмаренные» дольщики, очевидно в порядке «глумления» над их страданиями, получают от арбитражных управляющих уведомления (заявления) о том, что такой арбитражный управляющий применительно статьи 102 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» настоящим заявляет отказ от дальнейшего исполнения договора с дольщиком.

Данные обстоятельства следует разобрать поподробнее!

Так, в силу пункта 3 статьи 450 ГК РФ, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. Из анализа приведенной нормы в совокупности с нормами всей статьи 450 ГК РФ, это единственная возможность одностороннего прекращения обязательства, поскольку во всех иных случаях, расторжение происходит с обязательным участием другой стороны, либо посредством подписания соглашения о прекращении (п.1 ст.450 ГК РФ), либо через суд (п.2 ст.450 ГК РФ).

Так вот законодатель, используя заложенную норму в уже рассмотренную статью 450 ГК РФ, реализовал её применительно несостоятельного должника, т.е. в процедурах банкротства, посредством норм статьи 102 ФЗ «О несостоятельности (банкротства)».
При этом следует оговориться для обычного читателя (не юриста), что используя такое право, обязательство (договор) прекращается сразу, как только сторона по договору получило от заявителя (в нашем случае – от арбитражного управляющего) соответствующее уведомление (заявление) об одностороннем отказе от исполнения договора. То есть, проще говоря, тем самым, арбитражный управляющий заявил, что договора долевого участия (или иного другого) между Вами и должником-застройщиком больше не существует, со всеми вытекающими из этого правовыми последствиями.

Для дольщика такие последствия означают ни что иное, как попрощаться с мыслью вселения в ожидаемую квартиру, а для застройщика это означает, что теперь дольщик будет за «должником-банкротом» бегать, чтобы заявить свои требования в рамках банкротства и возможно заявить ещё и убытки вызванные таким расторжением договора. Но что такое «получить деньги» с должника-застройщика при банкротстве, полагаю все догадываются.

Так, согласно вышеназванной статье 102 закона о банкротстве, внешний управляющий в течение трех месяцев с даты введения внешнего управления вправе отказаться от исполнения договоров и иных сделок должника. Отказ от исполнения договоров и иных сделок должника может быть заявлен только в отношении сделок, не исполненных сторонами полностью или частично, если такие сделки препятствуют восстановлению платежеспособности должника или если исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах. В случаях, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, договор считается расторгнутым с даты получения всеми сторонами по такому договору заявления внешнего управляющего об отказе от исполнения договора.

Сторона по договору, в отношении которого заявлен отказ от исполнения, вправе потребовать от должника возмещения убытков, вызванных отказом от исполнения договора должника. Положения, предусмотренные настоящей статьей, не применяются в отношении договоров должника, заключенных в ходе наблюдения с согласия временного управляющего или в ходе финансового оздоровления, если такие договоры были заключены в соответствии с законом о банкротстве.

При этом, следует оговориться, что таким же правом на отказ от исполнения договора, обладает и конкурсный управляющий, применительно пункта 3 статьи 129 закона о банкротстве, но с дополнительной (относительно полномочий внешнего управляющего) оговоркой, что «конкурсный управляющий не вправе заявлять отказ от исполнения договоров должника при наличии обстоятельств, препятствующих восстановлению платежеспособности должника». Следует такую оговорку признать существенной, поскольку таким образом, конкурсный управляющий скован обязанностью доказать, что при таком «отказе» имеются все шансы восстановить платежеспособность, что для процедуры конкурсного производства обычного должника можно считать «из ряда вон выходящим» обстоятельством по «положительности эффекта» (такого в своей юридической практике не припомню).

Но вот для конкурсного производства «застройщика-банкрота», массовый отказ от исполнения всех договоров, формально может придать такому действию конкурсного управляющего иллюзии «возможности восстановления платежеспособности», поскольку внесенные несколько лет назад деньги дольщиков уже обесценились и сегодняшняя стоимость метра жилья может «окупить» такие «отказы», даже заложив 100% по номиналу договоров возврат средств дольщикам.

