Понятие и основные признаки объектов недвижимого имущества. Движимое и недвижимое имущество: виды и различия

⁰

Что с 01.01.2019 вступают в силу изменения в гл. 30 «Налог на имущество организаций», которые предусматривают исключение движимого имущества из состава объектов налогообложения по налогу на имущество (п. 19 ст. 2 Федерального закона от 03.08.2018 № 302-ФЗ). С указанной даты объектами налогообложения налогом на имущество для российских организаций признается недвижимое имущество, в т.ч. имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению. А что понимается под недвижимым имуществом и чем отличается движимое имущество от недвижимого?

Движимое или недвижимое имущество - как определить?

Гл.30 НК РФ даже в редакции, действующей с 01.01.2019, не дает понятия недвижимого имущества и его отличий от движимого. Поэтому налогоплательщику необходимо руководствоваться порядком, указанным в п. 1 ст. 11 НК РФ . Так, если иное не предусмотрено НК РФ, институты, понятия и термины гражданского, семейного и других отраслей законодательства РФ, используемые в НК РФ, применяются в том значении, в каком они используются в этих отраслях законодательства.

Что относится к движимому и недвижимому имуществу, указано в ст. 130 ГК РФ. Отмечается, что к недвижимости относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (в т.ч. здания, сооружения, объекты незавершенного строительства). Также к недвижимости относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания.

К недвижимому имуществу относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в порядке, установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Соответственно, то имущество, которое не относится к недвижимости, признается движимым имуществом (п. 2 ст. 130 ГК РФ).

При разграничении видов имущества (движимое или недвижимое) целесообразно также руководствоваться критериями, приведенными в Письме ФНС от 01.10.2018 № БС-4-21/19038@ . Так, налоговое ведомство, в частности, разъясняет, что, по общему правилу, государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (Определение ВС от 30.09.2015 № 303-ЭС15-5520). Поэтому для выявления оснований отнесения объекта имущества к недвижимости целесообразно исследовать: наличие записи об объекте в ЕГРН; при отсутствии сведений в ЕГРН — наличие оснований, подтверждающих прочную связь объекта с землей и невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению, например, для объектов капитального строительства — наличие документов технического учета или технической инвентаризации, разрешений на строительство и (или) на ввод объекта в эксплуатацию (при их необходимости), проектной документации, заключения экспертизы или иных документов, в которых содержатся сведения о соответствующих характеристиках объектов, и т.п.

Не любая недвижимость облагается налогом на имущество

Один лишь факт того, что имущество является недвижимым, не значит, что оно в обязательном порядке будет облагаться налогом на имущество. Так, не облагается налогом на имущество ни в 2018 году, ни с 01.01.2019, в частности, следующее недвижимое имущество (п. 4 ст. 374 НК РФ):

земельные участки и иные объекты природопользования (водные объекты и другие природные ресурсы);
объекты, признанные объектами культурного наследия (памятниками истории и культуры) народов РФ федерального значения;
суда, зарегистрированные в Российском международном реестре судов.

Правовой статус объектов движимого и недвижимого имущества в общем виде обозначен в Гражданском кодексе. Статья 130 ГК РФ относит к недвижимости участки земли и недр, а также то, что очень тесно связано с землей. Речь идет об объектах, которые нельзя переместить, не причинив несоразмерного ущерба их назначению. К этой категории закон относит объекты незавершенного строительства, сооружения, здания, морские суда, суда воздушного плавания, использование которых разрешено только при их государственной регистрации. Суда и космические объекты признаются недвижимостью по причине их значительной стоимости и в связи с необходимостью обеспечить надежность их гражданского оборота.

К категории недвижимости принадлежат жилые и нежилые помещения, отдельные части зданий и сооружений, предназначенные для размещения транспорта (при условии, что границы таких объектов описаны в установленном порядке). Важно знать, что недвижимым имуществом может быть по закону признано лишь такое изолированное жилое помещение, которое может быть использовано для постоянного проживания в нем граждан, отвечает санитарным нормам и техническим правилам.

Те вещи, которые не попадают в категорию недвижимости, признаются недвижимым имуществом. Регистрировать права на основные виды движимого имущества, включая деньги и ценные бумаги, не требуется, если иное не определено в законе.

