Виды договора ренты. Постоянная рента: понятие, условия договора ренты

⁰

Итак, сегодня мы узнаем с вами, что такое постоянная рента. И пожизненная в том числе. Данный вопрос интересует многих, но в основном касается он пожилых людей. В частности, одиноких, без наследников. Правда, у договора ренты имеется очень много особенностей и нюансов. Их придется учитывать при заключении соглашения. Так, с чем мы имеем дело? К чему стоит приготовиться, если вы решились на ренту с кем-либо? Как она оформляется? Обо всем этом сейчас пойдет речь. На самом деле, если разобраться в данном процессе, он не доставит вам хлопот.

Постоянная

Первое, с чем предстоит познакомиться, - с основными понятиями. Рента может быть разной. В зависимости от ее вида, вам будут предложены те или иные условия при подписании соответствующего договора.

Постоянная рента - это соглашение между лицами о передаче собственности. При всем этом одна сторона будет выплачивать фиксированную сумму денежных средств собственнику жилья в определенные моменты времени. А вторая обязуется передать свое имущество плательщику. Срок действия договора ничем не ограничен.

Фактически, постоянная рента - это своеобразное пожизненное содержание собственника в обмен на его имущество. Все чаще и чаще оно встречается в современном мире. Но только это не единственный тип ренты. Есть и еще один вариант.

Пожизненно

О чем речь? Имеет место быть договор пожизненной ренты. Он отличается от постоянной. Во всяком случае, на законодательном уровне. В первом случае вам придется неопределенный срок (постоянно) платить определенную сумму денежных средств за получение недвижимости собственника в будущем.

А вот во втором случае действие договора имеет ограничение. Какое именно? Договор пожизненной ренты - соглашение, на основании которого гражданин обязуется платить ренту (регулярные фиксированные платежи) собственнику в обмен на его имущество в будущем. При этом срок действия - жизнь человека. Как только собственник умирает, вы избавляетесь от рентных платежей. И взамен получаете собственность человека, которому платили ранее.

Для кого

Кому стоит обратить внимание на подобного рода соглашение? Как правило, к ренте прибегают пожилые люди без наследников. Им нужно кому-то оставить собственность, а также получать от кого-либо помощь в старости. Одинокие пенсионеры - вот те, кто чаще всего заключают договор ренты на квартиру с третьими лицами.

Но нередко к подобному приему прибегают и те, у кого есть законные наследники. Из принципа, "вредности" или плохих взаимоотношений - не столь важно, по какой причине было принято данное решение. Но если вы решились на ренту, придется предупредить вашего плательщика об этом. Ведь иногда наследники могут мешать соблюдению договора и пытаться признать его недействительным. Мало кто согласится платить "просто так", не получив ничего взамен, а также имея вероятность возникновения проблем.

В общем, постоянная рента (или пожизненная) прекрасно подходит преимущественно одиноким людям. Семейным рекомендуется воздерживаться от нее. Либо просто заключать данное соглашение с близкой родней. Ведь это - одна из форм передачи собственности от одного лица другому. Что-то вроде дарственной, но только вы при всем этом будете получать гарантии содержания и рентных платежей в определенный момент времени в фиксированном размере.

С кем договариваться

Договор постоянной ренты, а также пожизненной может быть заключен далеко не со всеми гражданами. И это придется учитывать. Кроме того, у данного процесса очень много особенностей и существенных условий. На что стоит обратить внимание в первую очередь?

Например, на то, что вы имеете право заключить соглашение с любым дееспособным гражданином. Важно, чтобы он был в платежеспособном состоянии. То есть не являлся инвалидом, за которым требуется уход. Среднестатистический трудяга - вот тот, с кем, как правило, подписывается рента.

Также в качестве плательщика могут выступать разнообразные организации. Тоже очень распространенный вариант. В России сейчас даже есть специальные центры, которые производят рентные платежи и вообще заключают наши сегодняшние типы соглашений, чтобы потом получить в собственность имущество. Речь обычно идет о квартирах и домах.

