Инструкция: как оформить сервитут на проезд и проход к участку? Образец соглашения. Право передвижения по смежному участку Оформление сервитута на проезд к участку

27.06.2018 , Сашка Букашка

Сервитут - это официальное разрешение на ограниченное пользование определенным участком земли, которое выдается третьему лицу (заявителю) для обеспечения собственных нужд. Право собственности на землю дает возможность полностью ограничить доступ третьих лиц на свою территорию. Однако такое ограничение можно обойти. Для этого потребуется оформить специальный юридический документ. О том, что такое сервитут земельного участка простым языком, расскажем в нашей статье.

Что такое сервитут

Что такое сервитут на земельный участок простыми словами? Это ограниченное право воспользоваться чужой территорией для собственных нужд. Такое разрешение потребуется получить для проезда или прохода по чужой территории, например, для строительства недвижимости или для проведения ремонтных работ.

Важно отметить, что получить такое разрешение можно двумя способами:

• заключив соглашение с собственником;
• добившись разрешения через суд.

Однако в обоих случаях документ придется зарегистрировать в Едином госреестре недвижимости. В противном случае он считается ничтожным (то есть недействительным).

Ключевое условие получения сервитута (права ограниченного пользования чужим земельным участком) - это невозможность удовлетворить нужды заявителя другим путем. То есть земельный участок обязательно нужен для проезда или провоза чего бы то ни было и обойти его другим путем невозможно. Например, если существует возможность обеспечить потребности заявителя иным способом, то получить официальные документы не получится.

ВАЖНО! Собственник земли, которая подлежит обременению, имеет полное право требовать платы за предоставление возможности пользоваться его землей. Для определения периодичности и размера выплат потребуется составить исковое заявление в суд общей юрисдикции.

Виды сервитутов по земельному законодательству

Законодатели определили несколько действующих видов документального разрешения на ограниченное использование частных и государственных земель. Так, например, официальные разрешения принято классифицировать на частные и публичные, а также на срочные и постоянные. Теперь рассмотрим каждый из видов подробнее.

Частный сервитут на земельный участок оформляется между физическими лицами. То есть один гражданин получает возможность использовать земучасток другого лица. Условия предоставления определяются путем переговоров, а достигнутые соглашения регистрируются в госорганах. Если же собственник земли не желает идти на компромисс, то получить разрешение можно через соответствующую судебную инстанцию. Однако перед обращением в суд необходимо реально оценить ситуацию и просчитать все возможные пути решения возникшей проблемы. В ином случае суд откажет в выдаче разрешительного документа.

Публичный сервитут на земельный участок устанавливается в ином порядке. Это право закрепляется специальным законом либо иным нормативно-правовым актом соответствующего органа власти (федерального, регионального или муниципального уровней). Ключевое значение публичных разрешений - это возможность решения государственных и муниципальных задач без постоянного или временного занятия частных земель. Например, для ремонта коммунальных сетей, прогона сельскохозяйственного скота, прохода строительной техники, установки специальных знаков, проведения изыскательных исследований и прочих нужд.

Отметим, что публичный сервитут можно оспорить. То есть если установит, что его права и свободы нарушены (например, обеспечить госнужды можно через другие участки), то суд может отменить установление публичного сервитута на земельный участок.

Не стоит забывать, что при оформлении публичного обременения на землю собственник вправе истребовать соответствующую плату с органа государственной власти, который утвердит данное ограничение. Для назначения выплат придется обратиться в суд. Однако плату назначат только при существенном обременении. Например, если использовать участок по назначению уже нельзя (скажем, там проложили ЛЭП и теперь уже ничего не посадить).

Срочные и постоянные разрешения классифицируют по сроку действия. То есть постоянное право выдается без какого-либо временного ограничения, а срочное оформляется на конкретный период времени.

Верховный суд РФ обобщил практику отечественных судов по искам об установлении сервитута. К сожалению, это слово слишком хорошо знакомо немалому количеству дачников и садоводов. А для тех, кому повезло не знать, что такое сервитут, разъясним: это право пользоваться проездом или проходом через чужой участок, для того чтобы попасть на свои сотки.

