Форма договора аренды земельного участка под ижс. Какие есть ограничения по срокам аренды? Изменение, расторжение и прекращение Договора
ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА №___
г.
________________ «___» ________ 20___ года
В лице
_____________________
именуемое в дальнейшем
«Арендодатель», с одной стороны,
___________________
____________________________________________,
в лице ____________________
________________________________________,
действующего на основании Устава,
именуемое в дальнейшем
«Арендатор», с другой стороны, совместно именуемые
«Стороны»
заключили настоящий Договор, далее
«Договор», о нижеследующем.
1.
ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в
аренду земельный участок общей
площадью ____ (________________)
квадратных метров, расположенный по
адресу:
_______________________________________________________________________.
1.2.
Арендатор не вправе изменять целевое использование земельного
участка.
1.3. Арендодатель является собственником земельного
участка, предоставляемого в аренду
по настоящему Договору, что
подтверждается Свидетельством о праве
собственности
__________________________________________________________.
1.4.
При заключении настоящего Договора аренды, земельный участок,
являющийся
предметом настоящего Договора, не имеет обременений
(сервитут, право залога и т. п.).
1.5. Арендатору предоставляется
самостоятельное право заключения Договоров субаренды
указанного в
п. 1.1. настоящего Договора земельного участка со следующими
компаниями:
________________________________________________. В
отношении иных третьих лиц
Арендатор вправе заключать договоры
субаренды исключительно с письменного согласия
Арендодателя.
2.
ПОРЯДОК ПЕРЕДАЧИ
2.1. Арендодатель в течение ___________ с момента
подписания настоящего Договора
обязуется передать Арендатору
земельный участок по Акту приема-передачи, являющемуся
неотъемлемой
частью настоящего Договора.
2.2. Земельный участок должен быть
передан в приемлемом состоянии, соответствующем
всем необходимым
для использования характеристикам (целевое использование
-
________________________________________________________).
2.3.
По окончании настоящего Договора Арендатор по Акту приема-передачи
производит
возврат арендованного земельного участка.
3.
ВОЗВРАТ АРЕНДОВАННОГО ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА АРЕНДОДАТЕЛЮ
3.1. При
истечении срока действия Договора Арендатор обязан вернуть
Арендодателю
указанный земельный участок в том состоянии, в
котором он его получил (с учетом
естественного
износа/амортизации).
3.2. Если Арендатор не возвратил в срок,
арендованный в соответствии с данным Договором
земельный участок,
либо возвратил его несвоевременно, Арендодатель вправе
потребовать
внесения арендной платы за все время просрочки. В
случае, когда указанная плата не
покрывает причиненных
Арендодателю убытков, он вправе потребовать их возмещения.
4.
СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА
4.1. Настоящий Договор вступает в силу с
момента его подписания и действует до
_________20__ года.
4.2.
Срок и условия Договора могут быть изменены по взаимному письменному
согласию
Сторон.
4.3. Арендатор надлежащим образом исполнявший
свои обязанности, по истечении срока
действия Договора имеет при
прочих равных условиях преимущественное перед другими
лицами право
на заключение Договора аренды на новый срок. Арендатор обязан
письменно
уведомить Арендодателя о желании заключить такой Договор
в течение одного месяца до
окончания срока действия Договора.
4.4.
Если Арендатор с согласия Арендодателя, продолжает пользоваться
земельным участком
после истечения срока Договора, Договор
считается пролонгированным на тех же условиях и
на такой же срок.
5.
РАСТОРЖДЕНИЕ ДОГОВОРА ПО ТРЕБОВАНИЮ АРЕНДАТОРА
5.1. Настоящий
Договор может быть расторгнут Арендатором досрочно в
следующих
случаях:
5.1.1. Арендодатель не предоставляет объект
аренды в пользование Арендатору в срок и на
условиях указанных
настоящим Договором;
5.1.2. Переданный Арендатору земельный
участок имеет препятствующие пользованию им
недостатки, которые не
были оговорены Арендодателем при заключении Договора, не были
заранее
известны Арендатору;
5.1.3. Земельный участок в силу
обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется
в
состоянии, не пригодном для его использования.
5.2. В случае
одностороннего отказа Арендатора от исполнения обязательств,
настоящий
Договор признается расторгнутым с момента получения
соответствующего уведомления
Арендодателем по почте или нарочно.
6.
РАСТОРЖДЕНИЕ ДОГОВОРА ПО ТРЕБОВАНИЮ АРЕНДОДАТЕЛЯ
6.1. По
требованию Арендодателя Договор аренды может быть расторгнут
досрочно, в
следующих случаях:
6.1.1. Если Арендатор пользуется
земельным участком с существенными нарушениями
условий Договора
либо с неоднократными нарушениями;
6.1.2. Если арендатор
использует земельный участок не по целевому назначению;
6.1.3.
