Изменение и расторжение договора коммерческого найма. Порядок и основания расторжения договора коммерческого найма

⁰

Прекращение жилищного правоотношения, возникающего из договора найма жилого помещения, может иметь место как в следствие расторжения договора найма, так и по другим основаниям (смерть одинокого нанимателя). Поэтому понятие «прекращение договора найма» шире понятия «расторжение договора найма». Расторжение договора найма жилого помещения - это волевой акт, являющийся по своей юридической природе односторонней или двусторонней сделкой. Как любой гражданско-правовой договор, договор найма жилого помещения может быть расторгнут по соглашению сторон Рузанова В.Д. Расторжение договора найма жилого помещения. // Жилищное право 2005. №3. С. 14 - 15..

Таким образом, договор коммерческого найма, как и любой гражданско-правовой договор, может быть прекращен при наличии волеизъявления сторон (стороны) договора - расторжение договора и независимо от их волеизъявления (в случае утраты жилого помещения, смерти одиноко проживающего гражданина-нанимателя, объявления его умершим, признания безвестно отсутствующим).

Общие основания прекращения договора коммерческого найма жилого помещения изложены в гл. 26 ГК «Прекращение обязательств», выделим некоторые из них: прекращение обязательства его надлежащим исполнением (ст. 408 ГК); прекращение обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице, например, наниматель как наследник становится собственником нанятого жилого помещения (ст. 413 ГК); прекращение обязательства невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает, например разрушение жилого помещения, его утрата в связи со сносом дома и т.д. (ст. 416 ГК); прекращение обязательства смертью гражданина (в данном случае только одиноко проживающего нанимателя в силу п. 2 ст. 686, ст. 675 ГК) (ст. 418 ГК); прекращение обязательства ликвидацией юридического лица (в данном случае юридического лица - наймодателя) (ст. 419 ГК).

Прекращение договора может наступить по причине отказа от продления договора наймодателем в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение в наем. В этом случае наймодатель обязан не позднее чем за три месяца предупредить об этом нанимателя (Ст. 684 ГК РФ).

ГК содержит специальные правила, посвященные основаниям и порядку расторжения договора коммерческого найма (ст. 687 ГК). Особенность данной статьи состоит в том, что она допускает субсидиарное применение жилищного законодательства (п. 3 ст. 687 ГК). При этом согласно ст. 688 ГК последствием расторжения договора коммерческого найма является выселение из жилого помещения на основании решения суда как самого нанимателя, так и других граждан, которые к моменту расторжения договора проживали в указанном помещении Кириченко О.В. Основания и порядок изменения, прекращения договора коммерческого найма жилого помещения.// Нотариус. 2007. №3. С. 24 - 25..

Основания и порядок расторжения договора коммерческого найма устанавливаются ст. 687 ГК РФ:

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

Невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

Разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Любая из сторон договора коммерческого найма жилого помещения может потребовать расторжения договора в судебном порядке по основаниям, указанным в п. 3 ст. 687 ГК и в жилищном законодательстве, в частности в ст. 83 ЖК. К сожалению, в этом пункте содержится лишь общая отсылка к жилищному законодательству, что нельзя признать правильным. Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения влечет серьезные последствия для сторон, поэтому в самой ст. 687 ГК следовало бы указать исчерпывающий перечень оснований такого расторжения, а не ограничиваться указанной отсылкой. Для нанимателя право на расторжение договора, установленное настоящим пунктом, не столь актуально, поскольку он в соответствии с п. 1 ст. 687 ГК РФ и так вправе в любое время без объяснения причин во внесудебном порядке односторонне расторгнуть договор. Таким образом, это право в основном - для наймодателя.

Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения (п. 4 ст. 687).

В качестве последствия расторжения договора коммерческого найма, как уже отмечалось ранее, ст. 688 ГК называет выселение. Выселение - это принудительное изъятие жилой площади у лиц, которые не имеют на нее права или право которых прекратилось по установленным законом основаниям. Данное последствие как принудительная мера применимо только к случаям расторжения договора по инициативе наймодателя. Кириченко О.В. Основания и порядок изменения, прекращения договора коммерческого найма жилого помещения.// Нотариус. 2007. №3 С. 24 -25..

Можно сделать вывод о том, что наниматель по договору коммерческого найма жилого помещения более защищен, чем наймодатель. Во-первых это проявляется в том, что расторжение договора по инициативе наймодателя возможно только в судебном порядке, а по инициативе нанимателя в любое время. Во-вторых, при задолженности по оплате суд исследует причины образовавшейся задолженности и если он посчитает их уважительными договор не расторгается. В-третьих при разрушении или порче жилого помещения судебным решением нанимателю предоставляется срок для восстановления пригодности жилого помещения для проживания.

Страницы в журнале: 86-88

О.В. КИРИЧЕНКО,

кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права и процесса юридического факультета Ульяновского государственного педагогического университета им. И.Н. Ульянова [email protected]

Договор коммерческого найма жилого помещения может быть прекращен, расторгнут по обстоятельствам, не зависящим от воли сторон. Прекращение, расторжение данного договора влекут за собой серьезные правовые последствия для сторон, в связи с чем в Гражданском кодексе Российской Федерации должны быть разграничены основания прекращения, расторжения договора коммерческого найма, а обстоятельства прекращения, расторжения договора должны быть представлены в виде примерного перечня.