В прошлые времена, когда садовых участков было не так много, все дачи строились с учетом того, что зайти или заехать на свой участок хозяин мог легко. И сервитут был чем-то экзотическим, про него знал лишь узкий круг юристов.

Но со временем земельных участков в собственности граждан и всевозможных юридических лиц стало в разы больше, да и уже существующие участки стали делиться или сливаться с невероятной скоростью.

Один участок наследники могли раздробить на несколько и продать.

Покупатели могли на своих сотках снести старый дом и построить новый в другом месте, да так, что подъехать к нему стало проблемно. Плюс к этому в некоторых регионах местная власть могла перед старыми дачными участками продать бывшее поле под некий объект. Итог - прежние подъезды к участкам исчезли под ковшом экскаватора. В общем, вариантов установления сервитута стало так много, что перечислить все очень трудно. В итоге в наших судах иски об установлении сервитута стали встречаться почти повсеместно и в немалом количестве.

Про сервитут сказано в Гражданском и Земельном кодексах. Так, в статье 274 Гражданского кодекса записано, что собственник недвижимости вправе требовать от хозяина соседней земли, а иногда и у нескольких собственников участков предоставления ему права "ограниченного пользования" их наделами. Сервитут устанавливается в нескольких случаях: для прохода или проезда через соседний участок, для строительства или эксплуатации линейных объектов (газ, вода, свет и т.д.) и для "других нужд" собственника недвижимости, который ничего не может сделать без сервитута.

Обязателен ли сервитут? Нет. Соседи могут договориться миром. Но если не получается, то проблему решит суд, который и установит сервитут. Надо знать, что сервитут подлежит регистрации, как регистрируют право собственности. Но сервитут - это необязательно обуза на всю оставшуюся жизнь. Если исчезнут основания, по которым его установили, то и сервитут может быть прекращен (статья 276 Гражданского кодекса).

Верховный суд РФ в своем обзоре подчеркнул несколько главных положений, которые суды должны учитывать и исполнять, а гражданам желательно их знать.

Так, не положено устанавливать сервитут, если требуется проход или проезд к самовольной постройке. Как пример Верховный суд привел решение коллег по подобному спору. Некая фирма потребовала пожизненный сервитут через участок дачника для прохода к своему вновь построенному зданию, как сказано в иске: "в целях обслуживания этого здания". Суд коммерсантам отказал, так как выяснилось, что они без разрешения на месте старого склада возвели огромный капитальный объект. Но так как построили они здание без документов, то права собственности у них на него нет. Значит, ни о каком сервитуте не может быть и речи.

Еще одно важное положение, на которое обратил внимание Верховный суд. Сервитут можно устанавливать только в том случае, если у собственника участка нет никакой другой возможности попасть к себе иначе, как через участок соседа. Как пример приведен спор двух соседей. Один из них попросил суд установить сервитут, так как дорога к его дому идет через соседний участок. Но суд выяснил, что к дому истца можно попасть необязательно через чужую землю. Есть и другая дорога. Да, она в плохом состоянии, и ехать по ней дольше, но раз другой путь есть, то никаких неудобств соседу причинять не стоит.

Соседи могут договориться миром. Но если не получается, то проблему решит суд, который и установит сервитут

Есть другой аспект, который надо учитывать. Если после установления сервитута собственник участка, через который будет проезд, не сможет использовать свою землю, разрешать сервитут нельзя. Такая ситуация сложилась в споре некой фирмы и гражданина, на участке которого были инженерные сети, трубы канализации и насосная станция. Все это хозяйство использовалось фирмой для обслуживания своих объектов, вот она и попросила бессрочного сервитута соседнего участка. Рассмотрение спора в суде показало, что некогда это был один участок, который разделили и часть продали фирме. Владелец второй части неоднократно просил коммерсантов убрать инженерные сети со своей земли.

Суд выяснил, что это можно было сделать, но фирма заупрямилась. Теперь, решил суд, если фирме разрешить сервитут, то собственник земли фактически не сможет ею пользоваться и отказал в иске.

