Классификатор видов разрешенного использования земельных участков (ВРИ). Основной, условно разрешенный и вспомогательный классификатор видов разрешенного использования земельных участков Производственная деятельность вид разрешенного использования

⁰

Основная юридическая характеристика участков – деление на категории и виды разрешенного использования земли. Необходимо учитывать особенности территорий и применять их целесообразно. Деление на категории земель и виды разрешенного использования позволяет государству контролировать базовые ресурсы страны и минимизировать потери полезных свойств земельных участков.

Состав земель на территории России регулирует ст. 7 Земельного Кодекса. Согласно законодательству, всего существует семь категорий земель:

Земли, предназначенные для сельскохозяйственных нужд.
Земли населенных пунктов.
Земельные участки специального назначения (предназначенные для целей промышленности, транспорта, связи, обороны, безопасности и др.).
Земли особо охраняемых территорий и объектов.
Земли водного фонда.
(участки, неиспользуемые в данный момент, которые находятся в резерве страны).

Правовой режим отдельных категорий земель может предусматривать особые условия. Это необходимо для сохранения природных характеристик, присущих территории (например, участки национальных парков).

Виды разрешенного использования земельных участков

Разрешенное использование земельного участка – это уточняющая характеристика, показывающая назначение территории. Использовать участок, даже если он находится в собственности, можно только в соответствии с его принадлежностью к определенному виду разрешенного использования.

Всего возможных видов разрешенного использования более 3000. Все они перечислены в классификаторе , который был установлен приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков».

Использование земельного участка не по целевому назначению – основание для привлечения нарушителя к административной ответственности.

Штраф за использование земли не по назначению весьма существенный – до 1 % от кадастровой стоимости, но не менее 10 000 рублей. Штрафные санкции налагаются в соответствии со ст. 8.8 КоАП РФ.

Кроме того, если на участке, разрешенное использование которого – постройка жилого дома, собственник разместил торговую точку, ему придется не только выплатить штраф, но и снести нецелевое сооружение.

Перед приобретением земельного участка стоит уточнить вид разрешенного использования. Как правило, он прописывается в кадастровом паспорте.

В активном обороте участвуют, в основном, две категории земли – земли сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов. Несмотря на то, что участки лесного фонда тоже можно оформить в частную собственность, граждане пользуются этим редко.

Земли населенных пунктов: виды разрешенного использования

Земли населенных пунктов имеют четкую границу. Такие участки предназначены для проживания граждан и размещения необходимой инфраструктуры.

Вся земля населенных пунктов подразделяется на зоны. Они перечислены в ст. 85 ЗК РФ. Таких территориальных зон земель населенных пунктов девять:

Жилые зоны.
Общественно-деловые.
Производственные.
Инженерные и транспортные инфраструктуры.
Рекреационные зоны.
Участки сельскохозяйственного использования.
Зоны специального назначения.
Военные объекты.
Иные земельные участки.

Каждая из зон имеет свои виды разрешенного использования. Для граждан интересны только жилые и сельскохозяйственные зоны, так как именно они могут быть переданы в собственность.

Земельные участки, расположенные в жилых зонах, имеют следующие виды разрешенного использования:

ИЖС (индивидуальное жилищное строительство);
ЛПХ (личное подсобное хозяйство);
ДНП (дачная застройка).

Строительство возможно на каждом из таких участков. Однако есть существенные отличия.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно - попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

Это быстро и бесплатно ! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Земельные участки, предназначенные для ДНП и ЛПХ, подразумевают возможности застройки не зависимо от требуемых габаритов. Но тут есть весомый минус – на таких участках очень сложно прописаться.

Строения на землях ИЖС обслуживаются точно также, как и постройки городских поселений. Собственник вправе беспрепятственно здесь прописаться. Хоть и ограничений на габариты построек не предусмотрено, проект строительства необходимо будет согласовать с муниципалитетом. Минус участков ИЖС в повышенной налоговой ставке относительно земель ДНП.

Виды разрешенного использования сельскохозяйственных земель

Земли сельскохозяйственного назначения находятся за чертой поселений. Здесь могут размещаться сенокосы, пастбища, сады, пашни и постройки.

Целевое назначение земель сельскохозяйственного назначение для граждан может быть следующим:

Личное хозяйство. Устанавливается с правом на строительство или без него.
Дачное строительство. Здесь допускается постройка загородного жилого дома. В отличие от застройки на землях поселений проект строительства согласовывать не нужно.
Садоводство, животноводство, растениеводство и т.д.

Существенный минус приобретения в собственность участков сельскохозяйственного назначения – практически полная невозможность прописаться в построенном жилом доме.

