Доли участников долевой собственности считаются равными. Оценка доли в квартире

⁰

Недвижимое имущество может находиться в собственности двух или нескольких лиц. Владение, пользование и распоряжение таким имуществом осуществляется в соответствии с особыми правилами, установленными законом для общей собственности.

Общая собственность на недвижимость может возникнуть в результате совместного строительства или покупки, получения несколькими лицами по договору дарения, в порядке наследования и по иным основаниям, предусмотренным законом, например в связи с приватизацией жилого помещения. Она может быть долевой либо совместной . В первом случае каждому из собственников принадлежит определенная доля в праве собственности на недвижимое имущество (1/2, 3/4 и т.п.), во втором - у собственников нет определенных долей, недвижимость находится в их общей совместной собственности (без определения долей).

Совместная собственность возникает в тех случаях, когда законом предусмотрено образование такой собственности на имущество. В частности, совместной собственностью может быть имущество, нажитое супругами во время брака, имущество крестьянского (фермерского) хозяйства, жилое помещение (ст. 34 СК РФ, ст. 256, 257 ГК РФ).

Согласно п. 5 ст. 244 ГК РФ по соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия - по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.

От размера долей участников долевой собственности непосредственно зависит объем их правомочий по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом. По общему правилу если в законе, договоре или ином акте, на основании которого установлена долевая собственность, размер долей сособственников не определен, то их доли признаются равными (п. 1 ст. 245 ГК РФ). Это не исключает права любого из участников долевой собственности оспорить равенство долей , например, исходя из вклада каждого в создание общего имущества. Обязанность представлять доказательства в этом случае лежит на лице, оспаривающем соотношение долей в праве долевой собственности.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ, отменяя судебные решения, которыми был удовлетворен иск И. к О. о признании права собственности на 1/2 долю приобретенной по договору купли-продажи квартиры, указала следующее. В решении суда не названы нормы закона, позволяющие признать спорную квартиру совместной собственностью сторон, не состоящих между собой в браке, в связи с чем правовая норма, устанавливающая порядок преобразования совместной собственности в долевую, применена неправильно. Право собственности на спорную квартиру О. приобрела со дня государственной регистрации, истец, оспаривающий существующее право, должен был доказать условия покупки квартиры и размер своих средств, вложенных в ее приобретение, а не наоборот, из чего ошибочно исходил суд, ссылаясь на недоказанность ответчицей своих доходов. Наличие у истца дохода от предпринимательской деятельности не является достаточным основанием для вывода о размере его доли в праве собственности на квартиру - должны быть представлены доказательства, подтверждающие размер вложенных им средств в совместную покупку квартиры.

Любой из участников долевой собственности на недвижимое имущество вправе за свой счет произвести неотделимые улучшения этого имущества, например осуществить пристройку к жилому дому, надстройку, перестройку дома. Такие действия могут быть совершены им при наличии определенных условий.

Во-первых , если осуществляется новое строительство, изменяется объект недвижимости, то на это должно быть получено необходимое разрешение.
Во-вторых , требуется согласие всех остальных участников долевой собственности, поскольку это связано с осуществлением правомочий в отношении общего имущества.

В случае отказа сособственников в даче согласия заинтересованное лицо вправе обратиться в суд с иском о признании их возражений против строительства необоснованными. По таким делам суду должны быть представлены соответствующее разрешение государственного органа и утвержденный проект предполагаемого строительства, а также заключение компетентных органов о соответствии проекта архитектурным, строительным, санитарным нормам и правилам, правилам пожарной безопасности.

Круг обстоятельств, которые суд должен поставить на обсуждение, зависит от характера заявленных возражений против строительства. Если указывается на то, что в результате предполагаемого строительства другой сособственник лишается возможности подхода к занимаемой им части дома и производства ремонта, то эти возражения проверяются с учетом заключения эксперта. Если утверждается о существенном затенении других частей общего дома, то с учетом заключения санитарного органа проверяется уровень инсоляции помещений, которыми пользуются остальные сособственники, и будет ли соответствовать этот уровень по окончании строительства установленным нормам. При удовлетворении иска суд признает возражения против строительства согласно утвержденному проекту необоснованными. В этом случае требование закона о необходимости получения согласия всех участников долевой собственности будет соблюдено.

Участники долевой собственности вправе заключить соглашение об изменении размера долей в связи с дополнительным строительством в зависимости от вклада каждого из них в приращение общего имущества. В случае спора размер долей определяется судом с учетом права участника, осуществившего за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество (п. 3 ст. 245 ГК РФ).

Здравствуйте!
Существует ли судебная практика по вопросам определения компенсации за доли в общей долевой собственности. Например, необходимо определить стоимость ¼ доли в праве общей долевой собственности, равна ли она ¼ от рыночной стоимости данной квартиры.
Возможно, подскажите мне, где можно подробнее познакомиться с этой темой. Буду рада и ссылкам на законы.
Заранее спасибо

Основные принципы и подходы определения рыночной стоимости имущества установлены в Федеральном законе от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" .

В Разделе III. Приказа Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)") (в редакции от 22.10.2010), закреплены подходы к оценке.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки (п. 13 ФСО № 1).

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п. 14 ФСО № 1).

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки (п. 15 ФСО № 1).

Определенные и исключительные подходы и методы определения стоимости доли в праве собственности на объект недвижимости не названы ни в законе "Об оценочной деятельности в РФ ", ни в ФСО № 1. Оценщик вправе сам определить метод оценки в рамках применения каждого из подходов.

Для определения стоимости недвижимого имущества (доли в праве на него) обычно применяется сравнительный подход. Как правило, не возникает сложностей при поиске объекта, сходного объекту оценки.

Затратный же или доходный подход при определении рыночной стоимости недвижимого имущества либо не применяется в российской практике, либо применяется редко.

Варианты определения стоимости доли в праве собственности на объект недвижимости

1. Оценка объекта в целом , определение стоимости доли пропорционально рыночной цене объекта.

Например, объект - нежилое помещение, площадью 100 кв. м. Доля в праве на него - 1/4.
Оценщик, используя сравнительный подход, может определить стоимость всего объекта и разделить полученную величину на 4. То есть придя к заключению о стоимости объекта в 1 миллион рублей, оценщик сделает вывод о стоимости доли равной 250 000 рублей.

2. Оценка доли в праве

Когда речь идет об оценке незначительной доли, которую невозможно выделить в натуре, более логичным, на наш взгляд, будет не оценка объекта в целом с последующим делением полученной величины на знаменатель дроби, а сравнение с аналогами объекта оценки - доли. Необходимо использовать информацию о цене по которой совершались сделки по отчуждению объектов (долей в праве) сходных объекту оценки.

Надо понимать, что стоимость доли в праве определенная с использованием метода, приведенного во втором варианте будет меньше, чем стоимость определенная путем "деления" по первому варианту.

Стоит также отметить, что играет существенную роль назначение помещений, доля в праве на которые является объектом оценки. Если речь идет о жилом помещении, то продаваемая доля в праве (1/4 в нашем случае) на рынке жилья будет стоит дешевле, а иногда и существенно дешевле, нежели 250000 рублей в приведенном нами выше примере.