Условия "по существу"

Постоянная и пожизненная рента имеют определенные условия для заключения сделки. Они называются существенными. И играют огромную роль для граждан. Согласно современному российскому законодательству, существенные условия для нашего сегодняшнего соглашения - это платежи в фиксированном размере. Их называют рентными.

Размер оных устанавливается на основании соглашения сторон, но он не должен быть менее одного прожиточного минимума, установленного в вашем регионе. Рассчитывается сумма ежемесячно. Допускается индексация, в зависимости от роста и развития экономики в стране. Сроки выплат ничем не ограничены при постоянной ренте. Обычно деньги передаются единократно в конце каждого месяца или квартала (календарного). Но в договоре могут указываться точные условия рентных платежей.

Особенности платежей

На что еще стоит обратить внимание? Договор ренты на квартиру, если честно, может содержать в себе определенные условия выплат. Нестандартные, как их еще некоторые называют. Данные нормы прописаны в Гражданском кодексе Российской Федерации.

Дело все в том, что, согласно современному законодательству, выплаты ренты могут назначаться не только в денежных размерах. Также имеет место предоставление тех или иных материальных благ, либо услуг, которые по стоимости своей составляют определенную соглашением сумму.

Форма платежа, как правило, указывается непосредственно в договоре. И обычно она не меняется. Иногда можно вписать сюда содержание, уход, медицинскую помощь. Так что не всегда постоянная рента будет выражена в денежном эквиваленте. На практике, конечно же, чаще всего именно такая форма имеет место.

Прекращение

Договор ренты на квартиру может прекратить свое действие досрочно. Правда, в этом смысле возможных вариантов развития событий очень мало. Всего имеют место 2 пункта, которые придется учитывать.

Во-первых, постоянная рента может признаться недействительной, если законом будет доказана недееспособность одной и сторон. То есть когда право переходит к лицу, которое не может выступать в качестве получателя по тем или иным причинам.

Во-вторых, возможен так называемый выкуп. Пожизненное содержание (рента) предусматривает досрочный выкуп одной из сторон. Это может быть как собственник-получатель, так и плательщик. Сколько платить? Либо столько, сколько предусмотрено заключенным договором, либо сумму ренты за год. Именно такие условия на данный момент действуют в России.

Риски сторон

Не стоит забывать, что у любой сделки есть свои собственные риски. И они имеют место даже в нашем случае. Причем зачастую огромные. Особенно для плательщика. Почему так получается?

Заключая договор постоянной ренты, вы должны учитывать то, что гибель (внезапная) имущества не отменяет действия соглашения. То есть когда в ходе непредвиденных обстоятельств портится или полностью гибнет собственность получателя, это не отменит ваши обязательства. Подобное правило актуально, если речь идет о ренте без выкупа.

А вот если вы решили заплатить за собственность, в таком случае можно будет требовать прекращения соглашения. Либо изменять условия выплаты ренты. К счастью, подобные казусы случаются очень редко. И не стоит их слишком сильно опасаться. Но желательно перестраховаться и все условия заранее прописать в соглашении.

О здоровье

Помимо всего вышеперечисленного, нужно будет заранее побеспокоиться о том, чтобы обеспечить доказательства вашего психического здоровья. Причем здесь упор делается в основном на собственника жилья. Для того чтобы договор пожизненной ренты (или постоянной) состоялся, нужно будет доказать адекватность сторон.

Особенно это касается случаев, когда у собственника имеются реальные наследники. В таком случае заключение психиатра - это гарантия того, что у плательщика в будущем не возникнет проблем. И если наследники попытаются аннулировать сделку и признать ее недействительной, скорее всего, не получится воплотить данную задумку в жизнь. Ведь, как показывает практика, именно признание недееспособности и неадекватности одной из сторон прекращает действие рентного договора.

Плательщику тоже желательно пройти медицинское освидетельствование. Это избавит вас от лишних проблем. Доказательство психического здоровья - гарант вашего спокойствия. Помните об этом.

Документы

Теперь подробнее о том, какие именно документы нам потребуются для заключения договора ренты. Без них у вас не получится воплотить задумку в жизнь. К слову, основная нагрузка в данном смысле ляжет на плечи собственника. То есть той стороны, которой будет выплачиваться рента.