Виды использования земель для ИЖС, огорода и бизнеса по классификатору

Для целей индивидуальной застройки и ведения личного хозяйства подойдут участки, имеющие коды 2,0 – 2,7 в разделе 2 по классификатору. Эти цифры означают, что земля может использоваться в следующих целях:

постройка малоэтажных жилых домов (до 3-х этажей, не подразумевающих квартирного деления);
выращивание плодовых, ягодных, овощных и других сельскохозяйственных культур (садоводство и огородничество);
подсобная постройка (возведение сараев, гаражей и т.д.);
постройка садовых зданий;
ведение личного подсобного хозяйства и организация участка;
постройка временных передвижных сооружений с возможностью подключения к общим техническим сетям (вагончики, кемпинги и т.д.).

При планировании предпринимательской деятельности подойдет земельный участок, имеющий вид разрешенного использования, предусмотренный в разделе 4 классификатора (коды 4.0-4,9). Целевое назначение таких участков допускает размещение объектов капитального строительства, возводимых для торговли, транспортного обслуживания, отдыха, развлечений и т.д.

Какие еще виды разрешенного использования земель бывают?

Градостроительным кодексом устанавливается три варианта видов разрешенного использования земель. Согласно, ст. 37 ГрК РФ существуют:

основные виды разрешенного использования;
условно разрешенные виды использования земель;
вспомогательные виды.

Основные виды разрешенного использования земельных участков перечислены в классификаторе. Они не подлежат дополнительному согласованию с органами власти. Это значит, что собственник вправе распоряжаться участком по своему усмотрению в рамках закона и классификатора.

Классификатором невозможно предусмотреть все. Поэтому существуют условно разрешенные виды использования земельных участков. Это дает возможность расширить законные способы использования земли при необходимости. Перечень условно разрешенных видов устанавливается на местном уровне.

Чтобы установить на своем участке дополнительный вид допустимого использования, необходимо пройти процедуру согласования с муниципалитетом и Комиссией по землепользованию и застройке. Это может потребоваться, например, если вы на своем участке, предназначенном для ИЖС, запланируете возведение торговой точки для сбыта мелкорозничного товара.

Вспомогательные виды разрешенного использования применяются для уточнения существующего целевого назначения. Такое дополнение может потребоваться при желании собственника построить на своем участке забора, гаража или другого некрупного объекта.

В понятиях и "вид разрешенного использования" нередко существует путаница. Неспециалисту разницу между данными терминами уяснить нелегко. И всё же у них есть характерные отличия. И разницу эту представлять себе полезно во избежание юридических проблем тем, кому предстоит столкнуться с изменением правового статуса участка земли.

Давайте разбираться

Понятия на самом деле являются взаимно дополняющими. Но термин "категория" в целом - более общего характера, а другой - "вид" - существует для уточнения вариантов возможного использования участка в пределах той или иной категории.

Например, если к категориям земель относятся участки сельхозназначения, они могут обладать основным и парой дополнительных видов применения. Для понятия "категория" данное объединение терминов не допускается. То есть, к примеру, один и тот же участок никак не может одновременно относиться к лесному фонду и предназначаться для промышленного строительства или возведения жилого дома.

Какими они бывают

Действующее законодательство выделяет строго определенные категории назначения земель. Состоят они из:

Земель поселений;

Сельскохозяйственных;

Спецназначения (используемых под транспортные нужды, коммуникации и задачи промышленности);

Заказников, заповедников и прочих охраняемых зон, обладающих статусом историко-культурных либо представляющих научный интерес;

Водных и лесных фондов;

Резерва.

Любой из участков на территории страны может быть отнесён исключительно к одной какой-нибудь данной категории земель. Земли, разрешенное использование которых требуется изменить в интересах регионального развития, находятся в ведении законодательных органов субъектов РФ, которые наделены правом принятия подобного решения.

Деление по видам

По каким же критериям происходит разделение территорий сёл и городов? Принципы его основаны на зонах, связанных с размещением жилых, промышленных и прочих объектов. Например, если конкретная часть города десятилетиями служит местом работы крупномасштабного предприятия промышленности, строить близко к нему детский сад либо многоквартирный жилой дом никто не позволит. Это связано с необходимостью соблюдения законодательно утвержденных норм, касающихся расстояний между промышленной зоной и жилыми кварталами.

Земельным кодексом РФ (положениями статьи 85) разграничиваются 8 зон различного назначения, которые могут существовать в пределах границ любого населенного пункта. Речь идет о жилых кварталах, землях, предназначенных под учреждения общественного развития (офисы, школы, поликлиники и тому подобное), курортно-рекреационных территориях (санаториях и парках), сельскохозяйственных, промышленных, предназначенных для развития инфраструктуры транспорта, а также объектов Министерства обороны РФ, зонах специального назначения и иного.