Рекомендуем также по теме :
Компенсация вместо выдела доли в натуре. Судебная практика применения п. 4 ст. 252 ГК РФ
Компенсация вместо выдела доли в натуре по п. 4 ст. 252 ГК РФ . Судебная практика

Комментарий к статье 245 1.

Пункт 1 комментируемой статьи закрепляет презумпцию равенства долей участников общей долевой собственности. Эта презумпция является опровержимой, поскольку доли считаются равными, если они не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех участников общей долевой собственности.

Хотя презумпция равенства долей буквально закреплена лишь применительно к общей долевой собственности, однако, по существу, она действует и в отношении общей совместной собственности, когда происходит выдел из нее или ее раздел и возникает необходимость определить долю либо всех, либо выделяющегося сособственника. Такой вывод находит подтверждение в правилах п. 1 ст. 39 Семейного кодекса, относящихся к общей совместной собственности супругов, а также в правилах п. 3 ст. 258 ГК, относящихся к общей совместной собственности членов крестьянского (фермерского) хозяйства. При этом правила п. 3 ст. 258 ГК о равенстве долей членов хозяйства в праве общей совместной собственности на имущество хозяйства распространяются как на случаи раздела имущества хозяйства, так и на случаи выхода из хозяйства одного из его членов. Если же по соглашению между членами крестьянского (фермерского) хозяйства на их общее имущество установлена долевая собственность, то соглашением между членами хозяйства определяются и размеры их долей (см. абз. 2 п. 3 ст. 6 Закона о крестьянском (фермерском) хозяйстве).

Принцип равенства долей закреплен и в отношении общей совместной собственности, принадлежащей членам садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого товарищества. Согласно п. 1 ст. 42 Закона о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан оставшееся после удовлетворения требований кредиторов имущество ликвидируемого объединения, находящееся в совместной собственности его членов, может быть с согласия бывших членов объединения продано, а вырученные средства - переданы членам объединения в равных долях. 2.

В отступление от презумпции равенства долей соглашением участников общей долевой собственности может быть установлено, что их доли определяются в зависимости от вклада каждого в образование и приращение общего имущества. Этот вклад может быть определен не только в момент образования общего имущества, но и на последующих этапах его существования и функционирования с учетом внесенных в него материальных, трудовых и иных вложений. Именно так нередко обстоит дело при заключении договора простого товарищества, когда стороны соединяют свои вклады и начинают действовать сообща для достижения общей хозяйственной цели. В ходе совместной деятельности размер вклада каждого участника в общее имущество может существенно измениться (возрасти или уменьшиться). 3.

В развитие общих положений об определении размера долей п. 3 ст. 245 предлагает учитывать при этом, какие улучшения внесены в общее имущество: неотделимые или отделимые. Если участник долевой собственности за свой счет и с соблюдением установленного порядка внес в общее имущество неотделимые улучшения, то он может требовать увеличения своей доли соразмерно возрастанию стоимости имущества. Из этого следует, что если установленный порядок не соблюден (например, не было получено согласия всех сособственников на внесение в имущество улучшений), то сособственник права на увеличение размера своей доли не имеет. Если же улучшения являются отделимыми, то сособственник не должен испрашивать согласия остальных участников общей собственности на внесение улучшений, поскольку они могут быть отделены им без вреда для общего имущества. Судьба отделимых улучшений решается по взаимному согласию всех сособственников. Они могут договориться о выплате тому, кто их внес, соответствующей компенсации без изменения долей в общей собственности; об увеличении доли сособственника, который внес улучшения, и т. д. При отсутствии такой договоренности отделимые улучшения поступают в собственность того, кто их внес. Все споры о судьбе улучшений (как отделимых, так и неотделимых), поскольку они касаются осуществления правомочий по владению и пользованию общим имуществом, могут рассматриваться судом.

Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности

Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности

Комментарий к статьям 246 и 247 1.

В методических целях комментарий к ст. 246 и 247 является совместным. При этом после изложения общих норм, относящихся к осуществлению долевой собственности, вначале проанализированы правила ст. 247, а затем - ст. 246. 2.

В отношении владения, пользования и распоряжения имуществом действует одно общее правило: они осуществляются по соглашению всех ее участников. При этом участники общей собственности равны независимо от размера принадлежащей каждому из них доли, если иное не установлено законом, соглашением между ними или не вытекает из самой природы общей собственности. Так, распределение доходов, которые приносит общее имущество, и падающих на это имущество расходов по общему правилу производится соразмерно долям.

В товариществе собственников жилья каждый из домовладельцев располагает количеством голосов пропорционально его доле в праве долевой собственности на общее имущество, а эта доля, в свою очередь, должна быть пропорциональна доле принадлежащих домовладельцу помещений в кондоминиуме, если их соглашением не установлено иное (ст. 9 Закона о товариществах собственников жилья). В случае, когда в государственной и (или) муниципальной собственности находится более 30% площади помещения в кондоминиуме, собственник этих помещений или уполномоченный им орган может принять решение о перераспределении между остальными домовладельцами пропорционально доле их участия части принадлежащих ему голосов на общем собрании, которая превышает 30% голосов (п. 3 ст. 22 Закона о товариществах собственников жилья). Поясним на конкретном примере. При этом будем исходить из того, что на каждые 10 кв. м площади, принадлежащей домовладельцам, приходится один голос. Допустим, что общая площадь в кондоминиуме, находящаяся в собственности домовладельцев, составляет 6000 кв. м. Из них 3000 кв. м находятся в частной собственности домовладельцев, а 3000 кв. м - в государственной и (или) муниципальной собственности. При соотношении 10 кв. м площади - один голос домовладельцы в общей сложности располагают 600 голосами. Однако собственник государственной и (или) муниципальной собственности (уполномоченный им орган) располагает не 300, а 180 голосами (не более 30% от 600 голосов). Остальные 120 голосов (или их часть) могут быть по решению собственника или уполномоченного им органа разверстаны между остальными домовладельцами пропорционально их доле участия. Разумеется, никакой дискриминации домовладельцев, т. е. расширения прав одних за счет других при распределении поступивших в общий котел голосов, не допускается. Возможно и вовсе исключить из подсчета голоса, принадлежащие государству или муниципальному образованию, в части, превышающей 30% голосов, что практически равнозначно распределению этих голосов между остальными домовладельцами. Лимит в размере 30% голосов предусмотрен для того, чтобы голоса остальных домовладельцев не были подавлены уполномоченным органом государства или муниципального образования, имеющим более 30% голосов. Иными словами, этот лимит с точки зрения законодателя позволяет обеспечить демократические начала в управлении товариществом собственников жилья. 3.

Порядок осуществления владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, если согласие между сособственниками не достигнуто, в силу прямого указания закона может устанавливаться судом.

