Как устанавливается и взимается соразмерная плата за сервитут на земельный участок: о чем следует знать владельцу? Сервитут на землю сколько стоит Расчет платы за публичный сервитут.

⁰

Земельным сервитутом являются права граждан временно, с ограниченным сроком, или же на бессрочном основании использовать чужую территорию для определённых целей, которые строго ограничены и зафиксированы в соглашении и нормативно-правовых актах. Он может быть как частным, так и публичным, не имеющим в перечне конкретных имён и фамилий. При этом собственнику земли предусматривается определённая плата за пользование его имуществом. Для этих целей, чтобы определить сумму, и нужна специально разработанная методика правильной оценки сервитута.

Следует понимать, что любой сервитут – это, по сути, обременение для владельца объекта, а также для самого объекта. Соответственно в результате этого владелец может понести прямые убытки или упустить финансовую выгоду в какой-либо области. Поскольку это происходит вовсе не по его вине, все потери по закону должны быть компенсированы соразмерно понесённым потерям, к которым, помимо прочего, относится и ограничение по личному использованию территории.

На законодательном уровне оценка стоимости использования участка по соглашению сервитута сумма убытка должна быть соразмерной утратам. Именно поэтому для всех сторон важно достоверно провести оценку.

Дорогие читатели!

Это быстро и бесплатно!

Что это значит

Сервитуты накладывают ограничения на земельные участки, при этом не лишая собственника прав владения имуществом. Он и далее вправе самостоятельно им распоряжаться. Тем не менее необходимость в соглашении чаще всего возникает, когда:

В интересах землевладельца тщательно контролировать отчёты оценки, поскольку его права будут ущемлены некоторое определённое время или вовсе бессрочно, а это, так или иначе, но будет представлять неудобство. Если стоимость сервитута была определена, по его мнению, неправильно, слишком занижена, в его праве требовать пересмотр компенсации, включая обращение в вышестоящие структуры и суд.

Ссылаясь на действующие нормы в Земельном кодексе Российской Федерации, соглашение о сервитуте заключается одним из двух способов:

В добровольном порядке между землевладельцами;
По судебному решению или в соответствии с правовыми нормами на уровне местной администрации.

При этом, если речь идёт о прокладывании инженерной сети, такое соглашение должно проходить государственную регистрацию.

Законодательные нюансы оценка сервитута

Если заглянуть в Гражданский кодекс, в первую очередь стоит обратить внимание на статью 209. Именно ею регламентируется, что владелец после подписания договора свои права собственности не теряет и может точно так же, как и ранее, пользоваться своим имуществом. Одновременно с этим владелец может делать со своим объектом что угодно, не противореча закону и не нарушая права других лиц, в том числе и отчуждать имущество третьим лицам. Это может быть продажа, обмен, дарение, раздел, объединение с другим участком, передача в залог, накладывание прочих обременений и так далее.

Заглянув же в 274 статью Гражданского кодекса, находим отражение прав собственника требовать компенсации по оценке сервитута. Согласно отчёту, требовать платы можно не только с владельцев соседних территорий, но также со сторонних лиц, которые будут пользоваться чужим имуществом. Кроме того, плательщиком может стать и местная администрация.

Чтобы определить соразмерную плату по оценке сервитута, проводится соответствующая экспертиза по утверждённым правительством методикам. На примере ниже в статье можно посмотреть, как именно происходит определение и как может выглядеть отчёт об оценке.

Что будет учитываться

В результате определения ценности земельных участков по сервитуту, сумма соразмерной выплаты бывает единовременная или периодическая. При этом суть единовременной заключается в том, что её размер должен быть эквивалентен размеру соразмерной оплаты на условиях периодических выплат. То есть, сумма одна и та же, но способ компенсации разный.