Да и то, эта иллюзия должна присутствовать, применительно п.3 ст.129 закона о банкротстве только на момент заявления конкурсным управляющим таких отказов применительно ст.102 закона о банкротстве, поскольку расторгнув договоры, потом их никто не восстановит в силе, даже если окажется, что это была лишь иллюзия возможного восстановления платежеспособности. А названную иллюзию создать на бумаге и обосновать достаточно несложно для профессионала.

Так вот, получается важным для защиты прав кредитора (в т.ч. дольщика), что арбитражный управляющий вправе отказаться от исполнения договоров и иных сделок должника, только в отношении сделок:

1 - не исполненных сторонами полностью или частично,
2- если такие сделки препятствуют восстановлению платежеспособности должника или если исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах.
Эти два условия должны присутствовать одновременно.

Рассмотрим их по-отдельности.

1. «…не исполненных сторонами полностью или частично…». Полагаю, большинство случаев применения такого условия просто очевидны и, не требуют отдельного рассмотрения. Но особый акцент я, пожалуй, сделаю относительно такой ситуации, когда дольщик обратился к застройщику с иском о признании права собственности либо на конкретный объект недвижимости, либо на долю в общей долевой собственности по инвестиционному проекту (контракту) и т.п.
То есть, я описываю ситуацию, при которой, сама по себе сделка трансформирована в устойчивое право собственности состоявшимся и вступившим в силу решением соответствующего суда. Такое решение суда, удовлетворяющее требование дольщика полностью оплатившего свой взнос (полностью исполнившего свои обязательства по договору), носит характер исполнения обязанности застройщиком, поскольку у застройщика по такому контракту, как правило, закреплена обязанность «передать в собственность дольщика объект недвижимости». Так вот решением суда эта обязанность по договору (контракту) исполняется и обоюдная цель сторон договора – достигается. При таком судебном решении, априори имеется ввиду, что дальнейшее изменение ситуации по такому договору не предполагается либо ввиду окончания строительства, либо его реальной невозможности (консервация строительства, отсутствие средств или банкротство, передача объекта на достройку иному лицу). Иное просто противоречило бы логике признания права собственности. Поэтому, договор исполнен полностью, даже если такое решение суда не зарегистрировано в регистрирующем органе (Росреестре) в плане регистрации дольщиком права собственности, вытекающего из решения суда. В рассматриваемой ситуации важно обстоятельство, свидетельствующее о полном исполнении договора обеими сторонами, вытекающее из самого решения. После регистрации решения в Росреестре, Дольщик получает лишь дополнительные и непреодолимые основания для исключения «своей собственности» (по решению) из конкурсной массы (имущества должника) при банкротстве застройщика.

Таким образом, обязательства по договору долевого участия (или иного инвестиционного контракта) прекращены в силу их надлежащего исполнения, применительно п.1 ст.408 ГК РФ, что делает невозможным прекращение договора по иным обстоятельствам (т.е. невозможность заявления отказа от дальнейшего исполнения договора, ввиду отсутствия неисполненного обязательства в таком договоре). По иному, просто отказываться не от чего!
Именно об этом и говорит условие п.1 рассматриваемой ситуации относительно ст.102 закона о банкротстве, и это должен осознавать и понимать каждый арбитражный управляющий, назначаемый на процедуры банкротства относительно застройщиков.

2. Второе условие, при котором арбитражный управляющий формально вправе заявить отказ, будет наличие доказательств, что такие сделки явно препятствуют восстановлению платежеспособности должника (что, как уже выше оговаривалось, с конкурсным производством оказывается практически несовместимо), либо «если исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах». То, что взято здесь в кавычки, есть самое распространенное условие, при которых, истец полагает что такое условие присутствует, а ответчик всегда полагает (и искренне верит в это), что такое условие отсутствует напрочь.

Справедливости ради, следует заместить, что судебная практика по квалификации такого условия самая противоречивая и разнообразная. Следует оговориться, их квалификация будет напрямую зависеть от количества и весомости доказательств собранных и предоставленных суду доказательств обеими сторонами в рамках реализации принципа состязательности сторон.

Оба рассмотренных выше условия, заложенных в пункте 2 статьи 102 закона о банкротстве, играют свою определяющую роль, которой нельзя отдать предпочтение или умалить за неважностью.