Первым делом нужно взять выписку в БТИ с планом квартиры. После этого следует обратиться в Росреестр и получить там сведения о собственности (кадастровый паспорт с указанием стоимости жилья). Далее к уже имеющемуся у вас пакету документов приложите свидетельство о праве собственности на то или иное имущество. Выписка из домовой книги, а также справки лицевого счета тоже должны быть приложены.

Далее следует пройти медицинское освидетельствование и получить заключение нарколога и психиатра о состоянии вашего здоровья. В конце концов, составьте непосредственный договор и приложите к нему оригинал и копию вашего удостоверения личности. В принципе, это все.

Нотариус

Теперь, когда вы готовы, нужно будет получить копии и оригиналы паспорта плательщика ренты. Хорошо, если он тоже принесет заключения от психиатра и нарколога. После можно обсудить все тонкости и особенности соглашения.

Заключительный этап - это визит к нотариусу. В присутствии него вы должны подписать соглашение, а также именно этот человек проверит наличие всех необходимых документов. Если чего-то будет не хватать, то придется повторно являться на прием. Обратите внимание - все визиты должны быть совместными. На приеме присутствует и собственник жилья, и будущий плательщик.

Еще один небольшой нюанс - нужно заранее уплатить пошлину за заключение договора с участием нотариуса. Она составляет 0,5% от стоимости квартиры. При всем этом платеж не может превышать 20 000 рублей. Он производится заранее, квитанция об уплате прикладывается к договору постоянной или пожизненной ренты. Никаких копий - они не будут рассчитываться нотариусом как совершенный платеж.

А вот и еще один тип пошлины - непосредственно за договор ренты. Большинство сделок в России сейчас требуют подобного рода платежа. На данный момент сумма составляет 2 000 рублей. Квитанцию об оплате с чеком приложите к договору. На этом процесс можно считать оконченным. Главное, чтобы платеж был совершен от лица собственника квартиры. Постоянная (бессрочная) рента - это хороший вариант передачи собственности от одного лица другому. Но это одновременно рисковое занятие. Хорошенько подумайте перед заключением данной сделки.

В ГК РФ выделены три вида ренты: постоянная (ст. 589 ГК РФ), пожизненная (ст. 596 ГК РФ) и пожизненное содержание с иждивением (ст. 601 ГК РФ).

Постоянная рента. Получателями постоянной ренты могут быть только граждане, независимо от возраста и трудоспособности, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности.

Права получателя ренты по договору могут передаваться этим лицам путем уступки требования и переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законом или договором.

Постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала в деньгах в размере, устанавливаемом договором, или вещами, выполняемой работой или оказанием услуг, по стоимости соответствующих денежной сумме ренты. Размер выплачиваемой ренты увеличивается пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда.

Выкупить ренту могут как плательщик, так и ее получатель.

Отказ плательщика от дальнейшей выплаты ренты путем выкупа возможен, если:

заявлен в письменной форме;

заявлен не позднее трех месяцев до прекращения выплаты ренты;

выплачена вся сумма выкупа (ст. 592 ГК РФ).

Получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком в случае, когда:

плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год;

плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению ее выплаты;

плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;

недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами;

в других случаях, предусмотренных договором (ст. 593 ГК РФ).

Постоянная рента бессрочна. Вместе с тем закон предусматривает

возможность плательщика преждевременно ее выкупить, прекратив таким образом договорные отношения. Он не вправе просто отказаться от договора без выкупа, равно как и от права на ее выкуп. Если же такое условие появляется в тексте договора (что маловероятно, так как сделка подлежит нотариальному удостоверению), оно ничтожно (ст. 166 ГК РФ). Допускается условие, по которому договором может быть предусмотрено, что право на выкуп может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора.

Договор прекращается с поступлением всей суммы выкупа к получателю постоянной ренты, если стороны не предусмотрели иного порядка выкупа.

Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет собственник имущества - плательщик ренты.

Пожизненная рента. Она может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Пожизненная рента может устанавливаться в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными. Доля в праве на получение ренты при смерти одного из его получателей переходит к пережившим его получателям, а в случае смерти последнего получателя обязательство выплаты ренты прекращается. Размер пожизненной ренты за месяц не может быть менее минимального размера оплаты труда.