Методы определения данной суммы включают в себя четыре ключевых фактора, а именно:

Оценщики определяют дискретные диапазоны изменений этих факторов от нуля до ста процентов. При этом каждый шаг данной методики равен двадцати пяти процентам. Размер единовременных выплат находится в соотношении с суммой периодических за срок в сорок девять лет. Этот временной промежуток обусловлен тем, что именно данный срок максимально приближен к реальному значению в столь сложном процессе. Сама же оценка сервитута земельного участка и примерный отчёт по ней находятся в компетенции независимого оценщика.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Как выглядит пример в расчётах

Примерная таблица отчётов по экспертизе упомянутым выше методом выглядит следующим образом:

Показатели убытка	Низко	Умеренно	Средне	Повышено	Высоко
Показатели убытка	0%	25%	50%	75%	100%
Часть площади, охваченная сервитутом	Незначительно в отношении общего размера площади	Меньше половины всей площади недвижимого объекта	Почти половина всей площади недвижимого объекта	Больше, чем половина, выше среднего от всей территории	Почти вся площадь или полностью вся
Уровень ограничения	Малая, почти без ограничения к эксплуатации собственником	Меньше среднего, наличие незначительных препятствий к использованию объекта владельцем	Владельцу невозможно пользоваться недвижимостью так же, как было прежде, до соглашения о сервитуте, но есть возможность пользоваться землёй иначе	Наличие значительных препятствий к эксплуатации территории	Почти полностью или полностью потеряна возможность использовать земельный участок
Интенсивное использование	Обременения возникают очень редко	Обременения возникают из-за сервитута довольно нечасто	Использование сервитута по уровню средней степени интенсивности	Обременения возникают довольно часто из-за сервитута	Сервитутом пользуются постоянно

Что также высчитывается

Так как выше упоминалось, что факторов проведения экспертизы четыре, ниже представлен последний, вместе с подведёнными итогами результатов отчёта:

Показатели убытка	Низко	Умеренно	Средне	Повышено	Высоко
Показатели убытка	0%	25%	50%	75%	100%
Влияние на распоряжение землёй	Почти не создаются обременения для заключения любого вида сделок. На рынке недвижимости данный сервитут на объекте чем-то значительным не считается	Рынок недвижимости воспринимает данный сервитут, как незначительное обременение	Имеет непосредственное влияние на распоряжение объектом недвижимости	На рынке недвижимости соглашение о данном сервитуте воспринимают, как наличие существенного обременения	Обременение непосредственно препятствует заключению каких-либо сделок, на рынке это воспринимается значительным негативным фактором
Количество наблюдений	2	1	1	0	0
Подведение итогов	0%	25%	50%	0%	0%
Итого	75%
Сумма факторов	4
Доля стоимости на убыток из-за сервитута	18,75%

Рассматривая эти примерные данные отчёта, можно подвести итог, что на каждый уровень риска значение обозначенного уровня нужно умножить. Сумма значений части убытка по причине сервитута является средневзвешенной в зависимости от числа факторов.

Реальный ущерб

Реальный ущерб на земельном участке, причинённый вследствие сервитута владельцам объектов незавершённого строительства, если права этих владельцев ограничены, будет определён в значении разницы между показателем рыночной цены территории и недвижимого недостроенного объекта без наличия ограничений с той же ценой, но с наличием обременений.

Реальный ущерб, причинённый собственнику застроенного участка, если права ограничены сервитутом, определяют значением разницы аналогично описанному выше. Потери, нанесённые владельцу незастроенной или застроенной территории именно по причине сервитута, если он временный, высчитывается исходя из расхода, ориентированного на прибыль, произведённого владельцем объекта до соглашения, а также затрат, понесённых для улучшения участка, которые из-за наличия сервитута невозможно реализовать совсем или частично. При этом под улучшениями имеется в виду возведение сооружений, зданий, объектов инженерно-технических систем и антропогенные воздействия, направленные на улучшение качества грунта.

Если по причине установления сервитута на землю ухудшилось качество грунта, компенсацию следует определить по размеру затрат владельца на восстановление.

Дорогие читатели!

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Упущенная выгода

Упущенной выгодой по причине сервитутов называют прибыль, которую владелец территории мог получить в обычной сфере гражданского оборота без нарушения его прав. Рассчитывается упущенная выгода на земельные участки посредством дисконтирования планированной неполученной прибыли за срок восстановления производства.