Если Арендатор своими действиями или бездействием значительно
ухудшает состояние
объекта аренды;
6.1.4. Более трех раз подряд
по истечении установленного Договором срока платежа не
вносит
арендную плату;
6.1.5. Систематически (более четырех месяцев в
год) задерживает расчеты по счетам более
чем на 10 (десять)
календарных дней;
6.1.6. Систематически (более трех раз в течение
срока аренды) грубо нарушает правила
пожарной и
электробезопасности, санитарные нормы и другие правила
безопасности
арендуемого объекта;
6.2. При досрочном
расторжении Договора из-за нарушения Арендатором условий
настоящего
Договора, Арендодатель ставит об этом в известность Арендатора за 1
(один)
месяц заказным письмом по адресу, указанному в Договоре. В
течение 10 (десяти) дней
Арендатор обязан подписать Акты
приема-передачи.
7.
ПОЛЬЗОВАНИЕ И ПРАВИЛА СОДЕРЖАНИЯ
7.1. Арендатор использует
земельный участок в соответствии с целями и в порядке,
установленными
настоящим Договором.
7.2. Арендодатель отвечает за недостатки
сданного в аренду земельного участка, которые
препятствуют его
целевому использованию.
7.3. Арендодатель обязуется предоставить
беспрепятственный доступ к арендуемому
земельному участку
сотрудникам Арендатора в любое время.
7.4. Все неотделимые
улучшения арендованного земельного участка принадлежат
Арендодателю.
8.
ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
8.1. Арендодатель обязан:
8.1.1. В
установленный Договором срок передать Арендатору арендуемые площади
по Акту
приема-передачи.
8.1.2. Не препятствовать своими
действиями в использовании Арендатором арендуемого
земельного
участка.
8.1.3. Добросовестно исполнять условия настоящего
Договора, а также осуществлять любые
действия в рамках Договора, в
соответствии с действующим законодательством РФ.
8.2. Арендатор
обязан:
8.2.1. Использовать переданный земельный участок в
соответствии с его целевым
назначением.
8.2.2. Не переуступать
свои права и обязанности любой третьей стороне без
письменного
согласия Арендодателя.
8.2.3. Стараться не
допускать ухудшения состояния передаваемого земельного участка
в
течение всего срока аренды.
8.2.4. По окончании срока аренды,
в течение 15 (пятнадцати) рабочих дней, сдать земельный
участок
(по Акту приема передачи) Арендодателю в надлежащем состоянии.
8.2.5.
Своевременно вносить арендные платежи и оплачивать расходы, связанные
с
содержанием арендуемого земельного участка.
9. ПЛАТЕЖИ ПО
ДОГОВОРУ
9.1. За пользование арендуемым земельным участком
Арендатор выплачивает Арендодателю
арендную плату в размере
_________________________________________________________.
9.2.
Арендная плата производится ежемесячно, не позднее 10 (десятого)
числа следующего за
оплачиваемым месяцем.
9.3. Все платежи по
договору осуществляются в рублях.
9.4. Арендная плата производится
путем перечисления Арендатором подлежащей уплате
суммы на
расчетный счет Арендодателя.
10. ОБСТОЯТЕЛЬСТВА НЕПРЕОДОЛИМОЙ
СИЛЫ
10.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное
или полное неисполнение
обязательств по настоящему Договору, если
это неисполнение явилось следствием
обстоятельств непреодолимой
силы, возникших после заключения Договора в результате
событий
чрезвычайного характера, наступление которых сторона, не
исполнившая
обязательство полностью или частично, не могла ни
предвидеть, ни предотвратить
разумными мерами.
10.2. Под
обстоятельствами непреодолимой силы Стороны Договорились
понимать:
стихийные бедствия, военные действия и вооруженные
нападения, войны или военные
операции любого характера, блокады,
забастовки, катастрофы, а также принятие органами
власти и
управления (как местными, так и республиканскими) решений,
препятствующих
исполнению настоящего Договора.
10.3. При
наступлении указанных в п.10.2 обстоятельств, сторона по настоящему
Договору
для которой создалась невозможность исполнения
обязательств, должна в кратчайший срок
известить о них в
письменной форме другую сторону с обязательным
приложением
соответствующих подтверждающих документов.
10.4.
В случае, если форс-мажорные обстоятельства длятся более трех месяцев
подряд,
настоящий Договор, при невозможности его исполнения,
прекращает юридическую силу.
11.
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН И ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ
11.1. За
неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему
Договору,
Стороны несут ответственность в соответствии с
действующим законодательством
Российской Федерации.
11.2. Все
споры и разногласия, которые могут возникнуть из настоящего Договора,
Стороны
будут стремиться разрешить путем переговоров.
11.3. В
случае если, указанные споры и разногласия не могут быть решены
путем
переговоров, они подлежат разрешению в соответствии с
действующим законодательством.
12. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
12.1.
Любые изменения и дополнения к настоящему Договору должны быть
совершены в
письменной форме и подписаны надлежащим образом,
уполномоченными на то
представителями Сторон.
