Статья 218 о государственной регистрации недвижимости. Закон “О государственной регистрации недвижимого имущества” (218-ФЗ): Какие изменения вступили в силу

⁰

Принят Государственной Думой 3 июля 2015 года
Одобрен Советом Федерации 8 июля 2015 года
Вступил в силу с 1 января 2017 года

Глава 1. Общие положения

Статья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона. Основные положения

2. Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

3. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

4. Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

5. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (в ред. Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 361-ФЗ - Собрание законодательства Российской Федерации, 2016, N 27, ст. 4294)

6. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133-1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

7. Государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее - государственный кадастровый учет) (в ред. Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 315-ФЗ - Собрание законодательства Российской Федерации, 2016, N 27, ст. 4248).

8. Положения настоящего Федерального закона не применяются к государственному учету и государственной регистрации прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, участки недр (в ред. Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 361-ФЗ - Собрание законодательства Российской Федерации, 2016, N 27, ст. 4294).

С 1 января 2017 г. вступает в силу Федеральный закон от » (далее — Закон), за исключением отдельных положений, для которых предусмотрены иные сроки. Кадастровый учет недвижимости и госрегистрация прав на нее будут объединены в единую систему учета и регистрации. В материале приведены основные изменения рассматриваемого Закона в сравнении с действующими Законом о кадастре недвижимости и Законом о регистрации прав на недвижимость. С указанной даты положения действующих законов в части ведения кадастра и госрегистрации прав утрачивают силу.

1. Появится новый реестр недвижимости

Будет сформирован Единый государственный реестр недвижимости (далее — ЕГРН), который объединит сведения, содержащиеся в настоящее время в кадастре недвижимости и ЕГРП.
В ЕГРН войдут, в частности, реестр объектов недвижимости (кадастр недвижимости), реестр прав, их ограничений и обременений недвижимого имущества (реестр прав на недвижимость), а также реестр границ. Сведения о границах на сегодняшний день содержатся в кадастре недвижимости.
Вести ЕГРН будут в электронном виде. Исключение составят реестровые дела. В них на бумажном носителе будут храниться оформленные в простой письменной форме и представленные в бумажном виде заявления, а также документы, оригиналы которых отсутствуют в других органах госвласти, органах местного самоуправления и архивах.
В настоящее время кадастр недвижимости и ЕГРП ведутся на электронных и бумажных носителях, причем последние имеют приоритет.

2. Уточнены объекты недвижимости, которые подлежат кадастровому учету и права на которые регистрируются

Согласно новому Закону в кадастр недвижимости будут вносить сведения о машино-местах, едином недвижимом комплексе и предприятии как имущественном комплексе.
Машино-места будут учитываться в кадастре и регистрироваться как самостоятельные объекты недвижимости. Их допустимые размеры установит Минэкономразвития России.
Сейчас на кадастровый учет ставится здание (помещение), в котором находится машино-место. Право на него регистрируется в виде доли в праве общей долевой собственности на это здание (помещение), а размер доли определяется пропорционально размеру машино-места.
Собственник зарегистрированного машино-места сможет зарегистрировать право собственности на него, выделив долю в натуре.
В соответствии с Законом о кадастре недвижимости сведения о едином недвижимом комплексе и предприятии как имущественном комплексе в кадастр не вносятся. В то же время права на них должны быть зарегистрированы (что невозможно без учета в кадастре). Поэтому единый недвижимый комплекс учитывается, как сооружение, а здания (сооружения), входящие в состав предприятия, на практике ставятся на учет как отдельные объекты недвижимости.
Учет единого недвижимого комплекса и госрегистрация права на него будут проводиться в следующих случаях:
— завершение строительства объектов недвижимости, проектная документация которых предусматривает их эксплуатацию в качестве такого комплекса;
— объединение по заявлению собственника учтенных и зарегистрированных объектов недвижимости, которые имеют единое назначение и неразрывно связаны физически или технологически либо расположены на одном земельном участке.
Зарегистрировать право собственности на предприятие как имущественный комплекс можно будет только после учета и госрегистрации прав на каждый объект, который входит в его состав.
Что касается участков недр, то согласно Закону о кадастре недвижимости они в кадастре не учитываются, однако в соответствии с Законом о регистрации прав на недвижимость права на них подлежат регистрации. Новый Закон к учету таких участков и регистрации прав на них не применяется.