Прибылью владельца земельного участка, который ограничен сервитутом, служит разница между значением за конкретный временной период от денежных поступлений к финансовым выплатам. Основным признаком для определения соразмерности условий земельной эксплуатации могут служить характер и объём правовых полномочий владельца объекта, обременённого наличием сервитута, размер и форма выгоды, риски и потраченное время, за которое мог бы быть получен определённый доход. Период на восстановление производственного процесса определяется оценщиком в соответствии со строительными нормами и правилами, действующими на тот момент, проектами по организации строительства, в которых установлены все важные сроки, бизнес-планами.

Определяя величину финансового потока, который собственник земли имел бы в обычных условиях, без сервитута, учитывается анализ ситуации на рынке, насколько типичны условия его функционирования и наличие воздействия непредвиденных ситуаций, именуемых непреодолимой силой.

Поэтапный процесс

Оценка реального сервитута процедура довольно сложная. В базовом расчёте используется формула:

Размер рыночной стоимости за один метр квадратный земли х Общую площадь передаваемой под сервитут территории в процентном соотношении к общей площади территории.

Однако для дальнейших расчётов всё намного сложнее и зависит от массы индивидуальных факторов. При этом этапы самой процедуры включают в себя:

Когда все составляющие определены, осуществляются подсчёты компенсации в общей сложности. Данное финансовое обязательство будет возложено на того, кто инициировал сервитут. При этом, если речь идёт о временном обременении, владелец территории вправе самостоятельно решить, какой будет размер компенсации, например, заключив с третьим лицом договор аренды. Но такая форма взаимоотношений возможна лишь между частными лицами.

Сам же оценочный отчёт имеет структуру из пяти разделов, в которые входят общие характеристики документа с информацией о сторонах, наименования используемых стандартов, действующих на территории Российской Федерации, используемые для расчётов методы, информация по объекту оценки (площадь, для чего обременяется, на какой срок) и заключение экспертизы. Бумага носит официальный характер, может служить доказательной базой в суде при необходимости, поэтому важно проследить, чтобы на ней были проставлены подпись ответственного оценщика и руководителя организации, к которой он относится, вместе с печатью данной организации.

Дорогие читатели!

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно).

1. Цель установления сервитута

Сервитут устанавливается для обеспечения прохода и проезда через соседний (прилегающий) земельный участок или иной объект недвижимости, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, строительства, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Условия установления: когда это является единственным способом обеспечения необходимых потребностей собственника недвижимости, не создает существенных неудобств для собственника земли.

2. Стороны, которые вправе требовать установления сервитута

С требованием об установлении вправе обратиться собственник земли либо иного объекта недвижимого имущества, а также требовать установления сервитута могут обладатели земельных участков на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного бессрочного пользования.

Лица, использующие недвижимое имущество на основании иных (арендных и т.п.) прав не вправе требовать его установления. Их права на проход/проезд защищаются иным способом (иск об устранении препятствий пользования).

3. Обременение недвижимого имущества сервитутом

Этот процесс осуществляется следующим образом:

правообладатель земельного участка (объекта капитального строительства), предложить собственнику обременяемого объекта заключить соответствующее соглашение (возможна и обратная ситуация, когда собственник обременяемого объекта сам предлагает заключить соглашение об установлении такого обременения;
условия соглашения: собственник обременяемого недвижимого имущества обязуется за плату предоставить данное имущество для указанных нужд правообладателя соседнего земельного участка или объекта недвижимости. Такое соглашение должно содержать условия о сфере действия сервитута, размере платы за сервитут, правах и обязанностях сторон и др. С момента регистрации указанного соглашения в ЕГРП сервитут считается установленным, а соглашение о его установлении — вступившим в законную силу.

Если правообладатель (или кто либо из сторон, например, собственник объекта капитального строения) отказывается подписывать отдельное соглашение, или у сторон возникли какие-либо непреодолимые разногласия по согласованию и заключению соглашения об установлении такого обременения, дальнейший спор разрешается в судебном порядке.

После вступления в законную силу решения суда об установлении сервитута, право ограниченного пользования земельным участком или иным недвижимым имуществом, подлежит регистрации в ЕГРП на основании вынесенного судебного акта.