12.2. Если
какое-либо из положений настоящего Договора в связи с
изменением
Законодательства становится недействительным, это не
затрагивает действительности
остальных его положений. В случае
необходимости Стороны договорятся о замене
недействительного
положения положением, позволяющим достичь сходного
экономического
результата.
12.3. Стороны обязаны извещать друг
друга об изменении своих юридических адресов,
номеров телефонов,
телефаксов не позднее пяти дней со дня их изменения.
12.4.
Изменение собственника земельного участка не является основанием для
прекращения
настоящего Договора.
12.5. В случае реорганизации
юридического лица, являющегося стороной настоящего
Договора, все
его права и обязанности, вытекающие из Договора, переходят к
его
правопреемнику.
12.6. В случаях, не предусмотренных
настоящим Договором, применяются правила,
установленные
Гражданским Законодательством, действующим на территории
Российской
Федерации.
12.7. Настоящий Договор составлен в двух
экземплярах, экземпляры идентичны и имеют
одинаковую юридическую
силу.
12.8. У каждой из Сторон находится один экземпляр настоящего
Договора.
13. РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН
АРЕНДАТОР: АРЕНДОДАТЕЛЬ:
В данной статье мы поведем речь о праве аренды земельного участка. И речь не идет об аренде земли под построенным объектом, с этим все более или менее понятно.
Мы поведем разговор о праве аренды земельного участка, который получается впервые для целей коммерческого строительства.
C 1 марта 2015 года юридические лица могут получить земельные участки для строительства только на торгах и только в аренду!
Исключений из этого правила немного. Например, в аренду без торгов земельные участки могут получить юридические лица для завершения строительства объекта незавершенного строительства, или для строительства объектов социально-культурного назначения или масштабных инвестиционных проектов…
В связи с ужесточением законодательства в области строительства, прежде, чем вы серьезно задумаетесь о приобретении земельного участка для целей строительства в аренду на торгах , мы предлагаем обратить внимание на ряд факторов, которые будут играть существенную роль в реализации Ваших последующих планов. Рассмотрим их.
Как получить земельный участок в аренду под строительство
Такие участки возможно приобрести двумя путями: приобрести право аренды на аукционе; получить землю в аренду без аукциона через Инвестиционный совет или Инвестиционную комиссию.
Последний вариант распространяется не на все земельные участки и не на всех юридических лиц. Он относится только к тем организациям, которые, например:
- получают землю для комплексного освоения территории;
- хотят получить земельный участок для сельскохозяйственного производства;
- имеют в собственности здания и сооружения, расположенные на земельном участке.
Что Вы получаете. Независимо от способа получения земельного участка, Вы в любом случае приобретете лишь возможность краткосрочной аренды. За этот период времени земельный участок необходимо «освоить», то есть построить на нем тот объект, для возведения которого участок, собственно, и предоставлялся. Примерные сроки аренды следующие:
О чем следует знать. А теперь о том, что может быть, если Вы, по каким-либо причинам, не уложитесь в срок, то есть не успеете построить, а также оформить документы о собственности на построенный объект.
Миф № 1 . Бытует мнение, что главное участок получить, а уж там «мы что-нибудь придумаем» или «аренду не могут не продлить». Очень даже могут. С 1 марта 2015 года право преимущественного заключения договора аренды на новый срок отменено, причем распространяется это и на участки, прдоставленные в аренду до 2015 года.
Исключения следующие:
| – | земельный участок первоначально был предоставлен без торгов; |
| – | заявление о заключении нового договора аренды подано лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; |
| – | исключительным правом на приобретение такого земельного участка по закону не обладает иное лицо; |
| – | ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут; |
| – | к моменту истечения срока аренды сохраняются основания для предоставления такого участка без торгов. Но даже если вы или ваша компания подпадаете под «исключения», следует помнить, что продление договора аренды — это право, а не обязанность собственника земли, коим является муниципалитет, субъект федерации, или Правительство РФ. |
Пример из практики
Юридическое лицо выиграло право аренды (на торгах) земельного участка под строительство жилых многоквартирных домов. Был заключен договор аренды земельного участка на 3 года. По целому ряду причин в этот срок строительство начато не было. Однако в земельный участок уже были сделаны довольно крупные инвестиции, а именно: разработан проект застройки, проведены необходимые согласования проектной документации, сделана государственная экспертиза проекта, укреплен грунт на земельном участке, за границы участка вынесена высоковольтная линия электропередач, - все эти действия подразумевают затраты в миллионы рублей.
Примерно за полгода до окончания срока действия договора аренды, юридическое лицо подает в районную Администрацию ходатайство (письмо) о продлении срока договора аренды с указанием причин, почему именно земельный участок не был «освоен» в срок. Предварительные переговоры с представителями районной администрации говорят о готовности последней такой договор продлить. Юридическое лицо продолжает тратить деньги на этот проект.
