Образец согласия арендодателя на субаренду: какие риски. Согласие на субаренду Заполненный образец согласия собственника на аренду помещений
При высокой стоимости на объекты недвижимости и земельные участки, нередко значительно , а арендовать на определённый срок в зависимости от цели назначения. Установив правила пользования недвижимостью или землей, собственник передаёт свои владения в аренду. При больших площадях арендатор, в свою очередь, по согласованию с собственником может сдать . В этом случае арендатор выступает арендодателем, а вид аренды называется субарендой. Такой вид сотрудничества намного выгоднее всем сторонам. Для законности сделки требуется согласие арендодателя на субаренду, образец составления которого рассмотрим для разных вариантов арендного сотрудничества.
Арендные отношения законодательно регламентированы Гражданским кодексом, и только владелец собственности решает, как ею распоряжаться: сдавать в аренду одному арендатору и уполномочить его контролировать процесс взаимодействия с субарендаторами или самостоятельно работать сразу с несколькими клиентами. Выбирается, как правило, первый вариант, так как всю руководящую деятельность берёт на себя арендатор, распределяя помещения и сдавая их в субаренду по своему усмотрению, но с согласия собственника.
Согласно п.2 ст. 615 ГК РФ настоящий договор поднайма с третьей стороной, может быть заключён, при наличии согласия арендодателя, то есть собственника.
Договор аренды квартиры с правом субаренды образец выглядит аналогично. Поднаём жилищного фонда особенно востребован в курортных зонах или при посуточной аренде.
Можно ли сдавать муниципальное имущество?
Законом не запрещена аренда и , которое находится в собственности у государства. Переход прав пользования возможен только при согласии собственника, то есть государства в лице администрации города или района, где находится объект.
Важно! Если срок аренды или субаренды больше одного года, то необходима регистрация договора в Росреестре.
Кроме вышеупомянутых статей Гражданского кодекса, арендные отношения регламентируются Федеральным законом № 218-ФЗ . Судебные инстанции разошлись во мнении, необходимо ли регистрировать договор аренды, заключённый на неопределённый срок. Существует два диаметральных мнения: одни суды говорят, что нужно, иначе соглашение будет считаться незаконным, другие – регистрация не нужна. И как поступить в этом случае, если суды принимают абсолютно противоположное решение? Регистрация всегда надёжнее, чем её отсутствие, так как в любой момент могут быть внесены изменения, и договор будет признан ничтожным.
Особенности найма муниципальной собственности
Арендатором и субарендатором муниципальной собственности могут быть строго юр. лица. Выбор претендента определяется посредством торгов, которые должны проводиться открыто без сокрытия сведений и каких-либо нарушений по общим правилам (Приказ ФАС № 67 от 10.02.2010 года).
Субарендатором предоставляется следующий перечень справок:
- Выписка с банковскими реквизитами за подписью руководителя и главбуха.
- Справку из реестра юридических лиц, подтверждающую, что является действующим предприятием.
- Доверенность с правом подписи, разрешающая представителю заключать договоры аренды.
Если при подаче документов не было нарушено законодательство, то субаренда заключается даже с одним претендентом и минимальным сроком на один день. То есть если период найма будет всего один день, то проведение торгов обязательно. Составление договора поднайма аналогично и должно удовлетворять тем же требованиям, что соглашение найма с собственником недвижимости. При отсутствии согласия собственника договор считается недействительным и нарушающим законодательство. Обязательно прописываются обязательства и ответственность обеих сторон, форма и время оплаты, стоимость коммунальных платежей.
Внимание! Если участок – собственность физического лица, то применяется ГК, а для земель сельскохозяйственного назначения, то есть находящихся в собственности у государства – нормы ЗК.
Срок ведения деятельности должен быть меньше договора аренды, в котором прописывается разрешение или запрет на пользование земельным участком. Если этот пункт отсутствует в договоре, то субаренда противозаконна. Поэтому необходимо либо заключить новый договор, либо сделать дополнительное соглашение. Вся выращенная продукция и полученная прибыль принадлежать субарендатору. Правила пользования земельным наделом прописаны в договоре, который составляется по типовому образцу, с указанием всех основных сведений об участке, обязательствах сторон и порядке оплаты. При нарушении принятых канонов собственник может потребовать расторжения соглашения аренды.