Ключевые слова: договор коммерческого найма, прекращение договора, расторжение договора, не зависящие от воли сторон договора обстоятельства.

Termination, Termination of the Contract of Employment of Commercial by Circumstances Beyond the Control of the Parties

Kirichenko O.

Contract of commercial tenancy may be terminated, canceled due to circumstances beyond the control of the parties. Termination of this agreement entails serious legal consequences for the parties, so the Civil Code of the Russian Federation should be separated grounds for termination, termination of the contract of employment of commercial and circumstances of termination, the termination of the contract must be in the form of an inventory.

Keywords: commercial contract of employment, termination of contract, termination of the contract, do not depend on the will of the parties to the contract conditions.

Прекращение жилищного правоотношения, возникающего из договора коммерческого найма жилого помещения, может иметь место при расторжении договора (по согласованной воле сторон, по требованию любой из сторон договора, стороной в одностороннем порядке), а также вследствие обстоятельств, которые вообще не зависят от воли сторон, например, в случае смерти одиноко проживавшего нанимателя или уничтожения жилого помещения. Поэтому понятие «расторжение договора найма», в отличие от понятия «прекращение договора найма», более узкое, включающее в себя прекращение жилищных правоотношений в результате действий их субъектов, а не событий и действий, как при прекращении договора, т. е. не все основания прекращения договора влекут его расторжение. Расторжение договора найма выступает разновидностью его прекращения, при этом последнее может иметь место и без расторжения договора.

Общие основания прекращения договора коммерческого найма жилого помещения изложены в гл. 26 «Прекращение обязательств» Гражданского кодекса Российской Федерации 1994 года (далее - ГК РФ), выделим некоторые из них: прекращение обязательства его надлежащим исполнением (ст. 408 ГК РФ); прекращение обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице, например, наниматель как наследник становится собственником снимаемого им жилого помещения (ст. 413 ГК РФ); прекращение обязательства невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает, например, утрата (разрушение) жилого помещения (ст. 416 ГК РФ); прекращение обязательства смертью гражданина (в данном случае только одиноко проживавшего нанимателя в силу п. 2 ст. 686, ст. 675 ГК РФ) (ст. 418 ГК РФ); прекращение обязательства ликвидацией юридического лица (в данном случае юридического лица - наймодателя) (ст. 419 ГК РФ).

Договор коммерческого найма по общему правилу прекращается истечением срока его действия (с учетом правил ст. 683, 684 ГК РФ), что отличает его от бессрочного договора социального найма жилого помещения (ч. 2 ст. 60 Жилищного кодекса Российской Федерации 2004 года; далее - ЖК РФ).

Для прекращения договора коммерческого найма не требуются специальные условия, предусмотренные, например, для договоров найма специализированных жилых помещений, которые прекращаются в связи с отпадением установленных в законе оснований предоставления таких помещений (ч. 3 ст. 104, ч. 2 ст. 105, ч. 2-3 ст. 106, ст. 107-109.1 ЖК РФ), а договоры найма служебных и жилых помещений в общежитиях - с переходом права собственности, хозяйственного ведения и оперативного управления на такие жилые помещения, при условии отсутствия трудового договора между гражданином-нанимателем и новым наймодателем (ч. 2 ст. 102 ЖК РФ).

Статья 687 ГК РФ содержит специальные правила, посвященные основаниям и порядку расторжения договора коммерческого найма. Особенность данной статьи состоит в том, что она допускает субсидиарное применение жилищного законодательства (п. 3 ст. 687 ГК РФ).

Применительно к договорам социального найма и найма специализированного жилого помещения закон (ч. 5 ст. 83, ч. 1 ст. 102 ЖК РФ) предусматривает их прекращение независимо от волеизъявления сторон в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

Статья 687 ГК РФ такого положения не содержит, а лишь устанавливает в п. 3 возможность расторжения договора коммерческого найма в судебном порядке по требованию любой из сторон, если жилое помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния, в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

К сожалению, в этом пункте не только не разграничиваются основания прекращения и расторжения договора коммерческого найма, но и применительно к расторжению данного договора в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре содержится лишь общая отсылка к жилищному законодательству, что нельзя признать правильным.

Прекращение, расторжение договора коммерческого найма жилого помещения влечет серьезные последствия для его сторон, поэтому в п. 3 ст. 687 ГК РФ следовало бы уточнить основания прекращения такого договора, как это сделано в ч. 5 ст. 83 ЖК РФ, а применительно к расторжению данного договора в судебном порядке по требованию любой из его сторон указать примерный перечень оснований такого расторжения, а не ограничиваться отсылкой к жилищному законодательству.

Для нанимателя право на расторжение договора, установленное п. 3 ст. 687 ГК РФ, не столь актуально, поскольку он в соответствии с п. 1 ст. 687 ГК РФ и так вправе в любое время без объяснения причин во внесудебном порядке односторонне расторгнуть договор. Таким образом, это право в основном - для наймодателя.

Пункт 3 ст. 687 ГК РФ в отличие от пунктов 2 и 4 данной статьи имеет в виду не правонарушения, а ситуации, когда жилое помещение утрачивает свойство удовлетворять жилищные потребности граждан в силу объективных обстоятельств, не зависящих от воли сторон: стало непригодным для постоянного проживания или пришло в аварийное состояние вследствие физического износа, стихийного бедствия, пожара и т. д. К другим случаям, предусмотренным жилищным законодательством, которые могут являться основаниями расторжения договора коммерческого найма, по нашему мнению, могут быть отнесены снос жилого дома и перевод жилого помещения в нежилое, признание жилья непригодным для проживания, а также случай, когда в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено (ст. 85 ЖК РФ). Снос и перевод жилого помещения в нежилое независимо от согласия или желания собственника могут производиться только по основаниям, указанным в законе, например, вследствие изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 279-282 ГК РФ, ст. 32 ЖК РФ).