Итог – за 2 месяца до окончания срока действия договора аренды, Юридическое лицо получает уведомление от собственника земельного участка – органа муниципальной власти,- что последний пользуется своим правом, предусмотренным договором аренды и расторгает тот самый договор в одностороннем порядке, о чем и уведомляет арендатора. Собственно, это все. Никакие последующие переговоры к положительному результату, то есть возможности продления договора аренды не привели. На вопрос о том, законны ли такие действия муниципальной власти, отвечаем – абсолютно законны. В настоящее время мы готовим документы для судебного процесса, связанного с компенсацией затрат, понесенных в связи с реализацией этого проекта. Однако это ни в коей мере не поможет вернуть этот участок арендатору.
Миф № 2. Аренда – это дешево. Уже нет. Цена аренды будет определяться на торгах, проводимых в электронной форме. Причем, именно цена и является основным и решающим фактором для определния победителя торгов. Поэтому о дешевизне более говорить не приходится. Все зависит от привлекательности конкретного участка с точки зрения других потенциальных застройщиков.
Миф № 3. Все эти «страшилки» касаются только «мелких» компаний, я давно занимаюсь строительством, имею прекрасные отношения с органами власти и мне такое не грозит. Не исключаем. Однако за первый квартал 2015 года мы столкнулись, как минимум, с тремя такими случаями, которые затронули весьма крупные компании. Эти компании давно работают в сфере строительства и «осваивают» весьма крупные земельные участки. Тем не менее, предыдущий опыт и отличные отношения с представителями государственной и муниципальной власти не помогли им оказаться в ситуации, когда они могут надеяться, как максимум, только на возврат вложенных инвестиций, в результате весьма сложных и затяжных судебных процессов, но не на продолжение строительства на выбранных земельных участках.
Миф №4 . Главное начать строительство – и земля уже никуда от меня не денется. Реальность – очень даже денется, и земля и объект незавершенного строительства. Дело в том, что теперь Гражданский Кодекс РФ в части, касающейся прав на объекты незавершенного строительства, также действует в новой редакции. Итак, читаем внимательно ст.235 и ст. 239.1. Согласно новой редакции пп. 3.1 пункта 2 ст. 235 ГК РФ возможно принудительное изъятие ОНС у его собственника в связи с прекращением договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Эта норма напрямую затрагивает интересы застройщиков, которые осуществляют строительство на арендованных земельных участках. Порядок такого изъятия установлен новым пунктом 239.1 ГК РФ. Отчуждение осуществляется в форме продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов.
Однако для того, чтобы начать серьезно волноваться по поводу того, что ваш объект незавершенного строительства могут продать, необходимо, чтобы вы удовлетворяли следующим условиям:
- строительство объекта не завершено к моменту прекращения договора аренды земельного участка, на котором такой объект возведен;
- земельный участок был предоставлен застройщику по результатам аукциона;
- нарушение срока строительства объекта не связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.
Последний момент очень важен. Наш опыт показывает , что абсолютное большинство проволочек, приводящих к нарушениям сроков строительства, связаны, как раз с действиями, а чаще бездействиями органов государственной и/или муниципальной власти, а также ресурсоснабжающих организаций. Однако для того, чтобы в случае необходимости иметь возмложность защитить свои права, настоятельно советуем тщательно документировать ВСЕ, то есть совсем все шаги и переговоры, ведущиеся с указанными органами и организациями. Представьте, что вы уже готовитесь к суду, и на любой потенциальный вопрос судьи из серии – обращались ли, куда и когда, обращали ли внимание администрации…, когда и когда, сколько ждали и почему ждали…, — вы должны иметь на руках документ (письмо, заявку, обращение и т.д.), подтверждающее, что да пытались, да обращались, да неоднократно писали…
И важно это потому, что р ешение об отчуждении объекта незавершенного строительства вправе принять только суд. Поэтому так важно в случае необходимости быть готовым к тому, чтобы решительно биться в суде за свои инвестиции.
Обращаем также внимание на то, что закон позволяет застройщику однократно продлить договор аренды земельного участка для завершения строительства без проведения торгов, если орган власти не подал своевременно судебный иск об изъятии объекта незавершенного строительства, суд отклонил такой иск, или объект не был продан с публичных торгов. Следовательно, если вы понимаете, что завершить строительство до окончания срока аренды не успеваете, мы советуем регистрировать право собственности на объект незавершенного строительства и готовиться к суду.
Резюме. Невзирая на все возможные сложности, серьезные инвесторы все равно будут продолжать строительство. Всем остальным стоит подумать и рационально взвесить свои силы и возможности. ПОЛУЧЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА В АРЕНДУ ПОД СТРОИТЕЛЬСТВО – это больше не увлекательная забава, не игра в Наполеона (главное ввязаться в бой, а там посмотрим) – это серьезные временные и финансовые вложения, а также серьезные риски.