К договору необходимо предоставить кадастровый паспорт, план земельного участка сельхозназначения с отметками утверждённых границ и перечисленными на нём сооружениями.
Важно! Ст. 22 ЗК РФ позволяет сдавать земельный участок в аренду без оформления согласия владельца, уведомив его о предстоящей сделке.
Исключением может быть только запрет на поднаём или ведение конкретной деятельности, а также сделка купли-продажи.
Согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ при сроке аренды больше 5 лет для земель сельхозназначения субаренда разрешена без согласия собственника, но при его . Если длительность пользования земли больше года, то согласно ст. 651 ГК РФ договор регистрируется в Росреестре. Если период меньше года, то по ст. 26 ЗК и ст. 609 ГК регистрация не требуется.
Вывод
Субаренда является выгодным и рациональным решением эксплуатации государственной и личной собственности. Для эффективной деятельности следует чётко следовать «букве закона», правильно составлять договор аренды и своевременно выплачивать платежи.
5. Способы выражения согласия собственника арендуемого имущества на заключение договора аренды
Гражданское законодательство не содержит положений, которые бы однозначно определяли, каким образом собственник должен выразить свое согласие на передачу в аренду имущества, находящегося у лица на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. В связи с этим перед судами при рассмотрении споров встает вопрос: является ли в конкретном случае согласие собственника надлежаще выраженным?
5.1. Вывод из судебной практики: Указание в уставе госучреждения права сдавать в аренду переданное ему имущество является согласием собственника имущества.
Судебная практика:
Постановление ФАС Московского округа от 06.10.2006, 13.10.2006 N КГ-А40/8342-06
"...Установив, что на момент заключения оспариваемого договора помещение было закреплено за Академией на праве оперативного управления распоряжением Росимущества от 27 апреля 2005 г. N 487-р и в силу пункта 8.5 устава Академии предоставлено право сдачи имущества в аренду, суды пришли к выводу о соответствии оспариваемого договора требованиям закона.
Данные выводы суд кассационной инстанции считает основанными на имеющихся в материалах дела доказательствах и требованиях закона.
Доводы заявителя жалобы о неправильном применение судами статей 296, 298, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 39 Закона РФ "Об образовании" и статьи 27 ФЗ "О высшем и послевузовском профессиональном образовании" со ссылкой на то, что Академия не вправе была сдавать имущество в аренду без согласования договора с собственником, основаны на ошибочном толковании закона.
Судами установлено, что пунктом 8.5 устава Академии предоставлено право сдачи имущества в аренду. Данные положения устава Академии не противоречат статьи 39 Закона РФ "Об образовании" и статьи 27 ФЗ "О высшем и послевузовском профессиональном образовании", согласно которым образовательное учреждение вправе выступать в качестве арендодателя имущества.
Необходимость согласования сделок по передаче Академией в аренду закрепленного за ней на праве оперативного управления имущества положениями устава Академии либо вышеуказанных законов не предусмотрена..."
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.01.2007 N А42-1270/2006
"...В соответствии с пунктом 6.7 устава Дом офицеров имеет право самостоятельно сдавать в аренду и арендовать имущество в соответствии с действующим законодательством.
Приняв во внимание изложенное, суды обеих инстанций правомерно указали на отсутствие в действиях ответчика и третьих лиц нарушений положений статей 209 и 608 ГК РФ. Кассационная инстанция не находит оснований не согласиться с состоявшимися по делу судебными актами..."
5.2. Вывод из судебной практики: Письмо органа исполнительной власти является надлежащим доказательством согласия собственника на заключение договора аренды.
Судебная практика:
Постановление ФАС Московского округа от 12.11.2007 N КГ-А40/11568-07 по делу N А40-19400/07-63-117
"...Судом достоверно установлено, что ответчик владеет помещением, площадью 256,8 кв. м (комнаты 1 - 25, помещение II первого этажа) в здании общежития, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Часовая, д. 27/12, на основании заключенного с истцом договора аренды от 25 декабря 2006 г. N А-01/12/06 (заключенного с согласия собственника имущества, что подтверждается письмом заместителя руководителя ТУ ФАУФИ по г. Москве П.В. исх. N 30-10/9863) действительность которого истец в судебном заседании не оспаривал..."