Сервитут - удовольствие платное для тех, кто его попросил. Верховный суд подчеркнул - плату за сервитут устанавливает суд исходя из "принципов разумности и соразмерности, площади и срока установления сервитута". Это может быть разовая выплата, а может, и периодические платежи. А еще Верховный суд напомнил, что плату за пользование сервитутом можно менять - увеличивать ее или уменьшать. Но это можно делать лишь в случае, если у собственника участка, обремененного сервитутом, изменится объем ограничений его прав.

И последний момент, на который обратил внимание Верховный суд в своем обзоре, - если в государственном кадастре недвижимости нет сведений об участке, обремененном сервитутом, то это не препятствует регистрации самого сервитута.

Граждане помните, Вы не можете остаться без доступа (прохода и проезда) к Вашему участку на основании ФЗ-221
2.1. Орган кадастрового учета принимает решение о приостановлении осуществления постановки на учет земельного участка также в случае, если доступ (проход или проезд от земельных участков общего пользования) к образуемому или изменяемому земельному участку не будет обеспечен, в том числе путем установления сервитута.

Еще на этапе назревания конфликта, закажите в Рос реестре (https://rosreestr.ru/site/)межевой план 1).на Ваш участок и 2).на участок через который осуществляется доступ . Кадастровые номера данных участков можно узнать на публичной кадастровой карте (http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/) В межевом плане обязательно указывается, через какие земли осуществляется доступ (проход и проезд) к Вашему участку: земли общего пользования или с указанием кадастрового номера соседнего участка. Пример такого межевого плана: (ЗОП могут находиться в частной собственности)
Обратите внимание: 1. В случае, если образуемый (измененный) земельный участок является земельным участком общего пользования, раздел "Сведения о земельных участках, посредством которых обеспечивается доступ к образуемым или измененным земельным участкам" межевого плана не заполняется.(ЗОП могут быть в частной собственности)
Обратите внимание: 2. Если доступ к землям общего пользования обеспечивается через смежный земельный участок, сведения об обеспечении образуемых (измененных) земельных участков доступом к земельным участкам общего пользования посредством ограничения прав правообладателей смежных земельных участков включаются в межевой план на основании соответствующих договоров, либо соглашений, заключаемых между собственниками земельных участков, либо лицами, которым такие земельные участки предоставлены на праве пожизненного наследуемого владения или на праве постоянного (бессрочного) пользования (п.64 Приказа Минэкономразвития РФ №412 от 24.11.2008 г).
Обратите внимание: 3. В графу «Характеристика части» разделов текстовой части межевого плана вносятся слова: «Часть земельного участка образована в целях обеспечения земельного участка №_ (указывается его кадастровый номер или обозначение) доступом к землям (земельным участкам) общего пользования. Там должно быть написано: «Сведения об обременениях и ограничениях: осуществляется доступ к участку с кадастровым номером ХХХХХ» Если на соседний участок обременений нет, то это ошибка кадастрового инженера, которую необходимо исправить . Ошибка допущена на этапе разделения участков. Не должно быть такой записи (на участок, через который осуществляется доступ): ограничений и обременений не установлено.

ФЗ-221
Требования к проекту межевания земельных участков
(утв.приказомМинистерства экономического развития РФ от
3 августа 2011 г. N 388) Зарегистрировано в Минюсте РФ 19 сентября 2011 г. Регистрационный N 21825 (имеет силу закона)
3. Проект межевания утверждается: 2) решением собственника земельной доли или земельных долей.
6. Проектмежевания состоит из текстовой и графической частей,
которые делятся на разделы.
В случаях, предусмотренных Требованиями, в состав Проекта межевания включается приложение.
7. К текстовой части Проекта межевания относятся следующие разделы:
6) сведения об обеспечении доступа к образуемым или
измененным земельным участкам.
Обратите внимание: Сначала подготавливается и утверждается собственником участка проект межевания. В проекте есть сведения об обеспечении доступа к образуемым или
измененным земельным участкам. Утверждая данный проект, собственник, берет на себя обязательства по обеспечению доступа к вновь образуемым участкам. Данное обременение становится постоянной характеристикой для участка, с помощью которого осуществляется доступ и уже не зависит от собственника.