Но для дольщиков, столкнувшихся с банкротством застройщика, первое рассмотренное условие, при наличии решения суда о признании прав собственности дольщика, может сыграть решающую роль в защите своего права и интересов при посягательстве на них со стороны арбитражного управляющего, решившего необдуманно использовать свое право, предоставленное законом о банкротстве. Такие действия арбитражного управляющего при банкротстве именно «застройщиков» я бы не стал квалифицировать как его «добросовестное заблуждение» (и мол, суд поправит, если что!), а скорее как «злоупотребление правом» на подачу иска, поскольку требования законодательства к квалификации и опыту арбитражного управляющего на сегодняшний день достаточно высоки. Такие «промахи» в действиях арбитражных управляющих следовало бы начать учитывать как «штрафные баллы», при наборе определенного количества которых, наступала бы автоматическая дисквалификация арбитражного управляющего, ну как минимум года на три.

Дмитрий Михайлович Натариус,
адвокат,
член Ассоциации юристов России,
член Палаты адвокатов Самарской области.

Настоящего Федерального закона.

КонсультантПлюс: примечание.

Восстановление двухмесячного срока, установленного для закрытия реестра требований кредиторов, законодательством не предусмотрено (пункт 3 Информационного письма ВАС РФ от 26.07.2005 N 93).

2. Требования кредиторов каждой очереди удовлетворяются после полного удовлетворения требований кредиторов предыдущей очереди, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом для удовлетворения обеспеченных залогом имущества должника требований кредиторов.

В случае невостребования кредитором денежных средств, внесенных в депозит нотариуса, в течение трех лет с даты их внесения в депозит нотариуса указанные денежные средства перечисляются нотариусом в федеральный бюджет.

3. При недостаточности денежных средств должника для удовлетворения требований кредиторов одной очереди денежные средства распределяются между кредиторами соответствующей очереди пропорционально суммам их требований, включенных в реестр требований кредиторов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

4. Требования конкурсных кредиторов и (или) уполномоченных органов, заявленные после закрытия реестра требований кредиторов, удовлетворяются за счет оставшегося после удовлетворения требований кредиторов, включенных в реестр требований кредиторов, имущества должника.

Правила настоящего пункта не применяются в отношении требований, заявленных до истечения шести месяцев со дня закрытия реестра требований кредиторов, если на день закрытия реестра требований кредиторов не вынесен либо не вступил в силу судебный акт или акт иного уполномоченного государственного органа, наличие которого в соответствии с законодательством Российской Федерации является обязательным для выявления задолженности, в отношении которой предъявлены соответствующие требования. Данные требования считаются заявленными в установленный срок.

5. Требования кредиторов первой очереди, заявленные до окончания расчетов со всеми кредиторами (в том числе после закрытия реестра требований кредиторов), но после завершения расчетов с кредиторами первой очереди, заявившими свои требования в установленный срок, подлежат удовлетворению до удовлетворения требований кредиторов последующих очередей. До полного удовлетворения указанных требований кредиторов первой очереди удовлетворение требований кредиторов последующих очередей приостанавливается.

В случае, если такие требования были заявлены до завершения расчетов с кредиторами первой очереди, они подлежат удовлетворению после завершения расчетов с кредиторами первой очереди, заявившими свои требования в установленный срок, при наличии денежных средств на их удовлетворение.

Требования кредиторов второй очереди, заявленные до окончания расчетов со всеми кредиторами (в том числе после закрытия реестра требований кредиторов), подлежат удовлетворению в порядке, аналогичном порядку, установленному абзацами первым и вторым настоящего пункта.

6. В случае наличия рассматриваемых в арбитражном суде (суде) на момент начала расчетов с кредиторами соответствующей очереди разногласий между конкурсным управляющим и кредитором по заявленному требованию кредитора конкурсный управляющий обязан зарезервировать денежные средства в размере, достаточном для пропорционального удовлетворения требований соответствующего кредитора.

7. Требования кредиторов третьей очереди, заявленные в установленный срок, но установленные арбитражным судом после начала погашения требований кредиторов третьей очереди, подлежат удовлетворению в размере, предусмотренном для погашения требований кредиторов третьей очереди.

8. Погашенными требованиями кредиторов считаются удовлетворенные требования, а также те требования, в связи с которыми достигнуто соглашение об отступном, или конкурсным управляющим заявлено о зачете требований, или имеются иные основания для прекращения обязательств.