Сособственник вправе требовать предоставления в его владение и пользование части общего имущества соразмерно его доле, а если это невозможно - требовать от остальных сособственников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации, что может повлечь либо перераспределение долей в пользу тех, кто обязан к выплате компенсации, либо установление длящихся обязательственных отношений (например, арендных) с сохранением несоответствия между долями в праве собственности и реальными частями имущества, находящимися во владении и пользовании собственников. Не исключено, однако, и перераспределение частей имущества, дабы привести их в соответствие с долями в праве общей собственности. 4.

Пункт 1 ст. 246 сформулирован таким образом, что вроде бы не оставляет для сособственников, не достигших согласия относительно порядка распоряжения общим имуществом, возможности установить его через суд. Этот вывод выглядит еще более весомо при систематическом толковании п. 1 ст. 246 и п. 1 ст. 247. Однако сопоставление правила п. 1 ст. 246 с другими нормами как Кодекса, так и других правовых актов, позволяет прийти к несколько иным выводам. Так, абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК, в сущности, допускает при определенных обстоятельствах совершение распорядительных актов по поводу принадлежащей сособственнику части имущества вопреки его воле. Еще большие изъятия из общего правила п. 1 ст. 246 допускает Закон о товариществах собственников жилья, согласно которому решения на общем собрании членов товарищества принимаются большинством голосов от общего числа присутствующих членов товарищества (иногда квалифицированным большинством голосов) - п. 4 ст. 35 Закона о товариществах собственников жилья. Здесь, конечно, возникает вопрос, соответствует ли эта правовая модель абз. 2 п. 2 ст. 3 ГК, где без каких бы то ни было изъятий закреплено приоритетное значение норм ГК по сравнению с нормами гражданского права, содержащимися в других законах. Но и в самом ГК можно найти положения, которые не вполне соответствуют общему правилу, сформулированному в п. 1 ст. 246 (см. коммент. к ст. 252). 5.

Правило, согласно которому распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, должно неукоснительно соблюдаться и в тех случаях, когда одним из сособственников является недееспособный, частично или ограниченно дееспособный. Для распоряжения имуществом подопечного, в т. ч. и его долями в праве общей собственности, должно быть получено предварительное разрешение органов опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК). Для сделок в отношении приватизированных жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением, такое разрешение требуется независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в т.ч. и бывшими. Это правило распространяется также на жилое помещение, в котором несовершеннолетний не проживает, если на момент приватизации он имел на это помещение равные с собственником права (см. ч. 2 ст. 3 Закона о приватизации жилищного фонда).

Указанные положения подлежат применению и в тех случаях, когда квартира, приватизированная до 31 мая 2001 г., находится в общей совместной собственности членов семьи, в т. ч. и лиц, находящихся под опекой и попечительством.

Эти вопросы приобретают особую остроту, когда приватизированное жилое помещение, на которое подопечный имеет право, отчуждено вопреки его воле или без участия его воли (например, потому что он недееспособен), в результате чего права и интересы подопечного нарушены. Достаточно широко распространены случаи, когда помещение отчуждено без разрешения органов опеки и попечительства либо по разрешению, полученному за взятку.

Позиция, занятая по данной категории дел Конституционным Судом РФ, не свободна от противоречий. В Постановлении от 21.04.2003 N 6-П (СЗ РФ, 2003, N 17, ст. 1657) КС РФ, с одной стороны, пришел к правильному выводу о том, что защита права лица, считающего себя собственником имущества, путем удовлетворения виндикационного иска возможна лишь тогда, когда имеются предусмотренные ст. 302 ГК основания для истребования имущества у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.). С другой стороны, из последующего хода рассуждений, получивших отражение в Постановлении КС РФ, может быть сделан вывод, что имущество при наличии оснований, предусмотренных ст. 302 ГК, может быть истребовано лишь у приобретателя по первой сделке, который приобрел имущество у лица, не имевшего права на его отчуждение. Если же имущество возмездно приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих сделок (второй, третьей, четвертой и т. д.), то он становится собственником имущества, а потому истребованию у него оно не подлежит. Между тем на поставленный вопрос однозначно ответить нельзя. Если имущество выбыло из владения собственника помимо его воли или без участия его воли, то сколько бы сделок по поводу имущества ни было совершено, приобретатель собственником имущества стать не может, хотя бы в поведении самого приобретателя никаких юридических дефектов не было (он приобрел имущество добросовестно и возмездно). Этот вывод тем более может быть распространен на случаи, когда неуправомоченный отчуждатель распорядился имуществом, воспользовавшись отсутствием юридически полноценной воли представляемого им лица и не получив в установленном законом порядке разрешения на совершение сделки от органов опеки и попечительства. Например, родители-алкоголики за взятку получили от органов опеки и попечительства разрешение на продажу приватизированной квартиры, вопреки интересам несовершеннолетних детей, которые были участниками приватизации. В результате деньги были пропиты, а дети остались без жилья.

6. Распоряжение по взаимному согласию всех сособственников имуществом, находящимся в их долевой собственности, не затрагивает права каждого сособственника по своему усмотрению распорядиться принадлежащей ему долей любым дозволенным законом способом, перечень которых не является исчерпывающим. Для распоряжения своей долей сособственник не должен испрашивать согласия других сособственников. Однако при возмездном отчуждении доли (например, при ее продаже) необходимо соблюдать правила ст. 250 ГК. В то же время законом может быть предусмотрено, что доля в общем имуществе не может быть отчуждена отдельно от права собственности на то имущество, которое не находится в общей собственности и принадлежит только отчуждателю. Так, в силу п. 3 ст. 8 Закона о товариществах собственников жилья общее имущество в кондоминиуме не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения в кондоминиуме. Иными словами, собственник квартиры не может, например, ее продать без отчуждения своей доли в праве собственности на общее имущество в кондоминиуме и наоборот. При этом в Законе правильно говорится об имуществе в кондоминиуме, а не об имуществе кондоминиума, поскольку сам кондоминиум закреплен ныне как единый комплекс недвижимого имущества, а не как правосубъектная организация, что имело место раньше. Указанное обстоятельство не учитывается в Законе об основах жилищной политики, в котором речь идет об общем имуществе кондоминиума (ст. 8 "Общее имущество кондоминиума").

7. Особенности оборота долей в праве общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения определены в Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения. К сделкам с долями в праве общей собственности на указанные земельные участки, к выделу земельных участков, определению порядка владения и пользования ими применяются правила ГК с учетом особенностей, установленных указанным Законом.

Статья 248. Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности

Статья 249. Расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности

Время чтения: 5 минут

Материальные объекты могут принадлежать одновременно нескольким гражданам. Для владения, пользования и распоряжения подобным имуществом законодательством установлены особые правила, направленные на защиту прав и интересов всех его владельцев. В некоторых случаях жилье нужно разделить. Тогда производится определение долей в праве общей долевой собственности. Вопрос может быть решен посредством заключения соглашения между собственниками или по решению суда.

Определение сути общей долевой собственности

Имущество, принадлежащее двум или более лицам, называется общей собственностью. Если такое имущество имеет выделенные доли участников, то в таком случае она определяется законодательством как долевая.