4. Плата за сервитут. Оценка размера платы за установление сервитута

В соответствии с п. 5 ст. 274 ГК РФ и п. 6 ст. 23 ЗК РФ собственник земли, с подобным обременением, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых оно установлено, если иное не предусмотрено федеральным законом

5. Прекращение сервитута

Как правило серв-тут устанавливается бессрочно (законом допускается и его установление на определенный срок). Право ограниченного пользования прекращается по истечению установленного соглашением срока.

Основания прекращения:

по соглашению собственников имущества;
при отпадении обстоятельств, являвшихся причиной установления сервитута по требованию любого из собственников имущества;
по требованию собственника земельного участка, если земельный участок (объект недвижимости) в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с целевым назначением.

6. Иск об установлении сервитута: особенности

Спор между правообладателями земельных участков иных объектов недвижимости, который препятствует подписанию отдельного соглашения, разрешается в суде, в результате чего, спорное обременение устанавливается в судебном порядке. В ходе судебного разбирательства лицо, обратившемуся с требованиями об установлении обременения (истец), должен доказать невозможность удовлетворения его потребностей иным образом, кроме как путем наделения его ограниченным правом пользования чужим земельных участком (объектом недвижимости).

При рассмотрении судебного спора, суд не связан доводами сторон об условиях данного обременения, поэтому суд вправе самостоятельно определить оптимальные условия для него, в том числе маршрут проезда и прохода, который бы не только соответствовал интересам истца, но и был бы наименее обременительным для собственника земли. По отдельным вопросам определения соразмерной платы, суд может назначить экспертизу.

7. Защита прав собственника, чье недвижимое имущество обременятся сервитутом

Случаются ситуации, когда правообладатели недвижимого имущества злоупотребляют своим правом на установление сервитута стараясь заключить такое соглашение по заниженной цене или осуществляют иные действия на невыгодных, для правообладателя обременяемого объекта, условиях.

В таких случаях установление этого обременения осуществляется в судебном порядке. Суд учитывает интересы правообладателя земельного участка (объекта недвижимости), обременяемого таким образом, и в целях определения соразмерной платы, назначается судебная экспертиза в оценочных учреждениях. Но в любом случае суды должны определить наименее обременительный для ответчика способ установления подобного обременения.

8. Публичный сервитут. Установление сервитута по требованию органов государственной власти или местного самоуправления

Законом предусмотрено установление серв-тута для публичных нужд. В этом случае собственник обременяемого объекта вправе требовать соразмерную плату за такое обременение только в том случае, если его установление для публичных нужд приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка (объекта недвижимости).

Если, в данном случае, установление подобного публичного обременения приводит к невозможности использования земельного участка его правообладатель может требовать изъятия (выкупа), у него данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков.

Для публичных нужд он может быть установлен исключительно для:

прохода или проезда через земельный участок;
использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;
размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;
проведения дренажных работ на земельном участке;
забора воды и водопоя;
прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;
сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;
использования земельного участка в целях охоты и рыболовства;
временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;
свободного доступа к прибрежной полосе.

Расчет соразмерной платы за установление сервитута

В соответствии с п. 5 ст. 274 ГК РФ и п. 6 ст. 23 ЗК РФ собственник объекта недвижимости, обремененного серв-тутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых он установлен, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При этом в отношении публичного сервитута право требовать соразмерную плату возможно только в том случае, если его установление приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка (п. 7 ст. 23 ЗК РФ).

Иными словами лицо, в пользу которого установлено обременение, обязано осуществлять его оплату собственнику обременяемого объекта.

Плательщики за такое обременение (например, частный серв-тут), являются собственники земельных участков, обладатели права постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки, обладатели права пожизненного наследуемого владения на земельные участки, собственники иных объектов недвижимости, в интересах которых серв-тут установлен.

В соответствии с п. 2.1. Методических рекомендаций плата должна быть соразмерна убыткам, которые причинены собственнику объекта недвижимости, в связи с ограничением его прав в результате установления такого обременения. Таким образом, соразмерность платы за сервитут таким убыткам означает, что величина платы равна размеру убытков, причиненных собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости, в связи с ограничением его прав.