(см. текст в предыдущей редакции)

Зачет требования допускается только при условии соблюдения очередности и пропорциональности удовлетворения требований кредиторов.

(см. текст в предыдущей редакции)

Как вы помните, 1 октября 2015 года был принят закон, который дает возможность физическим лицам объявлять себя банкротами. Но как этот закон связан с рынком недвижимости? Почему с его принятием заметно возросли риски для покупателей квартир? На эти и другие вопросы, связанные с влиянием закона на рынок недвижимости, рассказывает директор агентства Департамента продаж страховой компании «Согласие» Олеся Бухтоярова:

Данный закон опасен, в первую очередь, тем, что может возникнуть ситуация, когда сделки, совершенные гражданином, в отношении которого осуществляется процедура банкротства, могут быть признаны недействительными. А значит, покупая сегодня квартиру, нужно быть уверенным в том, что в ближайшее время продавец не станет банкротом.

- Но как это проверить?

Проверить это практически невозможно. Поэтому не заключайте договор купли-продажи недвижимости по неполной стоимости.

- Это чревато неприятными последствиями?

В этом случае, да.

- А полная стоимость?

У полной стоимости другие риски. Но риска по банкротству не будет. Но об этом мы поговорим чуть ниже.

Согласен. Прежде нужно пояснить людям и желательно на примерах, как все же будет проявляться закон на практике?

Про практику говорить еще рано, слишком мало прошло времени, а вот пояснить теоретические слова на примерах можно. К примеру, вы приватизировали квартиру или получили по наследству. Кстати, продажа таких квартир досрочно бывает чаще всего. Особенно наследство держать не хотят. Наследники, которые проживают в другом городе, практически сразу ее продают. Раньше это проходило без особых проблем. Если нет трех лет в собственности, поставил в договоре 999 тысяч, а на остальную сумму взял другую расписку. К примеру, на неотложный ремонт. Правда, в этом случае тоже были опасности, но не такие большие. Сейчас же продавец, если имеет кредиты, то может обратиться в суд и признать себя банкротом. Суд, а именно финансовый управляющий, который находится в суде, будет анализировать деятельность физического лица за прошедшие 3 года. Он будет разыскивать имущество, которое тот в это время реализовал. И как реализовал.

- Значит, человек взял кредит уже давно, еще до продажи недвижимости?

- Да. К примеру, взял в банке 1,5 млн. рублей и не отдает. Но у него есть объекты недвижимости. Он их продал, а деньги пустил не на погашение кредита. И если в договоре купли-продажи указана неполная стоимость объекта недвижимости, то его будут оспаривать в суде.

- Наверняка сделку расторгнут, и пострадает покупатель.

Безусловно! Он знал, что имеются риски неполной стоимости, но тем не менее на них пошел. И суд не признают его добросовестным приобретателем. Итог – лишение права собственности на купленную недвижимость. Суд также может посчитать, что покупатель и продавец были в сговоре, в результате чего последний уменьшил свой доход и не заплатил за кредит. А сейчас хочет объявить себя банкротом.

- И финансовый управляющий будет анализировать все предыдущие сделки?

Кроме того, он будет смотреть, а действительно он нуждался в том, чтоб объявить себя банкротом или имущество реализовал, а деньги потратил на свои прихоти.

Это я привела очень простые примеры. Но ведь есть более сложные. К примеру, у кого-то набрано очень много кредитов, не обязательно ипотечных, достаточно потребительских. И он не хочет платить по ним. Чтоб не отняли его квартиру или дачу в счет погашения кредита, человек решает оформить свою недвижимость на родственников. К примеру, он подарил свой бабушке квартиру, а она потом ее продаст.

- Что и такой договор расторгнут?

Безусловно! Так что будьте внимательны, покупая квартиру, в которой фигурирует «свежее» дарение. Кстати, дарение может быть опасно и по другим параметрам…

- Каким?

Здесь нужно проверять не только одаряемого, но и дарителя. К примеру, мама сыну подарила квартиру, а он ее продает. Так вот, из 10 тех, кто дарит недвижимость, два и более человека страдают либо наркоманией, либо алкоголизмом. Они считают, что никто этого не поймет….