Услуги по теме:
Комментарии
Отказ в аренде землив 2009 году получил участок под строительство собственной производственной базы 2.2 га на три года при этом сначала дали участок после чего постановление о постановке на кад.учет и разработать проект. документацию. проектировщики по заданию разработали одно основное здание, и чтобы на будущее заполнить пустоты еще три склада как перспективное строительство на звали первая вторая, третья очереди.
Это было согласовано Администрацией как соответствие градостроительному плану. Я в конце 2015 года построил
и ввел в эксплуатацию основное здание первой очереди, зарегистрировал в юстиции. А администрация отказывается заключать новый договор об аренде и под обслуживание и под дальнейшее строительство. Объясняют тем, что должен был построить все очереди теперь или вернуть часть земли, мол очень большой участок. Ведь это мое право нужны ли мне эти дополнительные склады или нет. Что делать. Обратился в народный Суд, судья встал сразу на защиту администрации и решение непонятное вынес типа неправильная защита и туже 20 дней не дает решения.
При составлении непосредственно документа желательно ознакомиться со статьями гражданского и земельного кодекса, определяющими предмет договора и его цену. Руководствоваться придется:
- ст. 607 ГК;
- ст. 22 ЗК (нас интересует п.22 в ней).
При заключении договора участок, в отношении которого он заключается должен быть индивидуализирован. Третий пункт ст. 607 ГК напрямую требует при составлении этого документа указать соответствующие данные. В случае с зем. участком подойдет кадастровый план, простой план, в котором отсутствует четкое описание объекта лучше не использовать.
Запрещено передавать в аренду участки, которые находятся в федеральной собственности. Подробнее со списком можно ознакомиться в 27 ст. ЗК России, нельзя сдавать в аренду землю если она:
- находится в собственности заповедных зон, национальных парков и т. д.;
- занята сооружениями, которые находятся в собственности вооруженных сил РФ;
- используется объектами, связанными с использованием атомной энергии;
- отведена под захоронение гражданских и военных лиц;
- используется органами ФСИН, органами госохраны, ФСБ;
- на ней расположены объекты связи, инженерно-технические сооружения и т. д.
Регистрация договора обязательна если срок действия документа превышает 1 год. При этом нужно отличать ситуации в случаях, когда земельный участок идет как дополнение к недвижимости, например, снимается частный дом. В таком случае участок, отмеченный в документации также переходит во временную собственность арендатора, как вариант - в собственности арендатора будет находится та часть участка, которая необходима для обеспечения нормального использования дома. Ориентируйтесь на положения ст. 652 ГК.
Возможна аренда участков сельскохозяйственного назначения, в 2017 году главное требование - арендатор может изменять способ его ипсользования. Например, он не может арендовать зем. участок для животноводства и потом выстроить на нем казино. Это будет считаться нарушением договора аренды выбранного земельного участка и станет основанием для его расторжения.
В вопросе оплаты в форме договора может быть указана:
- фиксированная сумма - стандартный вариант;
- стоимость может рассчитываться в зависимости от определенных факторов. Например, договор аренды земельного участка может предусматривать привязку стоимости к изменению гос. ставки. В документе стоимость вообще не указывается, т.е. обойтись можно и без использования конкретной суммы оплаты в договоре.
Подробнее вопрос стоимости рассматривается в ст. 614 ГК. Помимо описания способов оплаты стоимости аренды говорится, что допускается пересмотр арендной стоимости предмета договора, но не чаще 1 раза в год. Частота пересмотра стоимости может быть изменена отдельным законом для некоторых предметов, сдаваемых в аренду.
Вариант с привязкой к государственной арендной ставки удобен тем, что арендодателю/арендатору не нужно составлять дополнительное соглашение с тем, чтобы регулировать размер оплаты. Это будет происходит автоматически.
Какие есть ограничения по срокам аренды?
По срокам есть ограничения:
- если в договоре продолжительность аренды выставлена на 11 месяцев, то госрегистрация не нужна;
- в целом же сроки зависят от того, как участок используется.
При составлении документа, действуют следующие ограничения по срокам аренды:
- если зем. участок попадает в категорию земель сельхозназначения, то минимальный срок - 3 года. Верхней планки повыше, возможна аренда земельного участка на 49 лет;
- если участок предназначен для выпаса скота либо заготовки сена, то сдать его можно максимум на 3 года.
В договоре аренды земельного участка можно вообще не говорить о сроках. Если на этот зем. участок закон устанавливает какие-либо ограничения по срокам, то автоматически будет считаться, что он арендован на максимальный срок.
Договор аренды земельного участка хотя и содержит пункт о сроке действия, но его нельзя отнести к вопросам первой величины, он может не указываться. Что касается сроков прекращения его действия, в условиях опционально указываются условия, при которых он теряет актуальности, если же их нет, то уведомить другую сторону следует как минимум за 3 месяца до желания разорвать договор.
Какие есть возможности продления аренды?