Таким образом, можно сделать следующие выводы. Во-первых, договор коммерческого найма жилого помещения прекращается (во внесудебном порядке) в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

Во-вторых, договор коммерческого найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре (по обстоятельствам, не зависящим от их воли) в случаях:

Если жилое помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

Перевода жилого помещения в нежилое (ч. 2 ст. 85 ЖК РФ);

Невозможности сохранения жилого помещения в результате капитального ремонта или реконструкции дома, в котором оно находится (ч. 4 ст. 85 ЖК РФ);

Принятия акта государственного или муниципального органа об изъятии жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд; о признании жилого помещения непригодным для проживания (п. 3. ст. 687 ГК РФ,

ч. 3 ст. 85 ЖК РФ); о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу (п. 3. ст. 687 ГК РФ, ч. 1 ст. 85 ЖК РФ).

Указанные случаи необходимо включить в п. 3 ст. 687 ГК РФ в качестве примерного перечня оснований расторжения договора коммерческого найма жилого помещения в судебном порядке по требованию любой из его сторон.

Исходя из изложенного, предлагаем следующую редакцию п. 3 ст. 687 ГК РФ: «Договор коммерческого найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

Договор коммерческого найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре в случаях:

если жилое помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу;

невозможности сохранения жилого помещения в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома, в котором оно находится;

если жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;

принятия акта государственного или муниципального органа об изъятии жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд;

в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством».

В название ст. 687 ГК РФ необходимо также включить слово «прекращение» (по аналогии со ст. 83 ЖК РФ).

Библиография

1 См. об этом: Рузанова В.Д. Расторжение договора найма жилого помещения // Жилищное право. 2005. № 3. С. 14-15; Шешко Г.Ф. Договор жилищного найма: возникновение и прекращение отношений по пользованию жилым помещением // Жилищное право. 2007. № 7. С. 29.

2 См. подробнее: Шипунова Е.А. Изменение правового режима жилых помещений в общежитиях // Жилищное право. 2008. № 2. С. 57-60.

3 При переводе жилого помещения в нежилое имеет место особый случай расторжения договоров социального и коммерческого найма жилого помещения по инициативе как наймодателя, так и нанимателя. См. подробнее: Макеев П.В. Правовые последствия изменения правового режима жилого и нежилого помещения // Современное право. 2009. № 6. С. 69; Быков В. Выселение как следствие расторжения договора социального найма // Жилищное право. 2007. № 11. С. 63-64.

В настоящее время подавляющее большинство россиян, имеющих в частной собственности жилые помещения, сдают их без надлежащего оформления договора коммерческого найма жилого помещения, то есть «втемную». Самым распространенным суждением о мотивах такого поведения является нежелание платить налоги на полученные доходы от сдачи жилья. Анализ правовых предписаний, регламентирующих механизм расторжения договора коммерческого найма, позволяет взглянуть на эту проблему не только в сугубо материальном, но и в формально-юридическом ракурсе.

Действующее гражданское законодательство регламентирует наем жилого помещения нормами, содержащимися в гл.35 ГК РФ. П.1 ст.671 ГК РФ содержит определение договора найма жилого помещения, в соответствии с которым одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Нанимателем по договору найма жилого помещения в соответствии с положениями п.1 ст.677 ГК РФ может выступать только физическое лицо. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора (п.2 ст.671 ГК РФ).

При определении гражданско-правовой природы коммерческого найма жилого помещения следует не только исходить из того, что регламентирующие его предписания содержатся в разделе IV «Отдельные виды обязательств» ГК РФ, но и учитывать нормативное толкование Верховного Суда Российской Федерации, изложенное в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации». Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 г. №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» // Российская газета. - 2009. - 8 июля. - №123.

В п.4 указанного Постановления разъяснено, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений и судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений).

Жилое помещение, принадлежащее на праве частной собственности гражданам и юридическим лицам, может быть предоставлено по договору коммерческого найма физическим лицам.

Договор коммерческого найма жилого помещения является срочным - его продолжительность не может превышать пяти лет. Если в договоре отсутствует срок, он считается заключенным на пять лет (п.1 ст.683 ГК РФ).

Анализ правовых предписаний, регламентирующих правомочия наймодателя и нанимателя, свидетельствует о большом количестве правовых преимуществ, предоставляемых нанимателю жилья при расторжении договора. Совокупность юридических преференций, предоставляемых нанимателю, делает непривлекательным заключение договора коммерческого найма для собственников жилых помещений - потенциальных наймодателей.

Так, ст.684 ГК РФ предоставляет нанимателю жилого помещения преимущественное право на заключение договора на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Таким образом, собственник ограничивается в праве пользования принадлежащим ему жилым помещением в части возможности получения дохода, если он не желает сдавать принадлежащее ему жилое помещение ранее занимавшему его нанимателю. Как видно из изложенного, прекращение договора коммерческого найма жилого помещения в связи с истечением срока действия договора по инициативе наймодателя-собственника обусловлено крайне невыгодным условием - невозможностью сдачи жилья в коммерческий наем другому нанимателю в течение года.