Дополнительные моменты

Каждая из территориальных зон юридически обладает правом к использованию в качестве нескольких строго определенных дополнительных видов. В частности, градостроительный регламент позволяет в пределах жилых кварталов строить частные дома жилой застройки (многоэтажные, среднеэтажные и смешанного вида). Данное положение предусмотрено пунктом 5 той же статьи номер 85 ЗК РФ.

Подобные нюансы и требования существуют для любой другой зоны каждого поселения. Изменять характер использования никому самовольно не разрешается. В случае выявления нарушений допустившему их грозят немалые штрафы, а незаконная постройка обязана быть снесена. Всё чаще и чаще в последнее время местные власти, используя тяжелую технику, ликвидируют так называемые малые архитектурные формы, к которым относится всё разнообразие существующих павильонов и киосков.

Как изменить вид разрешенного использования

Если вы не располагаете информацией, к какой категории использования земель (или виду) относится тот или иной участок, это не должно стать проблемой. Все необходимые данные можно получить, ознакомившись с кадастровой документацией либо запросив выписку на сайте Росреестра. Как правило, все землевладельцы в курсе, к какой категории земли относится принадлежащий им участок, что за объект возможно на нем построить, а что - под категорическим запретом. Более серьёзной проблемой для большинства из них становится преодоление процедуры изменения разрешенного вида использования.

Так как по закону строительство, противоречащее кадастровому паспорту, не допускается, единственный выход для собственника - подача ходатайства с просьбой присвоения участку одного из дополнительных видов использования. Такой вариант вполне распространён и является законной возможностью изменить статус участка. Прибегают к нему тогда, когда требуется открыть магазин либо какой-то ещё объект, имеющий социальное назначение.

Не так все просто

Думать, что, подав ходатайство, заявитель автоматически добьется перевода земель одной категории в другую или смены вида разрешенного использования, не следует. Это не делается лишь по желанию владельца. Собственник (либо арендатор) должен выдвинуть серьезное обоснование целесообразности подобного ходатайства. Ему предстоит доказать, что изменения, которых он добивается, сыграют положительную роль в общественном развитии населенного пункта. Распределение земель по категориям и смена их предназначения - вопрос весьма серьезный, и заявителю следует быть готовым к ожесточенной дискуссии на данную тему на заседании местного совета (его земельной комиссии) или же на депутатской сессии.

Ходатайство составляется, как правило, в свободной форме исходя из стандартных правил подачи заявлений и обращений в любое из государственных учреждений. Вместе с ним заявителю потребуется предъявить и копию правоустанавливающего документа, относящегося к земельному участку. То есть договора приватизации, дарения либо купли-продажи, свидетельства о праве на наследование. Поданное им ходатайство обязаны рассмотреть в срок не более двух месяцев. Если дело завершилось отказом в удовлетворении просьбы, можно попытаться решить его по суду. Но только тогда, когда отрицательное решение выглядит неправомочным по достаточно веским основаниям.

Что подразумевает категория сельскохозяйственных земель

Какие имеются варианты их применения? Как и другие виды категорий использования земель, сельскохозяйственные участки бывают определённых разновидностей, которых может быть несколько. Ознакомившись с положениями пункта 11 85-й статьи ЗК РФ, мы увидим, что земли сельскохозяйственного назначения разрешается "употреблять" в одном из следующих вариантов:

1. Как пастбища и сенокосы.

2. Как сады.

3. Как участки аграрного производства (в том числе животноводства).

4. Как дачные участки.

5. Как приусадебные фермерские участки.

6. Как земли промышленных объектов, к которым относятся линии электропередач, трубопроводы высокого давления, дороги.

7. Как залежные земли.

Как сберечь сельские угодья

Территории данной категории могут быть подвержены изменению по виду их применения. Но и здесь имеется множество серьёзных нюансов и ограничений, благодаря которым прекратить или поменять один из видов аграрного производства, основываясь лишь на желании владельца, невозможно.

В частности, запрещено менять категорию участка в случае превышения его кадастровой стоимости средней по региону на 50% и выше. На практике применяется данная норма к землям садов и территориям, на которых выращивают многолетние ценные культуры. Служит она для предотвращения уменьшения площадей данных участков и других ценных объектов аграрного назначения.

Категория населенных пунктов"

Если вас заинтересовала идея приобрести недорого участок с ветхим домиком, находящийся в непосредственной близости от оживленной дороги или транспортной остановки, прежде всего уточните код классификатора, по которому возможно дальнейшее использование этой земли. Подобная информация точно так же берется из кадастрового паспорта объекта в результате получения выписки из Росреестра.

Если код упомянутого участка относится к перечню от 2.0 до 2.7 классификатора, это значит следующее - всё, что сможет построить покупатель на данной земле - малоэтажный жилой домик. Разумеется, никто не помешает ему разбить рядом с жилищем приусадебное подсобное хозяйство, небольшую теплицу или поставить личный гараж. Но в коммерческих целях эту землю использовать нельзя.