Такое положение предполагает принадлежность каждому собственнику установленной доли в праве на имущество. Она имеет долевое выражение. Доли определяются и прописываются в свидетельстве о государственной регистрации права или в договоре (к примеру, 2/3, 1/2 и так далее).

Любая общая собственность на имущество считается долевой. Исключение составляют случаи, когда законодательно регламентировано образование совместной собственности на такое имущество.

Законодательные нормативы

Регулятивную функцию в определении имущества в долевой собственности, основаниях ее возникновения и использования выполняет Гражданский кодекс РФ , вчастности:

ст. 244 , определяющая, в каких случаях устанавливается статус общей собственности и условия возможности выделения долей;
ст. 245 , устанавливающая правила использования жилого помещения, имеющего такой статус;
ст. 247 , регламентирующая право владения собственностью и требования компенсации в случае невозможности осуществить это право;
ст. 252 , закрепляющая правила распределения долей в праве общей собственности и выдел из нее доли.

Некоторые ситуации предусматривают применение Жилищного и Семейного кодекса РФ .

Как устанавливается порядок использования имущества

Законом регламентированы два порядка владения и использования долевого имущества:

по соглашению сторон;
на основании судебного решения.

Если участникам удалось прийти к согласию, договоренности нужно оформить в виде письменного соглашения, в котором определены права и обязанности сторон.

В документе должен быть указан:

предмет договора;
правила пользования имуществом, уплаты взносов и платежей;
обязанности совладельцев;
ответственность за несоблюдение достигнутых договоренностей;
порядок разрешения возникших разногласий.

Соглашение скрепляется подписями участников. К нему прилагаются акт приема в пользование имущества и копии значимых документов. Договор требует нотариального удостоверения.

Второй способ определить правила для общего имущества – обращение в судебную инстанцию.

Каков порядок определения долей

Собственность, относимая к долевой, предполагает необходимость и возможность установления части, отводимой каждому ее владельцу. Объект считается равнодолевым имуществом в случае:

когда к этому решению пришли все совладельцы имущества;
соблюдения нормативных положений действующего законодательства;
если доли участников долевой собственности не могут быть определены ввиду невозможности установления величины части каждого из участников.

Как происходит определение долей в праве общей совместной собственности

Определение долей в праве общей совместной собственности супругов на квартиру имеет свои нюансы. Согласно ст. 34 СК , на все совместно нажитое в браке имущество распространяется законный режим собственности супругов, если иное не прописано в брачном договоре, заключенном супругами.

Таким образом, все совместно нажитое имущество, в том числе недвижимость, принадлежит обоим супругам на равных правах и в равных частях. При определении доли в совместной собственности эта доля является фиксированной и составляет ровно половину.

Как и в любом другом случае владения совместной собственностью, участники могут заключить нотариально заверенное соглашение о выделении долей в квартире или обратиться в суд.

Если раздел квартиры происходит одновременно с расторжением брака и рассматривается в суде, размер долей может быть определен с учетом различных факторов, если целесообразность пересмотра традиционного раздела будет доказана заявителем документально.

Рассмотрение дела об определении частей в совместно нажитых в браке материальных ценностях может быть осложнено, например, желанием увеличить свою доли за счет уменьшения части другого супруга и иными спорами.

Основания для изменения размера долей

Каждый собственник общего имущества имеет право за свой счет произвести неотделимые улучшения объекта, например, перестроить дом, сделать к нему пристройку или добавить этаж. Эти действия, совершенные при наличии определенных условий, могут повлечь за собой изменение долей в праве общей долевой собственности.

Кроме получения разрешения соответствующих инстанций, потребуется согласие всех остальных совладельцев, ведь подобные мероприятия напрямую связаны с осуществлением правомочий, касающихся общей собственности.

Согласие сособственников может быть получено не всегда, поскольку действия по улучшению своей части могут привести к тому, что ими застройщик уменьшил размер долевой собственности участников или осложнил доступ к части имущества другого совладельца.

Такие споры разрешаются путем подачи искового заявления в судебную инстанцию. Суд рассматривает законность и характер заявленных возражений и выносит решение об удовлетворении или отклонении иска.

Увеличением доли участника, который за свой счет произвел неотделимые улучшения имущества, решается вопрос о том, как определить размер доли в случае, если улучшения осуществлены с соблюдением правил.

Отделимые улучшения, как правило, переходят во владение осуществившего их участника.

Выделение долей осуществляется двумя способами – добровольным соглашением или обращением в суд. В соглашении участников прописывается стоимость части, выделяемой каждому из них. Ее легко высчитать, используя алгоритм.

Если соглашение не достигнуто, решать вопрос о выделении доли будет суд. Однако он примет дело к рассмотрению, если существует возможность реального выдела ее в натуре без нанесения существенного ущерба объекту общего владения.

Выводы

Доли в праве общей долевой собственности могут определяться по соглашению участников и в судебном порядке. Определить принадлежащую каждому из них часть имущества могут сами сособственники, оформив документ в законном порядке. На увеличение доли влияет произведенное улучшение имущества. Установленные доли должны пройти обязательную государственную регистрацию.

Юрист. Член Адвокатской палаты г. Санкт-Петербурга. Опыт работы более 10 лет. Окончил Санкт-Петербургский государственный университет. Специализируюсь в сфере гражданского, семейного, жилищного, земельного права.

Библиографическое описание:

Нестеров А.К. Оценка доли в квартире [Электронный ресурс] // Образовательная энциклопедия сайт

Особенности доли в квартире, как объекта недвижимости, с точки зрения законодательства и владения долей.

Признаки доли в квартире

Доля в квартире обладает рядом характерных признаков.

Это не обособленное жилое помещение;
Доля не облает натуральными признаками: это не определенная комната или определенное количество квадратных метров в общей квартире, находящейся в долевой собственности;
Это часть права владения квартирой, т.е. обособленным помещением в многоквартирном доме;
Владение долей в квартире осуществляется наравне или в пропорции с другими совладельцами квартиры.

Кратко охарактеризуем, как в законодательстве трактуется квартира.

В современных условиях система взаимоотношений между множеством субъектов, выражает их цели, экономические интересы, характер, формы организации и взаимодействия по поводу движения объектов имущественных отношений, возникает необходимость определения стоимости объектов недвижимости, как обособленных объектов имущественных отношений.

Согласно ст. 130 Гражданского кодекса РФ, "к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке" .

Согласно ст. 16 Жилищного кодекса РФ, "к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении" .

Таким образом, действующее законодательство Российской Федерации определяет квартиру, как один из видов жилого помещения, который состоит из одной или нескольких смежных комнат с отдельным входом и представляет собой обособленное помещение в многоквартирном доме.

Доля в квартире, как объект оценки

Особенностью доли в квартире является право распорядиться частью своего жилья как угодно, но с учетом зафиксированных в действующем законодательстве норм и правил.

Согласно ст. 244 Гражданского кодекса РФ право общей собственности возникает в отношении имущества, находящегося в собственности двух или нескольких лиц, при этом такое имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) . Следовательно, при совместной собственности доли в квартире никак не обозначены, при долевой собственности собственники владеют квартирой, поделенной на доли.