Расчет платы за сервитут

Величина соразмерной платы за серв-тут определяется как размер убытков, которые причинены собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости, в связи с ограничением его прав и рассчитывается путем сложения:

размера реального ущерба, рассчитываемого без учета размера реального ущерба, который причинен собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами (далее — реального ущерба);
упущенной выгоды, рассчитываемого без учета размера упущенной выгоды, которая причинена собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами (далее — упущенной выгоды);
убытков, которые причинены собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами.

Согласно п. 1.6. и п. 1.7. Временных методических рекомендаций по оценке соразмерной платы за сер-тут, утвержденных Федеральной службой земельного кадастра 17.03.2004, выплата может иметь единовременный характер, когда плата выплачивается однократно в полном объеме, и периодический характер, когда плата выплачивается многократно частями в течение всего срока, на который установлено подобное обременение. Вид выплаты может быть установлен соглашением о серв-туте, решением суда или нормативным правовым актом, которым серв-тут установлен.

Размер платы за сервитут. Изменение стоимости

Размер платы может изменяться в течение срока, на который он установлен, в случаях и в порядке, установленных ГК РФ и ЗК РФ:

размер соразмерной платы может быть изменен по причинам существенного изменения обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении соответствующего соглашения;
увеличения или уменьшения ограничений прав собственника земельного участка с этаким обременением по истечении определенного срока после его установления;
увеличения или уменьшения сферы действия данного обременения;
размер соразмерной платы за частный сервитут может быть изменен по соглашению сторон, которым вносятся изменения в соглашение в части размера соразмерной платы;
размер соразмерной платы за публичный сервитут может быть изменен принятием органом государственной власти или органом местного самоуправления нормативного правового акта, изменяющего нормативный правовой акт, которым это обременение было установлено, в части размера стоимости;
размер стоимости за частный и публичный сервитут может быть изменен решением суда, которым вносятся изменения в соглашение или в нормативный правовой акт, по основаниям, установленным ГК РФ и ЗК РФ).

Иными словами стоимость должна быть соразмерна материальной выгоде, которую могло получить это лицо (собственник земельного участка), если бы земельный участок был без подобного обременения (например, возможной выгоде от предоставления части участка, используемого для проезда и прохода, в аренду третьим лицам).

На размер платы влияют характер и интенсивность использования земельного участка лицом, в интересах которого установлено такое обременение. В плату за право проезда/прохода допустимо включать расходы собственника обремененного участка затраты на обеспечение охранно-пропускного режима, поддержание дорожного покрытия в надлежащем техническом состоянии и т.д.

Судебные споры с недвижимым имуществом одно их основных направлений судебной практики ЮБ «Аргументъ». Бюро профессионально консультирует и много представительствует в судебных спорах, связанных с недвижимым имуществом.

Удобно: записаться на прием или получить справочную информацию ЮБ Аргументъ можно получить любым из указанных средств связи . Направление документов по электронной почте для предварительного анализа значительно ускорит процедуру судебного спора.

1. Если установлена кадастровая стоимость земельного участка,
в отношении которого устанавливается сервитут

В случае установления постоянного сервитута или срочного сервитута
на срок три года и более, земельный участок, сведения о сервитуте и его границах подлежат обязательному внесению в государственный кадастр недвижимости, земельный участок имеет кадастровый номер.

В таком случае стоимость сервитута рассчитывается следующим образом: 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка за каждый год срока действия сервитута.

Если земельный участок поставлен на кадастровый учет, сведения о его стоимости содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Получить сведения можно на публичном кадастровой карте Росреестра, для этого достаточно перейти по ссылке
и в открывшемся окне ввести кадастровый номер земельного участка.

Адрес Публичной кадастровой карты Росреестра в сети Интернет – https :// pkk 5. rosreestr . ru .

2. Если кадастровая стоимость не установлена

В случае установления сервитута в отношении земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, на срок до трех лет, проведение кадастровых работ и внесение сведений о сервитуте
в государственный кадастр недвижимости не требуется.