Недвижимое имущество обычно располагается в одном месте, обладает определенными индивидуальными признаками и не может быть заменено. Движимое имущество может быть перенесено, перемещено в иное место.

Особенности определения видов имущества

Законодательство ряда стран относит к недвижимому имуществу те вещи, которые в иных государствах таковым имуществом не признаются. По этой причине Гражданский кодекс определяет, что конкретная принадлежность вещи к той или иной категории определяется правом страны, где такое имущество расположено.

Если движимое имущество находится в дороге, перевозится на транспорте, то возникновение прав на него идет по законам той страны, из которой имущество отправилось в путь.

Недвижимое имущество

Один из основных критериев, позволяющих отнести имущество к категории недвижимости - его неразрывная физическая связь с землей. Если вещь (объект) можно перенести на другое место, не причинив ущерба его основному назначению, тогда речь идет о движимом имуществе; прочная связь с землей в данном случае отсутствует. Данный критерий важен в судебной практике.

Следует отметить, что термин «незавершенное строительство», дающий право отнести объект к недвижимости, описывает не особенности конструкции объекта или его функции, а сам процесс возведения с точки зрения последовательности этапов строительства.

В законодательстве для категории недвижимости предусмотрено также понятие «объект капитального строительства». Так называют строение, здание, сооружение, возведение которого не окончено. Исключение составляют:

киоски;
временные постройки;
навесы.

Для отнесения объекта к недвижимости требуется, чтобы он имел разрешительную документацию и был создан с соблюдением правил градостроительства. Дополнительный существенный критерий - наличие коммуникаций, которые должны быть стационарными. Одно лишь наличие фундамента не дает возможности однозначно отнести объект к недвижимости.

Особым объектом недвижимости законодатель признает предприятие, под которым подразумевается имущественный комплекс, приспособленный для ведения предпринимательской деятельности. Такое имущество может стать самостоятельным предметом самых разных сделок. В имущественный комплекс такого типа включаются не только участки земли, сооружения, здания и технологическое оборудование, но также долги, права требования, права на обозначения, позволяющие индивидуализировать продукцию предприятия.

Отдельные формы движимого имущества

Основные объекты, относящиеся к движимому имуществу:

деньги;
ценные монеты;
музейные экспонаты;
линии связи;
некоторые виды оружия;
автотранспорт.

Один из особых видов движимого имущества - ценные бумаги, которые удостоверяют обязательственные права. К ценным бумагам относятся векселя, чеки, сберегательные и депозитные сертификаты, выпускаемые государством облигации, сберегательные книжки на предъявителя, акции и прочие виды, которые определяются законом. При отсутствии необходимых реквизитов этот вид имущества становится ничтожным.

Сделки с имуществом

Когда речь заходит о сделках с имуществом, то следует знать: вид имущества прямым образом влияет на гражданский договор, которым оформляется сделка. Нормы закона четко разделяют, каким образом действовать в случае сделок с объектами недвижимости и с движимым имуществом. К примеру, от вида имущества непосредственно зависит форма, по которой составляется договор дарения: подарить недвижимость можно только при ее государственной регистрации, а движимое имущество можно дарить и в устной форме.

Обязательная письменная форма при составлении договора дарения требуется, если:

стоимость дара превышает 3000 р.;
даритель - юридическое лицо;
в договоре выражено обещание подарить вещь в будущем.

Чтобы один из супругов мог совершить сделку, относящуюся к общему недвижимому имуществу, требуется получить заверенное у нотариуса согласие другого супруга; по отношению к движимому имуществу эта норма не действует.

Особенности регистрации имущества

Для легализации прав на недвижимое имущество требуется его государственная регистрация, поскольку само право собственности на создаваемое имущество возникает лишь с момента подобной регистрации. Порядок государственной регистрации прав на отдельные виды объектов недвижимости регламентируют специальные кодексы и ведомственные приказы.

Регистрации в государственном органе подлежит как право собственности, так и некоторые иные права:

оперативное управление;
хозяйственное ведение;
наследуемое владение;
постоянное пользование;
аренда;
ипотека.

Государственную регистрацию недвижимости не следует путать с учетом такого имущества. Речь идет, например, об учете жилищного фонда или иных объектов строительства. А вот регистрировать права на движимое имущество по общему правилу не требуется. Но в законе прописан ряд особых случаев. Так, подлежит регистрации в двухнедельный срок приобретенное огнестрельное оружие.