Проблематичным с финансовой точки зрения для наймодателя является нарушение годичного срока, в течение которого он лишен права сдавать жилье. В указанном случае наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор. По сути, на наймодателя может быть возложена гражданско-правовая ответственность за нарушение режима ограниченного пользования принадлежащим ему жильем при невыполнении условия о преимущественном праве предоставления жилого помещения нанимателю. Кроме того, наймодатель несет двойную ответственность, так как признание сделки недействительной в соответствии с п.2 ст.167 ГК РФ несет обязанность для наймодателя возместить новому нанимателю все полученное по сделке.

Малоэффективной и дискредитирующей правовой статус наймодателя является правовая конструкция расторжения договора коммерческого найма жилого помещения.

В соответствии с п.1 ст.450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. Следовательно, соглашение сторон является общим правилом расторжения договора. П.2 ст.450 и ст.451 ГК РФ предусматривают случаи расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе одной из сторон при существенном нарушении условий договора одним из контрагентов, а также в связи с существенным изменением обстоятельств.

Так, в соответствии с п.1 ст.687 ГК РФ наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма, письменно предупредив наймодателя за три месяца. Наймодателю указанная возможность законом не предоставлена.

Одностороннее расторжение договора коммерческого найма жилого помещения по инициативе как наймодателя, так и нанимателя в соответствии с п.3 ст.687 ГК РФ возможно в судебном порядке в следующих случаях:

- если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
- в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

Одностороннее прекращение договора по инициативе наймодателя может иметь место при реализации правового предписания, предусмотренного ст.684 ГК РФ, а также при его расторжении наймодателем в следующих случаях:

- невнесение нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок (п.2 ст.687 ГК РФ);
- разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (п.2 ст.687 ГК РФ);
- использование жилого помещения не по назначению либо систематическое нарушение прав и интересов соседей нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (п.4 ст.687 ГК РФ).

При этом процедура расторжения договора в трех последних случаях в судебном порядке осложнена для наймодателя продолжительным сроком осуществления данной процедуры по усмотрению суда. Хотелось бы отметить, что на практике можно встретить случаи, когда при заключении договоров найма в самом тексте договора положения о необходимости соблюдения досудебного порядка расторжения договора по инициативе наймодателя отсутствуют, более того, один из разделов договора содержит следующие положения: "В случае одностороннего расторжения настоящего договора и при соблюдении всех пунктов договора обеими сторонами сторона, намеревающаяся расторгнуть настоящий договор, обязана за 30 дней уведомить вторую сторону о данном намерении". То есть, исходя из текста договора, наймодатель может, направив соответствующее уведомление о расторжении, выселить нанимателя спустя 30 дней от даты получения последним такого уведомления. Однако данное право наймодателя не соответствует требованиям п.2 ст.687 ГК РФ и, следовательно, в данной части согласно ст.180 ГК РФ сделку следует признать недействительной.

Так, нанимателю по решению суда может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенные нарушения или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года (п.2 ст.687 ГК РФ).

Следует признать, что расторжение договора коммерческого найма может затянуться на достаточно длительный срок. Однако это связано, скорее, не с позицией судебных инстанций, которые должны рассматривать дела в установленный законом срок, а с самими обстоятельствами запутанного дела, противоречиями в документах. Например, заключенный по своей сути и признакам договор коммерческого найма был изначально "подменен" наймодателем договором "временного найма служебного жилого помещения". Также хотелось бы отметить, что дела о расторжении договоров коммерческого найма встречаются в судебной практике достаточно редко. Это предписание ущемляет положение наймодателя, так как позволяет нанимателю в течение длительного периода сохранять право проживания в жилом помещении собственника. Кроме того, в соответствии со ст.12 ГК РФ право на прекращение или изменение договора служит одним из способов защиты нарушенных гражданских прав. Положения п.2 ст.687 ГК РФ, по нашему мнению, нарушают предоставленное наймодателю право на защиту.

Следует отметить, что в ГК РФ содержится положение о краткосрочном найме жилого помещения, заключенном на срок до одного года (п.2 ст.683 ГК РФ). По мнению автора, конструкция данного договора является более привлекательной для потенциальных наймодателей жилых помещений, так как на него не распространяются вышеизложенные положения статей 684, 687 ГК РФ, обременяющие собственников жилых помещений дополнительными обязанностями при расторжении договора коммерческого найма жилого помещения. Краткосрочный договор коммерческого найма может быть расторгнут по инициативе наймодателя в судебном порядке в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа (п.2 ст.687 ГК РФ).

Однако нельзя не отметить, что непродолжительный срок действия договора создает неудобства для наймодателей-собственников жилых помещений, так как последние должны регулярно, с периодичностью, определенной в договоре, осуществлять процедуру пролонгации договора или его расторжения.

Прекращение жилищного правоотношения, возникающего из договора найма жилого помещения, может иметь место как в следствие расторжения договора найма, так и по другим основаниям (смерть одинокого нанимателя). Поэтому понятие «прекращение договора найма» шире понятия «расторжение договора найма». Расторжение договора найма жилого помещения - это волевой акт, являющийся по своей юридической природе односторонней или двусторонней сделкой. Как любой гражданско-правовой договор, договор найма жилого помещения может быть расторгнут по соглашению сторон. Рузанова В. Д. Расторжение договора найма жилого помещения // Жилищное право. - 2005. - № 3. - С.14 - 15.