Появление доли в квартире может быть обусловлено несколькими причинами:

квартира унаследована несколькими наследниками;
квартира куплена или принята в дар несколькими людьми;
квартира была разделена супругами.

Доля в квартире обозначается в свидетельстве в виде 1/2 или 1/3 части и т.д.

При этом часть не интерпретируется как пропорциональное количество квадратных метров, соответствующая доля в квартире означает часть права владения квартирой.

При оценке доли в квартире владелец, например, 1/2 части не вправе отгородить себе 31,5 кв. м в квартире площадью 63 кв. м и жить на них.

Данный аспект проявляется в организации проживания в квартире, находящейся в долевой собственности:

владельцы долей в квартире могут договориться между собой, кто в какой комнате будет проживать, если есть такая возможность;
владельцы долей в квартире могут обратиться в суд с тем, чтобы суд определил порядок пользования жилплощадью;
в случае невозможности вынесения судебного решения (например, трехкомнатной квартирой в равной доле владеют четверо собственников – судья не станет делить комнаты, а вынесет решение об отказе в иске за невозможностью), долевая собственность продается.

Следовательно, доля в квартире, являясь объектом оценки стоимости, должна оцениваться исходя из того, что она является частью права владения квартирой.

Таким образом, очевидно, что вопрос оценки стоимости доли в квартире весьма важен для владельцев такой части жилья, чтобы иметь возможность распорядиться им в соответствии с действующим законодательством. Долю в квартире можно продать, подарить, завещать, заложить. При этом без согласия совладельцев квартиры продать долю нельзя (совладельцы квартиры имеют преимущественное право на покупку доли при ее продаже), но можно подарить, завещать или заложить.

Оценка рыночной стоимости доли в квартире

Оценка стоимости доли в квартире необходима в ситуациях при совершении сделки купли-продажи, разделе имущества, залоговых отношениях и т.п. В процессе оценки стоимости доли в квартире выявляется рыночная цена объекта недвижимости, что и является основной целью собственников.

Определение стоимости доли в квартире необходимо не только для проведения сделок купли-продажи или расчета ее залоговой стоимости, но и для оценки имущественного положения ее владельца. Для владельца особое значение имеет систематическая осведомленность по вопросам, которые предопределяются результатами определения стоимости доли в квартире.

Для определения стоимости доли в квартире наиболее приемлем .

Характеристика объекта оценки

В качестве объекта оценки выступает 1/2 доля в праве на однокомнатную квартиру, общей площадью 36 кв. м., расположенную по адресу г. Москва, Сигнальный проезд д. ZZZ, кв. XXX.

В таблице 1 приведены сведения об объекте оценки.

Таблица 1 Сведения об объекте оценки

	Параметр	Описание
	Объект оценки	1/2 доля в праве на 1-комнатную квартиру.
		Общая площадь: 36 кв. м., жилая площадь 20 кв. м.
	Детализация площади	Жилая комната: 20 кв. м. Кухня: 8,2 кв. м Ванная: 2,3 кв. м Туалет: 1,5 кв. м Коридор: 4 кв. м
		Квартира находится в 16-этажном доме на 10 этаже. Дом панельный. Год постройки 2012. Дом видимых повреждений не имеет. Коммуникации: центральное отопление, водоснабжение, электроснабжение, канализация, газ. Имеется лифт, мусоропровод. Лестничная клетка и подъезд в хорошем состоянии, дверь подъезда оборудована домофоном.
	Характеристика квартиры	Высота потолков 2,8 м, количество балконов 1, балкон застеклен, окна и балкон выходят во двор. Отделка пола: линолеум и кафельная плитка. Отделка стен и потолка: обои и водоэмульсионная краска. Оконные рамы пластиковые. Межкомнатные двери отсутствуют. Входная дверь железная. Квартира не имеет повреждений, возникших в результате залива водой, воздействия огня и т.п. Общее состояние квартиры: хорошее, ремонт не требуется.
	Характеристика территории, прилегающей к дому	Состояние хорошее. Двор оборудован детской площадкой, покрыт асфальтом, с участками зеленых насаждений. Имеется уличное освещение, автостоянка, подземный гараж, пешеходная зона, велосипедная зона.
	Год последнего капитального ремонта здания	Капитальный ремонт не проводился.
	Текущее использование	Квартира используется в качестве жилья.
	Оборудование	Сантехническое оборудование на кухне, в ванной и туалете. Газовая плита. Сетевые коммуникации подведены. Кондиционер.

Цели оценки: оценить стоимость 1/2 доли в праве на однокомнатную квартиру, находящейся в долевой собственности.

Право долевой собственности принадлежит:

1/2 доли в праве – гражданке Ивановой Марии Сергеевне, 1985 г.р. Адрес регистрации: г. Москва, Сигнальный проезд д. ZZZ, кв. XXX.
1/ доли в праве – гражданке Ивановой Светлане Сергеевне, 1986 г.р. Адрес регистрации: г. Москва, Сигнальный проезд д. ZZZ, кв. XXX.

Владельцы квартиры, находящейся в долевой собственности, состоят в родстве и являются родными сестрами.

Проведение оценки рыночной стоимости доли в квартире

Технология оценки рыночной стоимости доли в квартире на практике предполагает следующую последовательность:

заключение договора на проведение оценки с оценочной компанией или иной организацией, которая будет проводить оценку, включая задание на оценку и согласование параметров объекта оценки;
сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценочных действий, обработка данных для определения рыночной стоимости объекта оценки;
выбор подхода и метода оценки стоимости доли в квартире, осуществление необходимых расчетов;
согласование результатов оценки и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
подготовка пакета документов с результатами оценки.

Параметры объекта оценки включают в себя:

1/2 доли в праве на однокомнатную квартиру, находящейся в долевой собственности двух родных сестер;
общая площадь квартиры 36 кв. м., жилая площадь 20 кв. м.;
квартира расположена на 10 этаже 16-этажного дома по адресу г. Москва, Сигнальный проезд д. ZZZ, кв. XXX.

В рамках анализа информации необходимой для проведения оценочных действий был проведен первичный анализ фактических данных о ценах предложений о продаже аналогичных квартир. По итогам проведенного анализа было установлено, что диапазон цен для аналогичных квартир, расположенных в районе объекта оценки (станция метро Владыкино, граница районов Отрадное и Марфино), в начале февраля 2017 года составлял 140000–167000 руб. за 1 кв. м.

Примеры реальных цен предложений, действовавших в момент проведения оценки 1/2 доли в праве на однокомнатную квартиру, на аналогичные квартиры, расположенные в районе объекта оценки:

5260000 руб. за 1-комнатную квартиру 32,2 кв. м
5030000 руб. за 1-комнатную квартиру 36 кв. м
5445000 руб. за 1-комнатную квартиру 35,4 кв. м
5717000 руб. за 1-комнатную квартиру 35,6 кв. м
5150000 руб. за 1-комнатную квартиру 36 кв. м

Основные факторы, влияющие на стоимость квартиры в Москве, представлены в таблице 2.