Для данных целей нужен участок с кодами "бизнес-класса" (4.0-4.9). Принадлежность к данному интервалу позволяет располагать на участке капитальные строения стационарного характера. Например, магазин либо торгово-развлекательный комплекс (код 4.2), офисное здание (код 4.1), страховую контору или банк (код 4.5), рынок (код 4.3), ресторан, кафе или столовую (код 4.6), гостиницу (код 4.7), развлекательное заведение (код 4.8), автосервис либо автопарк (код 4.9).

О покупке земли в городе

Если же нужный вам код в кадастровом паспорте не найден, это еще не значит, что покупка не состоится. В случае размещения выбранного вами участка в общественной, промышленной либо зоне, предназначенной под транспортную инфраструктуру, вполне реальна возможность добавления дополнительно условно-разрешенного варианта использования к основному.

Насколько успешным будет решение данного вопроса, напрямую зависит от позиции местной администрации (в частности, ее земельного управления). Если планируемое вами к возведению здание однозначно работает в сторону развития города и создания дополнительных рабочих мест, в интересах местных властей пойти вам навстречу.

...и все прочее

83-я статья Земельного кодекса РФ участки, относящиеся к категории земли населенных пунктов, предназначает для развития и застройки сел, городов и других муниципальных образований. Согласно пункту номер 3 84-й статьи Кодекса в случае включения в границы населенного пункта частного участка статус его сохраняется. То есть владелец его продолжает пользоваться правом собственности.

Помимо перечисленных выше зон территории городов, еще существует и дополнительная категория - земли, подпадающие под обозначение "иных территориальных зон". Сюда можно отнести все те участки, назначение которых - общее использование. То есть проезды, скверы, улицы, площади и т. п. Чаще всего подразумевается вхождение их в состав одной из основных зон. Такие участки нельзя приватизировать либо передать в частную собственность каким-то другим способом.

О нецелевом использовании земли

Что подразумевается под данным термином? Нецелевым использованием земельного участка считается эксплуатация его не в соответствии с назначением, определённым для данной земельной категории. Это действие подпадает под определение нарушения и влечет за собой административную ответственность согласно статье 8.8 КоАП РФ.

Размер санкций может быть весьма значительным. Гражданину (физическому лицу) предстоит выплатить штраф, размер которого зависит от кадастровой стоимости участка и равен 0,5-1% от нее. При этом минимальный размер штрафа не может быть ниже 10000 руб. Кстати говоря, если вы надумали построить, скажем, магазин на участке, который для того не предназначен, вас ждёт не только необходимость уплаты штрафа, но и работы по сносу незаконной постройки.

Любая информация о том, к какому виду разрешенного использования относится тот или иной участок, занесена в Государственный кадастр недвижимости. Именно поэтому рекомендуется любые операции с землей предварять ознакомлением с паспортом участка.

Что можно в населенном пункте

Из тех девяти категорий жилых зон, указание на которые содержит 85-я статья ЗК РФ, физическим лицам есть смысл интересоваться лишь двумя - жилыми и сельскохозяйственными. Так как остальные не могут никаким образом оказаться в собственности отдельного гражданина. Согласно пункту 5 85-й статьи ЗК, использование земельных участков в жилой зоне может быть следующим:

1. Для индивидуальной жилой застройки.

2. Для малой, средней и многоэтажной жилой застройки.

3. Для строительства помещений культурного либо бытового предназначения.

Согласно пункту номер 11 той же статьи, находящиеся в пределах сельскохозяйственных земель участки можно использовать в целях строительства помещений и зданий, предназначение которых - сельскохозяйственное производство. Другой возможный вариант их использования - под пашни и многолетние насаждения. Если вы планируете участок под индивидуальное жилищное строительство, проверьте наличие кода в кадастровом паспорте, относящегося к жилой застройке (2.0 - 2.7).

Но помните, что сюда не может быть отнесено здание, предназначение которого - проживание с одновременным лечением (санаторий) или поддержание нужд непрерывного производства (служебное жилье для работающих вахтовым способом).

Частному застройщику

Если вы планируете а также разведение огорода, обратитесь к тому же разделу номер 2 классификатора. Уже упомянутые коды обозначают, что землю можно использовать под возведение малоэтажного здания без раздела на квартиры (не более 3 этажей), строительство наземных сооружений и сараев, под садовое строительство (требования к таким домикам аналогичны пункту 1), личное подсобное хозяйство на приусадебном участке, сооружение временных, передвижных и прочих помещений, годящихся к проживанию, то есть кемпингов, вагончиков и т. п. При этом подразумевается возможность подключения их к системам инженерных сетей.