Общие основания прекращения договора коммерческого найма жилого помещения изложены в гл.26 ГК РФ «Прекращение обязательств», выделим некоторые из них: прекращение обязательства его надлежащим исполнением (ст.408 ГК РФ); прекращение обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице, например, наниматель как наследник становится собственником нанятого жилого помещения (ст.413 ГК РФ); прекращение обязательства невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает, например разрушение жилого помещения, его утрата в связи со сносом дома и т.д. (ст. 416 ГК); прекращение обязательства смертью гражданина (в данном случае только одиноко проживающего нанимателя в силу п. 2 ст. 686, ст. 675 ГК РФ) (ст. 418 ГК РФ); прекращение обязательства ликвидацией юридического лица (в данном случае юридического лица - наймодателя) (ст.419 ГК РФ).

ГК РФ содержит специальные правила, посвященные основаниям и порядку расторжения договора коммерческого найма (ст.687 ГК РФ). Особенность данной статьи состоит в том, что она допускает субсидиарное применение жилищного законодательства (п.3 ст.687 ГК РФ). При этом согласно ст. 688 ГК РФ последствием расторжения договора коммерческого найма является выселение из жилого помещения на основании решения суда как самого нанимателя, так и других граждан, которые к моменту расторжения договора проживали в указанном помещении. Кириченко О. В. Основания и порядок изменения, прекращения договора коммерческого найма жилого помещения // Нотариус. - 2007. - № 3. - С.24 - 25.

Основания и порядок расторжения договора коммерческого найма устанавливаются ст. 687 ГК РФ:

Разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Любая из сторон договора коммерческого найма жилого помещения может потребовать расторжения договора в судебном порядке по основаниям, указанным в п. 3 ст. 687 ГК РФ и в жилищном законодательстве, в частности в ст. 83 ЖК РФ. К сожалению, в этом пункте содержится лишь общая отсылка к жилищному законодательству, что нельзя признать правильным. Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения влечет серьезные последствия для сторон, поэтому в самой ст.687 ГК РФ следовало бы указать исчерпывающий перечень оснований такого расторжения, а не ограничиваться указанной отсылкой. Для нанимателя право на расторжение договора, установленное настоящим пунктом, не столь актуально, поскольку он в соответствии с п. 1 ст. 687 ГК РФ и так вправе в любое время без объяснения причин во внесудебном порядке односторонне расторгнуть договор. Таким образом, это право в основном - для наймодателя.

В качестве последствия расторжения договора коммерческого найма, как уже отмечалось ранее, ст. 688 ГК называет выселение. Выселение - это принудительное изъятие жилой площади у лиц, которые не имеют на нее права или право которых прекратилось по установленным законом основаниям. Данное последствие как принудительная мера применимо только к случаям расторжения договора по инициативе наймодателя. Кириченко О. В. Жилищный фонд коммерческого использования.// Современное право. - 2007. - № 10.

Можно сделать вывод о том, что наниматель по договору коммерческого найма жилого помещения более защищен, чем наймодатель. Во-первых это проявляется в том, что расторжение договора по инициативе наймодателя возможно только в судебном порядке, а по инициативе нанимателя в любое время. Во-вторых, при задолжности по оплате суд исследует причины образовавшейся задолжности и если он посчитает их уважительными договор не расторгается. В-третьих при разрушении или порче жилого помещения судебным решением нанимателю предоставляется срок для восстановления пригодности жилого помещения для проживания.

Общие основания прекращения договора коммерческого найма жилого помещения изложены в гл.26 ГК РФ «Прекращение обязательств», выделим некоторые из них: прекращение обязательства его надлежащим исполнением (ст.408 ГК РФ); прекращение обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице, например, наниматель как наследник становится собственником нанятого жилого помещения (ст.413 ГК РФ); прекращение обязательства невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает, например разрушение жилого помещения, его утрата в связи со сносом дома и т.д. (ст.416 ГК РФ); прекращение обязательства смертью гражданина (в данном случае только одиноко проживающего нанимателя в силу п. 2 ст. 686, ст. 675 ГК РФ) (ст.418 ГК РФ); прекращение обязательства ликвидацией юридического лица (в данном случае юридического лица - наймодателя) (ст.419 ГК РФ). Прекращение договора может наступить по причине отказа от продления договора наймодателем в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение в наем. В этом случае наймодатель обязан не позднее чем за три месяца предупредить об этом нанимателя (ст.684 ГК РФ).

Необходимость расторжения договора аренды жилья встречается повсеместно. Многие арендаторы, включая нанимателей социального жилья, не понимают важности правильного уведомления собственников о своем желании переехать из-за чего могут происходить потери денежных средств или возникновение каких-либо других проблем с владельцем квадратных метров.

Виды договоров найма

Согласно гражданскому законодательству, договор найма жилья представляет собой особый вид соглашения, в рамках которого одна сторона – арендодатель, обязуется передать в использование жилое помещение другому лицу – арендатору, для последующего извлечения прибыли.

ГК РФ устанавливает лишь два вида договора аренды недвижимости:

коммерческий наем, характеризующийся тем, что наймодателем выступает физическое лицо для извлечения прибыли;
социальный наем, при котором арендодателем выступает государство, предоставляющее жилье фактически бесплатно, но на временное пользование до момента приватизации или добровольного расторжения договора.