Транспортные средства по общему правилу относятся к категории движимого имущества. Исключение составляют морские суда, воздушные суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Транспортные средства могут быть допущены к участию в движении по дорогам только после их регистрации.

Виды имущества и арбитражная практика

Споры относительно видов имущества разрешаются на основании разъяснений, имеющихся в федеральных законодательных актах. В практике судопроизводства встречаются примеры, когда требуется определить статус торговых точек. От этого во многом зависит, требуется ли для такого объекта государственная регистрация, можно ли сдавать объект в аренду и т.д. Если торговый павильон не может быть отнесет к недвижимости, сведения о правах на него не вносятся в государственный реестр.

Часто возникают споры относительно принадлежности объектов инфраструктуры (водо-, тепло-, газоснабжение, трансформаторные станции). Арбитраж позволяет установить право собственности на такие объекты и выяснить, нужна ли в отношении них государственная регистрация прав. В данном случае также выясняется, насколько прочно и неразрывно объект связан с землей и может ли быть демонтирован без ущерба его назначению.

Нередко граждане и юридические лица стремятся доказать, что принадлежащий им объект (гараж, ограда и т.п.) являются недвижимым имуществом. Мотивы таких доводов понятны: если суд признает имущество движимым, это повлечет за собой финансовые затраты; ко всему прочему, невозможно будет зарегистрировать права на такое имущество. В отношении движимого имущества проще принять решение о сносе или переносе на другое место. С другой стороны, самовольной постройкой суд может признать только недвижимое имущество.

Множество спорных ситуаций возникает из-за гаражей. В ряде случаев такие объекты признаются движимым имуществом. Выяснение статуса гаража может повлиять на определение его владельца и на вытекающие из этого права и обязанности. Нередко гараж признается временной постройкой, не относящейся к категории недвижимости. Неверное представление владельца имущества о его статусе может повлечь за собой в конечном итоге неприятные налоговые последствия.

К недвижимым вещам относятся (п. 1 ст. 130 ГК РФ):

земельные участки;
участки недр;
здания;
объекты незавершенного строительства;
жилые и нежилые помещения;
машино-места;
воздушные суда и др.

Список не является закрытым, к недвижимости могут относиться и другие вещи, обладающие соответствующими признаками.

В юридической литературе перечисляются такие признаки недвижимого имущества, как:

его материальность;
индивидуальная определенность;
удовлетворение каких-либо человеческих потребностей;
незаменимость;
наличие государственной регистрации в отношении этого имущества.

В п. 1 ст. 130 ГК РФ содержится формулировка «невозможность перемещения объектов без несоразмерного ущерба их назначению». Это тоже можно отнести к признакам недвижимости, хотя среди ученых-правоведов ведутся споры относительно этого утверждения.

К примеру, профессор Е. А. Суханов утверждает, что недвижимость представляет собой юридическую, а не физическую категорию. Поскольку современная техника сможет сдвинуть практически любой объект, в т. ч. саму землю, а вот самовольно построенное здание, не имеющее госрегистрации, объектом гражданских правоотношений быть не может в силу ст. 222 ГК РФ.

Второй формулировкой — признаком недвижимости из ст. 130 ГК РФ является ее неразрывная связь с землей. Отметим, что под такой связью имеется в виду и физическая, и юридическая.

Виды недвижимого имущества по ГК РФ

Итак, в ст. 130 ГК РФ содержится понятие и виды недвижимого имущества. Последние можно классифицировать следующим образом:

Недвижимость по природе. В основу этой классификации положен фактический критерий — тесная связь с землей. Сюда относятся земельные участки, жилые дома, здания, леса, обособленные водные объекты, машино-места (последние — с июля 2016 года) и др.
Недвижимость в силу закона. Движимые в естественно физическом смысле объекты, но считающиеся недвижимыми в силу специального указания закона. Это воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

В зарубежном праве понятие недвижимости несколько отличается от отечественного.

Так, в Германии (стране той же правовой семьи, что и Россия) к недвижимости относят:

земельные участки;
права, связанные с правом собственности на земельный участок.

Квартиры, дома и т. д. недвижимостью в германском праве не считаются.

Правовой режим земельных участков

Земельный участок — первый в списке объектов недвижимости и, пожалуй, самый главный из всех других перечисленных. К объектам недвижимости его относит п. 3 ст. 6 Земельного кодекса РФ.