3. Учитывать недвижимость и проводить госрегистрацию прав на нее будет Росреестр

Согласно новому Закону проводить кадастровый учет недвижимости и регистрировать права на нее должен исключительно Росреестр и его территориальные органы (далее вместе — Росреестр). Эти полномочия нельзя будет передать подведомственным учреждениям. В настоящее время госрегистрацию прав на недвижимость и сделок с ним осуществляет Росреестр, а кадастровый учет — подведомственная ему Кадастровая палата по субъектам РФ.

4. Кадастровый учет объектов и госрегистрация прав будет проводиться как одновременно, так и отдельно

4.1. Когда учет и госрегистрация осуществляются одновременно
Как и сейчас, зарегистрировать права на объекты недвижимости по общему правилу будет невозможно, если они не учтены в кадастре недвижимости.
Согласно новому Закону, если сведения об объекте недвижимости отсутствуют в ЕГРН, его учет в кадастре и госрегистрация прав будут осуществляться одновременно. Исключения составят ситуации, когда кадастровый учет может проводиться без одновременной госрегистрации и наоборот. Сейчас одновременное осуществление учета и госрегистрации не предусмотрено.
Учет и госрегистрация будут проводиться одновременно в следующих случаях:
— создание объекта недвижимости (за исключением ситуации, когда кадастровый учет можно осуществить без одновременной госрегистрации прав);
— образование объекта недвижимости (кроме случаев, когда кадастровый учет проводится без одновременной госрегистрации прав);
— прекращение существования объекта недвижимости, права на который зарегистрированы в ЕГРН;
— образование или прекращение существования части объекта, на которую распространены ограничения прав и обременения объекта, подлежащие госрегистрации, за исключением случая, установленного Законом.

4.2. Когда учет и госрегистрация проводятся отдельно
Законом установлены случаи, когда права на объекты недвижимости, сведения о которых имеются в ЕГРН, будут регистрироваться без проведения одновременного кадастрового учета. К их числу относятся, например, госрегистрация перехода права собственности, подтверждение ранее возникших прав.
В Законе также определены исключительные ситуации, при которых кадастровый учет осуществляется без одновременного проведения госрегистрации прав на объекты недвижимости. Такое проведение учета возможно, в частности, в следующих случаях:
— создание объекта недвижимости на основании разрешения на ввод объекта капстроительства в эксплуатацию, которое представлено органом госвласти, местного самоуправления или корпорацией «Росатом» в порядке межведомственного взаимодействия;
— прекращение существования объекта, права на который не зарегистрированы в ЕГРН;
— изменение основных характеристик объекта.

5. Изменены правила обращения с заявлением о кадастровом учете недвижимости и госрегистрации прав

В новом Законе установлен перечень лиц, по заявлениям которых будут учитываться объекты недвижимости и регистрироваться права на них. Кто именно может подать документы, зависит от того, как проводится учет и госрегистрация — одновременно или раздельно.
Так, согласно положениям Закона заявление в отношении созданного (т.е. построенного) объекта недвижимости может представить:
— собственник или иной правообладатель земельного участка, на котором расположен такой объект недвижимости, — при одновременном осуществлении учета и госрегистрации;
— орган госвласти, местного самоуправления или корпорация «Росатом», выдавшие разрешение на ввод объекта капстроительства в эксплуатацию, — при учете в кадастре без одновременной госрегистрации.
В настоящее время заявление о постановке на учет такого объекта недвижимости может подать любое лицо.
Заявление о кадастровом учете или госрегистрации и необходимые документы, как и сейчас, можно будет представить:
— в бумажном виде — лично (в Росреестр, через МФЦ, при выездном приеме) или по почте (в Росреестр);
— в форме электронных документов — через единый портал госуслуг или официальный сайт Росреестра.
Кадастровая палата по субъекту РФ не будет осуществлять прием документов, учет и госрегистрацию прав на недвижимость.
Новшеством Закона является то, что при личном обращении (кроме случаев выездного приема) место подачи заявления и документов не будет зависеть от места нахождения объекта недвижимости. Иными словами, можно обратиться (направить документы почтой) в любое подразделение Росреестра или подать документы лично через любой МФЦ. Перечень указанных подразделений и МФЦ будет приведен на сайте Росреестра.
Полагаем, что и выездной прием будет осуществляться независимо от места нахождения объекта недвижимости. Этот вопрос, вероятно, решится до вступления в силу Закона.
На сегодняшний день заявление о кадастровом учете подается по месту расположения объекта недвижимости в пределах кадастрового округа, а заявление о госрегистрации прав по общему правилу — по месту нахождения недвижимости в пределах регистрационного округа. Такое положение содержалось в Законе о госрегистрации прав на недвижимость ранее, но было признано утратившим силу. Несмотря на это, на практике заявление и документы представляются также по месту нахождения недвижимости.