Подробнее в прикрепленных файлах

Граждане помните, Вы не можете остаться без доступа (прохода и проезда) к Вашему участку
Хочу уточнить - бесплатному.

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Арбитражный суд города Москвы в составе: судьи Пуловой Л.В., единолично, при ведении протокола секретарем Петуховой К.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ИП Канторович Риннэты Константиновны (ИНН 772032043357, ОГРНИП 306770000403047)

к ОАО "МОСАЛАРКО" (ИНН 7704127969, ОГРН 1027739894423), третье лицо: ДГИ г.Москвы,

о понуждении заключить договор

с участием в судебном заседании:

от истца: Кизирия В.Г. по дов. №б/н от 18.09.2015г., Молошников В.А. по дов. №б/н от 17.06.2015г.;

от ответчика: Крахмалев В.Г. по дов. №20.08.2015г., Шелков В.Г. по дов. №б/н от 28.12.2015г.;

от третьего лица – Кинчевский В.Г. по дов. от 21.04.2014;

от эксперта Газибуттаев А.М. по паспорту;

установил:

истец, с учетом принятого судом уточнения в порядке ст. , обратился об установлении в пользу собственника здания (Канторович Р.К.) по адресу: г. Москва, ул. Марксистская, д.18/8, стр. 1 права ограниченного пользования (сервитут) частью земельного участка кадастровый номер 77:01:0002024:5/3, расположенного в границах участка площадью 160 кв.м. по адресу: по адресу: г. Москва, ул. Марксистская, вл. 16, на следующих условиях:

1.1. Сфера действия сервитута – часть земельного участка площадью 160 кв.м., определенная геодезическими координатами поворотных точек границ (по прилагаемой таблице).

1.2. Размер платы за право ограниченного пользования (сервитут) составляет 0,01% кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:01:02024:5 за каждый год срока действия сервитута пропорционально площади части земельного участка.

1.3. Назначение сервитута: обеспечение беспрепятственного круглосуточного (в рабочие, выходные и праздничные дни) и проезда автотранспортных средств сотрудников (работников), арендаторов, посетителей, клиентов Канторович Р.К. (ресторана) к зданию по адресу: ул. Марксистская, д.18/8, стр. 1, а также их легковых и грузовых автотранспортных средств, к принадлежащему пользователю на праве собственности здания, кадастровый номер 77:01:0006023:1149, включая запрет препятствовать пользованию путем установки ограждений, шлагбаумов и других сооружений, не позволяющих автотранспортным средствам пользователя и его сотрудников (работников), арендаторов, посетителей, клиентов беспрепятственно проезжать на территорию и выезжать с территории земельного участка, осуществлять маневры автотранспорта и производство погрузочно-разгрузочных работ.

1.4. Срок действия сервитута – до 04.07.20144г.

1.5. Обременение части земельного участка не лишает собственника земельного участка прав владения, пользования и распоряжения земельным участком в целом. Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка.

1.6. Права и обязанности ОАО «МОСАЛАРКО»: предоставить Конторович Ринэте Константиновне возможность осуществлять право ограниченного пользования земельным участком на условиях, установленных настоящим сервитутом.

Не препятствовать в проходе, проезде автотранспортных средств, путем установки ограждений, шлагбаумов и др. сооружений, не позволяющих автотранспортным средствам Канторович Р.К. (ресторана), его сотрудников (работников), арендаторов, посетителей, клиентов беспрепятственно проезжать на территорию и выезжать с территории земельного участка, осуществлять маневры автотранспорта (включая грузовой) и производство погрузочно-разгрузочных работ.

1.7. права и обязанности Конторович Ринэты Константиновны:

Осуществлять деятельность в целях обеспечения которой установлен сервитут.

Не использовать земельный участок для стоянки автотранспортных средств.

Своевременно и в полном объеме уплачивать ОАО «МОСАЛАРКО» плату за право ограниченного пользования земельным участком.

После прекращения действия сервитута привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием.