Таблица 2. Факторы, влияющие на стоимость квартиры в Москве

		Параметры
	Местоположение	Административный округ, район, близость к объектам деловой и социальной активности, рекреационным зонам.
	Транспортная доступность	Удаленность от станции метро, развитость общественного транспорта.
	Тип окружающей застройки и плотность	Тип застройки: промышленная, жилая, смешанная. Плотность застройки: плотная, средняя, разреженная.
		Панельный, кирпичный, монолитный, монолитно-кирпичный
	Этажность дома	Квартиры в домах большей этажности стоят дороже при прочих равных условиях.
	Технического состояние жилого здания	Новое, ремонт не требуется, необходим текущий ремонт, необходим выборочный капитальный ремонт, необходим комплексный капитальный ремонт, ветхое.
	Этаж расположения квартиры.	Первый этаж, последний этаж, между первым и последним этажом.
	Жилая площадь квартиры.	Чем больше жилая площадь, тем выше стоимость.
	Площадь кухни	Чем больше площадь кухни, тем выше стоимость
	Общая площадь квартиры	Чем больше площадь квартиры, тем ниже стоимость 1 кв. м при прочих равных условиях.
	Класс отделки	Отсутствует, простая, улучшенная, дизайнерский ремонт
	Состояние отделки	Отсутствует, требует замены, не требует замены, требуется косметический ремонт
	Наличие балкона, лоджии.	Наличие таких помещений увеличивает стоимость квартиры при прочих равных условиях.
	Расположение окон квартиры	Окна выходят на улицу, окна выходят во двор, окна выходят на две или несколько сторон дома.
	Наличие или отсутствие имущества, не связанного с квартирой	Если квартира продается с мебелью, бытовой техникой, сантехникой, иным оборудованием, то ее стоимость может быть выше при прочих равных условиях

Определение наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки должно соответствовать критериям:

физически и финансово осуществимо,
юридически значимо и возможно,
целесообразно финансово.

Применительно к доле в квартире ряд возможных вариантов использования данным критериям не соответствует, в частности, доля в квартире не может быть сдана в аренду, использована для осуществления хозяйственной деятельности, а также иные аналогичные варианты, требующие использования квартиры целиком.

Типичные варианты использования объектов недвижимости с учетом критериев эффективного использования:

Снос улучшений.
Реконструкция, обновление, капитальный ремонт.
Продолжение использования в таком состоянии, в каком находится сейчас.

Для доли в квартире невозможно произведение сноса улучшений, реконструкции, обновления и т.п. действий.

Для рассматриваемого объекта оценки возможно лишь продолжение использования в том состоянии, в каком он находится сейчас: квартира из жилого фонда не может быть использована иначе, чем для целей проживания. Следовательно, такое использование будет являться физически и финансово осуществимым, юридически значимым и возможным, финансово целесообразным и максимально эффективным.

Долю в квартире можно продать, подарить, завещать, заложить – данные варианты использования соответствуют критериям эффективного использования объекта оценки в рамках продолжения использования в том состоянии, в каком объект оценки находится сейчас.

В таблице 3 приведено обоснование выбора подхода и метода оценки.

Таблица 3. Обоснование выбора подхода и метода оценки

	Обоснование
Затратный подход	ФСО № 7 рекомендует применять затратный подход для оценки объектов недвижимости, объектов капитального строительства, но не их частей, в том числе жилых и нежилых помещений. Квартира, в которой оценивается 1/2 доля права владения, является лишь небольшой составной частью здания. Следовательно, оценка стоимости затратным подходом не будет корректной.
Доходный подход	Доходный подход нецелесообразно использовать при оценке доли в квартире, так как оцениваемая квартира не используется и не предназначена для извлечения дохода. Следовательно, оценка 1/2 доли права владения квартирой даст заведомо более низкую стоимость, чем цена реальных сделок на рынке с аналогичными квартирами.
Сравнительный подход	Исходя из цели оценки, параметров объекта оценки, совокупности доступной информации, для оценки 1/2 доли права владения квартирой наиболее целесообразным является использование сравнительного подхода. Объем сделок купли-продажи квартир в Москве достаточно большой, что позволяет использовать данный подход. Для проведения оценки целесообразно применить метод сделок и использовать качественное сравнение цен.

Использование метода сделок и качественного сравнения цен для оценки доли в квартире также подкреплено следующими факторами:

Оценка основывается на доступной рыночной информации из открытых источников.
Сравнительный анализ проводится на основе достоверной и доступной информации о предложениях по продаже сходных объектов недвижимости, аналогичных квартире в которой оценивается 1/2 доля владения.
Структура информации позволяет проводить сравнительный анализ непосредственно.

Оценка объекта недвижимости путем сравнительного подхода и методом сделок включает следующие этапы:

Выбор единицы сравнения.
Сравнительный анализ объекта оценки и аналогичных объектов.
Корректировка значения единицы сравнения для аналогичных объектов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и аналогичных объектов по данному элементу сравнения.
Обеспечение согласованности результирующего расчета значения выбранной для оценки единицы сравнения.

В качестве единицы сравнения выбран удельный показатель – стоимость 1 кв. м. Это обусловлено следующими факторами:

1. Непосредственное использование выбранной единицы сравнения на рынке недвижимости:

данная единица является общепринятой,
используется при продаже всех объектов жилой недвижимости,
применяется повсеместно.

2. Другие единицы сравнения могут носить субъективный либо совокупный характер.

3. Цена всей квартиры использоваться не может, так как площадь разных квартир разная.

4. Использование в качестве единицы сравнения стоимости 1 кв. м позволяет опираться на имеющуюся информацию для расчета и проводить сравнение, так как известна общая площадь для объекта оценки и для аналогичных объектов.

Выбранные для сравнения аналогичные объекты недвижимости приведены в таблице 4.

Информация об аналогах объекта оценки получена из открытых источников в сети Интернет с помощью сервиса realty.yandex.ru

Выбор аналогичных объектов осуществлен в районе нахождения объекта оценки (станция метро Владыкино, граница районов Отрадное и Марфино), стоимость 1 кв. м выбранных аналогичных объектов соответствует диапазону стоимости 1 кв. м в данном районе.

Таблица 4. Выбранные аналогичные объекты

	Описание
Объект оценки	1-комнатная квартира. г. Москва, Сигнальный проезд д. ZZZ, кв. XXX. м. Владыкино 12 мин. пешком. 10/16, панельный дом. 36/20/8,2 кв. м

	1-комнатная квартира. г. Москва, Дмитровское шоссе, 65к1 м. Владыкино, 25 мин. пешком. 3/9, панельный дом. 32/21/6 кв. м


	1-комнатная квартира. г. Москва, Дмитровское шоссе, 44к2 м. Владыкино, 21 мин. пешком. 4/9, панельный дом. 36/21/9 кв. м

При оценке стоимости оцениваемой квартиры учитывается, что публикуемые цены предложений содержат, как правило, определенную величину скидки, которую продавец может предоставить покупателю в ходе торга. Соответствующая поправка делается на основе результатов опубликованных исследований , в которых для жилых квартир размер рекомендуемой поправки для коэффициента торга составляет 7%.

