Краткое содержание понятие правового государства. Признаки и понятия правового государства

1.2 Понятие, принципы и цели оценки недвижимости

Недвижимое имущество – это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами. Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения. Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:

1) здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному участку;

2) обособленные водные объекты, многолетние насаждения;

3) инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относятся доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города;

4) стационарные сооружения благоустройства территории участка;

5) элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка;

6) другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.

Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени.

Оценка недвижимости представляет интерес, в первую очередь, для категорий объектов, активно обращающихся на рынке как самостоятельный товар. В настоящее время в России это:

1) квартиры и комнаты;

2) помещения и здания под офисы и магазины;

3) пригородные жилые дома с земельными участками (коттеджи и дачи);

4) свободные земельные участки, предназначенные под застройку или для других целей (в ближайшей перспективе);

5) складские и производственные объекты.

Кроме того, объекты недвижимости входят в состав имущественного комплекса предприятий и организаций (в частности, приватизируемых) что существенно влияет на их стоимость.

Стоимость недвижимости, как и любого товара, имеет две формы проявления – потребительную и меновую стоимость.

Потребительная стоимость обусловлена совокупностью естественных и общественных свойств и процессов объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта ее использования, а также естественными и общественными свойствами товара, которые определены уровнем технического развития и общественными потребностями. Плодородие и местоположение земельного участка, количественные и качественные характеристики зданий и сооружений, их уникальность и долговечность, вкусы и предпочтения собственника и многие другие факторы формируют потребительную стоимость объекта недвижимости.

Меновая стоимость возникает в процессе обмена объектов недвижимости. При этом в товарном хозяйстве всеобщим эквивалентом измерения выступают деньги. На конкурентном рынке цена, как денежное выражение стоимости, является фактором, уравновешивающим силы спроса и предложения. Форма проявления меновой стоимости – цена, которая отрешает суммарное действие всех рыночных факторов, где на оценку объекта недвижимости влияют разнообразные условия и их сочетания.

2. МЕТОДИКА ОЦЕНКИ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Гостиницы относятся к тем типам недвижимости, где эксплуатация объекта настолько тесно переплетается с самой собственностью, что их бывает сложно разграничить с целью оценки.

Например, если недвижимость – это только строение и земельный участок, то составные части гостиницы связаны с тем, что не является недвижимостью: меблировкой, обстановкой, ресторанами, услугами по проведению конференций и прочими предоставляемыми услугами. Стоимость доходной недвижимости зависит от способности земли и строений приносить арендную плату. Однако к гостиницам трудно применить это определение, так как считать гостиницу лишь объектом недвижимости не совсем верно.

Обычно гостиницы взимают плату, исходя из количества ночей, и их способность приносить доход обусловлена такими независимыми от недвижимости факторами, как уровень и качество предоставляемых услуг, наличие и комфортность дополнительно предоставляемых услуг и уровень создаваемой атмосферы. Поэтому оценка гостиниц – сложный процесс, для которого приглашаются специалисты со знанием всевозможных ценообразующих факторов, влияющих на стоимость гостиницы.

Таким образом, несмотря на то, что гостиницы обычно считаются недвижимостью, при оценке они все же рассматриваются и как недвижимость, и как бизнес.

... : · Потоки доходов равновелики и стабильны длительный период времени; · Потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами. Метод капитализации доходов основан на следующих принципах оценки: · принцип ожидания: стоимость приносящих доходов объектов недвижимости определяется тем, какую частоту выручки от его использования или перепродажи ожидает потенциальный покупатель, владелец, ...

Итоговых корректировок Итоговая величина стоимости, полученная в результате примене­ния всей совокупности ценовых мультипликаторов, должна быть от­корректирована в соответствии с конкретными условиями оценки бизнеса. Наиболее типичными являются следующие поправки. Портфельная скидка представляется при наличии не привлека­тельного для покупателя характера диверсификации активов. Аналитик при...