Постановление ФАС Московского округа от 03.07.2006 N КГ-А40/5975-06-П
"...Довод истца о несоответствии указанной сделки ст. 608 ГК РФ, согласно которой право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику либо лицу, уполномоченному собственником сдавать имущество в аренду, признан несостоятельным.
Материалами дела установлено, что передача нежилого помещения в аренду была предварительно согласована с представителем собственника имущества, что подтверждается письмом Госкомимущества России от 23.06.1996 N ВЗ-13/4672. Указанное письмо было исследовано судами обеих инстанций и признано надлежащим доказательством..."
Постановление ФАС Уральского округа от 10.01.2008 N Ф09-10922/07-С6 по делу N А60-11585/2007
"...Согласие собственника недвижимого имущества на заключение данного договора на срок до 31.12.2005 выражено в письме территориального управления от 09.02.2005 N АЛ-447..."
Постановление ФАС Уральского округа от 04.12.2006 N Ф09-10696/06-С1
"...Факт своевременного выполнения ФГУП СПО "Металлургбезопасность" требования Роспрома о представлении документов, необходимых для рассмотрения вопроса о заключении договора аренды (письмо от 30.11.2004 N 06-315), а также согласие собственника Роспрома на сдачу помещения в аренду, подтверждается материалами дела (письмо от 21.06.2006 N 06-1402)..."
5.3. Вывод из судебной практики: Собственник имущества может передать право на заключение договора аренды посредством мирового соглашения.
Судебная практика:
Постановление ФАС Московского округа от 19.10.2007 N КГ-А40/10613-07
"...Статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Определением Арбитражного суда города Москвы от 14 августа 2004 года по делу N А40-17523/03-102-202 было утверждено мировое соглашение от 14 августа 2003 года, заключенное между Ф., ЗАО "Авиационная компания "Титан Аэро", ЗАО "АТК "Третьяково".
Согласно п. 3 мирового соглашения ЗАО "Авиационная компания "Титан Аэро" представляет ЗАО "АТК "Третьяково" право на передачу в эксплуатацию самолета ИЛ-18В RA-75834 третьему лицу - ООО "АСТЭР" (правопредшественник ответчика).
Таким образом, собственник самолета передал ЗАО "АТК "Третьяково" право на заключение с ответчиком договора аренды, поскольку эксплуатация самолета представляет собой временное владение и пользование им (невозможно осуществить пользование самолетом без его владения).
При таких обстоятельствах признание судом договора аренды самолета ничтожной сделкой является неправомерным..."
5.4. Вывод из судебной практики: Агент вправе от своего имени передавать имущество в аренду, выступая арендодателем, если он уполномочен на это агентским договором.
Судебная практика:
Постановление ФАС Уральского округа от 13.06.2006 N Ф09-4856/06-С4
"...Как следует из материалов дела, между обществом (агент) и банком (принципал) заключен агентский договор от 15.09.2004, согласно которому агент обязуется совершать от своего имени и за счет принципала действия по передаче в...
На основании агентского договора 15.09.2004 обществом (арендодатель) с предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды объекта недвижимости...
Согласно ст. 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации, по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.
В соответствии со ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Таким образом, общество правомерно, на основании ст. 608, 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратилось в суд с иском о взыскании с предпринимателя задолженности по арендной плате по договору аренды от 15.09.2004 N 33, поскольку по агентскому договору от 15.09.2004 банк предоставил ему право по сдаче имущества в аренду и осуществлению фактического исполнения заключенных договоров аренды..."
5.5. Вывод из судебной практики: Отсутствие возражений собственников на заключение договора аренды, установленное судом, свидетельствует об их согласии на заключение договора.
Судебная практика:
Постановление ФАС Уральского округа от 18.09.2007 N Ф09-7582/07-С6
"...Полагая, что на день заключения договора аренды, технический подвал, часть площади которого учреждение сдало в аренду истцу, принадлежал не только муниципальному образованию "Город Ижевск", но и гражданам, являющимся собственниками квартир в указанном доме, предприниматель Санникова М.А. обратился в арбитражный суд с иском о признании договора аренды мест общего пользования жилого дома от 04.01.2002 N 23/06/1674А недействительным.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды правомерно исходили из следующего.