В таблице 5 приведены результаты расчета стоимости аналогичных объектов с учетом коэффициента торга.

Таблица 5. Результаты расчета стоимости аналогичных объектов с учетом коэффициента торга для целей сравнения

	Описание			Коррекция цены	Общая площадь	Стоимость 1 кв. м
	1-комнатная квартира. г. Москва, 3-й Нижнелихоборский проезд, 13к1. м. Владыкино, 20 мин. пешком. 2/9, панельный дом. 32,2/21,8/5 кв. м
	1-комнатная квартира. г. Москва, Дмитровское шоссе, 65к1 м. Владыкино, 25 мин. пешком. 3/9, панельный дом. 32/21/6 кв. м
	1-комнатная квартира. г. Москва, 3-й Нижнелихоборский проезд, 16/25 м. Владыкино, 18 мин. пешком. 5/5, кирпичный дом. 36/19/9 кв. м
	1-комнатная квартира. г. Москва, Дмитровское шоссе, 48к2 м. Владыкино, 20 мин. пешком. 5/5, кирпичный дом. 32/19/5,5 кв. м
	1-комнатная квартира. г. Москва, Дмитровское шоссе, 44к2 м. Владыкино, 21 мин. пешком. 4/9, панельный дом. 36/21/9 кв. м
	1-комнатная квартира. г. Москва, улица Комдива Орлова, 6 м. Владыкино, 13 мин. пешком. 7/9, кирпичный дом. 32/21/5,5 кв. м
	1-комнатная квартира. г. Москва, Берёзовая аллея, 5 м. Владыкино, 20 мин. пешком. 3/12, панельный дом. 41/21/8 кв. м
	1-комнатная квартира. г. Москва, Берёзовая аллея, 9 м. Владыкино, 23 мин. пешком. 8/12, панельный дом. 39/21/9 кв. м
	1-комнатная квартира. г. Москва, Отрадная улица, 16А м. Владыкино, 23 мин. пешком. 7/9, панельный дом. 33/19/6 кв. м
	1-комнатная квартира. г. Москва, Нововладыкинский пр-д д.8. м. Владыкино, 12 мин. пешком. 9/16, панельный дом. 35,4/21/8 кв. м
	1-комнатная квартира. г. Москва, Нововладыкинский пр-д д.8. м. Владыкино, 12 мин. пешком. 3/16, панельный дом. 35,6/22/7 кв. м
	1-комнатная квартира. г. Москва, Нововладыкинский пр-д д.8. м. Владыкино, 12 мин. пешком. 15/16, панельный дом. 38,4/25/7 кв. м

При выборе аналогичных объектов в районе нахождения оцениваемой квартире абсолютно одинаковых аналогов выявить не удалось, однако выбранные аналогичные объекты обладают достаточной степенью идентичности, поэтому представляется возможным осуществить корректировку по различиям.

В рамках сравнительного подхода применение метода сделок позволяет использовать качественное сравнение цен. Корректировка по различиям в этом случае производится путем сравнения объекта оценки с выбранными аналогичными объектами по свойствам. Корректировка по различиям производится следующим образом:

Объект оценки сравнивается с аналогами по свойствам с указанием направления корректировки в большую или меньшую сторону исходя из сущности сравниваемого свойства объекта оценки и аналогичного объекта.
Результирующая корректировка по различиям определяется исходя из направления большинства выявленных корректировок.
Распределение аналогов объекта оценки по ранжиру определяет диапазон рыночной стоимости 1 кв. м оцениваемой квартиры.

Корректировка по различиям производится только в отношении стоимости 1 кв. м аналогичных объектов недвижимости, следовательно:

если сравниваемый аналог лучше оцениваемого объекта направление корректировки отрицательное,
если сравниваемый аналог хуже оцениваемого объекта направление корректировки положительное,
если они одинаковы – направление корректировки отсутствует.

Такой комплексный подход при использовании метода сделок и качественного сравнения цен позволяет дополнительно к наиболее весомым факторам определения стоимости 1 кв. м учесть менее значимые факторы, влияющие на стоимость квартиры в Москве.

В таблице 6 приведены результаты анализа и корректировки аналогов.

Таблица 6. Корректировка аналогов по различиям


	Удаленность от метро, мин. пешком	Транспорт	Тип застройки и плотность	Тип дома и год постройки	Этажность дома	Этаж квартиры	Состояние здания
Объект оценки		Очень хорошо	Жилая разреженная	Панельный 2012
		Очень хорошо	Жилая плотная	Панельный 1966			Ремонт не требуется
			Жилая средняя	Панельный 1966			Ремонт не требуется
		Очень хорошо	Жилая плотная	Кирпичный 1960			Текущий ремонт
		Очень хорошо	Жилая плотная	Кирпичный 1961			Текущий ремонт
		Очень хорошо	Жилая разреженная	Панельный 1966			Ремонт не требуется
			Жилая разреженная	Кирпичный 1962			Ремонт не требуется
			Жилая разреженная	Панельный 1979			Ремонт не требуется
			Жилая разреженная	Панельный 1980			Ремонт не требуется
			Жилая разреженная	Панельный 1978			Текущий ремонт
			Жилая средняя	Панельный 2014 ↓
			Жилая средняя	Панельный 2014 ↓
			Жилая средняя	Панельный 2014 ↓

	Общая площадь	Жилая площадь	Площадь кухни	Класс отделки	Состояние отделки	Наличие балкона	Расположение окон
Объект оценки				Улучшенный	Не требует замены
					Требует замены
				Евроремонт ↓	Не требует замены
					Требуется косметич. ремонт
				Улучшенный	Не требует замены
				Улучшенный	Не требует замены
					Требует замены
					Требует замены
					Требуется косметич. ремонт
					Требуется косметич. ремонт
				Отсутствует	Отсутствует
					Требуется косметич. ремонт
				Улучшенная	Не требует замены		На две стороны ↓

Результирующая корректировка только для аналогичного объекта №12 оказалась понижающей, для остальных результирующая корректировка повышающая.

При распределении аналогов объекта оценки по ранжиру необходимо учесть следующие аспекты:

для проведения анализа было отобрано 12 аналогичных объектов недвижимости,
расчет стоимости 1 кв. м была сделан с учетом коррекции цены с поправкой на торг,
распределение стоимости 1 кв. м аналогичных объектов недвижимости достаточно равномерно,
корректировка аналогов по различиям показала наличие у большинства аналогичных объектов значительного количества менее значимых факторов, увеличивающих стоимость в большей степени, чем наиболее весомые факторы определения стоимости, следовательно, стоимость аналогов была существенно завышена.

С учетом данных аспектов, распределение аналогов объекта оценки по ранжиру с учетом результирующей корректировки представлено в таблице 7.

Соответственно, рыночная стоимость 1 кв. м площади в рассматриваемой квартире находится в диапазоне 143047–144925 руб.