1.8. Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен сервитутом, к другому лицу, передачи другим лицам права пользования земельным участком. Сервитут сохраняется при переходе права собственности на здание, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что он является собственником здания по адресу: г. Москва, ул. Марксистская, д.18/8, стр. 1, а также арендатором земельного участка, кадастровый номер 77:01:02024:5, по адресу: г. Москва, ул. Марксистская, д.16 площадью 1532 кв.м., для реконструкции здания со строительством пристройки и его последующей эксплуатации от 04.07.1995 №М-01-002625.

В соответствии с Проектом межевания территории кварталов 1198, 1199 № 01.07.086.2009, утвержденным распоряжением Департамента земельных ресурсов города Москвы от 06.05.2010 N 1772, для обслуживания арендуемого заявителем участка (№ 9) под зданием часть смежного участка (№ 8) площадью 0,016 га подлежит обременению сервитутом сквозного проезда, прохода. Границы зоны действия сервитута площадью 0,016 га предусмотрены Планом межевания указанных кварталов.

Подлежащий обременению сервитутом земельный участок по адресу г. Москва, ул. Марксистская, д. 16 с кадастровым номером 77:01:02024:005 находится в арендном пользовании ОАО «МОСАЛАРКО».

Истица обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту земельных ресурсов города Москвы и Правительству Москвы о признании незаконным отказа Департамента земельных ресурсов города Москвы в установлении публичного сервитута в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:01:02024:005 для сквозного проезда и прохода для обеспечения доступа на смежный с ним земельный участок с кадастровым номером 77:01:0006023:1002 и обязании ответчиков принять правовой акт об установлении сервитута.

Обращение мотивировано тем, что установление сервитута обусловлено необходимостью эксплуатации здания ресторана по адресу: г. Москва, ул. Марксистская, д. 18/8, стр. 1 - собственником которого является заявитель, поскольку отсутствуют иные возможности проезда и прохода к зданию.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 26.06.2012, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2012, в удовлетворении искового заявления отказано.

Постановлением ФАС Московского округа от 23.01.2013 по делу № А40-29426/12-41-277 указанные судебные акты оставлены без изменения.

При этом, судами было установлено, что в обеспечении сквозного проезда и прохода через земельный участок с кадастровым номером 77:01:02024:005 заинтересован только заявитель, так как из представленных суду планов земельных участков в кварталах 1198 и 1199 следует, что подъезд и подход к зданиям, расположенным на земельных участках № 21 и 22, производятся через земельный участок № 4, а к зданию на участке № 21, кроме того, со стороны переулка Маяковского; подход и подъезд к зданию, расположенному на земельном участке № 7, производятся через земельный участок № 3 и по части земельного участка № 1, суды отказали в удовлетворении заявленных требований.

Кроме того, из проекта межевания территории кварталов 1198 и 1199 следует, что для эксплуатации земельного участка, арендуемого заявителем (участка N 9) предназначен и иной земельный участок - № 4.

Кроме этого, суды указали, что доступ посетителей ресторана в здание производится со стороны переулка Маяковского, а доступ с соседнего земельного участка необходим для подъезда транспорта, в том числе погрузочно-разгрузочных и других работ, то есть не для общественных нужд, а для нужд исключительно заявителя.

Также суды приняли во внимание, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 10.06.2011 по делу № А40-39829/11-150-348 по заявлению Департамента земельных ресурсов к ОАО «МОСАЛКАРО» о внесении изменений в договор аренды земельного участка, установлено, что частное лицо может получить право ограниченного использования путем заключения соглашения о частном сервитуте между собственником земельного участка, в отношении которого устанавливается частный сервитут, и лицом, в интересах которого участок обременяется частным сервитутом, в том числе на условиях платности.