В силу ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Как установлено... судом... жильцы дома, расположенного по адресу: г. Ижевск, ул. Труда, 4, не возражают против размещения магазина непродовольственных товаров в подвале дома и передаче указанного помещения в аренду.
При таких обстоятельствах выводы судов о том, что договор аренды мест общего пользования жилого дома от 04.01.2002 N 23/06/1674А действителен, не противоречит ст. 246, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, является правомерным..."
Постановление ФАС Центрального округа от 15.12.2005 N А35-2770/05-С13
"...Ссылка ответчика на то, что истец не имел права заключать договор аренды только от своего имени, поскольку спорное помещение согласно свидетельству о государственной регистрации права, выданному Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Курской области 28.01.2004, принадлежит на праве общей совместной собственности Погребковой Н.И. и Погребкову В.В., не может быть признана обоснованной, т.к. из материалов дела не усматривается, что Погребков В.В. возражал против заключения данной сделки..."
Читающий бессознательно получает мнение о подписавшемся, что написал собственные мотивы, читая заявление и его содержание. Фактически обращение это заменитель интеллекта заявителя. В случаях, если результат формируется от умственного осознания это бывает очень влиятельным. Заказать правильный документ стоит существенных вложений. Потому что отсутствие неточностей очень важная услуга.
Договор субаренды
Закон однозначно определяет возможность сдачи уже арендованной недвижимости в субаренду: любой договор субаренды может быть заключен только с согласия арендодателя. Без такового любые документы и соглашения юридически будут считаться недействительными. Следовательно, каждый субарендатор обязан удостовериться:
согласие арендатора на субаренду?
Соболев Илья Просветленный (28444) 5 лет назад
Почти все ответили в точку.)))))
Формулировки.
Письмо - ООО "Пышечка" являясь собственноиком арендуемого ООО "Булочка" по договору аренды №_____ не возражает в передаче части помещения арендуемого помещения, площадью ___ м. кв. в субаренду ООО "Пончег"
В договоре. - одним из пунктов может звучать так: Арендатор имеет право без согласия арендодателя пердавать арендуемое помещение, так и его части в субаренду.
Арендатор имеет право передавать арендуемое помещение и/или его часть в субаренду при условии обязательного уведомления Арендодателя.
В доп. соглашении.
стороны пришли к соглашению:
1- Арендодатель предоставляет право Арендатору передать чась арендуемого помещения общей площадью ___ м. кв. в субаренду ООО______ на следующих условиях
Субаренда без согласия арендодателя
Не имея возможности приобрести в собственность офисное, производственное или складское помещение для нужд своей фирмы, многие бизнесмены прибегают к аренде подходящей недвижимости. В данном случае договор заключается с собственником здания или помещения, который устанавливает условия пользования сдаваемым в аренду объектом. Вместе с тем, нередки случаи сдачи этой же недвижимости в аренду третьему лицу, где первый арендатор выступает в роли арендодателя. Такая форма отношений называется субарендой и зачастую становится более выгодной для всех участников сделки. Но возможна ли субаренда без согласия арендодателя – собственника недвижимого имущества?
Договор субаренды
Заключая Договор субаренды, стороны обязаны руководствоваться положениями действующего законодательства, в частности соответствующими статьями Гражданского Кодекса Российской Федерации. Первое, что следует принять во внимание – правом сдачи недвижимого и любого другого имущества в аренду обладает исключительно собственник. При этом он может управомочить какое-либо юридическое лицо сдавать объект в аренду, либо это право этому лицу будет предоставлено законом. Сам же договор субаренды составляется согласно правилам составления обычного арендного договора (исключения могут быть прописаны в соответствующем Законе или правовом акте).
Нужно ли согласие собственника на субаренду?