Как мы видим, понятие индивидуального жилищного строительства включает в себя, помимо возведения собственно дома, организацию личного подсобного хозяйства.

Если вы бизнесмен

Тому, кто планирует предпринимательскую деятельность, следует поискать земельный участок, снабженный кодом классификатора 4.0-4.9. Именно такая земля предполагает возведение на ней капитальных сооружений, назначение которых - отдых, торговля, автосервис и тому подобное. Допустим, заполучив в собственность участок с кодом 4.4, вы сможете построить на нём магазин, причём площадью - не свыше 5000 квадратных метров.

О других видах использования земли

По 37-й статье Градостроительного кодекса видами разрешенного использования участков любой территориальной зоны могут быть:

1. Основной (речь идёт об изначальном предназначении).

2. Условно-разрешенный (подразумевается возможное предназначение).

3. Вспомогательный.

Рассмотрим чуть подробнее каждый из них. Основной вид подразумевает соответствие непосредственному предназначению участка согласно локализации и территориальной зоне. Чтобы использовать землю согласно основному виду, не нужно никаких дополнительных разрешений и согласований с администрацией. То есть собственник самостоятельно планирует, как ему распорядиться участком в пределах классификатора и категории земли.

Что касается условно-разрешенных видов его использования, то их перечень регламентируется градостроительным законодательством того региона, к которому участок относится. Но во всех случаях, чтобы выбрать любой из данных видов, собственник обязан это согласовать с властями и заручиться необходимым разрешением.

Как это выглядит на практике? Допустим, основное предназначение участка - ИЖС. При этом условно-разрешенный вид его использования - возведение торгового объекта. Для получения разрешения на застройку собственник обязан отнести заявление в региональную комиссию, решающую вопросы землепользования. Ответ будет получен в результате публичных слушаний.

Что касается вспомогательных видов использования, то они допустимы лишь в виде дополнений к первым двум разновидностям и могут быть реализованы только совместно с ними. Поясним для наглядности: если на участке позволено строительство магазина, вспомогательным видом может стать организация, например, автопарковки (наземной или подземной).

Разделы статьи:

Знание о том, что можно строить на участке и как его можно использовать, необходимо не только для его собственника. Оно требуется и для будущих землевладельцев.

Предположим, что нужна земля для фермерского хозяйства, а в свидетельстве на право или в Выписке ЕГРН указывается, что надел предназначен для размещения коммерческих объектов. Заниматься фермерством на таком участке не получится.

Земля должна использоваться по целевому назначению. Мало того, в современном представлении наименований видов использования, установленных Классификатором ВРИ вида «КФХ» нет. Поиск участка придётся вести иным порядком.

Виды разрешённого использования земельных участков

Вид разрешённого использования земельного участка - это параметр, определяющий возможные способы эксплуатации надела и объектов капитального строительства:

в пределах его целевого назначения
в соответствии с территориальным зонированием

Замене ВРИ не подлежит, если только у собственника не возникнет надобность в этой замене. Изменить вид использования надела можно только в соответствии с Классификатором.

Условно разрешённые виды использования земельных участков

Состав условно разрешённых видов использования конкретного ЗУ определяется градостроительным регламентом территориальной зоны, к которой он относится.

Отличие условно разрешенного вида ЗУ и объектов капитального строительства от их основного ВРИ:

при выборе вида из основных ВРИ не требуется получения согласований и разрешений от органов власти
для выбора одного из условно разрешённых видов согласования требуются

Порядок получения разрешения на условно разрешённый ВРИ участкаа установлен Градостроительным кодексом РФ:

правообладатель направляет заявление в орган местного самоуправления
администрация:
- организует и проводит публичные слушания
- готовит:
  1. заключение
  2. рекомендации о предоставлении разрешения на условно разрешенный ВРИ
  3. отказ в предоставлении разрешения с указанием причин

Если решение положительное, запись об условно разрешенном ВРИ вносится в государственный кадастр недвижимости.

Например, стоит задача строительста объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания с площадью торгового зала не более 200 кв.м на земельном участке, расположенном в территориальной зоне жилой застройки первого типа (Ж-1).

Примеры условно разрешённых видов функционального использования территории:

разрешённые жилые дома, превышающие параметры требований к застройке земельных участков
спортзалы
бассейны
станции «Скорой помощи»
больницы
административные предприятия
офисы
сооружения для постоянного и временного хранения транспорта
временные сооружения мелкорозничной торговли

Вспомогательные виды разрешённого использования земельных участков

Вспомогательный ВРИ обеспечивает функционирование основного вида использования.