Кроме этого, истица ссылается на то, что она обратилась в департамент с заявлением от 25.09.2013 о выдаче распоряжения об утверждении схемы расположения земельного участка по адресу г. Москва, ул. Марксистская, вл. 16 на кадастровой карте территории в г. Москве, необходимого для оформления кадастрового паспорта участка с указанием границ действия сервитута, предусмотренного проектом межевания, однако получила отказ со ссылкой на пункт 2.13.1 приложения 4 Административного регламента предоставления государственной услуги «Выдача распоряжения об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровой карте (плане) территории», утвержденного постановлением Правительства Москвы от 15.05.2012 № 199-ПП, по причине того, что предприниматель не является собственником здания, расположенного на данном участке.

Решением арбитражного суда А40-162560/13 от 28.01.2014, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2014, заявленное требование истицы было удовлетворено.

В дальнейшем. истица обратилась к ответчику с просьбой заключить соглашение о частном сервитуте, с проектом соглашения, с целью эксплуатации принадлежащего ей здания, однако согласия ответчика получено не было.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в суд.

Ответчик против удовлетворения требований истицы возражал, полагая, что установление сервитута, в свою очередь создаст ему существенные неудобства и затруднения пользования зданием, принадлежащим ему на праве собственности, пояснил, что он реконструировал здание, находящееся на арендуемом им земельном участке со строительством пристройки и подземным гаражом-паркингом, помещения в здании сдаются ответчиком в аренду вместе с предоставлением мест в подземном гараже-паркинге. Постановка арендаторами ответчика машин на подземную стоянку возможна только путем проезда через арку здания ответчика к задней стороне здания, где построены въезд на и выезд с подземной стоянки.

Представитель Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы оставил рассмотрение спора на усмотрение суда.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела с позиции ст. , в том числе заключение эксперта, представленного истицей, результаты проведенной в рамках дела независимой судебной экспертизы, с учетом устных пояснений эксперта Газибуттаева А.М. в судебном заседании, суд не находит основания для удовлетворения исковых требований, по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Условиями для установления сервитута в судебном порядке являются наличие между собственниками земельных участков спора, препятствующего подписанию соглашения о сервитуте; выявленная судом в ходе рассмотрения этого спора объективная невозможность удовлетворения потребностей истца иным образом, кроме как путем наделения его правом ограниченного пользования чужим земельным участком. Нарушение ответчиком прав истца (например, совершение ответчиком действий, ограничивающих или затрудняющих доступ истца к имуществу) не входит в предмет доказывания по спору об установлении сервитута.

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Из указанной нормы права следует, что сервитут может быть установлен судом только в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости.

В соответствии с пунктом 3 этой же статьи сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Таким образом, в рамках настоящего дела подлежат исследованию вопросы о том, на удовлетворение каких конкретно нужд направлено требование истицы и относятся ли они к тем потребностям, которые могут быть обеспечены путем установления сервитута, учитывая его исключительный характер, имеется ли у истицы возможность доступа к своему имуществу, не прибегая к правовым средствам, предусмотренным указанными нормами права.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. , ст. 23 ЗК РФ, ст.ст. 64, 65, 71, 75, 110, 176, 188, суд

Решил:

в иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия.

Судья Л.В.Пулова

Суд:

АС города Москвы

Истцы:

канторович риннэта константиновна

Ответчики:

ОАО "МОСАЛАРКО"

Судебная практика по:

Судебная практика по применению нормы ст. 274 ГК РФ

Две организации заключили договор пользования внутренней территорией одной из организаций для прохода/проезда. Т.е. фактически установили сервитут. Договор подписан. Деньги за проход/проезд ежемесячно перечисляются. Но договор не зарегистрирован. Какие последствия могут наступить для стороны, которая пользуется территорией по договору?

Ответ

Возможность наступления негативных последствий для организации не усматривается.

Если договор (соглашение о сервитуте), который нужно было зарегистрировать, в итоге не был зарегистрирован, то это повлечет следующие правовые последствия.

Незарегистрированное соглашение обязательно для его сторон с момента подписания. Разумеется, если стороны согласовали все существенные условия. Во взаимоотношениях друг с другом они не вправе ссылаться на незаключенность договора в обоснование неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств.

Незарегистрированный договор по общему правилу не порождает правовых последствий для третьих лиц, которые не выступали сторонами по договору. Поскольку из-за того, что договор не зарегистрирован, третьи лица не могут знать о факте заключения договора и его условиях.