5.1. Отменено требование об обязательном представлении учредительных документов юрлица
Согласно новому Закону Росреестр самостоятельно запрашивает учредительные документы юрлица, обратившегося за учетом объекта и госрегистрацией прав на него. Организация вправе подать такие документы по собственной инициативе.
На сегодняшний день юрлицо обязано представлять учредительные документы организации (их копии) при проведении госрегистрации прав. Их предоставление не требуется лишь в случае, если они подавались ранее и изменения в них не вносились.

5.2. Установлен единственный случай отказа в приеме документов
В приеме документов будет отказано, если не установлена личность заявителя, который непосредственно обратился с документами (например, не предъявлен паспорт).
Отказ в приеме документов в действующем Законе о кадастре недвижимости не предусмотрен, а в соответствии с Законом о госрегистрации прав на недвижимость запрещен.

5.3. Уточнены случаи, при которых документы возвращаются без рассмотрения
В Законе уточнен перечень оснований для возврата заявления и документов без рассмотрения. К ним, в частности, относятся:
— несоответствие формата заявления и документов, представленных в электронном виде, установленному формату;
— наличие в заявлении и документах, которые представлены в бумажном виде, подчисток, приписок, зачеркиваний и других неоговоренных исправлений, в том числе выполненных карандашом, а также наличие повреждений, не позволяющих однозначно истолковать их содержание;
— отсутствие подписи заявителя в заявлении о кадастровом учете объекта или госрегистрации прав.
В настоящее время заявление о госрегистрации прав может быть возвращено в том числе:
— если в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах отсутствует информация об уплате госпошлины и не представлен документ, подтверждающий ее уплату;
— в ЕГРП имеется запись о невозможности регистрации перехода, ограничения права и обременения недвижимости без личного участия собственника или его законного представителя.
Указанные основания включены и в новый Закон, при этом уточнен срок отсутствия информации об уплате госпошлины — пять дней с момента подачи заявления.

6. Сокращен общий срок кадастрового учета и госрегистрации прав

Согласно новому Закону общий срок осуществления учета объекта недвижимости в кадастре и госрегистрации прав сокращен.
При подаче документов в Росреестр он составит:
— 5 рабочих дней — для кадастрового учета;
— 10 рабочих дней — в случае одновременного проведения учета и госрегистрации;
— 7 рабочих дней — для госрегистрации прав.
Если документы будут представляться через МФЦ, то сроки проведения кадастрового учета и госрегистрации прав увеличиваются на два рабочих дня.
В настоящее время общий срок осуществления как учета объекта недвижимости в кадастре, так и госрегистрации прав на него составляет 10 рабочих дней для каждой процедуры. При одновременной подаче документов для проведения кадастрового учета и госрегистрации срок госрегистрации прав исчисляется со дня внесения сведений в кадастр недвижимости, т.е. максимальный срок составляет 20 рабочих дней.

6.1. В какой срок будет проводиться госрегистрация ипотеки
Новым Законом сохранен только срок (5 рабочих дней), установленный для госрегистрации ипотеки жилых помещений при подаче документов в Росреестр.
Следовательно, госрегистрация ипотеки земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений или машино-мест будет осуществляться в общий срок (7 рабочих дней) при условии представления документов в Росреестр. Однако он сократится до трех рабочих дней, если госрегистрация будет проводиться на основании нотариально удостоверенного договора ипотеки или нотариально заверенного договора, который влечет возникновение ипотеки в силу закона (например, договора купли-продажи недвижимости за счет кредитных средств банка), до одного рабочего дня, следующего за днем поступления документов — при направлении документов в электронной форме. Такие сроки будут действовать с 2 января 2017 г..
На сегодняшний день срок госрегистрации ипотеки земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений составляет 15 рабочих дней, а ипотеки жилых помещений — 5 рабочих дней.