Основания для расторжения

Одним из важнейших пунктов расторжения контракта об аренде квартиры являются основания для такого решения.

Инициатива нанимателя

Арендатор жилья, согласно ст. 620 ГК, может потребовать аннулировать соглашение по следующим основаниям:

собственник недвижимости не предоставил жилье в пользование нанимателя;
жилое помещение имеет существенные недостатки, а равно непригодно к использованию по любым параметрам;
владелец жилья не выполняет обязательства по ремонту недвижимости;
квартира либо другое жилое помещение стало непригодным для дальнейшего проживания.

При этом, в данной статье указывается, что причины могут быть дополнены в договоре между двумя субъектами в зависимости от их взаимных требований. Так, договор аренды может быть расторгнут при:

Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:

переезде;
непосредственном желании арендатора;
изменении уровня доходов и т.д.

Инициатива арендодателя

Арендодатель, как один из субъектов соглашения может потребовать расторжение договора аренды по собственным причинам и основаниям, не зависящим от воли и желания нанимателя, согласно ст. 619 ГК РФ:

наниматель использует квартиру не по назначению, либо в нарушение установленных соглашением нормах и правилах;
ухудшает внешнее либо внутренне состояние жилья;
не вносит установленные выплаты, либо вносит их со значительным опозданием, не уведомив или не предупредив владельца и т.д.

Также в договор может быть внесены другие причины, согласно которым может произойти его расторжение.

При смене собственника квартиры, новый владелец имеет полное право потребовать выселения, вне воли и желания арендаторов. Однако он должен уведомить нанимателей в установленный срок, а также позволить дожить оставшийся период времени после внесения оплаты за грядущий период.

Порядок расторжения

Гражданское законодательство определяет несколько видов расторжения договора аренды жилья:

по взаимному соглашению субъектов;
по решению суда, если одной стороной были нарушены существенные условия договора, а также в других случаях.

При коммерческом найме

Расторгнуть соглашение между арендатором и собственником жилья, если оно является плодом коммерческого найма, достаточно просто и в большей степени происходит по взаимному согласию собственника и нанимателя.

Обычно для полного принятия такого решения происходят следующие этапы:

Уведомление собственника, если инициатива исходит от арендатора, либо наоборот.
Составление соглашения о досрочном расторжении договора.
Осмотр жилого помещения на предмет порчи имущества.
Окончательное подписание соглашения с взаимным расчетом при необходимости.

При социальном найме

Расторжение договора социального найма квартиры или любого другого жилого помещения не вызывает вопросов в случае, если инициатором выступает арендатор. В таком случае достаточно обратиться в жилищный фонд, который выдал данную жилплощадь, и написать заявление.

В случае, если источником расторжения договора найма выступает законодатель в одностороннем порядке, то все действия происходят через судебные органы.

Ст. 91.10 ЖК РФ устанавливает нормы, согласно которым наймодатель может обратиться в суд с требованием прекращения действия соглашения:

постоянное или систематическое задержание оплаты за пользование жильем, а также по коммунальным счетам;
оформление недвижимости в субаренду, т.е. передача квартиры на арендной (или безвозмездной) основе третьим лицам;
наличие у арендатора других жилых помещений, оформленных под социальный наем.

Действие договора прекращается, если жилое помещение было разрушено, а также в случае смерти арендатора .

Важным нюансом расторжения договора соцнайма является то, что стороны, заключающие такое соглашение, не могут внести дополнительные основания прекращения его действия.

Необходимые действия

Существует особый порядок, который требуется соблюсти при желании досрочного расторжения соглашения об аренде, в частности – уведомление второй стороны в установленный срок.

Уведомление второй стороны

При желании арендодателя расторгнуть соглашение, он должен направить уведомление о своем желании и намерении арендатору.

Наиболее рациональным и правильном выступает личное вручение, однако можно воспользоваться почтовыми услугами с обязательным уведомлением о вручении.

Данный документ должен содержать следующую информацию:

название документа;
реквизиты обеих сторон;
основания для расторжения арендных правоотношений;
содержание, в котором обозначается требование, например, покинуть занимаемую жилплощадь в установленный срок.

В случае с уведомлением наймодателя, то наниматель должен предоставить данный документ лично, либо с помощью почты, собственнику жилого помещения.

Образец соглашения

Зачастую между собственником и арендатором устанавливаются доверительные отношения и прекращение арендных отношений происходит по взаимному согласию. В таком случае к ранее заключенному договору прикладывается соглашение о его расторжении.

В документе указывается:

местоположение заключения соглашения;
дата;
описательная часть, в которой указывается, о чем договорились стороны;
подписи сторон.

Также после заключения соглашения составляется акт «приема-передачи» с указанием состояния недвижимого имущества, мебели при ее присутствии и т.д.

Расторжение договора аренды требует особой внимательности и ответственности, так как при нарушении такого положения могут возникнуть различного рода санкции. Например, в случае несвоевременного уведомления, сторона, которая инициировала расторжение арендных отношений может быть оштрафована на некоторую денежную сумму, в качестве компенсации за нарушение условий соглашения.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения своего вопроса заполните следующую форму или позвоните по телефонам, указанным на сайте, и наши юристы Вас бесплатно проконсультируют!

23.08.2016 - Расторжение договора найма жилого помещения в судебном порядке.