Закон однозначно определяет возможность сдачи уже арендованной недвижимости в субаренду: любой договор субаренды может быть заключен только с согласия арендодателя. Без такового любые документы и соглашения юридически будут считаться недействительными. Следовательно, каждый субарендатор обязан удостовериться:
Получив от арендодателя право сдавать имущество в субаренду, можно, в свою очередь, наделить этим правом субарендатора. Число таких субарендаторов, находящихся в одной «цепочке», законодательством не ограничено.
Ответственность за субаренду без согласия арендодателя
Согласно положениям, прописанным в ст. 167, 168 и 1103 ГК РФ, заключение договора субаренды, выполненное без согласия арендодателя, наделяет последнего право расторгнуть договор аренды, а также затребовать возмещение убытков, вызванных пользованием имуществом, не соответствующим условиям договора. Собственник недвижимости должен прописать возможность субаренды арендованного объекта в договоре, и только это «генеральное» согласие разрешает арендатору заключать договора субаренды.
Сроки действия последних не должны превышать сроки действия договоров, заключенных между арендодателем и собственником. По умолчанию любое продление договора аренды автоматически разрешает продлевать договор субаренды. Разумеется, изначально только при наличии «генерального» согласия на это со стороны собственника.
Договор субаренды
Типовой бланк договора субаренды содержит сопутствующие документы:
Соответственно с пунктом 2 статьи 615 Гражданского Кодекса РФ арендатор имеет право с согласия арендодателя сдавать по договору субаренды арендованное имущество другому лицу. При получении согласия на передачу по договору субаренды имущества эта норма носит императивный характер изменена договором не может быть. Другими словами, в договоре аренды нельзя предусмотреть, что арендатор имеет право заключать договор субаренды без согласия арендодателя. Но в договоре можно прямо предусмотреть право арендатора на передачу в субаренду имущества. В таком случае добавочного получения согласия арендодателя на заключение договора субаренды не нужно.
Законодатель не устанавливает форму и порядок дачи арендодателем согласия на выполнение сделки по передаче в субаренду арендованного имущества. Согласие арендодателя на заключение договора субаренды можно оформить в виде письма, протокола, соглашения,дополнения к договору аренды и так далее, копию которого субарендатору после ознакомления с оригиналом нужно получить на руки.
Когда в договоре аренды не предусматривалось право арендатора передавать арендованное имущество в субаренду, то получение данного согласия после заключения договора аренды будет изменением условий договора аренды в части прав арендатора по применению арендованного имущества. Ввиду положений пункта 1 статьи 452 Гражданского Кодекса РФ соглашение об изменении договора исполняется в той же форме, что и договор. Потому, если договор аренды удостоверяется нотариально, то и согласие арендодателя на сдачу арендованного имущества в субаренду должно быть оформлено нотариально. Неыполнение формы сделки влечет за собой ее недействительность. Поэтому недействительность согласия арендодателя за собой повлечет недействительность договора субаренды, ведь заключение договора субаренды без согласия арендодателя не соответствует закону.
В согласии с частью 3 пункта 2 статьи 615 Гражданского Кодекса РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды. В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского Кодекса РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре аренды условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор аренды не считается заключенным. Поэтому и в образце договора субаренды необходимо конкретно указать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче субарендатору в качестве объекта договора субаренды. При этом описание передаваемого в субаренду имущества должно корреспондироваться с предметом договора аренды. В противном случае договор субаренды может быть признан незаключенным.
В согласии с частью 2 пункта 2 статьи 615 Гражданского Кодекса РФ договор субаренды нельзя заключать на срок, который больше срока договора аренды. Заключение арендатором и арендодателем договора аренды на новый срок на аналогичных условиях не влечет продления действия договора субаренды. В таком случае необходимо заключить новый договор субаренды на срок, который соответствует сроку действия договора аренды.
Когда договор аренды и договор субаренды предполагают симметричные условия о том, чтобы продлить срок действия договора на новый срок при отсутствии отказа одной из сторон от того, чтобы продлить договора, то действие договора субаренды продлено в случае продолжения действия договора аренды.
Прекращение договора аренды, которое считается заключенным на неопределенный срок в порядке, который предусмотрен пунктом 2 статьи 610 Гражданского Кодекса РФ (предупреждая другую сторону аренды за три месяца), влечет прекращение действия договора субаренды.