Такие разъяснения содержатся в информационного письма Президиума ВАС РФ № 165.

«Последствия несоблюдения требования о регистрации договора

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (). Если такой договор не зарегистрирован, то для всех третьих лиц он считается незаключенным и не порождающим правовых последствий.

Однако отсутствие регистрации не означает, что стороны могут не исполнять условия договора.

Таким образом, если договор, который нужно было зарегистрировать, в итоге не был зарегистрирован, то это повлечет следующие правовые последствия.

1. Незарегистрированный договор обязателен для его сторон с момента подписания. Разумеется, если стороны согласовали все существенные условия. Во взаимоотношениях друг с другом они не вправе ссылаться на незаключенность договора в обоснование неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств.

Сама по себе государственная регистрация имеет целью защиту третьих лиц, которые могут приобретать права на имущество, ставшее предметом договора. Однако стороны обязаны исполнять его условия независимо от наличия или отсутствия регистрации.

2. Незарегистрированный договор по общему правилу не порождает правовых последствий для третьих лиц, которые не выступали сторонами по договору. Поскольку из-за того, что договор не зарегистрирован, третьи лица не могут знать о факте заключения договора и его условиях.

Но это правило не действует, если третьему лицу по тем или иным причинам было известно о наличии незарегистрированного договора. Например, если новый собственник объекта недвижимого имущества узнал о наличии арендатора и не изъявил желания прекратить арендные правоотношения. Это означает, что арендодатель был согласен на сохранение договорных отношений с таким арендатором. И если впоследствии он потребует выселения на том основании, что договор не был зарегистрирован, то в иске может быть отказано. Это объясняется тем, что собственник недвижимого имущества (арендодатель) действует недобросовестно, ссылаясь на отсутствие государственной регистрации договора, о котором он знал в момент приобретения имущества.

Такие разъяснения содержатся в информационного письма Президиума ВАС РФ № 165.*

В то же время, если договор, требующий государственной регистрации, совершен в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от его регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации договора. В этом случае договор будет зарегистрирован на основании решения суда (). Сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации договора, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации сделки ().

Таким образом, при использовании данного способа защиты истец должен доказать, что одновременно выполняются два условия.

Во-первых, что договор совершен в надлежащей форме. Это обстоятельство, как правило, можно доказать, представив подписанный экземпляр договора, на котором отсутствует штамп регистрирующего органа. Так, закон прямо требует, чтобы договор аренды здания или сооружения был совершен в письменной форме путем составления единого документа (). Если же, к примеру, долгосрочный договор аренды будет совершен не путем составления единого документа, как этого требует статьи 651 Гражданского кодекса РФ, а путем обмена документами, то в этом случае у суда не будет оснований для вынесения решения о регистрации договора. В этом случае будет нарушена форма договора аренды недвижимого имущества, что исключает удовлетворение искового требования о регистрации договора.

Во-вторых, что контрагент уклоняется от регистрации договора. Это можно подтвердить, к примеру, письмом, в котором истец просил контрагента предоставить необходимые для регистрации договора документы. Важно иметь доказательства того, что контрагент это письмо получил. Таким доказательством может быть подпись контрагента, его представителя или его работника о принятии письма либо квитанция об отправке этого письма контрагенту по почте с уведомлением о вручении.

Срок исковой давности по требованиям о регистрации договора составляет один год (). Этот срок исчисляется с момента, когда истец узнал или должен был узнать о том, что другая сторона уклоняется от государственной регистрации ( «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - постановление Пленума Верховного суда РФ № 25)). При этом сторона, которая фактически исполняла сделку до ее необходимой государственной регистрации, не вправе ссылаться на истечение срока исковой давности по требованию другой стороны о ее государственной регистрации ().

Срок исковой давности по требованиям одной стороны сделки к другой стороне о возмещении убытков, которые вызваны уклонением последней от государственной регистрации этой сделки, составляет три года ().

Если от регистрации договора уклонялись обе стороны, то у суда не будет оснований для вынесения решения о регистрации договора».

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.