Правовой режим земли (содержание прав на земельный участок) устанавливается в зависимости:

От вида собственности: она может принадлежать государству (РФ, субъекту, муниципалитету), юридическому лицу, гражданину.
Целевого назначения, определяемого согласно ст. 7 Земельного кодекса РФ: земли населенных пунктов, лесного, водного фонда и т. д.

Вида разрешенного использования, установленного классификатором (является приложением к приказу Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540).

Особенностям земельного участка как объекта можно посвятить отдельный материал, т. к. они крайне разнообразны и установлены не только ЗК РФ, но и специальными федеральными (например, законами «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ, «О морских портах в Российской Федерации…» от 08.11.2007 № 261-ФЗ), а также региональными законами.

Что является жилой недвижимостью

В абз. 3 п. 1 ст. 130 ГК РФ содержится формулировка «к недвижимости относятся жилые и нежилые помещения…».

Что такое жилое помещение, можно узнать из ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ: это изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания.

Пригодность для постоянного проживания, как указано в той же норме, определяется соответствием санитарным и техническим нормам и другим требованиям законодательства.

Что может быть жилым помещением (ст. 16 ЖК РФ):

жилой дом или его часть;
квартира или ее часть;
комната.

Легального определения понятия «нежилое помещение» не имеется, но, очевидно, что таковым является противоположное помещению жилому — непригодное для постоянного проживания, не жилой дом, не квартира и не комната.

Предприятие как объект недвижимости

Отдельно рассмотрим такой объект недвижимости, как предприятие.

Понятие «предприятие» в действующем законодательстве используется и в качестве субъекта гражданского права, и в качестве объекта:

Предприятие (субъект гражданского права) — это юридическое лицо, права и обязанности которого установлены в параграфе 4 главы 4 ГК РФ.
Предприятие (объект ГП) — это имущественный комплекс (здание, участки земли, оборудование, инвентарь, товарный знак, право требования, клиентелла и т. п.), используемый для предпринимательской деятельности (ст. 132 ГК РФ).

Как имущественный комплекс предприятие считается недвижимостью.

Предприятие может быть объектом любых сделок как в виде целого имущественного комплекса, так и в его части.

Предприятие может не обладать недвижимостью по природе, а иметь только права, обязанности и другие нематериальные объекты. Но оно все равно будет считаться недвижимостью в силу прямого указания закона.

Кондоминиум — это недвижимость?

Понятие кондоминиума содержалось в законе «О товариществах…» от 15.06.1996 № 72-ФЗ. Под ним понимался единый комплекс недвижимого имущества, куда входят земельный участок и стоящее на нем здание, отдельные части которого находятся в собственности граждан (организаций и т. д.), а общее имущество — в общей долевой собственности.

Указанный закон утратил силу, а действующий Жилищный кодекс РФ понятие кондоминиума не содержит.

Однако в судебной практике термин «кондоминиум» продолжает применяться и сейчас, в том же значении, что содержалось в утратившим силу законе № 72-ФЗ, — единый комплекс недвижимого имущества (см., например, решение Королевского городского суда Московской области от 20.12.2017 по делу № 2-3428/2017).

Единый недвижимый комплекс: понятие и особенности

Относительно новое понятие, появившееся в ГК РФ, — единый недвижимый комплекс (ЕНК). Это совокупность зданий, сооружений и иных вещей, объединенных единым назначением и связанных между собой физически (технологически).

В качестве примеров можно назвать:

сетевые объекты (железные дороги, в которые входят пути, стрелочные переводы, платформы; канализационные сети, включающие насосные станции и трубопроводы, и т. п.);
автозаправочные станции (включая здания, навесы, резервуары для топлива).

Совокупность всех этих вещей считается за одну единицу недвижимости (ст. 133.1 ГК РФ).

Части ЕНК могут находиться на разных земельных участках, и это не может быть основанием для отказа ФНС в регистрации недвижимости (п. 39 ППВС РФ от 23.06.2015 № 25).

К ЕНК применяются положения ст. 133 ГК РФ — правила о неделимых вещах. Поэтому его составные части самостоятельными объектами недвижимости не являются (п. 1 Обзора № 4, утв. Президиумом ВС РФ 20.12.2016), и самостоятельным объектом гражданских правоотношений они быть не могут, пока закон или суд не установит возможность их выдела из составной части (п. 3 ст. 133 ГК РФ).