В таком случае плата за сервитут рассчитывается следующим образом: 1,5 процента от произведения площади земельного участка в границах действия сервитута, устанавливаемых в соответствии со схемой границ сервитута
на кадастровом плане территории, на среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков, категория которых не установлена, по муниципальному району, городскому округу, на территории которого планируется заключение такого соглашения, за каждый год срока действия сервитута.

Значение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в муниципальном образовании можно уточнить в администрации. Кроме того, результаты государственной кадастровой оценки земель опубликованы Минэкологии МО и содержатся в основных справочно-правовых системах.

Возможно размещение постановлений Минэкологии МО в виде файлов для скачивания по ссылке.

См. подробнее – Постановление Правительства Московской области
от 08.06.2015 № 407/21 «Об утверждении Порядка определения размера платы по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в собственности Московской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена».

Для ответа на это вопрос рассмотрим сначала правовую сторону.

Сервитут — плата за право пользования землей или иным недвижимым имуществом.

Сервитут на земельный участок

Статьи 271-274 Гражданского Кодекса Российской Федерации устанавливают значение сервитута на земельный участок как особой формы обременения надела, которая обеспечит функционирование соседним земельным участкам за счёт эксплуатации в определенных нуждах некоторой территории более привилегированного по его расположению участка.

Если, проход к соседнему участку возможен только через территорию обременяемого участка, то на последний будет наложен сервитут, целью которого станет обеспечение беспрепятственного доступа к менее удачно расположенному наделу.

Формы сервитутов

Срочные и постоянные (зависит от срока действия такого обременения);
Частные и публичные (участниками соглашения - частные лица или государство).

Независимо от формы сервитута, будет установлена плата, размер которой устанавливается по результатам проведенной оценки.

Кто проводит оценку сервитута на земельный участок?

В действующем законодательстве этот вопрос не урегулирован.

Размер стоимости должен быть установлен в процессе урегулирования всех вопросов до подписания соглашения заинтересованными сторонами.

Процедура оценки сервитута на землю сложная, так как должны учитываться все существующие факторы, которые могут существенно ухудшить положение владельца обремененного имущества, для судов рекомендуют использовать услуги независимых оценочных компаний.

Что учитывается при определении цены сервитута?

Реальные убытки , которые вызваны процедурой использования сервитута и установления такого обременения на конкретный земельный участок — по принципу сопоставления рыночной стоимости одного квадратного метра земли в той категории, к которой относится участок и той площади участка, которая подвергается обременению;
Упущенная выгода , возникшая из-за установления сервитута — путем вычисления той суммы денежных средств, которые потерял владелец обремененного участка, когда было установлено такое обременение, если бы он мог использовать участок по-другому, например, сдавать в аренду;
Размер реального ущерба , который возник из-за того, что на участок было наложено обременение в виде сервитута, которое ограничило возможности использования такого участка и снижение стоимости участка — производится путем сравнения рыночной стоимости конкретного участка с обременением и без такового и вычисление разницы.

Стоимость сервитута устанавливается путем сложения всех этих оценок.

При частном сервитуте, лицо, выступившее инициатором установления сервитута принимает решение согласиться или оспорить с выставленными владельцем обремененного участка требованиями.

В случае, если требования будут оспорены, назначается процедура судебного урегулирования, в ходе которого суд выносит решение о назначении итоговой суммы (для ее определения может быть привлечена независимая оценочная организация). Основным параметром при такой оценке будет считаться степень обременения от 0% (если обременение ничтожно) до 100% (когда использование участка будет невозможно).

Формулы для определения стоимости сервитута

Реальная стоимость убытков (РСУ)

РСУ = рыночная стоимость 1 кв. м земли * общий объём отчуждаемой земли в процентном соотношении к площади участка

Например:

1 кв. м земли стоит 2 тысячи 857 рублей. Отчуждается 2% площади участка (общая площадь 11,9 соток, то есть 1190 кв. м, размер отчуждаемой площади 23 кв. м). Первая часть расчетов будет выглядеть как 2857*23=65 711 рублей.