Расторжение договора пожизненной ренты по требованию ее получателя возможно на условиях выкупа постоянной ренты (ст. 594 ГК РФ). Если жилой дом, квартира или иное имущество отчуждались бесплатно, получатель ренты может потребовать от плательщика, существенно нарушающего условия договора, возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.

Пожизненное содержание с иждивением. По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин пере- дает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им лица (лиц) (ст. 601 ГК РФ).

Предмет этого договора - недвижимое имущество: жилой дом, квартира, земельный участок или иная недвижимость, передаваемая в собственность плательщика ренты.

Договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрено обеспечение потребностей в жилище, питании, одежде, уход за ним, оплата ритуальных услуг и т.д., т.е. весь объем содержания с иждивением, но не менее 2 МРОТ в месяц. Вместо предоставления содержания с иждивением в натуре возможна выплата в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах (ст. 603 ГК РФ).

Плательщик ренты может отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. Он должен принимать меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование имущества не приводило к снижению его стоимости.

Договор ренты имеет место, когда одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Условия, реквизиты и иная информация, подлежащие включению в договор ренты:

наименование и номер договора;
дата и место заключения договора;
реквизиты сторон (представителей сторон);
предмет договора (точное определение передаваемого имущества);
размер рентной платы;
сроки исполнения сторонами обязательств;
порядок перехода права собственности;
распределение рисков между сторонами;
гарантийные обязательства;
страхование предмета договора;
права и обязанности сторон;
ответственность сторон;
освобождение сторон от ответственности;
действия сторон и последствия при наступлении форс-мажора;
порядок разрешения споров сторон;
условия расторжения договора;
информация о приложениях к договору и др.

Договор ренты заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.

Существенными условиями договора ренты являются:

предмет договора – имущество, подлежащее передаче в собственность;
рентная плата;
обеспечение выплаты ренты.

Дополнительными условиями договора ренты являются:

условие о возмездном или безвозмездном отчуждении имущества под выплату ренты (порядок приема-передачи имущества по договору ренты);
момент перехода права собственности;
и другие дополнительные условия, в зависимости от вида договора ренты.

Сторонами договора ренты являются:

получатель ренты – физические лица (в случае, если передается имущество в постоянную ренту, получателями могут быть также некоммерческие организации);
плательщик ренты – правосубъектные физические и юридические лица.

Виды договора ренты:

постоянная рента – предусматривает обязанность выплачивать ренту бессрочно;
пожизненная рента – предусматривает обязанность выплачивать ренту в течение срока жизни получателя ренты;
пожизненное содержание с иждивением – предусматривает обязанность выплачивать ренту на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно.

При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.

Существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств.

При невыполнении плательщиком ренты обязанностей, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора.

Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату (в этом случае к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже постольку, поскольку не противоречит существу договора ренты) или бесплатно (в этом случае к отношениям сторон применяются правила одоговоре дарения постольку, поскольку не противоречит существу договора ренты).

Договор ренты предполагается реальным (т.е. плательщик ренты становится собственником передаваемого по договору ренты имущества при заключении договора), если в законе или договоре не предусмотрено иное.

Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.

Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству.

Договор ренты относится к числу новых гражданских договоров, поскольку возможность отчуждения имущества в обмен на предоставление бывшему собственнику стабильного денежного или иного содержания ранее, до принятия нового ГК РФ, ограничивалась. Допускалась только купля-продажа жилого дома с условием пожизненного содержания. Однако проводимые реформы и изменение экономической ситуации в стране вызвали необходимость в юридическом оформлении фактически сложившихся рентных отношений.

Рента и пожизненное содержание регламентируются гл. 33 ГК РФ (ст. 583-605).

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК РФ).

Договор ренты является реальным, поскольку для его заключения необходима передача имущества плательщику ренты. Он относится к числу односторонне-обязывающих, так как после передачи имущества у получателя ренты есть только права и нет обязанностей, а у плательщика есть только обязанности и нет прав.

Договор ренты является возмездным, поскольку налицо встречное предоставление в виде содержания, передаваемого в обмен на имущество.