7. Уточнены основания приостановления кадастрового учета и госрегистрации по решению госрегистратора

В новом Законе содержится подробный перечень оснований, по которым кадастровый учет и госрегистрация могут быть приостановлены. По сравнению с действующими основаниями, этот список значительно увеличен (в нем перечислено 55 оснований).
Согласно действующему Закону о госрегистрации прав на недвижимость причинами приостановления, в частности, являются сомнения госрегистратора в наличии оснований для проведения госрегистрации прав, в подлинности документов или достоверности приведенных в них сведений.
Перечисленные в новом Законе основания приостановления определили пределы проведения правовой экспертизы, которая осуществляется только на предмет наличия или отсутствия оснований приостановления или отказа в кадастровом учете или госрегистрации прав. Следовательно, если указанные основания отсутствуют, кадастровый учет и (или) госрегистрация прав приостановлены быть не могут.
Если в течение срока приостановления не устранены причины, послужившие основанием для приостановления, в проведении кадастрового учета и (или) госрегистрации будет отказано.

7.1. Увеличены сроки, на которые приостанавливаются учет и госрегистрация
Новый Закон установил более продолжительные сроки приостановления госрегистрации. Срок приостановления кадастрового учета не изменился. При этом предусмотрен срок его приостановления в заявительном порядке.
Так, сроки приостановления учета объектов и госрегистрации составят:
— три месяца — по решению госрегистратора (за исключением отдельных оснований, для которых предусмотрены иные сроки приостановления);
— шесть месяцев — по инициативе заявителя. При этом в Законе уточнено, что по заявлению приостановление возможно только один раз.
В настоящее время госрегистрация прав по решению госрегистратора может быть приостановлена на один месяц, а по инициативе заявителя — на три месяца.

8. Кадастровый учет и госрегистрация могут проводиться без участия правообладателя

Закон предусматривает, что сведения в ЕГРН будут вноситься в том числе в порядке межведомственного взаимодействия. Обязанность направлять необходимые для учета и госрегистрации документы в таком порядке установлена для органов госвласти, органов местного самоуправления, судов и нотариусов при принятии ими решений (актов). Например:
— органы госвласти и органы местного самоуправления должны направить документы, если ими принято решение об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, установлении или изменении разрешенного использования земельного участка, отнесении к определенной категории земель или о переводе земельного участка из одной категории земель в другую;
— ФМС России — информацию об изменении сведений о физлице;
— ФНС России — информацию об изменении сведений об организациях и ИП;
— суды или уполномоченные органы, наложившие арест, — заверенную копию такого акта;
— нотариусы — сведения о выдаче свидетельства о праве на наследство.
При поступлении документов (содержащихся в них сведений) в порядке межведомственного взаимодействия Росреестр вносит на их основании сведения в ЕГРН (за исключением случаев, когда их внести невозможно) и уведомляет правообладателя о внесении.

9. Кто и за что несет ответственность при осуществлении кадастрового учета и госрегистрации

Согласно Закону ответственность за действия (бездействие) при проведении кадастрового учета и госрегистрации распределена между Росреестром и госрегистратором.
Так, госрегистратор несет ответственность за несоответствие внесенных им в ЕГРН сведений тем сведениям, которые содержатся в представленных документах (за исключением данных, внесенных из других информационных ресурсов), за необоснованное приостановление и отказ в кадастровом учете или госрегистрации прав или уклонение от их проведения.
Росреестр несет ответственность за ненадлежащее исполнение своих полномочий, в том числе за утрату и искажение сведений, которые содержатся в ЕГРН, полноту и достоверность предоставляемых сведений, незаконный отказ в кадастровом учете или госрегистрации прав, установленный вступившим в законную силу решением суда. При этом предусмотрены случаи, когда Росреестр имеет право регрессного требования к органам и лицам, по вине которых допущены нарушения.

10. Уточнены условия выплаты компенсации за утрату права на жилое помещение

Компенсация за жилое помещение — единственное пригодное для постоянного проживания — выплачивается однократно собственнику, который по независящим от него причинам не вправе истребовать его от добросовестного приобретателя, а также добросовестному приобретателю, от которого оно было истребовано. Согласно Закону условием ее выплаты является невозможность получить от третьих лиц возмещение, установленное вступившим в законную силу решением суда, по причине прекращения взыскания по исполнительному документу, например, в связи с внесением записи об исключении должника-организации из ЕГРЮЛ.
Положение Закона о компенсации за утрату права, зарегистрированного в ЕГРН, вступает в силу с 1 января 2020 г.