Продление договора осуществляется несколькими способами:
- арендующая сторона может воспользоваться своим правом приоритетного права снять тот же объект после того, как предыдущее соглашение закончилось. Это правило не действует если были зафиксированы нарушения условий с его стороны. Арендодатель вправе отказать арендатору в заключении нового договора, но в таком случае он не может в течение 12 месяцев после истечения договора сдавать этот же участок земли другим арендаторам с теми же условиями. В образце договора земельного участка этот пункт отдельно не указывается;
- согласно ст. 609 ГК РФ если срок действия документа уже истек, но физлицо/юрлицо продолжает использование объекта с соблюдением тех же правил, а со стороны владельца земли нет никаких возражений, то считается, что стороны продлили договор. То есть происходит автоматическая его пролонгация. При составлении документа в нем можно указать дополнительные условия, на которых будет возможна автоматическая пролонгация, например, отсутствие нарушений использования участка, своевременная оплата, а также указать сроки. По умолчанию при автоматической пролонгации считается, что договор продлевается на максимально возможный срок. Отдельным пунктом можно запретить автоматическое продление;
- еще один вариант - заключить дополнительное договор до тех пор, пока истек основной. Главное не создать путаницу с новыми сроками аренды. Желательно в этом дополнительном соглашении не использовать фразы, которые могут быть истолкованы арендатором/арендодателем двояко, а указать четкие даты.
Если владелец зем. участка нарушит правило о приоритетном праве арендатора на повторную аренду, то арендатор вправе требовать либо переоформления документа на себя, либо в суде добиться компенсации.
Можно ли арендовать часть участка?
На вопрос отвечают ст. 6 ЗК РФ. В п.1 говорится о том, что объектами земельных отношений являются в том числе и части зем. участков. Договор аренды части земельного участка похож на обычный документ аренды всего зем. участка.
Основная тонкость заключается в том, что ст. 133 ГК делит все вещи на делимые/неделимые, причем участки попадать могут как в первую, так и во вторую категорию. Если вещь не делится без смены ее назначения, то она считается неделимой. Это особенно важно в спорных ситуациях, когда, например, на участке располагается строение, которым владеют несколько лиц, в таких случаях делить участок невозможно.
Некоторые типы земельных участков на законодательном уровне запрещено делить. Это ограничение касается, например, участков, принадлежащих фермерским хозяйствам.
Аренда части земельного участка требует обязательного отражения в договоре границ сдаваемой части. Сделать это можно:
- приложив к документу отдельно составленный ситуационный план, на котором будет отображена часть зем. участка, предназначенная для сдачи. Здесь же должен быть акт замера площадей, подписи обеих сторон обязательны;
- подойдет и кадастровый план, должна быть выделена часть, которую владелец собирается сдавать.
Процесс государственной регистрации немного упрощается. Нет необходимости предоставлять кадастровый паспорт если ранее сведения уже были внесены в ЕГРН. В договор аренды части земельного участка достаточно внести текстовое описание объекта и графическую составляющую с подробным описанием и указанием границ сдаваемого объекта.
Между кем может заключаться договор?
Договор может заключаться между юридическим и физическим лицом, между юрлицами и между физлицами. Причем в роли арендатора может выступать лицо без российского гражданства.
Основа договора остается одной и той же, действуют стандартные правила (назначение объекта не меняется арендатором и т. д.). Но есть и пара особенностей:
- при составлении соглашения между юридическими лицами, или если хотя бы одна из сторон является юрлицом, например, арендатор, то сделка может заключаться с представителем е исполнительного органа. Например, соглашение заключается между ООО и физическим лицом - в этом случае представлять ООО может глава исполнительного органа;
- если в сделке участвует юрлицо, то независимо от срока документ заключается в письменном виде;
- физлицо может не присутствовать лично, а делегировать права своему представителю. В таком случае у него при себе должна быть доверенность, подтверждающая право представителя подписывать договор;
- представитель юрлица может работать и без наличия доверенности, в таком случае его полномочия подтверждаются другим документом. Реквизиты документа обязательно фиксируются в соглашении. Если договор аренды земли заключается между юридическими лицами, то правила действуют те же, документ могут подписать представители обоих юрлиц.
Общее правило для всех случаев - сдать зем. участок может только лицо, имеющее право собственности на него, либо его уполномоченный представитель. На подготовительном этапе он обязан подтвердить факт того, что участок находится в его собственности.
Как расторгнуть договор?
Когда составляется договор аренды земельного участка - образец не предусматривает перечня всех вариантов прекращения его действия. В документе могут указываться дополнительные причины, а с основным списком можно ознакомиться в ст. 22, 46 ЗК.
Договор можно расторгнуть:
- просто дождавшись срока его действия;
- сообщив о намерении сделать это за 3 месяца до нужной даты.