Существуют два договора ренты - договор постоянной ренты, срок действия которого не ограничен, и договор пожизненной ренты, важнейшей разновидностью которой является пожизненное содержание с иждивением. В последнем случае, как это видно из

названия, срок действия договора ограничен сроком жизни получателя ренты.

Стороны договора ренты различаются в зависимости от того, идет ли речь о постоянной или пожизненной ренте. Так, в постоянной ренте, помимо граждан, получателями могут также быть юридические лица. Речь идет о некоммерческих организациях и только о тех случаях, когда это не противоречит закону и целям деятельности указанных организаций.

Состав получателей постоянной ренты может меняться, поскольку договор этот не ограничен каким-либо сроком. Согласно п. 2 ст. 589 ГК РФ право на получение ренты может передаваться путем уступки требования, переходить по наследству, а если получателем ренты является некоммерческая организация - переходить в порядке правопреемства к другим юридическим лицам.

Что касается договора пожизненной ренты, то уже из ее названия ясно, что получателем могут быть только граждане. Причем пожизненная рента может выплачиваться как одному гражданину, так и нескольким. Если доли в договоре не определены, они считаются равными.

В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на ее получение переходит к пережившим его получателям ренты, если законом или договором не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя обязательство выплаты ренты прекращается.

По договору пожизненной ренты не допускается переход прав получателя ренты ни по договору уступки требования, ни в порядке наследования.

Что касается плательщиков ренты, то их состав законом не ограничен. Следует отметить, что в законе отсутствует ранее существовавшее требование нетрудоспособности получателя ренты.

Существуют также профессиональные плательщики ренты (обычно риэлтерские фирмы), предоставляющие гражданам содержание в обмен на передачу ими в собственность этих фирм своих квартир.

Договор ренты является единственным договором, для которого установлена обязательная нотариальная форма, а когда предметом договора является недвижимость, то и регистрация. Однако если в соответствии с п. 2 ст. 165 ГК РФ одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, заключенную с нарушением требования о нотариальном удостоверении, суд может по требованию стороны, исполнившей сделку, признать ее действительной, и тогда в нотариальном удостоверении необходимости нет.

Если же речь идет о нарушении требования о регистрации, то суд может признать договор действительным только в том случае, если ранее нотариальное удостоверение уже было произведено.

Договор ренты относится к числу договоров, предусматривающих отчуждение имущества, и по этому признаку схож с договорами купли-продажи, дарения. Однако от дарения он отличается тем, что в договоре ренты отчуждение является возмездным. Что же касается различий между договорами купли-продажи, а также мены, с одной стороны, и ренты-с другой, то в первом случае отчуждение товаров производится за определенное, заранее известное возмещение. По договору же ренты общий объем возмещения, причитающийся получателю ренты, неизвестен, поскольку обязательство выплачивать ренту действует либо бессрочно (постоянная рента), либо на срок жизни ее получателя (пожизненная рента), который заранее неизвестен. Поэтому либо плательщик ренты, либо ее получатель получит меньше, чем отдаст.

Получатель ренты, помимо собственно рентных платежей, может также получить компенсацию стоимости передаваемой вещи. В этом случае к отношениям сторон по передаче и оплате имущества применяются правила, регулирующие договор купли-продажи.

Однако такие случаи достаточно редки. Чаще получатель ренты передает плательщику ренты имущество бесплатно, и имущественные обязанности плательщика ренты ограничиваются только рентными платежами. Тогда к отношениям сторон, касающимся порядка передачи имущества, применяются правила о договоре дарения.

Основная обязанность получателя ренты заключается в том, чтобы передать свое имущество в собственность плательщика. После исполнения этой обязанности у него возникает право требовать выплаты рентных платежей либо предоставления средств на его содержание в иной форме. В таких условиях необходимы определенные гарантии стабильности рентных отношений на случай недобросовестности плательщика.

К числу гарантий относится прежде всего упомянутое требование о соблюдении нотариальной формы заключения договора, а при передаче недвижимого имущества - государственной регистрации.