А.Н. Борисов

Комментарий к Федеральному закону от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (постатейный)

(в редакции Федеральных законов от 30 декабря 2015 г. № 431-ФЗ, от 26 апреля 2016 г. № 108-ФЗ, от 1 мая 2016 г. № 119-ФЗ, от 2 июня 2016 г. № 172-ФЗ, от 23 июня 2016 г. № 221-ФЗ, от 3 июля 2016 г. № 265-ФЗ, от 3 июля 2016 г. № 304-ФЗ, от 3 июля 2016 г. № 315-ФЗ, от 3 июля 2016 г. № 351-ФЗ, от 3 июля 2016 г. № 354-ФЗ и от 3 июля 2016 г. № 361-ФЗ)

COMMENTARY

TO THE FEDERAL LAW

№ 218-FZ of July 13, 2015

«ON STATE REGISTRATION OF REAL ESTATE»

(as amended by the Federal Laws № 431-FZ of December 30, 2015, № 108-FZ of April 26, 2016, № 119-FZ of 1 May 2016, № 172-FZ of June 2, 2016, № 221-FZ of June 23, 2016, № 265-FZ of 3 July 2016, № 304-FZ of July 3, 2016, № 315-FZ of July 3, 2016, № 351-FZ of 3 July 2016, № 354-FZ of July 3, 2016 and № 361-FZ of July 3, 2016)

Borisov A.N.

The commentary to the Federal law № 218-FZ of July 13, 2015 «On state registration of real estate» / A.N. Borisov. – M.: Yustitsinform, 2017. – 550 p.

978-5-7205-1372-6

The book gives an article-by-article commentary to the Federal law № 218-FZ of July 13, 2015 «On state registration of real estate» as amended, including by the Federal law № 361-FZ of July 3, 2016. It also gives a detailed review of the content and rules of conducting the Unified state register of real estate (EGRN), the procedure for state cadastral registration and state registration of rights, the procedure for correcting errors the EGRN contains, the order of reporting the information the EGRN contains, features of the legal status of the state registrar of rights, the responsibility of the registration body and the state registrar of rights.

A comparative analysis with the norms of the «predecessors» – the Federal law № 122-FZ of July 21, 1997 «On state registration of rights to own real estate and transactions with it» and № 221-FZ of July 24, 2007 «On state real estate cadastre» – has been done. An overview of statutory and regulatory acts issued in order to implement the provisions of the commented law is also presented in the book. The legal positions of the highest judicial bodies, the views of the Ministry of economic development and Rosreestr on the application of the provisions of the Act are taken into account.

The book is intended primarily for legal professionals, persons for whose benefit state cadastral registration and state registration of rights are implemented, for the officials of the registry of rights authority and for state registrars. The book will also be useful for anyone interested in the issues of legal regulation of state registration of real estate in Russia.

Список сокращений

Органы государственной власти, иные государственные органы и организации:

Совет Федерации – Совет Федерации Федерального Собрания Российской Федерации;

Государственная Дума – Государственная Дума Федерального Собрания Российской Федерации;

КС России – Конституционный Суд Российской Федерации;

ВС России – Верховный Суд Российской Федерации;

ВАС России – Высший Арбитражный Суд Российской Федерации;

Минкультуры России – Министерство культуры Российской Федерации;

Минобороны России – Министерство обороны Российской Федерации;

Минэкономразвития России – Министерство экономического развития Российской Федерации;

Минюст России – Министерство юстиции Российской Федерации;

Росземкадастр – Федеральная служба земельного кадастра России;

Росрегистрация – Федеральная регистрационная служба;

Росреестр – Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии;

Росимущество – Федеральное агентство по управлению государственным имуществом;

ГК «Росатом» – Государственная корпорация по атомной энергии «Росатом»;

ФГБУ «ФКП Росреестра» – федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии»;

ФНП – Федеральная нотариальная палата.

Правовые акты:

Закон 1993 г. о нотариате – Основы законодательства РФ о нотариате от 11 февраля 1993 г. № 4462-1;

Закон 1997 г. о регистрации – Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

Закон 1998 г. об ипотеке – Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;

Закон о введении ЗК РФ – Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»;

Закон 2002 г. о сельхозземлях – Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;

Закон 2006 г. об информации – Федеральный закон от 27 июля 2006 г. № 149-ФЗ «Об информации, информационных технологиях и о защите информации»;

Закон 2007 г. о кадастре – Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (в редакции до 1 января 2017 г.), «О кадастровой деятельности» (в редакции с 1 января 2017 г.);

Закон 2015 г. о геодезии – Федеральный закон от 30 декабря 2015 г. № 431-ФЗ «О геодезии, картографии и пространственных данных и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;

Закон 2016 г. № 361-ФЗ – Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 361-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации».