Стоимости капитала. 4. Достоинства и недостатки метода капитализации Основное преимущество – простота расчетов. Другое преимущество состоит в том, что метод прямой капитализации так или иначе непосредственно отражает рыночную конъюнктуру. Одним из спорных вопросов оценки бизнеса является оценка малого бизнеса. В настоящее время в Российской Федерации множество компаний в своей работе...

Время, как на других сегментах коммерческой недвижимости кризис спровоцировал обвальное снижение цен и увеличение предложения на открытом рынке. Анализ продуктивности первоклассной коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге, даёт основания предположить, что риск инвестиций в такую недвижимость вероятно ниже, чем риск инвестиций в потерявшие кредит доверия финансовые инструменты. Если с этим...

От традиционного документа - к электронному документу

Современное делопроизводство

В настоящее время регламентация документирования, организации и технологии документационного обеспечения управления ведется в нескольких направлениях: законодательное регулирование, стандартизация, разработка нормативных и нормативно-методических документов общегосударственного действия.

В действующем законодательстве содержится значительное количество обязательных для исполнения норм, правил и требований к документированию различных направлений деятельности государственных и негосударственных организаций, к оформлению тех или иных видов документов, их содержанию и структуре текста.

Обязательность документирования информации определена законом "Об информации, информационных технологиях и о защите информации". В нем указанно: « документированная информация – это зафиксированная на материальном носителе информация с реквизитами, позволяющими ее идентифицировать. Документирование информации является обязательным условием включения информации в информационные ресурсы. Документирование информации осуществляется в порядке, устанавливаемом органами государственной власти, ответственными за организацию делопроизводства, стандартизацию документов и их массивов, безопасность РФ».

Параллельно с термином «делопроизводство» в наше время используется термин «документационное обеспечение управления». Появление этого термина связанно с внедрением компьютерных систем в управление, их организационным, программным и информационным обеспечением. Для приближения к терминологии, употребляемой в компьютерных программах и литературе в области делопроизводства, аналогично стал использоваться термин «документационное обеспечение управления», который, по существу, является синонимом термина «делопроизводство».

Более широкий термин, применяемый сегодня, - информационно-документационное обеспечение управления , включает помимо традиционной работы с документами и информационное обслуживание, создание, ведение и работу с базами данных.

Гербовая бумага была 4 видов по цене

1. Сущность недвижимости.

2. Признаки недвижимости.

3. Функции недвижимости

4. Типы недвижимости.

5. Полезность недвижимости.

В России термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в законодательстве во времена правления Петра 1 в Указе от 23 марта 1714г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Под недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например, шахты, мосты плотины. Экономические реформы в России, закрепление имущества на правах собственности за физическими и юридическими лицами, привели к необходимости деления имущества на движимое и недвижимое.

С 1994г. согласно ст.130 Гражданского кодекса РФ «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания сооружения».

К недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст.132 ГК РФ «предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью». Вещи, которые не относятся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Недвижимое имущество – это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотъемлемо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли, или все что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объекта.

Различия в понятии недвижимости как объекта оценки и в определении Гражданского кодекса отражены на рисунке 1.

Недвижимость

Как объект оценки В определении гражданского кодекса

Земля как физический объектобязательность государственной

и все, что с ней прочно связанорегистрации

земельные участки земельные участки

участки недр участки недр

обособленные водные объекты обособленные водные объекты

леса леса

многолетние насаждения многолетние насаждения

здания здания

сооружения сооружения

морские суда

воздушные суда

суда внутреннего плавания

космические объекты

Следовательно, под объектом недвижимости понимается

1) предприятие, как имущественный комплекс

2) земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:

- здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному участку;

- обособленные водные объекты, многолетние насаждения;

- инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относятся доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города;

- стационарные сооружения благоустройства территории участка;

- элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка;

- другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.

Также различают экономическую классификацию объектов недвижимости, в соответствии с которой выделяют доходную (коммерческую) и бездоходную (некоммерческую недвижимость). Некоммерческая недвижимость предназначена для удовлетворения определенных нужд владельца и не предполагает извлечение дохода. Коммерческая недвижимость предполагает получение владельцем определенного вознаграждения, например в виде дохода, за уступку другим части своего права на недвижимость.