Прекращение досрочно договора аренды влечет за собой прекращение договора субаренды, заключенного в соответствии с ним. Субарендатор в таком случае имеет право на заключение договора аренды на имущество, которое находится в его использовании по договору субаренды, в пределах срока,который остался на условиях, которые соответствуют условиям прекращенного договора аренды (статья 618 Гражданского Кодекса РФ).
Типовой договор субаренды имеет приложения:
Образец договора субаренды
Закон не содержит требований к форме выдачи согласия, поэтому стороны, руководствуясь принципом свободы договора (п. 4 ст. 421 ГК РФ), могут определить форму согласия в договоре. Форму согласия рекомендуется предусмотреть письменную, т.е. в виде документа, подписанного арендодателем (п. 1 ст. 162 ГК РФ). Для арендатора это будет надлежащим доказательством факта выдачи арендодателем согласия, в том числе в случае спора в суде (ст. ст. 64, 65, 71 АПК РФ). Арендодатель также заинтересован в установлении письменной формы согласия, поскольку арендатор, не получивший согласие в такой форме, не сможет ссылаться на какие-либо иные действия арендодателя, свидетельствующие об одобрении заключенной сделки.
Согласие арендодателя должно соответствовать требованиям ст. 157.1 ГК РФ и может быть выдано несколькими способами:
— включено в текст договора аренды при его заключении;
— согласовано сторонами в дополнительном соглашении к договору,
— оформлено арендодателем в виде отдельного документа (письма) либо путем проставления соответствующей надписи на договоре субаренды или его проекте.
Способ оформления согласия может быть предусмотрен договором или выбран арендодателем непосредственно при обращении арендатора с просьбой о его выдаче.
Если договором не установлено условие о выдаче согласия в письменной форме
Арендодатель может выдать согласие в любой форме по своему усмотрению, но с соблюдением требований ст. 157.1 ГК РФ. Однако в этом случае согласие может быть признано полученным, если арендодатель был уведомлен о состоявшейся сделке и не заявил относительно нее никаких возражений, а также совершил иные действия, свидетельствующие о своем согласии с ее совершением.
Включение согласия в текст договора
Предварительное согласие арендодателя может быть включено в текст договора аренды и может быть выражено в том числе путем согласования условия о праве арендатора заключать сделки, предусмотренные п. 2 ст. 615 ГК РФ, без получения дополнительного согласия арендодателя. Данное условие освобождает арендатора от обязанности получать в дальнейшем согласие арендодателя на каждую конкретную сделку.
Необходимо учитывать, что если согласие выдано после 1 сентября 2013 г. и является предварительным, то оно должно содержать описание предмета сделки (п. 3 ст. 157.1 ГК РФ). Ранее такое требование отсутствовало, и к согласиям, оформленным до указанной даты, оно не применяется.
Арендодатель не вправе заявлять о недействительности сделок, если согласие на их совершение он надлежащим образом выразил в договоре.
———————————
Пример формулировки условия:
«Арендатор имеет право сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), а также осуществлять иные права, предусмотренные п. 2 ст. 615 ГК РФ. Получение дополнительного, в том числе последующего, согласия от арендодателя на это не требуется».
———————————
Если согласие арендодателя не содержится в тексте договора аренды
В этой ситуации арендатор до заключения договора на передачу объекта аренды или арендных прав третьим лицам обязан обратиться к арендодателю с просьбой выдать предварительное согласие.
Арендатору, который уже заключил договор, необходимо запросить у арендодателя последующее согласие (одобрение) в соответствии с п. 3 ст. 157.1 ГК РФ. Согласие должно быть выдано арендодателем в разумный срок.
Если такое согласие не получено и будет доказано, что о его отсутствии знала или должна была знать другая сторона на момент совершения сделки, то эта сделка может быть признана недействительной на основании ст. 173.1 ГК РФ.
В соответствии с указанной статьей такая сделка является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие. С требованием о признании сделки недействительной может обратиться арендодатель или иное лицо, указанное в законе (п. 1 ст. 173.1 ГК РФ).
Эти правила распространяются на сделки, совершенные арендатором после 1 сентября 2013 г. (ч. 6 ст. 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ).