Источники правовых актов:

arbitr.ru – «Официальный сайт Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации http://www.arbitr.ru», «Официальный сайт федеральных арбитражных судов Российской Федерации http://www. arbitr.ru»;

pravo.gov.ru – «Официальный интернет-портал правовой информации http://www.pravo.gov.ru»;

БНА ФОИВ – «Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти»;

Бюллетень Минюста России – «Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации»;

ВВАС РФ – «Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации»;

Ведомости СНД и ВС РСФСР – «Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР»;

Ведомости СНД и ВС РФ – «Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации»;

РГ – «Российская газета»;

СЗ РФ – «Собрание законодательства Российской Федерации»;

СПС – справочные правовые системы.

Иные сокращения:

ГКН – государственный кадастр недвижимости;

ЕГРН – Единый государственный реестр недвижимости;

ЕГРП – Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

ЕГРЮЛ – единый государственный реестр юридических лиц;

МФЦ – многофункциональный центр;

ФГИС ЕГРН – федеральная государственная информационная система ведения Единого государственного реестра недвижимости.

Введение

Законопроект, принятый в качестве Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (т. е. комментируемого акта), разработан и внесен в Государственную Думу Правительством РФ в целях исполнения плана мероприятий по подготовке проектов нормативных правовых актов, утвержденных Концепцией создания единой федеральной системы в сфере государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости, одобренной Правительством РФ 11 июня 2009 г. (протокол № 18, раздел III) и утвержденной Приказом Минэкономразвития России от 18 декабря 2009 г. № 534, а также Плана мероприятий («дорожной карты») «Повышение качества государственных услуг в сфере государственного кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», утв. распоряжением Правительства РФ от 1 декабря 2012 г. № 2236-р (в ред. распоряжения Правительства РФ от 4 апреля 2014 г. № 527-р).

Как отмечалось разработчиками законопроекта, в качестве основных предпосылок создания единой федеральной системы в сфере государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости (единая система регистрации прав) можно рассматривать уже сложившийся положительный многолетний опыт функционирования систем государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости, а также современную международную практику развития предоставления услуг в этих сферах, которая свидетельствует о перспективности институционального объединения рассматриваемых систем и внедрения новых информационных технологий, снижающих издержки пользователей и государства при оказании соответствующих услуг.

——————————————————————

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН

О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ НЕДВИЖИМОСТИ

Одобрен
Советом Федерации
8 июля 2015 года
Список изменяющих документов
(в ред. Федеральных законов от 30.12.2015 N 431-ФЗ,
от 26.04.2016 N 108-ФЗ, от 01.05.2016 N 119-ФЗ, от 02.06.2016 N 172-ФЗ,
от 23.06.2016 N 221-ФЗ, от 03.07.2016 N 265-ФЗ, от 03.07.2016 N 304-ФЗ,
от 03.07.2016 N 315-ФЗ, от 03.07.2016 N 351-ФЗ, от 03.07.2016 N 354-ФЗ,
от 03.07.2016 N 361-ФЗ, от 01.07.2017 N 141-ФЗ, от 29.07.2017 N 218-ФЗ,
от 29.07.2017 N 222-ФЗ, от 29.07.2017 N 247-ФЗ, от 29.07.2017 N 280-ФЗ,
от 25.11.2017 N 328-ФЗ, от 31.12.2017 N 486-ФЗ, от 31.12.2017 N 506-ФЗ,
от 31.12.2017 N 507-ФЗ, от 28.02.2018 N 36-ФЗ, от 03.04.2018 N 60-ФЗ,
от 29.06.2018 N 171-ФЗ, от 01.07.2018 N 175-ФЗ, от 03.08.2018 N 308-ФЗ,
от 03.08.2018 N 338-ФЗ, от 03.08.2018 N 340-ФЗ, от 03.08.2018 N 341-ФЗ,
от 03.08.2018 N 342-ФЗ)

Глава 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Статья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона. Основные положения

1. Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.
2. Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.
3. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество — юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее — государственная регистрация прав).
4. Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.
5. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
(часть 5 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)
6. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.
7. Государственный кадастровый учет недвижимого имущества — внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также — объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее — государственный кадастровый учет).
(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ)
8. Положения настоящего Федерального закона не применяются к государственному учету и государственной регистрации прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, участки недр.
(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

С первого января 2017 года новый закон о регистрации недвижимости № 218 (далее 218-ФЗ, Закон) начинает свою работу.

Новые правила оформления права собственности и постановки на кадастр призваны улучшить систему учета недвижимого имущества в Российской Федерации .