Кроме того, стабильность отношений по отчуждению недвижимого имущества обеспечивается наличием норм, устанавливающих, что рента обременяет это имущество Плательщик ренты, будучи собственником имущества, переданного ему по договору, имеет право произвести его отчуждение. Однако, как следует из ст. 586 ГК РФ, рента обременяет недвижимое имущество, переданное под ее

выплату. Это значит, что в случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя. Более того, лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную (т.е. дополнительную) с ним ответственность по требованию получателя ренты, если законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность.

Недвижимость, переданная под выплату ренты, обременена также правом залога на это имущество. Такое право получатель ренты приобретает в силу самого факта отчуждения имущества плательщику ренты. Залог в данном случае не только обеспечивает право получателя ренты в случае невыполнения обязательств контрагентом удовлетворить свои требования из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами, но и обязывает плательщика ренты, у которого находится имущество, к принятию необходимых мер по его сохранности.

Если меры по обеспечению исполнения обязательства ренты, возникшие в связи с отчуждением недвижимого имущества, устанавливаются непосредственно в законе, то гарантии выполнения договора ренты, предусматривающие передачу движимого имущества, должны быть определены в самом договоре. К числу таких средств относятся неустойка, залог, задаток, поручительство, банковская гарантия, удержание, а также страхование в пользу получателя ренты риска ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение плательщиком ренты своих обязанностей. Условие о характере и объеме обеспечения исполнения такого обязательства считается существенным, и если стороны его не оговорили, то договор считается незаключенным.

Если рента должна выплачиваться в денежной форме, то при нарушении договора применяются общие правила, предусмотренные ст. 395 ГК РФ о последствиях ненадлежащего исполнения денежных обязательств. Они заключаются в том, что при просрочке исполнения денежных обязательств подлежат уплате проценты на сумму просроченных средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения, учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части (ставкой рефинансирования).

Постоянная рента может выплачиваться как в деньгах, так и путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. При этом,

если иное не предусмотрено договором, размер постоянной ренты увеличивается пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда.

Закон предусматривает право плательщика отказаться от дальнейшей выплаты постоянной ренты путем ее выкупа (ст. 592 ГК РФ). Это право является безусловным и может быть реализовано независимо от каких-либо обстоятельств. Оно не может быть исключено и специальным соглашением. Однако отказ от дальнейшей выплаты ренты действителен при условии, что он заявлен плательщиком ренты в письменной форме не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты или за более длительный срок. Договором могут быть введены определенные ограничения выкупа по его срокам. Допускается соглашение, запрещающее выкуп при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора (п. 3 ст. 592 ГК РФ).

От выкупа постоянной ренты по одностороннему заявлению ее плательщика следует отличать принудительный выкуп ренты по требованию ее получателя при определенных нарушениях договора плательщиком (длительная просрочка выплаты ренты, нарушение обязательств по обеспечению ее выплаты) либо возникновении обстоятельств, ставящих под сомнение реальность дальнейшей выплаты ренты (ст. 593 ГК РФ). К числу таких обстоятельств отнесен, в частности, переход недвижимого имущества, переданного под выплату ренты, в собственность"нескольких лиц, поскольку такое дробление прав на это имущество означает существенное ухудшение обеспеченности выплаты ренты.

Выкупная цена постоянной ренты определяется в договоре. При этом стороны не связаны какими-либо установленными законом критериями для исчисления цены выкупа. Она может быть, по усмотрению сторон, определена в твердой сумме либо поставлена в зависимость от стоимости отчужденного имущества, размера предусмотренной договором или фактически выплаченной ренты и т.д. Выкупная цена в таких случаях равна либо соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты (если наряду с принятым обязательством выплаты ренты ее плательщик оплатил стоимость отчужденного под ренту имущества), либо этой годовой сумме плюс цене имущества, переданного под выплату ренты бесплатно.

Пожизненная рента выплачивается в деньгах. Размер ее устанавливается по соглашению сторон, однако не должен быть менее минимального размера оплаты труда, установленного законом.

При увеличении минимального размера оплаты труда увеличивается в соответствии со ст. 318 ГК РФ и размер ренты.