В отношении договоров, заключенных ранее указанной даты, действует ст. 168 ГК РФ в редакции до вступления в силу Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ. Согласно данной статье сделки, нарушающие требования закона или иного правового акта, по общему правилу являются ничтожными.
Необходимо учитывать, что условие договора, сформулированное как право арендатора на передачу объекта аренды или арендных прав третьим лицам, в частности в субаренду, не всегда признается судами согласием арендодателя, включенным в текст договора аренды.
Оформление согласия отдельным документом (письмом)
Согласие может быть оформлено арендодателем отдельным документом после заключения договора аренды. Оно должно быть выполнено на бланке арендодателя за его подписью либо подписью уполномоченного им лица. Арендатору при получении такого согласия рекомендуется потребовать у арендодателя документ, подтверждающий полномочия подписавшего его лица.
В предварительном согласии в силу ст. 157.1 ГК РФ необходимо указать предмет сделки, в частности договора субаренды. Поскольку в силу абз. 3 п. 2 ст. 615 ГК РФ договор субаренды по общему правилу регулируется нормами об аренде, предмет этого договора определяется так же, как и предмет договора аренды.
В последующем согласии (одобрении) должны содержаться данные о конкретной сделке, совершенной арендатором. В частности, можно указать реквизиты и наименование сторон в сделке по передаче прав аренды или арендованного имущества третьему лицу, которую разрешает совершить арендодатель, дату и номер основного договора аренды.
———————————
Пример формулировки согласия:
«______________ (арендодатель) и _______________ (арендатор) заключили договор аренды от ___ N ____, объектом аренды по которому является: ________________________.
Арендодатель данным письмом выражает свое согласие на передачу арендатором объекта аренды _____________________ (указываются данные арендованного имущества), предоставленного арендатору по договору аренды N ____ от «___»_______ 200_ г., в субаренду. Получение дополнительных согласий от арендодателя не требуется».
———————————
Оформление согласия путем проставления соответствующей надписи на договоре, заключаемом арендатором с третьим лицом, или его проекте
Оформить согласие можно в виде письменного разрешения арендодателя, проставленного на документе, подтверждающем совершаемую сделку. Например, арендодатель может письменно выразить согласие на заключение договора субаренды, сделав соответствующую надпись на договоре субаренды или его проекте и поставив подпись под данным текстом.
При получении такого разрешения арендатору рекомендуется потребовать от лица, выдающего такое разрешение от имени арендодателя, документы, подтверждающие его полномочия.
———————————
Пример формулировки согласия:
________ (арендодатель) согласен на передачу в субаренду арендуемого ____________ (арендатор) имущества __________________ по договору аренды от ____ N ____».
———————————
Если собственников у недвижимого имущества несколько, а один из них хочет передать объект в аренду, остальные владельцы должны выразить свое согласие на такое отчуждение. Это отражается на бумажном носителе и заверяется нотариусом. Корректно заполнить такой документ поможет образец заверенного согласия всех собственников недвижимости на заключение договора найма.
Как выглядит
Согласие оформляется от имени тех, кто его дает. То есть если сдачу имущества в аренду осуществляет супруг, то документ подписывает супруга, являющаяся вторым владельцем. В первых строках указывается ее ФИО, дата рождения, подробные паспортные реквизиты, адрес места проживания.
Далее вносится суть соглашения. Его предметом выступает согласие одного владельца на отчуждение объекта недвижимости, данное другому собственнику. О последнем также вносятся аналогичные сведения: ФИО, адрес, реквизиты паспорта.
Затем указывается наименование объекта и его адресная принадлежность. После этого заявитель ставит свою подпись и полностью вносит фамилию, имя и отчество, без сокращений.
За основным текстом следует блок, который заполняет нотариус. Тут указывается:
- ФИО нотариуса.
- Параметры документа, на основании которого он ведет юридическую деятельность.
- Дата составления бумаги – числа, месяц и год вносятся прописью.
- Подтверждение дееспособности заявителя.
- Номер регистрации в нотариальном реестре.
- Взысканные с заявителя суммы в рамках уплаты государственной пошлины.
Бумага завершается подписью юриста и проставлением круглой печати.
Похожие материалы