Соглашение может быть разорвано в следующих ситуациях:
- арендатор нарушил правила использования объекта, если документ составлен на срок больше 5 лет, то владелец участка через суд может добиться его аннулирования;
- арендодатель затягивает передачу участка в собственность арендатора;
- были обнаружены недостатки земельного участка, о которых владелец не сообщил заранее, например, качество почвы оказалось хуже заявленного;
- выяснилось, что права на участок заявляют третьи лица, не участвовавшие в оформлении договора;
- арендатор нарушает график освоения участка;
- собственник не передал арендатору пакет необходимых для использования участка документов, прочие принадлежности;
- есть нарушения по срокам оплаты;
- деятельность арендатора вызывает ухудшение качества почвы.
Скачанный договор между физлицами 2017 + образец заполнения перечисленные пункты не содержит (они есть в Земельном кодексе). При необходимости можно указать дополнительные причины.
В бланке желательно внимательнее поработать с обоснованием для досрочного расторжения. При необходимости сделать это можно в суде, но лучше если арендатор/арендодатель подстрахуются и заранее обозначат ситуации, в которых соглашение теряет силу.
Заключение
Договор аренды земельного участка - бланк с примером заполнения можно использовать как основу, но его придется доработать (пример по ссылке, прикрепленной к одной из карточек). В документ включаются:
- графическая и текстовая часть, позволяющая идентифицировать зем. участок. Именно то, как описывается объект и отличает аренду зем. участка от других объектов недвижимости;
- более глубоко, чем, например, при аренде квартиры прорабатываются вопросы, касающиеся интересов арендатора/арендодателя.
Желательно ознакомиться с судебной практикой в этой области. Это позволит сэкономить время на судебных тяжбах в будущем, с учетом уже прошедших судебных процессов в договор можно будет включить соответствующие пункты.
В общих чертах структура документа остается той же, что и при аренде любого другого недвижимого имущества.
Договор аренды земельного участка (образец)
Образец
ДОГОВОР № ____
аренды земельного участка без строений
РФ, г. Челябинск
"___"_____________ ____ г.
Общество с ограниченной ответственностью "Василек " в лице директора Иванова Ивана Иванович а, действующего на основании Устава , именуемое в дальнейшем « Арендодатель», с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью "Ромашка" в лице заместителя директора по производству Петрова Сергея Васильевича , действующего на основании Доверенности № ____ от _________________ , именуемое в дальнейшем « Арендатор», с другой стороны, совместно именуемые « стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем (Примечание: все лица, за исключением директора, заключают договоры от имени организации только на основании доверенности, оформление полномочий приказом не соответствует нормам гражданского законодательства о представительстве ) :
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью ____ кв. м., расположенный по адресу: __________________.
Границы арендуемого участка описаны в установленном законом порядке. Сведения о границах земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости.
Кадастровый номер земельного участка: ______________________.
Земельный участок имеет категорию: _________________________.
Разрешенное использование земельного участка: ______________.
(Все вышеназванные сведения о земельном участке рекомендуется заполнять на основании актуального на дату сделки кадастрового паспорта земельного участка или кадастровой выписки о нем. Если сведения кадастрового паспорта отличаются от сведений свидетельства о государтсенной регистрации права, верными, как правило, являются данные кадастрового паспорта, и в момент совершения сделки в сведения ЕГРП о земельном участке будут внесены изменения. Если ситуация не является для Вас абсолютно понятной, то до заключения сделки с таким участком необходимо проконсультироваться с юристом).
1.2. Земельный участок принадлежит Арендодателю на основании: ____________________ № ___________ от _________________ (указываются наименование и реквизиты документа, на основании которого возникло право собственности Арендодателя, например, договор купли-продажи. Сведения о таком документе содержатся в свидетельстве о государтсвенной регистрации права в графе "Документы-основания" )
Право собственности Арендодателя удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права серия _____ N ____ , дата выдачи "___"_______ ____ г., выдано Управлением Росреестра по ____________, а так же записью регистрации № __________ (номер записи регистрации так же указан в свидетельстве о государственной регистрации ).
1.3. Земельный участок передается от Арендодателя к Арендатору и возвращается обратно по актам приема-передачи.
1.4. На участке отсутствуют какие-либо объекты недвижимости, принадлежащие Арендодателю (если это не так, то в договоре необходимо определить порядок доступа Арендодателя к этим объектам. Вообще, если на участке есть объекты недвижимости, которые не передаются в аренду вместе с земельным участком, значительно целесообразнее сдать в аренду не весь земельный участок, а лишь его часть, не занятую объектами недвижимости. В этом случае данный бланк Вам не подойдет).
1.5. Арендодатель гарантирует, что земельный участок не обременен правами третьих лиц, не находится под арестом, его права не оспариваются в суде.