Недвижимость

Некоммерческая(бездоходная) Коммерческая (доходная)

Квартиры; - кафе, бары, рестораны;

Коттеджи; - гостиницы;

Индивидуальные гаражи; -общественные бани;

Приусадебные участки -доходные многоквартирные дома.

Наряду с ранее рассмотренными классификациями недвижимости ее объекты различают по форме собственности.

Основные федеральные законы, которые регулируют процедуру оценивания недвижимости – №135 «Об оценочной деятельности» и Земельный кодекс . В ФЗ №135 раскрывается определение оценки недвижимости, под которой понимается совокупность государственных действий, направленных на установление стоимости объекта.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ: ФЗ №135 раскрывает кадастровую разновидность оценивания, но не процедуру в целом.

Для рыночной экономики определение понятия звучит следующим образом: оценка недвижимого имущества – это установление стоимости объекта, по которой он может быть продан в условиях рыночной конкуренции. Наиболее полно определить понятие можно как установление стоимости недвижимого объекта.

Оценка недвижимости строится на следующих принципах:

Помимо принципов, каждая оценка недвижимости преследует определенные цели, достижение которых – задача процедуры.

Цели оценки недвижимости

Понятия цели и принципы оценки недвижимости – то, чем должен обладать заказчик перед проведением процедуры. Цель является ориентиром, который служит грамотному оцениванию недвижимого имущества.

Цели оценки объекта недвижимости в каждом конкретном случае зависит от оснований проведения, которые можно поделить на два класса: сделки и отношения, сложившиеся независимо от соглашения.

Что является целью оценки объекта недвижимости? Не существует исчерпывающего перечня целей. Для каждого случая предусмотрено свое основание, требующее проведения процедуры оценивания.

Оценка сделок

Цели зависят от вида договоров:

Проведение процедуры по иным причинам

Помимо соглашений, процедура востребована в следующих отношениях:

Сегментация рынка

Недвижимое имущество разнообразно, как и его стоимость. Для облегчения процесса оценки существует деление рынка на сегменты:

ВАЖНО: деление рынка на сегменты не носит обязательный характер. Сегментация лишь классифицирует объекты и облегчает проведение процесса оценивания.

Собственники жилья оценивают недвижимость с помощью сравнительного анализа. Метод корректный, но не полный. Для установления рыночной цены недвижимости следует обратиться к компетентным лицам.

Для выдачи ипотеки банковские организации прибегают к помощи собственных оценщиков, что делается в их пользу.

Помимо этого, в договорах между физическими лицами (например, при купле-продаже) следует также прибегать к независимой оценке. Если контрагент знаком с оценщиком, то это плохо скажется на другой стороне. Ключевой совет – грамотно определить цель и обратиться к профессиональному и надежному лицу.

Оценка недвижимости – процедура, включающая в себя множество действий, каждое из которых по-своему важно. Мы разобрались, зачем нужна оценка квартиры, а также каковы цели оценки объекта недвижимости. Определить цель – значит задать курс оценки, дать ей возможность определить объективную стоимость.

Полезное видео

Более подробно о том, для чего нужна оценка недвижимости, вы можете узнать из видео ниже:

140. Задание {{ 140 }} ТЗ № 140

Упорядочить этапы процесса оценки недвижимости

· Определение задачи оценки

· Составление технического задания и договора на проведение оценки

· Сбор и анализ информации

· Анализ наиболее эффективного использования

· Расчет оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трех подходов

· Согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости

· Составление отчета об оценке

141. Задание {{ 141 }} ТЗ № 141

Экономический принцип, согласно которому максимальная стоимость недвижимости определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект недвижимости с эквивалентной полезностью, называется:

принципом замещения

принципом соответствия

принципом ожидания

принципом изменения внешней среды

142. Задание {{ 142 }} ТЗ № 142

Экономический принцип, согласно которому максимальный доход от недвижимости можно получить при соблюдении оптимальных величин ее составных элементов, называется:

принципом вклада

принципом разделения

принципом остаточной продуктивности

принципом замещения

принципом сбалансированности

143. Задание {{ 143 }} ТЗ № 143

Что из нижеперечисленного не соответствует определению рыночной стоимости

стоимость, рассчитанная с учетом продажи в кредит с отсрочкой платежа

наиболее вероятная цена сделки

покупатель и продавец имеют типичную мотивацию

стоимость, рассчитанная на конкретную дату

объект оценки выставлен на открытый рынок в форме публичной оферты

все ответы соответствуют определению рыночной стоимости

144. Задание {{ 144 }} ТЗ № 144

Если инвестор приобретает объект недвижимости исходя из предположения об увеличении его доходности, то он исходит из принципа

ожидания

замещения

конкуренции

полезности

145. Задание {{ 145 }} ТЗ № 145

Какие два вида стоимости из нижеперечисленных может превышать рыночную стоимость объекта недвижимости:

инвестиционная

стоимость для целей налогообложения

залоговая

ликвидационная

146. Задание {{ 146 }} ТЗ № 146

К формам проявления стоимости в обмене относятся:

арендная, залоговая, рыночная

рыночная, арендная, инвестиционная

залоговая, инвестиционная, рыночная

страховая, рыночная, налогооблагаемая

ликвидационная, рыночная, балансовая

147. Задание {{ 147 }} ТЗ № 147

При определении варианта наиболее эффективного использования объекта недвижимости учитываются

действующее законодательство и административные ограничения

физические характеристики земельного участка

финансовая обоснованность варианта использования

потенциал местоположения

все вышеперечисленное

148. Задание {{ 148 }} ТЗ № 148

Выбор методов оценки недвижимости зависит:

от профессионализма оценщика

требований руководства оценочной фирмы

вида (назначения) оцениваемого объекта недвижимости

характера достоверной информации

149. Задание {{ 149 }} ТЗ № 149

Зафиксированная в отчете об оценке итоговая величина стоимости недвижимости должна быть выражена:

одним числом и только в иностранной валюте

одним числом и только в рублях

одним числом и в рублях, и в иностранной валюте

диапазоном стоимостей и только в иностранной валюте

диапазоном стоимостей и только в рублях

150. Задание {{ 150 }} ТЗ № 150

Зафиксированная в отчете об оценке рыночная стоимость недвижимости является:

суммой, по которой будет осуществлена сделка

обоснованным мнением оценщика

фактической рыночной стоимостью объекта

151. Задание {{ 151 }} ТЗ № 151

Итоговая величина стоимости недвижимости, зафиксированная в отчете об оценке, должна быть выражена:

только в рублях

только в иностранной валюте

возможно и то и другое

152. Задание {{ 152 }} ТЗ № 152

Какой из нижеперечисленных подходов к оценке недвижимости предусматривает корректировку на величину предпринимательского дохода:

затратный

доходный

сравнительный

153. Задание {{ 153 }} ТЗ № 153

Какой из нижеперечисленных подходов к оценке недвижимости использует корректировку на коэффициент удобства пользования:

доходный

сравнительный

затратный

154. Задание {{ 154 }} ТЗ № 154

Какой подход к оценке недвижимости основан на экономическом принципе ожидания:

сравнительный

затратный

доходный

155. Задание {{ 155 }} ТЗ № 155

Какой подход предпочтительнее использовать при оценке уникальных и специализированных объектов недвижимости:

доходный

сравнительный

затратный

156. Задание {{ 156 }} ТЗ № 156

Наиболее верным определением по отношению к понятию "рыночная стоимость" является:

наиболее вероятная цена предполагаемой сделки

фактическая цена сделки с аналогом

цена, устраивающая продавца

цена, устраивающая покупателя

цена, устраивающая третью сторону

157. Задание {{ 157 }} ТЗ № 157

Оценка недвижимости проводится на основе информации:

полученной от заказчика

подтвержденной аудиторской проверкой

принятой налоговой инспекцией

откорректированной оценщиком

принятой статистическим управлением

158. Задание {{ 158 }} ТЗ № 158

Оценка недвижимости - это расчет рыночной стоимости:

земельного участка

земельного участка и выполненных на нем улучшений

остаточной стоимости зданий

износа зданий

159. Задание {{ 159 }} ТЗ № 159

Правильной последовательностью этапов оценки недвижимости является:

· определение задания на оценку. сбор информации, анализ наиболее эффективного варианта использования, оценка методами доходного, затратного и сравнительного подходов, выведение итоговой стоимости;

· определение задания на оценку, сбор информации, оценка методами доходного, затратного, сравнительного подходов, анализ наиболее эффективного варианта использования, выведение итоговой стоимости;

160. Задание {{ 160 }} ТЗ № 160

При определении стоимости школы наибольший весовой коэффициент необходимо присвоить результату, полученному затратным методом:

161. Задание {{ 161 }} ТЗ № 161

Принцип наиболее эффективного использования объекта недвижимости исключает вариант:

устраивающий конкретного инвестора

обеспеченный источниками финансирования

разрешенный законом

экономически целесообразный

физически осуществимый

162. Задание {{ 162 }} ТЗ № 162

Дата оценки и дата осмотра объекта недвижимости совпадают:

при определенных обстоятельствах

163. Задание {{ 163 }} ТЗ № 163

Инвестиционная стоимость позволяет определить:

максимальную цену продажи недвижимости

размер кредита, предоставляемого банком для покупки недвижимости

мнение конкретного инвестора о полезности имущества

величину капитала, вкладываемого в проект

164. Задание {{ 164 }} ТЗ № 164

Назовите приоритетный фактор формирования стоимости недвижимости:

физические характеристики имущества

затраты на его создание

полезность имущества в глазах платежеспособных покупателей

текущий способ использования

165. Задание {{ 165 }} ТЗ № 165

Оплата услуг оценщика определяется:

законодательством

правилами профессиональных организаций

условиями договора с клиентом

процентом от величины итоговой стоимости

166. Задание {{ 166 }} ТЗ № 166

Относительно невысокая стоимость элитного коттеджа, расположенного в непрестижном районе, указывает на игнорирование застройщиком принципа:

наиболее эффективного использования

соответствия

ожидания

167. Задание {{ 167 }} ТЗ № 167

Отчет об оценке не должен включать:

величину стоимости, установленную продавцом

дату определения стоимости

описание физических характеристик объекта оценки

ограничивающие условия оценки

168. Задание {{ 168 }} ТЗ № 168

Правильной характеристикой понятия "стоимость в пользовании" является:

объективная стоимость

наиболее вероятная цена

стоимость для конкретного пользователя

ликвидационная стоимость

169. Задание {{ 169 }} ТЗ № 169

Рыночной стоимостью объекта недвижимости является:

максимальная сумма средств, которая может быть выручена от его продажи на рынке, например с аукциона

наиболее вероятная цена его реализации в сжатые сроки

цена, которую, как ожидается, заплатит средний покупатель в типичных условиях

цена, уплаченная за него текущим владельцем

170. Задание {{ 170 }} ТЗ № 170

Оценка рыночной стоимости базируется на использовании рыночных данных при использовании методов:

только затратного подхода

только доходного подхода

только сравнительного подхода

все методы используют рыночную информацию

171. Задание {{ 171 }} ТЗ № 171

Утверждение о том, что максимальная стоимость собственности определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретена другая собственность с эквивалентной полезностью, базируется на принципе:

замещения

соответствия

ожидания

остаточной продуктивности

172. Задание {{ 172 }} ТЗ № 172

Утверждение о том, что последний доступный объект недвижимости в районе будет продан за большую цену, чем первый базируется на принципе:

замещения

ожидания

остаточной продуктивности

173. Задание {{ 173 }} ТЗ № 173

Цена продажи недвижимости, как правило, будет отличаться от его рыночной стоимости, если:

покупатель и продавец информированы об основных характеристиках объекта

продавец не заинтересован в скорейшей продаже имущества

продавец заинтересован в скорейшей продаже имущества

покупатель и продавец преследуют собственные интересы