Одним из способов удовлетворения потребности граждан в жилье является пользование ими чужим жилым помещением на договорной основе. Традиционно для российской правовой системы опосредование данных отношений осуществляется договором коммерческого найма жилого помещения.

Необходимость расторгнуть такой договор может возникнуть по разным причинам. При этом, правом досрочного расторжения договора коммерческого найма жилого помещения обладают обе его стороны.

В связи с этим, в последнее время, часто обращаются с вопросом: В каких случаях договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном

Отвечает главный научный консультант компании , к.ю.н. :

Договор коммерческого найма жилого помещения получил широкое распространение с развитием рыночных отношений, оказавших существенное влияние на жилищную сферу, как, впрочем и на иные сферы жизнедеятельности общества. Установление многообразия форм собственности и вовлечение жилых помещений в рыночный оборот привело к переоценке государством и обществом сущности и назначения жилья, которое стало пониматься не только как одно из значимых социальных благ, необходимое условие нормальной человеческой деятельности, в т.ч. и общественной, но и как источник получения дохода .

Таким образом, понятие "наем жилого помещения" приобрело более широкое содержание, поскольку в современных условиях рыночной экономики наем направлен не только на традиционное удовлетворение жилищных потребностей граждан, но и на извлечение дохода .

В соответствии со ст. 673 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). При этом данная норма не содержит определения жилого помещения и отдельных его видов. Данный законодательный пробел восполняется нормами жилищного законодательства. Так, в соответствии с ч. 2 ст. 15 Жилищным кодексом Российской Федерации (ЖК РФ) жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Отличительные признаки жилого помещения :

1) жилое помещение должно быть изолированным, т.е. оно должно быть отделено от иных жилых помещений, объектов общего пользования, иметь отдельный вход (выход): жилые помещения многоквартирного жилого дома должны иметь самостоятельный выход либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в места общего пользования в таком доме;
2) жилое помещение является недвижимым имуществом, то есть объектом, перемещение которого без несоразмерного ущерба их назначению невозможно;
3) жилое помещение должно быть пригодным для постоянного проживания граждан, что означает наличие конструктивной и функциональной возможности всесезонного (в любое время года, независимо от погодных условий) проживания в нем граждан в течение длительного срока, которая также предполагает безопасность жилого помещения при его использовании по назначению.

Установлены требования, которым должно отвечать жилое помещение .

Так, жилые помещения должны располагаться преимущественно в домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием территории.

Несущие и ограждающие конструкции жилого помещения, в том числе входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны находиться в работоспособном состоянии, при котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения в части деформативности (а в железобетонных конструкциях - в части трещиностойкости) не приводят к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования.

Жилое помещение, равно как и общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, должно быть обустроено и оборудовано таким образом, чтобы предупредить риск получения травм жильцами при передвижении внутри и около жилого помещения, при входе в жилое помещение и жилой дом и выходе из них, а также при пользовании инженерным оборудованием и обеспечить возможность перемещения предметов инженерного оборудования соответствующих помещений квартир и вспомогательных помещений дома, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. При этом уклон и ширина лестничных маршей и пандусов, высота ступеней, ширина проступей, ширина лестничных площадок, высота проходов по лестницам, подвалу, эксплуатируемому чердаку, размеры дверных проемов должны обеспечивать удобство и безопасность передвижения и размещения.

Жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение).

Однако, при этом, в поселениях без централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных.

Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), оборудование и механизмы, находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности (Постановление Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 10.06.2010 г. № 64 "Об утверждении СанПиН 2.1.2.2645-10" (вместе с "СанПиН 2.1.2.2645-10. Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях. Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы")). Устройство вентиляционной системы жилых помещений должно исключать поступление воздуха из одной квартиры в другую. Не допускается объединение вентиляционных каналов кухонь и санитарных узлов (вспомогательных помещений) с жилыми комнатами.

Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть размещены и смонтированы в соответствии с требованиями безопасности, установленными в действующих нормативных правовых актах, и инструкциями заводов - изготовителей оборудования, а также с гигиеническими нормативами, в том числе в отношении допустимого уровня шума и вибрации, которые создаются этими инженерными системами.
Доступ к жилому помещению, расположенному в многоквартирном доме выше пятого этажа, за исключением мансардного этажа, должен осуществляться при помощи лифта.

Отметка пола жилого помещения, расположенного на первом этаже, должна быть выше планировочной отметки земли. Размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается.

Над жилыми комнатами, под ними, а также смежно с ними не допускается размещать машинное отделение и шахты лифтов, мусороприемную камеру, ствол мусоропровода и устройство для его очистки и промывки, электрощитовую.

К жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

В соответствии с п. 2 ст. 673 ГК РФ наниматель жилого помещения в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением имеет право пользоваться общим имуществом собственников квартир в таком доме (ст. 290 ГК РФ). При этом, следует отметить, что ст. 290 ГК РФ не содержит достаточно полный перечень объектов, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме. Но такой перечень закреплен в ст. 36 ЖК РФ, в соответствии с которой в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме входят:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Сторонами договора коммерческого найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель.

Сдачу жилых помещений в наем осуществляют собственники, а также иные лица, наделенные таким правом законом или собственником.