1.6. Земельный участок передается в аренду для следующих целей: _______________________________ (Примечание: КРАЙНЕ не рекомендуется арендовать землю для капитального строительства у частных собственников, поскольку законодательством четко не урегулирован порядок дальнейшей эксплуатации таких зданий. Исключительное право на выкуп земли под зданием, установленное статьей 39.20 ЗК РФ для собственников объект ов недвижимости, расположенных на государтсвенной и муниципальной земле, на частную землю не распространяется. Если Вы все-таки вынуждены арендовать землю у частного лица для капитального строительства, договор обязательно должен содержать порядок и условия дальнейшего взаимодействия с Арендодатолем после завершения строительства, а так же порядок продления договора на весь срок существования здания).
2. АРЕНДНАЯ ПЛАТА
2.1. Размер ежемесячной платы за арендованный земельный участок составляет _______ (_________ ) рублей, в том числе НДС — _______ (_________ ) рублей.
2.2. Арендная плата вносится Арендатором не позднее ___ числа каждого месяца путем перечисления указанной в п. 2.1 суммы на расчетный счет Арендодателя.
2.3. Изменение размера арендной платы и порядка ее внесения осуществляется путем подписания дополнительного соглашения к настоящему Договору.
(Порядок расчетов может быть и иным).
3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДАТОРА
3.1. Арендатор имеет право:
— использовать земельный участок в порядке, установленном настоящим Договором и действующим законодательством РФ;
— по истечении срока Договора аренды земельного участка — преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка на новый срок, за исключением случаев, установленных законодательством;
— ___________________________
— осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.
3.2. Арендатор обязан:
— использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением, разрешенным использованием и целью, указанной в настоящем Договоре, способами, не наносящими вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;
— своевременно производить арендные платежи за землю, установленные разделом 2 настоящего Договора;
— не допускать загрязнения, деградации и ухудшения плодородия почв на земле;
— не нарушать права других землепользователей и природопользователей;
— выполнять иные требования, предусмотренные законодательством о земле.
4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДОДАТЕЛЯ
4.1. Арендодатель имеет право:
— осуществлять контроль использования и охраны земель Арендатором;
— требовать досрочного расторжения Договора в случаях, предусмотренных разделом 7 настоящего Договора;
— изменять по согласованию с Арендатором размер арендной платы не чаще, чем один раз в год.
4.2. Арендодатель обязан:
— передать Арендатору земельный участок, указанный в п. 1.1 настоящего Договора.
(В разделы 3 и 4 нужно внести все значимые для Вас договоренности и правах и обязанностях сторон. Мы не имеем возможности все их предусмотреть в типовом бланке )
5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
5.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения сторонами обязательств по настоящему Договору они несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.
5.2. В случае невнесения Арендатором арендной платы в установленный настоящим Договором срок Арендатор уплачивает Арендодателю пеню за каждый день просрочки в размере ___% от размера платежа, подлежащего оплате за соответствующий расчетный период.
5.3. В случае несвоевременного возврата земельного участка Арендатор уплачивает Арендодателю пеню за каждый день просрочки в размере ____% от размера годовой арендной платы.
6. РАССМОТРЕНИЕ СПОРОВ
6.1. Споры, которые могут возникнуть при исполнении настоящего Договора, стороны будут стремиться разрешать путем переговоров (такая формулировка в договоре обязывает недовольную сторону обратиться к контрагенту до обращения в суд. неисполнение этой обязанности приведет к тому, что иск не будет принят судом к рассмотрению. Если Вас это не устраивает, данный пункт лучше исключить).
6.2. Неурегулированныеи в процессе переговоров споры будут разрешаться в суде в соответствии с процессуальным законодательством РФ (обычно все споры между организациями рассматриваются в арбитражном суде по месту нахождения ответчика. Однако, в данном пункте может содержаться арбитражная оговорка, позволяющая перенести судебный спор в иной арбитражный суд) .
7. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА
7.1. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения настоящего Договора в случаях, предусмотренных ГК РФ и Земельным кодексом РФ.
7.2. Арендатор вправе требовать досрочного расторжения настоящего Договора в случаях, предусмотренных ГК РФ и Земельным кодексом РФ.
8. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ
8.1. Настоящий Договор заключен сроком на ____ лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законом порядке (Если договор заключен на срок менее года или на неопределенный срок, он не подлежит государтсвенной регистрации).
Расходы по государственной регистрации распределяются между сторонами в соответствии с законодательством.
8.2. Любые изменения и дополнения к настоящему Договору действительны при условии, если они совершены в письменной форме, подписаны надлежаще уполномоченными на то представителями сторон и зарегистрированы в установленном законом порядке.
8.3. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, один из которых хранится в _________ (указывается наименование соответствующего регистрирующего органа
), остальные два выдаются сторонам на руки, причем все экземпляры имеют одинаковую юридическую силу.
8.4. Во всем остальном, не предусмотренном настоящим Договором, стороны будут руководствоваться действующим законодательством РФ.
АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН:
Арендодатель: ________________________________________________
__________________________________________________________________
Арендатор: ___________________________________________________
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
ПОДПИСИ СТОРОН:
Арендодатель:
___________________ )
М.П.
Арендатор:
___________________ (__________________________________________
)
М.П.