И здесь особо опасны альтернативные сделки, где участвует несколько продавцов и покупателей. Окажись одна под сомнением, и вся цепочка будет развалена.

- Просто страсти какие-то…

Я страхов на людей не нагоняю, я просто предупреждаю их о новой опасности, которая появилась на рынке недвижимости, тем более, что закон вступил в силу не так давно, практики еще нет, никто не знает, как он будет применяться судами, поэтому покупатели должны быть очень осторожны.

- Вы сказали, про предыдущие сделки. Если они совершены года назад, то под действие закона попадают?

Нет. Закон обратной силы не имеет. Попадают только те, которые были совершены после 1 октября 2015 года.

- И что делать бедным покупателям? Как подстраховаться от неприятных ситуаций?

К примеру, писать в договоре купли-продажи, что продавец сообщает о том, что на момент заключения договора он не находится в процедуре банкротства и у него нет намерения данную процедуру проводить. Сейчас все риэлторы вставляют этот пункт в договоры.

- Это поможет?

Поможет, но не спасает.

- И даже полная стоимость?

При полной стоимости спасает. Здесь не будет риска по банкротству. Но и при оформлении сделок по полной стоимости вы не застрахованы от проблем. Здесь засада в предыдущих сделках. Продавцы нередко перебрасывают недвижимость на родственников, которые и продают затем квартиру. И если вы не проверили, почему была, к примеру, совершена дарственная и что она прикрывает, то можете попасть в неприятную судебную процедуру. Квартиру может быть и не отнимут, но нервов и денег придется потратить немало. Это вам надо?!

- Думаю, что такое не нужно ни одному покупателю. И что ему делать? Как спаси купленную недвижимость?

Самое лучшее – это застраховать купленную недвижимость от прав третьих лиц. Понятно, что это дополнительные траты. Но еще не известно, где они будут больше: при оформлении страхового полиса или хождения по судам и доказывания, что вы сделали все возможное для проверки покупаемого объекта.

Кроме того, если, не дай Бог, ваше дело попадет в суд, то вам в этом случае не придется нанимать адвоката. Вас будет защищать страховая компания. И это более лучшая и надежная защита. Страховой же компании тоже не хочется делать выплаты, поэтому ее юристы будут биться за отстаивание чистоты совершенной сделки до победного конца. Вот чтобы я посоветовала всем покупателям недвижимости. И особенно тем, кто попадает в альтернативную сделку с большим числом участников.

Для сокращения сроков и начала самой процедуры банкротства должника, необходимо наличие третейской оговорки в договоре или дополнительного соглашения о рассмотрении дела в третейском суде.

Если в Арбитражных Судах и Судах общей юрисдикции решение принимается минимум за 3-6 месяцев плюс срок на апелляцию и кассацию, то в третейском судопроизводстве кредитор может подать иск в третейский суд и в течении 14 дней получить окончательное решение третейского суда о признании долга. Далее в соответствии с практикой в течение 1 месяца получить исполнительный лист на решении третейского суда и в соответствии с ст.7 П2. ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» подать заявление в Арбитражный суд о признании банкротом должника. Таким образом срок процедуры банкротства физических или юридических лиц сокращается с 6 месяцев до 45 дней. А третейский сбор установлен на уровне госпошлины в арбитражный суд.

Третейский суд при процедуре банкротства Юридического или Физического лица.

Третейский суд может просуживать задолженность перед процедурой банкротства и 1-ый иск к должнику для начала процедуры банкротства с последующей подачей заявления на банкротство в Арбитражный суд.

В соответствии с пунктом 1 статьи 33 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) п.1 ст. 33 АПК РФ и п.3 ст.33 Федерального Закона «О несостоятельности (банкротстве)», есть возможность для использования инструмента третейского судопроизводства и решений третейского суда (арбитражного Учреждения).