Для всех видов объектов с основными и условно разрешёнными ВРИ вспомогательные виды разрешённого использования применяются в отношении объектов:

технологически связанных с объектами, имеющими основной и условно разрешённый ВРИ, обеспечивающих их безопасность в соответствии с нормативно-техническими документами, в том числе:
проезды общего пользования
объекты коммунального хозяйства (электро-, тепло-, газо-, водоснабжение, водоотведение, телефонизация и т.д.), необходимые для инженерного обеспечения объектов основных, условно разрешённых, иных вспомогательных видов использования
автостоянки и гаражи (открытого типа, подземные и многоэтажные) для обслуживания жителей и посетителей основных, условно разрешённых, иных вспомогательных видов использования
благоустроенные детские площадки, площадки для отдыха, спортивных занятий
хозяйственные площадки
общественные туалеты
объекты, необходимые для обслуживания посетителей основных, условно разрешённых, иных вспомогательных видов:
- торговли
- общественного питания
- бытового обслуживания
объекты временного проживания, необходимые для обслужива ния посетителей основных, условно разрешённых, а также иных вспомогательных видов использования
объекты, обеспечивающие безопасность объектов основных и условно разрешённых видов использования, включая противопожарную безопасность
другие

Особенности Классификатора

ВРИ не разделются на основные, условно разрешённые и вспомогательные
сопутствующие виды эксплуатации участков:
- неразрывно связаны с основным ВРИ
- не требует отдельных процедур, так как уже учтены