Вторая часть расчетов представляет собой уравнение, в котором определяемся стоимость использования участка, если он используется на праве постоянного бессрочного пользования, но максимальный срок составит сорок девять лет:

49*65 711=3 219 839 рублей.Это та сумма, которую инициатор установления сервитута должен был бы выплатить, если бы пользовался участком на праве постоянного бессрочного пользования в течение 49 лет.

Предположим, что сервитут устанавливается на 2 года, то сумма будет составлять: 2*65 711=131 422. Эта сумма высчитывается по уравнению: 49 лет=100% стоимости, а срок сервитута - Х% стоимости.

Таким образом, базовая стоимость всех понесенных убытков составит 131 422 рублей.

Упущенная выгода

Упущенная выгода от эксплуатации земельного участка рассчитывается как разница тем количеством денежных средств, которые владелец участка может получить при эксплуатации своего надела без обременения и которые получает при установлении такого обременения.

Например:

Участок без обременения сдаётся в аренду по стоимости 20 тысяч рублей в месяц, что составит за два года 20000*24=480 000. С обременением величина арендной платы составит 15 тысяч рублей, а общая сумма 15000*24=360 000.Разница составит 120 тысяч рублей. Эта сумма прибавляется к базовой стоимости всех понесенных убытков: 131 422+120000=251 422 рублей.

Реальный ущерб

Реальный ущерб формируется путем установления разницы между рыночной стоимостью участка без установления обременения и с таковым.

Например:

Участок площадью 11,9 соток без обременения стоит 3 400 000 рублей (285 714 рублей за сотку). С обременением его цена падает до 2 100 000 рублей (176 470 тысяч за сотку). Разница составляет 1 300 000 рублей.Общая стоимость сервитута в этом случае составит 251 422+1 300 000=1 551 442 рублей.

Эту сумму лицо, инициировавшее установление сервитута должно будет выплатить владельцу обремененного участка. Порядок выплат устанавливается в заключенном договоре сервитута.

Цена сервитута = Реальная стоимость убытков + Упущенная выгода + Реальный ущерб

Отчет об установлении сервитута

Отчёт об установлении сервитута является обязательным документом в том случае, если стороны не смогли договориться о величине суммы и обращались за помощью в специализированные оценочные организации.

Отчёт состоит из пяти основных частей:

Общая характеристика документа — кто составлял документ, когда он готовился и в отношении какого объекта недвижимости.
Стандарты, которые использовались для определения основных направлений оценки.
Перечисление методов, которые использовались проведения оценки соразмерной платы за установление сервитута (соразмерная плата за установление сервитута - более популярное в данный момент наименование стоимости установленного сервитута земельного участка).
Объект оценки. Здесь указывается конкретное обременение на земельный участок с фиксацией того срока, на который устанавливается обременение.
Текст заключения, в содержании которого должна быть представлена подробная характеристика устанавливаемого сервитута со ссылками на проект договора, а также на кадастровые характеристики участка. Кроме того, в тексте отчета указываются сведения о том, для каких целей устанавливается сервитут и на какой срок. Ещё одна часть отчета содержит все подробные расчеты с расшифровкой тех показателей, которые содержатся в тексте документа.

Отчет о расчете стоимости установленного сервитута приобщается в полном виде к тексту заключаемого соглашения с целью обоснования той суммы, которая установлена в договоре в качестве обязательной к уплате. Такой отчет оформляется в виде самостоятельного приложения.

Для вынесении судебного решения, отчет может считаться либо как доказательство правоты одной или другой стороны дела либо в качестве документа, на основании которого выносится судебное решение об установлении конкретной суммы в качестве стоимости сервитута.

Заказать оценку

Почему именно мы?

Скидка на оценку!

В современном мире нельзя сказать, что земля всегда полностью принадлежит своему владельцу. Иногда возникают такие ситуации, когда Вашей землей необходимо воспользоваться соседям либо же другим физическим или юридическим лицам.

В таком случае Вам, скорее всего, придётся смириться с ситуацией. Но Вы можете рассчитывать на финансовую компенсацию, ведь бесплатно отдавать часть участка в пользование совсем не выгодно.