Учитывая узость расчетного диапазона стоимости, на основе полученных данных при оценке сравнительным подходом с применением метода сделок и использованием качественного сравнения цен можно определить рыночную стоимость 1 кв. м в оцениваемой квартире, рассчитав средне арифметическое величин границ расчетного диапазона. Отсюда, рыночная стоимость 1 кв. м в оцениваемой квартире составит:

(143047 + 144925) / 2 = 143986 руб. за 1 кв. м

Рыночная стоимость оцениваемой квартиры составит:

143986 * 36 = 5 183 496 руб.

Следовательно, полученное значение можно использовать для оценки рыночной стоимость 1/2 доли в праве на однокомнатную квартиру:

5 183 496 / 2 = 2 591 748 руб.

Данное значение будет являться справедливым и отвечать рыночной стоимости в следующих случаях:

владельцы, являющиеся родными сестрами, решают продать квартиру, которой они владеют в долевой собственности, тогда, продав квартиру за 5 183 496 руб., каждая из сестер вправе рассчитывать на получение половины суммы – 2 591 748 руб.
одна из сестер решит подарить или завещать свою долю в квартире, тогда в оценочных целях и для отражения в документах можно руководствоваться полученным значением рыночной стоимости 1/2 доли в квартире – 2 591 748 руб.

В случае, если одна из сестер решит продать свою долю в квартире, тогда как в планы другой сестры не входит продажа ее доли, тогда полученное значение необходимо скорректировать, так как при продаже долей в квартирах рыночная стоимость 1 кв. м площади в доле меньше, чем стоимость 1 кв. м в аналогичной "целой" квартире. Необходимость коррекции стоимости в сторону снижения обусловлена тем, что, приобретая долю в квартире, покупатель получает в свое владение не индивидуальное жилье, а вариант совместного проживания, следовательно, очевидны дополнительные неудобства и риски. Поэтому очевидно, что доля в квартире стоит дешевле в пересчете на 1 кв. м площади, чем аналогичные квартиры, которые продаются на рынке целиком.

При оценке рыночной стоимости 1 кв. м площади, приходящейся на оцениваемую долю в квартире, размер рекомендуемой поправки для долевого коэффициента стоимости 1 кв. м в "целой" квартире составляет 35% .

Таким образом, уменьшая ранее полученную рыночную стоимость 1 кв. м в рассматриваемой квартире на долевой коэффициент стоимости, определим рыночную стоимость 1 кв. м с учетом того, что оценивается не вся квартира, а только 1/2 доля в праве владения. Тогда рыночная стоимость 1 кв. м составит:

143986 – 143986 * 0,35 = 93 591 руб.

Рыночная стоимость 1/2 доли в квартире (18 кв. м) составит:

93591 * 18 = 1 684 638 руб.

Полученное значение может использоваться при продаже 1/2 доли в квартире, если одна из сестер решит продать свою долю в квартире. При этом приоритетным правом покупки по объявленной цене будет обладать другая сестра, также являющаяся владельцем рассматриваемой квартиры.

Результаты оценки

При проведении оценки рыночной стоимости 1/2 доли в квартире использовался сравнительный подход с применением метода сделок и качественного сравнения цен. Использование данного подхода обосновано объективными причинами и условиями.

Результат оценки, полученный с помощью сравнительного подхода, совпадает с итоговой величиной стоимости 1/2 доли в праве на рассматриваемую квартиру.

Результаты оценки:

диапазон цен для аналогичных квартир, расположенных в районе объекта оценки (станция метро Владыкино, граница районов Отрадное и Марфино), в начале февраля 2017 года составлял 140000–167000 руб. за 1 кв. м.
стоимость 1 кв. м рассматриваемой квартиры без учета долевого коэффициента стоимости составляет 143 986 руб., что соответствует диапазону среднерыночных значений для аналогичных квартир, расположенных в районе объекта оценки (станция метро Владыкино, граница районов Отрадное и Марфино), в начале февраля 2017 года.
полученная в результате проведенной оценки стоимость 1 кв. м соответствует рыночным условиям.
стоимость 1 кв. м рассматриваемой квартиры с учетом долевого коэффициента стоимости составляет 93 591 руб.

Таким образом, полученное значение рыночной стоимости 1/2 доли в однокомнатной квартире составляет 2 591 748 руб., с учетом долевого коэффициента стоимости – 1 684 638 руб.

Выводы

Определение рыночной стоимости доли в квартире включает оценку текущей стоимости и возможной цены продажи при заключении сделки на открытом рынке. Оценка рыночной стоимости доли в квартире производится путем расчета стоимости с использованием апробированных методик для получения максимально достоверных результатов.

Рыночная стоимость доли в квартире – объективный показатель, используемый при заключении сделок купли-продажи и совершении иных гражданско-правовых действий, предполагающих использование оценочной стоимости данного объекта имущественных отношений.

При определении рыночной стоимости доли в квартире объектом оценки выступает ценность данного объекта недвижимости в стоимостном выражении. Цель оценки рыночной стоимости доли в квартире заключается в том, чтобы оценить стоимость доли в праве владения квартирой, находящейся в долевой собственности. При этом в результате оценки рыночной стоимости доли в квартире определяется стоимость доли при продаже квартиры "целиком" и при продаже только доли в праве владения квартирой.

Произведена оценка рыночной стоимости 1/2 доли в праве на однокомнатную квартиру, общей площадью 36 кв. м., расположенную по адресу г. Москва, Сигнальный проезд д. ZZZ, кв. XXX. Оценка рыночной стоимости была произведена сравнительным подходом с применением метода сделок и использованием качественного сравнения цен. Для целей проведения оценки были отобраны предложения о продаже 12 аналогичных квартир в районе объекта оценки. В результате проведенных расчетов с помощью метода сделок и качественного сравнения цен была определена рыночная стоимость 1/2 доли в праве на однокомнатную квартиру – 2 591 748 руб., с учетом долевого коэффициента стоимости – 1 684 638 руб.

Литература

Гражданский кодекс РФ.
Жилищный кодекс РФ.
Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)".
Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)"
Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО №3)"
Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО №7)
Асаул А.Н. Оценка объектов недвижимости. – М.: Проспект, 2017. – 384 с.
Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. – М.: Кнорус, 2017. – 260 с.
Касьяненко Т.Г. Оценка недвижимости. – М.: Проспект, 2017. – 512 с.
Круглякова В.М., Мищенко В.Я., Борисов А.Н. Оценка объектов недвижимости. – М.: изд-во Ассоциации строительных вузов, 2012.
Мурзин А.Д. Недвижимость. Экономика, оценка и девелопмент. – Ростов-на-Дону: Феникс, 2012. – 384 с.
Оценка стоимости имущества / под ред. И.В. Косоруковой. – М.: Синергия, 2012. – 736 с.
Справочник оценщика недвижимости. Том 1 Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода. / Под редакцией Л.А. Лейфер. – Н. Новгород: Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, 2014.
Тепман Л.Н., Артамонов В.А. Оценка недвижимости. – М.: Юнити-Дана, 2015. – 592 с.