Полезно знать

С условиями оформления в собственность захваченной земли можно ознакомиться

В целях обеспечения градостроительной деятельности и оформле- ния земельных отношений до принятия правил землепользования и застройки города Москвы постановляет: 1. Утвердить Перечень видов разрешенного использования зе- мельных участков и объектов капитального строительства в городе Москве (приложение). 2. Признать утратившим силу пункт 2 постановления Правитель- ства Москвы от "О порядке разработки, оформления и утверждения градостроительных планов земельных участ- ков на территории города Москвы". 3. Настоящее постановление вступает в силу со дня его опубли- кования в официальных изданиях Мэра и Правительства Москвы. 4. Контроль за выполнением настоящего постановления возложить на заместителя Мэра Москвы в по вопросам гра- достроительной политики и строительства Хуснуллина М.Ш. П.п.Мэр Москвы С.С.Собянин Приложение к постановлению Правительства Москвы от 25 мая 2011 г. N 228-ПП Перечень видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в городе Москве __________________________________________________________________ N Наименование видов разрешенного Кодовые Номера групп п/п использования земельных участков обозначения видов и объектов капитального - индексы разрешенного строительства видов использования разрешенного земельных использования участков для земельных государствен- участков и ной объектов кадастровой капитального оценки земель строительства __________________________________________________________________ 1 2 3 4 __________________________________________________________________ 1. УЧАСТКИ РАЗМЕЩЕНИЯ ОБЩЕСТВЕН- НО-ДЕЛОВЫХ ОБЪЕКТОВ, в т.ч.: 1.1. Участки размещения администра- 1001 тивно-деловых объектов: 1.1.1. Объекты размещения администра- 1001 01 1.2.17 тивно-управленческих учреждений, некоммерческих организаций, не связанных с проживанием населе- ния, общественных организаций и объединений, организаций и уч- реждений обеспечения безопас- ности 1.1.2. Объекты размещения некоммерчес- 1001 02 1.2.17 ких организаций, связанных с проживанием населения 1.1.3. Объекты размещения научных, 1001 03 1.2.7 исследовательских, творческих, проектных, медиа-организаций, инновационных центров 1.1.4. Объекты размещения финансо- 1001 04 1.2.7 во-кредитных учреждений и орга- низаций 1.1.5 Объекты размещения организаций 1001 05 1.2.7 и учреждений страхования 1.1.6. Объекты размещения организаций 1001 06 1.2.17 и учреждений пенсионного обес- печения 1.1.7. Объекты размещения офисных по- 1001 07 1.2.7 мещений, деловых центров с нес- колькими функциями 1.1.8. Объекты размещения коммерческих 1001 08 1.2.7 организаций, связанных с прожи- ванием населения 1.1.9. Объекты размещения коммерческих 1001 09 1.2.7 организаций, не связанных с проживанием населения 1.1.10. Объекты размещения помещений 1001 10 1.2.7 технопарков малого и среднего бизнеса 1.1.11. Объекты размещения помещений 1001 11 1.2.7 бизнес-инкубаторов 1.2. Участки размещения учебно-обра- 1002 зовательных объектов: 1.2.1. Объекты размещения учреждений 1002 01 1.2.17 высшего образования, в т.ч. совмещающих учебный процесс с научно-исследовательской дея- тельностью 1.2.2. Объекты размещения учреждений 1002 02 1.2.17 среднего профессионального об- разования 1.2.3. Объекты размещения учреждений 1002 03 1.2.17 образования для взрослых 1.3. Участки размещения культур- 1003 но-просветительных объектов: 1.3.1. Объекты размещения досуговых и 1003 01 1.2.7 клубных организаций 1.3.2. Объекты размещения зрелищных 1003 02 1.2.7 организаций 1.3.3. Объекты размещения учреждений и 1003 03 1.2.17 организаций просвещения, в т.ч. публичных библиотек, музеев, выставок, учреждений дополни- тельного образования и др. 1.3.4. Объекты размещения помещений и 1003 04 1.2.17 технических устройств парков культуры и отдыха, зоопарков, ботанических садов и т.п. 1.3.5. Объекты размещения культовых и 1003 05 1.2.17 религиозных организаций 1.3.6. Объекты размещения помещений и 1003 06 1.2.7 технических устройств, обеспе- чивающих деятельность учрежде- ний, предприятий, организаций средств массовой информации и печати 1.4. Участки размещения торгово-бы- 1004 товых объектов: 1.4.1. Объекты размещения организаций 1004 01 1.2.5 розничной торговли продовольст- венными, непродовольственными группами товаров 1.4.2. Объекты размещения организаций 1004 02 1.2.5 оптовой торговли 1.4.3. Объекты размещения организаций 1004 03 1.2.5 общественного питания 1.4.4. Объекты размещения учреждений и 1004 04 1.2.5 организаций бытового обслужи- вания, в т.ч. приемные пункты предприятий, обозначенные в пункте 3 настоящего перечня как объекты с индексами 3004 05, 3004 06 1.4.5. Объекты размещения организаций 1004 05 1.2.5 обслуживания туристов, за иск- лючением гостиниц и прочих мест временного проживания 1.4.6. Объекты размещения помещений и 1004 06 1.2.11 технических устройств пасса- жирских терминалов, вокзалов, причалов, станций, остановок транспорта, в т.ч. скоростного внеуличного транспорта, транс- портно-пересадочных узлов, дис- петчерских пунктов наземного общественного транспорта, пунк- тов контроля безопасности дви- жения 1.4.7. Объекты размещения гостиниц и 1004 07 1.2.6 прочих мест временного прожива- ния 1.4.8. Объекты размещения помещений и 1004 08 1.2.9 технических устройств общест- венных туалетов 1.5. Участки размещения лечебно-оздо- 1005 ровительных объектов: 1.5.1. Объекты размещения стационарных 1005 01 1.2.17 лечебно-профилактических учреж- дений (в т.ч. клинических) без специальных требований к разме- щению 1.5.2. Объекты размещения стационарных 1005 02 1.2.17 лечебно-профилактических учреж- дений со специальными требова- ниями к размещению (инфекцион- ных и других специализированных больниц, в т.