В соответствии с п.2 ст.7 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» право на обращение в арбитражный суд возникает у конкурсного кредитора, работника, бывшего работника должника, уполномоченного органа по денежным обязательствам с даты вступления в законную силу решения суда, арбитражного суда или судебного акта о выдаче исполнительных листов на принудительное исполнение решений третейского суда о взыскании с должника денежных средств. (в ред. Федерального закона от 29.06.2015 N 186-ФЗ)

Так же возможно использование решения третейского суда при рассмотрении требований кредиторов о включении в реестр требований кредиторов должника . Дело в том, что по условию статьи 71 Федерального Закона «О несостоятельности (банкротстве)» для целей участия в первом собрании кредиторов, кредиторы вправе предъявить свои требования к должнику с приложением судебного акта или иных документов, подтверждающих обоснованность этих требований. Закон не содержит обязательного условия прикладывать к такому требованию исполнительный лист. Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в своем Постановлении от 23 июля 2009 года № 60 разъяснил, что в этом случае для требования, подтвержденного решением третейского суда, не требуется обязательного наличия исполнительного листа на принудительное исполнение этого решения. И хотя Пленум ясно отразил на отсутствие необходимости прикладывать кредитору к своему требованию исполнительный лист, тем не менее, некоторые арбитражные суды необоснованно отказывают во включении в реестр должника кредиторам, не приложившим к решению третейского суда исполнительный лист (Постановление Президиума ВАС РФ от 10.04.2012 N 16994/11).

Арбитражное учреждение (третейский суд) в рамках процедуры банкротства с 1 Сентября 2016 года

В рамках ФЗ 409 « О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В ОТДЕЛЬНЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ И ПРИЗНАНИИ УТРАТИВШИМ СИЛУ ПУНКТА 3 ЧАСТИ 1 СТАТЬИ 6 ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА "О САМОРЕГУЛИРУЕМЫХ ОРГАНИЗАЦИЯХ" В СВЯЗИ С ПРИНЯТИЕМ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА "ОБ АРБИТРАЖЕ (ТРЕТЕЙСКОМ РАЗБИРАТЕЛЬСТВЕ) В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" в Федеральный закон от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2002, N 43, ст. 4190; 2009, N 1, ст. 4; N 29, ст. 3632; 2010, N 17, ст. 1988; 2013, N 51, ст. 6699; 2015, N 1, ст. 29, 35; N 27, ст. 3945, 3977) с 1 сентября 2016 года будут внесены изменения и появятся новые возможности для использования Третейского суда – Арбитражного учреждения при процедуре банкротства физического и юридического лица а именно:

1) абзац восьмой пункта 2 статьи 39:

"в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, вступившее в законную силу решение суда, арбитражного суда или третейского суда, рассматривавших требования к должнику конкурсного кредитора, работника, бывшего работника должника, а также судебный акт суда или арбитражного суда, на основании которого выдан исполнительный лист на принудительное исполнение решения третейского суда";

2) пункт 3 статьи 40:

"В случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, к заявлению кредитора должно быть приложено вступившее в законную силу решение суда, арбитражного суда или третейского суда, рассматривавших требования к должнику конкурсного кредитора, работника, бывшего работника должника.

В случае, если требование к должнику конкурсного кредитора, работника, бывшего работника должника подтверждается решением третейского суда, к заявлению конкурсного кредитора должен быть также приложен судебный акт суда или арбитражного суда, на основании которого выдан исполнительный лист на принудительное исполнение решения третейского суда.";

3) абзац седьмой пункта 3 статьи 41:

"реквизиты вступившего в законную силу решения суда, арбитражного суда или третейского суда, рассматривавших требования уполномоченного органа к должнику, в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, а также судебного акта суда или арбитражного суда, на основании которого выдан исполнительный лист на принудительное исполнение решения третейского суда;";

4) подпункт 2 пункта 1 статьи 183.16:

"2) не исполненные в течение четырнадцати дней с даты вступления в законную силу решения суда, арбитражного суда либо судебного акта суда или арбитражного суда, по которому выдан исполнительный лист на принудительное исполнение решения третейского суда о взыскании с финансовой организации денежных средств независимо от размера суммы требований кредиторов;";

5) абзац третий пункта 6 статьи 183. :

"В заявлении конкурсного кредитора о признании финансовой организации банкротом в случаях, установленных настоящим Федеральным законом, могут не указываться и к этому заявлению могут не прилагаться вступившее в законную силу решение суда, арбитражного суда или третейского суда, рассматривавших требования конкурсного кредитора к должнику, и судебный акт суда или арбитражного суда, на основании которого выдан исполнительный лист на принудительное исполнение решения третейского суда.".

26 Мая 2016