В случае существенного нарушения договора пожизненной ренты ее плательщиком получатель ренты вправе требовать от него выкупа ренты по цене, определенной договором, либо расторжения договора и возмещения убытков.

Если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора ее плательщиком потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.

Возможны ситуации, когда имущество, переданное под выплату пожизненной ренты, получает повреждения или гибнет в силу случайных причин (речь идет о случаях, когда в этом нет вины ни одной из сторон, например, в результате действий третьих лиц или непреодолимой силы). Возникает вопрос, должен ли плательщик ренты продолжать осуществлять свои платежи? Как следует из ст. 600 ГК РФ, случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождает плательщика от обязательства выплачивать ренту на условиях, предусмотренных договором.

Рента – это определенная денежная величина, которую одна сторона обязуется выплачивать другой стороне взамен на определенные обязательства.

В последнее время огромную популярность набирают договоры пожизненной ренты, при которых плательщик ренты выплачивает некоторые денежные суммы на протяжении всей жизни пожилого человека, а после его смерти получателя ренты в собственное владение.

Договор пожизненной ренты имеет ряд положительных и отрицательных аспектов для обеих сторон.

Пожилой человек , заключающий подобный договор, обладает следующими преимуществами:

Ежемесячно он получает сумму, которая является существенной прибавкой к пенсии.
Продолжает проживать в своей квартире.
Имеет право расторгнуть договор в судовом порядке, если вторая сторона не выполняет своих обязательств.

Среди минусов – опасность попасться в руки мошенников, которые ускорят наступление смерти пожилого человека, заключившего договор ренты.

Вторая сторона получает следующие преимущества:

Приобретение квартиры по очень низкой стоимости.
Возможность сразу же после подписания договора.

Среди минусов можно выделить следующие пункты:

договор пожизненной ренты;
договор пожизненного содержания с иждивением.

На первый взгляд они очень похожи, так как в обеих ситуациях предмет сделки — квартира, а основное условие – содержание пожилого человека. Однако у указанных договоров есть свои существенные различия.

С договором обычной ренты все обстоит просто. Подписав договор, сторона должна лишь выплачивать определенную сумму денег, четко прописанную в договоре. Никаких других обязательств между сторонами не возникает. Это значительно упрощает соблюдение договора и застраховывает от непредвиденных трат и расходов.

По договору же содержания и иждивения , одна из сторон ренты обязуется полностью содержать вторую сторону и заниматься уходом за ней. А это значит, что человеку, который претендует на квартиру, придется покупать продукты и лекарства для пожилого человека, оплачивать коммунальные услуги, в случае необходимости – нанимать сиделку и оплачивать лечение в больнице.

Нужно ли платить налог по сделке?

Договор пожизненной ренты, по сути, является договором возмездным и деньги, которые получает пожилой человек, являются его постоянным доходом. Вот почему они по всем правилам.

В данном случае нужно рассмотреть три вида доходов получателя ренты, чтобы разобраться с тонкостями налогообложения.

В данном случае сумма единовременной выплаты включается в годовой доход налогоплательщика. Датой получения средств считается день, когда деньги поступили на счет получателя или когда он получил деньги наличными.

Если квартира (дом, комната или другая недвижимость) находится в собственности получателя ренты три и более года, он освобождается от оплаты данного налога.

Все перечисленные выше виды выплат облагаются стандартным НДФЛ в размере 13% . Получатель ренты должен самостоятельно заполнять налоговую декларацию в установленные сроки и предъявлять ее по месту регистрации.

Разумеется, очень часто пожилым людям крайне сложно разобраться с заполнением такой декларации. В этой ситуации закон допускает назначение для заполнения декларации доверенного лица (таким лицом может стать, например, плательщик ренты или любой другой человек).

Что же касается самого плательщика ренты, то он освобожден от каких либо налоговых обязательств в данном случае. Более того, он имеет , связанный с расходами на приобретение недвижимости.

Видео: На какие нюансы обращать внимание при заключении договора ренты недвижимости?

В видеоконсультации адвокат разъясняет существенные условия договора ренты недвижимости, объясняет, какие права и обязанности имеет каждая из сторон сделки, и на какие нюансы следует обращать внимание при заключении сделки.