Все выплаты, а также использование земли регулируются сервитутами. Гражданский кодекс говорит о том, что сервитут является правом на использование участка, принадлежащего другому человеку. Однако это право ограничено. Хозяин участка может продолжать распоряжаться землёй как ему угодно, не нарушая требований сервитута.

Союз-Эксперт: опытный оценщик сервитутов

Но остановимся подробнее на финансовой компенсации за сервитут. Далеко не каждый знает, как именно рассчитать сумму, из каких показателей она берётся. Ведь если требовать компенсацию, то необходимо сформулировать конкретную цифру. Сделать это поможет наша компания «Союз-Эксперт», которая долгое время занимается подобной деятельностью. Мы применяем весь опыт для того, чтобы максимально грамотно выставить финансовые требования. Чтобы вам было проще понять нашу работу, расскажем подробнее о самих сервитутах.

Существуют сервитуты 2-х видов:

Частные. Эти сервитуты распространены между соседями, например, когда одному необходимо проезжать через участок другого. Чтобы не возникало разногласий, проще наложить на часть земли, используемую соседом, сервитут. Это поможет не только справедливо пользоваться чужим участком, но и не вызовет финансовых претензий. Если же добровольно прийти к такому решению не удаётся, сервитут наложит суд.
Публичные . Обычно заключаются между владельцем и местными органами РФ для удовлетворения потребностей общества. Сервитут позволит всем желающим проходить или проезжать через участок, на который он наложен.
Кроме того, могут быть установлены различные объекты инфраструктуры и прочие строения, которые необходимы на благо местного населения. Чтобы сам владелец участка не страдал от такого использования его земли, сервитут обычно составляется максимально лояльно по отношению к нему. Нередко часть земли модернизируется за счёт муниципального органа, в таких случаях вполне возможно, что компенсация за использование не будет предусмотрена.

Исходя из разновидностей сервитутов, Вы можете предъявить финансовые претензии таким лицам:

Владелец или арендатор соседнего участка земли, который по определённой причине частично использует вашу землю для проезда или иных целей.
Государственные или местные органы власти, которые прибегают к использованию вашей земли в интересах общества.

Получателем выплаты будет человек, владеющий землёй. Компенсация может быть выплачена как одним платежом, так и несколькими. Но оплата должна быть соразмерной, как единовременная, так и частичная. Это крайне важно, ведь нередко стоимость земли изменяется за определённый период. Так что стоит учитывать и этот фактор при составлении претензий.

Оценка убытка владельца земли из за сервитута

Для того чтобы сформулировать точные претензии по оплате, необходимо оценить реальные убытки, а также прибыль, которую владелец земли теряет из-за сервитута:

Для оценки убытков необходимо учитывать расходы, которые были использованы для того, чтобы улучшить участок или же восстановить почву, которая была повреждена в ходе использования. Для того чтобы подсчитать убыток, необходимо из реальной стоимости участка вычесть цену земли с учётом ограничения прав владельца.
Расчёт упущенных выгод. Хозяин земельного участка не может получать привычный доход, который обычно поступает благодаря использованию земельного участка, на который наложен сервитут. Для того чтобы подсчитать расход, необходимо провести дисконтирование доходов землевладельца.
Убытки, получаемые в связи с невозможностью оказывать земельные услуги третьим лицам. Случается, что у владельца есть обязательства перед какими-либо третьими лицами касаемо использования земельного участка. Чтобы подсчитать убытки от наложения сервитута, необходим анализ договоров и других документов, связанных с использованием земли. Вполне может быть, что собственник недополучает привычные доходы. В данном случае их необходимо возместить.

Кроме того, иногда случаются ситуации, в которых сумма компенсации отрицательна, то есть были проведены работы и улучшения, после которых рыночная стоимость земли только возросла. Естественно, что в таких случаях подавать финансовые претензии нет смысла, потому как компенсировать нечего.

Независимая оценка сервитута в Москве и области

Чтобы получить действительно соразмерную компенсацию за наложенный сервитут, смело обращайтесь в нашу компанию. Мы имеем богатый опыт в данной сфере, а потому готовы помочь вам добиться финансовой компенсации в справедливом размере. Поможем вам возместить все убытки за наложенный сервитут.