Правовой документ упростит осуществление сделок, поможет создать единую базу учета недвижимости, чтобы исключить путаницу, повысит качество оказываемых госуслуг.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

Законодательная база

Новый 218-ФЗ придет на смену 122-ФЗ и 221-ФЗ. При разработке нового Федерального закона был заимствован европейский опыт в предоставлении государственных услуг по оформлению сделок с собственностью.

При создании единой информационной базы снизятся затраты профильных казенных учреждений и клиентов, которые пользуются соответствующими услугами .

Новый Закон начнет свое действие с первого дня 2017 года. Закон будет регламентировать правовые отношения в субъектах РФ в связи со следующим:

Владение собственностью, а также сделка с ней требуют государственной регистрации прав ;
Добавление необходимых данных по объектам собственности в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), а также предоставление сведений из него клиентам ;
Имущество требуется внести в кадастровую базу .

Таким образом, новые положения объединяют в себе статьи 122-ФЗ и 221-ФЗ. Новый закон их не отменяет, но уточняет, что они не противоречат настоящему закону (218-ФЗ, часть 4, статья 72).

Внесение информации в реестр

13 статья 218-ФЗ регламентирует, откуда могут поступать сведения:

Информация с базы кадастра (внесение в кадастр) или/и фиксирование права на собственность . Вносятся основные характеристики объекта, данные о владельце, обременения и ограничения, проведение каких-либо сделок.
Подача сведений от иных ведомственных структур . Информация добавляется в течение 5-и дней с момента поступления новых сведений от межведомственных структур, либо отправляется отказ в течение 15-и дней.
Направленного уведомления . Используется в случаях, когда собственник имущества остается прежним, но изменяются параметры объекта.

Если вы хотите узнать, о способах исправления кадастровых ошибок в кадастровых сведениях, советуем вам прочитать .

В 3 статье Закона назначается ответственный за фиксирование прав и по учету в кадастре параметров объектов – . Ранее данное учреждение отвечало лишь за регистрацию, а Федеральная кадастровая палата Росреестра отвечала за кадастровую базу данных.

Чтобы произвести фиксацию прав, владения нужно внести в базу кадастра. Это правило действовало и до начала действия Федерального закона № 218.

Если же информация об объекте будет отсутствовать в реестре (после 1 января 2017 года), то госрегистрация прав и учет по кадастру будут произведены вместе . До образования объединенного реестра такое было невозможно.

Обновление данных в Росреестре осуществляется в ряде случаев, прописанных законодательно в пункте втором 14 статьи Закона (при предоставлении соответствующих документов):

Наследование .
Подразделения правительственных органов приняли акты, изменяющие право владения собственностью. Решение должно основываться на законодательной базе Российской Федерации.
Судебные решения .
Операции с недвижимостью (отчуждение, дарение, купля-продажа и т.д.), не конфликтующие с законом РФ.
Выполнение кадастровых работ в комплексе (межевание участков, разработка технического плана и пр.).
Приватизация имущества .
Выдача государственными органами свидетельств о праве собственности или иных документов, содержащих данные о владении .
Предоставление иных документов, свидетельствующих об изменении в праве собственности .

Сведения в реестр прав вносятся наряду с данными по кадастру в ситуациях (статья 14 пункт 3):

Недвижимость, зарегистрированная ранее в Росреестре, прекратила существование;
Выделение части имущества или прекращение ее существования;
Формирование объекта недвижимости (не относятся прецеденты, когда собственность отчуждается в пользу государства для различных нужд).

В статье 14 (пункт 4) есть исключения, когда право на жилье (иной объект имущества) может быть оформлено без записи в кадастр (при этом информация об объекте должна уже содержаться в единой базе):

Недвижимость, внесенная в единый реестр, стала «ничейной» ;
В новостройке (в доме, более трех квартир) оформляется право на квартиру;
Права фиксируются на земельный надел, изъятый в пользу государства, а также по перераспределению границ наделов, находящихся во владении органов госвласти ;
Смена собственника ;
Лицо подтверждает свои права на объект, возникшие до 21 июля 1997 года (начало действия 122-ФЗ).
На права владения налагается обременение, а также снятие данных ограничений .

Помимо этого, новый закон указывает случаи, когда кадастровый учет может быть проведен без регистрации прав на недвижимость (статья 14 пункт 5):

Объект (его часть, в том числе с обременением), не регистрировавшийся ранее в ЕГРН, прекратил существование;
Квартиры в многоквартирном построенном доме и машино-места (в предыдущих законах такой термин не встречается) уже зарегистрированные в ЕГРН застройщиком;
Изменяются основные признаки объекта из реестра.