Государственная регистрация прав на недвижимость

Особенностью правового режима недвижимых вещей является их обязательная государственная регистрация.

Порядок совершения такой регистрации установлен по отдельному виду или сразу группе объектов недвижимости.

Например, согласно ч. 6 ст. 1 закона «О госрегистрации...» от 13.07.2015 № 218-ФЗ госрегистрации подлежит право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, а также сделки с ним. Этот закон регулирует отношения по поводу недвижимости по природе (это, напомним, участки, здания, машино-места и т. д.).

Другим примером можно назвать ч. 3 ст. 1 закона «О госрегистрации…» от 14.03.2009 № 31-ФЗ, согласно которой единственным доказательством существования права на воздушное судно является наличие госрегистрации прав на него. Действие этого закона распространяется только на воздушные, беспилотные и пилотируемые гражданские суда, а также на государственные суда, используемые для коммерции.

Таким образом, госрегистрация прав на недвижимость является обязательным элементом. В его отсутствие недвижимость перестает быть недвижимостью.

Свойства недвижимых вещей как экономических объектов

Недвижимость можно рассматривать не только как объект гражданских прав, но и как экономическую единицу, товар. В этом случае она характеризуется:

высокой стоимостью;
ограниченным количеством;
ролью инвестиций, т. е. потенциальным источником дохода;
уникальностью — обладанием индивидуальными характеристиками;
наличием издержек по содержанию (начиная с налога на имущество и т. д.);
пользующаяся спросом только в условиях устойчивой экономики (в условиях кризиса, как известно, спрос на дорогостоящее имущество падает);
капиталовложением, поскольку это долговечный товар, не теряющий стоимости или теряющей ее постепенно.

Ликвидность у недвижимости низкая, поскольку сделки с ней проводятся сложнее и дольше, чем с движимыми вещами.

Определение понятия недвижимого имущества и его признаков вкратце дается в ст. 130 ГК РФ, подробно раскрывается в юридической литературе. Среди правоведов нет однозначного мнения, что можно относить к недвижимости и какие свойства ей присущи.

Кроме общих видов недвижимости законодатель выделил специфические, объединяющие несколько вещей в одну — предприятие и ЕНК. О том, как совершать сделки с недвижимостью можно прочитать в статьях

Приветствую, уважаемые друзья! На линии, как всегда, Андрей Пучков.

Довольно часто при подготовке к экзаменам по гуманитарным дисциплинам, ребята крайне слабо себе представляют значения простейших понятий. Спрашиваешь, например: «Что такое имущество?». В ответ: «Имущество — это...», а дальше ступор. Вроде все им пользуются, у всех оно есть. А вот поди дай определение. Эта статья поможет вам разобраться, а если будут вопросы — задавайте в конце статьи.

Понятие имущества

Согласно статье 128 Гражданского кодекса РФ, имущество — это вещи, включая ценные бумаги, деньги, делимые и неделимые, движимые и недвижимые, результаты интеллектуальной деятельности, информацию, которые находятся , либо в иной: государственной, муниципальной, либо в собственности юридического лица.

Имущество напрямую связано с имущественным правом: правом собственника владеть вещью, пользоваться распоряжаться ею. Вещи могут быть оборотоспособными, ограниченно оборотоспособными и не оборотоспособными.

Оборотоспобные вещи — это те, которые без ограничения могут быть объектом гражданских прав, то есть — продаваться, покупаться, дариться, обмениваться, сдаваться в аренду, в отношении которых может взиматься рента и пр. Это вся совокупность вещей, которые нас окружают: телефоны, компьютеры, здания, животные... Да, да, для многих будет открытием, но животные с точки зрения права — это имущество гражданина или любого другого субъекта.

Ограниченно оборотоспособным называется то имущество, которое не может свободно выступать объектом гражданских прав в силу закона. К таким предметам можно отнести: огнестрельное оружие и другие виды оружия, на которые требуется разрешение; земля может быть лишь в той мере отчуждаема, в какой мере это предусмотрено законом, результаты интеллектуальной деятельности, информация (например, существует гостайна, коммерческая тайна и пр.)