В соответствии с п. 1 ст. 677 ГК РФ нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин . При этом, юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основании договора аренды или иного договора. Но, юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Договор коммерческого найма заключается в письменной форме (ст. 674 ГК РФ). Такой договор не требует нотариального удостоверения. В то же время несоблюдение простой письменной формы договора найма жилого помещения не влечет ее недействительности, поскольку такие последствия наступают в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон. Однако несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (ст. 162 ГК РФ).

Необходимость расторгнуть договор может возникнуть по разным причинам. Но так же как и заключение договора, расторжение его должно пройти в соответствии с законодательством.

Существуют различные обстоятельства, способные спровоцировать процесс расторжения.

Расторжение договора найма жилого помещения – процесс непростой.

С целью правильного проведения процедуры расторжения, после появления основания для расторжения договора найма жилого помещения следует предоставить письменное уведомление о прекращении его действия.

Правом досрочного расторжения договора найма жилого помещения обладают обе его стороны.

Часто возникают вопросы: Как обезопасить себя от неожиданного выселения при снятии квартиры? В каких случаях договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя?

Прежде всего, на страже интересов нанимателя стоят положения гражданского законодательства, определяющие условия и порядок расторжения договора найма жилого помещения. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в двух случаях:

во-первых - невнесения нанимателем платы за жилое помещение за 6 месяцев , если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более 2-х раз по истечении установленного договором срока платежа;

во-вторых - разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он несет ответственность.

При этом, следует отметить, что по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок до 1 года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения и если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. Наряду с этим, по ходатайству нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок до 1 года .

Необходимо учитывать судебную практику, например, и о причинах образования задолженности по внесению оплаты по договору найма, имеющих важное правовое значение. Так, если задержки выплат имели место в связи с затруднительным материальным положением ответчиков, вызванным отсутствием доходов, то они могут быть признаны уважительными, в связи с чем, суд может отказать истцу в удовлетворении требования о расторжении договора найма. Так, в соответствии с п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда России от 02.07.2009 г. № 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" к уважительным причинам невнесения нанимателем и членами его семьи платы за жилое помещение и коммунальные услуги судом могут быть отнесены: длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии; тяжелое материальное положение нанимателя и дееспособных членов его семьи в связи с утратой ими работы и невозможностью трудоустройства, несмотря на предпринимаемые ими меры; болезнь нанимателя и (или) членов его семьи; наличие в составе семьи инвалидов, несовершеннолетних детей и др. Поэтому, суд, принимая во внимание, что выселение нанимателя и членов его семьи из предоставленного им жилого помещения за неисполнение обязанности по внесению платы по договору является исключительной мерой, отказал истцу в расторжении договора найма (например: определение Санкт-Петербургского городского суда от 31.07.2013 г. № 33-10552).

Кроме того, в судебной практике поднимался вопрос, является ли основанием для расторжения договора регулярное внесение нанимателем наемной платы в размере меньшем, чем полагается по договору найма жилья. Так, по одному из дел, ещё в 2009 г. Президиум Московского областного суда пришел к выводу, что, несмотря на то что плата вносилась в недостаточном объеме, она вносилась ежемесячно, и, следовательно, это не является основанием для расторжения договора.

Правовое регулирование отношений по договору найма жилого помещения (в частности, его расторжения) в некоторых других странах (например, бывших союзных республиках Союза ССР) осуществляется в соответствии с гражданским или жилищным законодательством.

Так, ст. 24 Закона Республики Казахстан от 16 апреля 1997 года № 94 "О жилищных отношениях" устанавливает, что "при досрочном расторжении договора нанимателем он обязан предупредить об этом наймодателя не менее чем за один месяц либо оплатить за этот месяц установленную договором плату".

В соответствии со ст. 555 Гражданского кодекса Грузии , "наниматель жилого помещения правомочен досрочно расторгнуть договор найма, если он об этом за месяц раньше предупредит наймодателя и предложит платежеспособного и приемлемого нанимателя, согласно быть нанимателем в течение оставшегося срока найма".

В тоже время, Жилищный кодекс Республики Беларусь в ст. 61 устанавливает, что "наниматель жилого помещения вправе расторгнуть договор найма жилого помещения в любое время в соответствии с настоящим Кодексом после исполнения своих обязательств перед наймодателем", таким образом, не определяя законодательно условия досрочного расторжения договора найма жилого помещения.

Согласно ст. 675 Гражданского кодекса Республики Армении , - "арендатор жилого помещения и другие постоянно проживающие с ним граждане имеют право по общему согласию в любое время расторгнуть договор аренды с письменным предупреждением арендодателя за три месяца".

В целях повышения ответственности сторон договора коммерческого найма жилого помещения за нарушение ими своих обязанностей целесообразно ввести в российское гражданское законодательство следующее дополнение: "в случае не предупреждения нанимателем в письменной форме наймодателя за три месяца о своем желании расторгнуть договор коммерческого найма в одностороннем порядке, предоставить наймодателю право требовать от нанимателя внесения платы за жилое помещение за три месяца, если докажет, что он не мог заключить договор коммерческого найма на таких же самых условиях с другим лицом", закрепив его в п. 1 ст. 687 ГК РФ.

Следует отметить, что аналогичная норма уже введена в ст. 825 Гражданского кодекса Украины .

//// Жилищные споры - это особая многогранная разновидность споров, затрагивающих жилищные права и интересы граждан.

//// Юристы по жилищным делам компании "Юридическая служба столицы" имеют большой опыт в успешном ведении различных судебных дел, затрагивающих самые разнообразные вопросы жилищного законодательства.

////