Правила подачи заявления

Закон прописывает длительность обработки поданных документов: они будут сокращены – до семи дней (при регистрировании прав), до пяти дней (по внесению изменений в кадастр и фиксировании покупки жилья в ипотечный кредит), до десяти дней при единовременной регистрации и постановке на учет.

Информационная выдается в течение 3-х дней . Документы, поданные через единый центр документов, обрабатываются на 2 дня дольше. Дни считаются только рабочие.

Статья 15 Настоящего Закона ограничивает круг лиц, которые могут вносить данные о имуществе в единую базу:

Собственник объекта или иной правообладатель ;
Орган государственной или муниципальной власти , а также корпорация «Росатом», принявшие решение о сдаче объекта в эксплуатацию.

Заявление в Росреестр подается:

Лично заявителем (в Россреестр, МФЦ). Заявитель (физическое или юридическое лицо) имеет право выбрать любой удобный орган вне зависимости от его местонахождения, не зависимо от месторасположения регистрируемого объекта (до создания ЕГРН это было невозможно);
Почтовым отправлением в Росреестр (лично заявителем);
Через госуслуги.ру, а также на специальной странице Интернет официального сайта Росреестра.

Росреестр по новому Закону должен запрашивать необходимые документы у застройщиков и иных юридических лиц, обратившихся с регистрационным заявлением, в иных профильных структурах.

Ранее обязанность предоставлять полный пакет документов возлагалась на юридическое лицо, теперь закон оставляет право юридическим лицам подать учредительные документы по собственной инициативе, не обязывая его к этому.

Отказ и ответственность

Новый законодательный акт четко прописывает причины, которые могут стать основанием для отказа в регистрации прав или постановке кадастрового учета (статья 27):

Клиент не подтвердил личность (не предъявил паспорт) или предоставил документы через другое лицо, не имеющее на это право ;
Документы, поданные через электронные ресурсы, не соответствуют установленным формам ;
В поданных документах выявлены неточности, исправления, приписки, а также есть повреждения, не дающие точного прочтения сведений ;
Отсутствует подпись клиента ;
Не оплата пошлины ;
В ЕГРП содержатся сведения о невозможности изменений в праве собственности (например, существует обременение или требуется личное участие собственника).

Если регистратор сомневается в подлинности поданных документов, в правильности указанных заявителем сведений (в 3 статье 218-ФЗ указано более 50 причин), он может приостановить процедуру регистрации на 3 месяца (до вступления закона в силу, регистратор мог приостановить процедуру на 1 месяц).

Заявитель также может направить просьбу приостановить процесс регистрации на срок до 6 месяцев. Прошение можно направить только один раз.

Процесс приостанавливается до тех пор, пока выявленные причины, мешающие регистрации, не будут устранены. В случае невозможности устранения причин, в регистрации будет отказано.

Закон регламентирует выдачу выписки из ЕГРН для подтверждения становления на кадастровый учет или регистрации прав. Выдача свидетельств по новым правилам не предусмотрена .

В 10 главе 218-ФЗ четко прописана мера ответственности за бездействие или необоснованные действия при процедуре регистрации прав или постановке на учет по кадастру.

Статья 67 говорит об ответственности отдельного лица (госрегистратора)

За несвоевременное внесение данных;
За внесение информации, несоответствующей действительности (кроме случаев, когда данные подаются через иные источники);
За отказ или приостановление процесса регистрации по причинам, не указанным настоящим Законом.

Если сведения о квартире, здании, земельном наделе и ином, содержащиеся в ЕГРН, были утрачены или искажены, то ответственность ложится на Росреестр (статья 66) .

В свою очередь, орган государственной регистрации имеет право требовать последующей компенсации от органов или лиц, которые виновны в случившемся.

С 2020 года в силу вступит статья 67 Настоящего Закона, согласно которой пострадавший может требовать компенсацию за потерю права владения по вине Росреестра .

Федеральный закон № 218 призван упростить процесс фиксирования недвижимого имущества, сэкономит время и средства посетителей и государства, соберет наиболее полную и точную базу об объектах недвижимости РФ, операции с недвижимостью станут более прозрачными, а значит, безопасными для покупателей и продавцов.

Закон о регистрации права собственности на объекты недвижимости вступает в силу с 1 января 2017 г., какие нововведения нас ждут в новом году. Предлагаем Вам посмотреть видеоролик.