Не оборотоспособные вещи — те, которые не могут выступать объектами прав в силу закона: оружие массового уничтожения, поражения, например, военная техника. Нельзя же к примеру, каким бы богатым ты ни был, купить себе военный истребитель и летать на нем, или разъезжать на танке по улицам города, только потому, что так безопаснее.

Имущество также может существовать в виде: наследства; актива для погашения долгов и алиментарных прав, быть предметом договора и пр. Кстати, рекомендую статью . Кстати, еще имущество может быть вымороченным: это если на наследство не нашлись наследники, оно так называется и переходит в собственность государства.

Способы приобретения имущественных прав

Согласно ГК РФ существуют следующие способы приобретения имущественных прав.

Создание вещи. Если ты создал вещь и не связан каким-либо договором, то вещь, безусловно твоя. Возникает другой вопрос: «Как это доказать?». Ведь в момент создания вещи ты можешь быть один. К примеру, пришла тебе в голову офигенная идея, которая способна принести миллиарды (рублей, долларов, юаней, пряников, не знаю:)) в потенциале. В момент создания идеи ты же ни с кем ею не делился. А вот многие например идеи продают. Какие есть мысли — пиши в комментариях!

Находка — это такой интересный способ, который, вопреки обыденному пониманию, не влечет сразу возникновение имущественных прав. Ведь когда ты нашел вещь, то ее и ее хозяина связывает имущественное право. Оно, конечно, невидимо, но оно точно есть.

Большинство на это плюет с высокой колокольни, и присваивает незаконно вещь себе — то есть попросту ворует. Однако согласно 227 статье ГК РФ, нашедший вещь обязан незамедлительно сообщить об этом в полицию или органы местного самоуправления. И только если в течение 6 месяцев хозяин вещи не объявится, тогда вещь может быть присвоена или перейти в государственную собственность.

Клад — это сокрытое в земле либо иным способом имущество, собственник которого в силу давности потерял на него право собственности. В обыденном представлении, если ты нашел клад, то должен отдать 75 % госуадарству. Это потому что все смотрели художественный фильм «Невероятные путешествия итальянцев в России».

На самом деле государство забирает себе сразу весь клад, если он представляет культурную или историческую ценность, а тебе полагается компенсация в размере 50 % стоимости клада. Ну, а если ты нашел что-либо другое — то это твое по праву, либо по того господина (госпожи), в огороде которой ты нашел клад, когда перекапывал поле (статья 233 ГК РФ).

Надеюсь, вы получили представление о том, что такое имущество. Разумеется, в этой теме масса нюансов и смежных тем. Поэтому если ты, дорогой друг, готовишься к ЕГЭ по обществу, то лучше иди на наши курсы подготовки . Там проводится классный вебинар-практикум по праву — каждый учебный год.

Новая редакция Ст. 130 ГК РФ

1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

2. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

Комментарий к Ст. 130 ГК РФ

Недвижимость и по преимуществу земля, непосредственное творение Божие, содержа в себе общий источник производительной силы, общее вместилище предметов обладания, сама по себе, по природе не является предметом личного обладания человеческого. Земля неподвижна, а люди движутся и сменяются на ней, около земли обращаются (по своей природе).

К.П.Победоносцев

1. Материальные объекты гражданских прав делятся по своему содержанию, правовому значению и юридической регламентации на две большие группы:

Недвижимые вещи;

Движимые вещи.

Комментируемая статья содержит традиционный неисчерпывающий перечень недвижимых вещей по природе (здания, сооружения и т.д.) и по закону (воздушные и морские суда, космические объекты и т.д.), а также дает общее определение совокупных критериев, по которым иные, не указанные в статье вещи могут быть отнесены к недвижимым:

а) прочная связь с землей и

б) неперемещаемость, т.е. невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению.

Кроме объектов, указанных в ст. 130 ГК, к недвижимым вещам относятся предприятия, жилые и нежилые помещения и т.д.

2. Недвижимые вещи отличны от движимых по физическим (природным) и юридическим признакам.

К физическим (природным) признакам относятся естественные свойства вещей, отнесенных к недвижимому имуществу. Это, в частности, прочность, незаменимость, долговечность, стационарность, фундаментальность, индивидуальная определенность, обусловленная в том числе и адресностью недвижимой вещи, и т.д.

Юридические особенности недвижимого имущества заключаются, в частности, в следующем:

Вещные права на недвижимость, их возникновение, ограничение, переход и прекращение подлежат гласной государственной регистрации в установленном порядке;

Место нахождения недвижимого имущества определяет порядок наследования, подсудность споров, место исполнения обязательств;

Установлен более длительный срок приобретательной давности на недвижимое имущество;

Особая правовая судьба самовольной постройки как недвижимой вещи (ст. 222 ГК РФ);

Особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи и на недвижимые вещи, от которых собственник отказался.

3. Все иные вещи являются движимыми.

Само собой разумеется, что вопрос о прочности и связи строения с землею не может быть решен принципиально с полной точностью. Решение его зависит от обстановки каждого случая в отдельности... Несомненно, строительная техника, позволяющая перемещать многоэтажные дома, способна еще более затруднить и без того не особенно твердое отличие движимости от недвижимости.

Г.Ф.Шершеневич

Недвижимость занимает особое место в гражданском обороте, она является существенной основой имущественного положения субъектов, их "богатства" и правовой защищенности (обеспеченности), влияет на направление и характер экономического развития того или иного региона, отрасли хозяйства, страны в целом. В соответствии с этим их переход, прекращение, ограничение прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации.

С.С.Алексеев

Судебная практика.

Согласно п. 1 ст. 130 названного Кодекса к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Железнодорожные подъездные пути как результат труда и как реальное материальное благо являются объектом гражданских прав (ст. 128 ГК РФ). В то же время в силу функционального предназначения это имущество прочно связано с землей и его перемещение невозможно без несоразмерного ущерба его назначению.

Таким образом, железнодорожные подъездные пути относятся к недвижимому имуществу. При этом железнодорожные подъездные пути главной линии "станция Филино - станция Красный Профинтерн" протяженностью 7592,07 метра, находящиеся в Ярославском районе Ярославской области, точно так же являются недвижимостью, как и железнодорожные подъездные пути этой линии протяженностью 30054,07 метра (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 12.03.2004 N А82-141/2003-Г/3).

Другой комментарий к Ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации

В основе деления вещей на движимые и недвижимые лежит право частной собственности на землю, поскольку недвижимые вещи определяются прежде всего через связь с землей. При этом земля вследствие ее ограниченности и социальной значимости необходимо подвергается таким ограничениям, которые чужды движимым вещам. Речь, в частности, идет о целевом характере использования земельных участков, их предельных размерах и т.д.

Характеризуя так называемую традиционную недвижимость, т.е. недвижимость, прочно связанную с землей, следует указать на следующие ее признаки:

1) это практически невосполнимый и ограниченный самой природой объект (земля, недра и т.д.), что требует введения определенных ограничений его оборотоспособности, так как необходимо строгое соблюдение его целевого назначения и учет экологических требований;

2) объекты недвижимости связаны с землей таким образом, что их перемещение повлечет за собой ущерб их назначению либо является крайне дорогостоящим (вне связи с землей эти объекты недвижимостью не считаются);

3) объекты недвижимости определяются индивидуальными признаками. Индивидуализируются они в первую очередь своим местонахождением на определенном земельном участке;

4) отдельные виды недвижимости могут использоваться исключительно в соответствии с их целевым назначением. Речь, в частности, идет о таких видах недвижимости, как земельные участки, жилые помещения и др.;

5) в отношении недвижимого имущества действуют специальные правила совершения сделок с ним, определяющие зависимость прав на земельный участок от прав на недвижимость. Так, залог недвижимости (ипотека) допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором она находится, либо его части, необходимой для ее использования, либо права пользования залогодателем этим участком или его частью.

В абз. 2 п. 1 комментируемой статьи говорится о юридическом признании указанного в ней имущества (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты) в качестве недвижимого, хотя по своей физической сути оно является движимым.

Понятие и виды упомянутых транспортных средств, рассматриваемых в качестве недвижимости, раскрываются в соответствующих транспортных уставах и кодексах, где указывается также, на какие транспортные средства регистрируются права и устанавливается порядок их регистрации.

Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 213-ФЗ в п. 1 комментируемой статьи были внесены изменения, согласно которым в перечень объектов недвижимого имущества добавлены объекты незавершенного строительства. Отнесение объектов незавершенного строительства к недвижимости ранее подтверждалось как судебной практикой (см. п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"), так и некоторыми правовыми актами (см. п. 2 ст. 25 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Вверх