ч. клинических) 1.5.3. Объекты размещения амбулаторно- 1005 03 1.2.17 поликлинических учреждений без стационарных отделений, объекты размещения молочных кухонь 1.5.4. Объекты размещения станций ско- 1005 04 1.2.17 рой и неотложной помощи 1.5.5. Объекты размещения медицинских 1005 05 1.2.17 лабораторий, учреждений сани- тарно-эпидемиологической службы, учреждений судебно-медицинской экспертизы и др. 1.5.6. Объекты размещения санаторно- 1005 06 1.2.8 курортных учреждений 1.5.7. Объекты размещения аптек, мага- 1005 07 1.2.5 зинов оптики, магазинов меди- цинских товаров и оборудования 1.5.8. Объекты размещения ветеринарных 1005 08 1.2.17 клиник с содержанием животных, питомников и приютов для без- надзорных и бесхозных животных 1.5.9. Объекты размещения ветеринарных 1005 09 1.2.17 лабораторий, ветеринарных цент- ров, участковых ветеринарных лечебниц, ветеринарных участ- ков, ветеринарных клиник без содержания животных 1.6. Участки размещения спортивно- 1006 рекреационных объектов: 1.6.1. Объекты размещения помещений и 1006 01 1.2.17 технических устройств крытых спортивных сооружений ограни- ченного посещения 1.6.2. Объекты размещения помещений и 1006 02 1.2.17 технических устройств крытых спортивных сооружений массового посещения 1.6.3. Объекты размещения помещений и 1006 03 1.2.17 технических устройств открытых спортивных сооружений массового посещения 1.6.4. Объекты размещения помещений и 1006 04 1.2.17 технических устройств крытых физкультурно-оздоровительных комплексов 1.6.5. Объекты размещения помещений и 1006 05 1.2.17 технических устройств открытых спортивных сооружений ограни- ченного посещения 1.7. Участки размещения социально- 1007 реабилитационных объектов: 1.7.1. Объекты размещения учреждений и 1007 01 1.2.17 организаций нестационарного со- циального обслуживания 1.7.2. Объекты размещения специализи- 1007 02 1.2.17 рованных реабилитационных уч- реждений для инвалидов и других лиц с ограничениями жизнедея- тельности 1.7.3. Объекты размещения специализи- 1007 03 1.2.17 рованных стационарных учрежде- ний социальной защиты населения 2. УЧАСТКИ РАЗМЕЩЕНИЯ ЖИЛЫХ ОБЪЕК- ТОВ, в т.ч.: 2.1. Участки размещения одноквартир- 2001 ных жилых домов: 2.1.1. Объекты размещения жилых и не- 2001 01 1.2.2 жилых помещений, инженерного оборудования коттеджей с участ- ками, усадеб 2.1.2. Объекты размещения жилых и не- 2001 02 1.2.2 жилых помещений, инженерного оборудования малоэтажных таун- хаусов, блокированных жилых до- мов 2.1.3. Объекты размещения жилых и не- 2001 03 1.2.2 жилых помещений, инженерного оборудования личных подсобных хозяйств 2.2. Участки размещения многоквар- 2002 тирных жилых домов: 2.2.1. Объекты размещения жилых и не- 2002 01 1.2.1 жилых помещений, инженерного оборудования многоквартирных жилых домов 2.2.2. Объекты размещения жилых и не- 2002 02 1.2.1 жилых помещений, инженерного оборудования городских особня- ков и малоквартирных элитных жилых домов 2.2.3. Объекты размещения жилых поме- 2002 03 1.2.1 щений в жилых комплексах с обс- луживающими функциями 2.2.4. Объекты размещения жилых поме- 2002 04 1.2.1 щений в жилых домах-комплексах с объектами малого бизнеса 2.2.5. Объекты размещения общежитий 2002 05 1.2.1 2.3. Участки размещения учебно-воспи- 2003 тательных объектов: 2.3.1. Объекты размещения учреждений 2003 01 1.2.17 дошкольного воспитания 2.3.2. Объекты размещения учреждений 2003 02 1.2.17 начального и среднего общего образования 2.3.3. Объекты размещения учреждений 2003 03 1.2.17 дошкольного, начального и сред- него общего образования с пос- тоянным проживанием 2.3.4. Объекты размещения учебно-про- 2003 04 1.2.17 изводственных комбинатов 2.3.5. Объекты размещения учреждений 2003 05 1.2.17 кружковой деятельности и учреж- дений для организации досуговой работы с населением по месту жительства, в т.ч. детского творчества 3. УЧАСТКИ РАЗМЕЩЕНИЯ ПРОИЗВОДС- ТВЕННЫХ ОБЪЕКТОВ, в т.ч.: 3.1. Участки размещения коммунально- 3001 складских объектов: 3.1.1. Объекты размещения предприятий 3001 01 1.2.9 по ремонту и техническому обс- луживанию общественных и личных транспортных средств 3.1.2. Объекты размещения автопарков и 3001 02 1.2.9 депо транспортных средств, по- мещений дорожно-эксплуатацион- ных служб 3.1.3. Объекты размещения складских 3001 03 1.2.9 предприятий 3.1.4. Объекты размещения предприятий 3001 04 1.2.9 по первичной переработке, рас- фасовке сельскохозяйственной продукции и техническому обслу- живанию сельхозпроизводства, в т.ч. распределительные комплек- сы оптовой торговли продоволь- ствием 3.1.5. Объекты размещения предприятий 3001 05 1.2.9 растениеводства, питомников и оранжерей садово-паркового хо- зяйства 3.1.6. Объекты размещения предприятий 3001 06 1.2.9 по переработке отходов произ- водства и потребления 3.1.7. Объекты размещения мусороперег- 3001 07 1.2.9 рузочных прессовальных и сорти- ровочных станций 3.1.8. Объекты размещения снегоприем- 3001 08 1.2.9 ных и снегоплавильных камер 3.2. Участки размещения промышленно- 3002 производственных объектов: 3.2.1. Объекты размещения промышленных 3002 01 1.2.9 предприятий II и III класса вредности 3.2.2. Объекты размещения промышленных 3002 02 1.2.9 предприятий IV и V класса вред- ности 3.2.3. Объекты размещения помещений и 3002 03 1.2.10 технических устройств теплоэ- лектроцентралей (ТЭЦ), госу- дарственных электростанций (ГЭС), районных тепловых стан- ций (РТС) мощностью 200 Гкал/час и выше, теплоэлектрос- танций (ТЭС), электроподстанций открытого типа 3.2.4. Объекты размещения помещений и 3002 04 1.2.10 технических устройств электро- подстанций закрытого типа, рай- онных тепловых станций мощ- ностью до 200 Гкал/час, повыси- тельных и понизительных тепло- вых насосных станций 3.2.5. Объекты размещения промышленных 3002 05 1.2.9 предприятий V класса вредности 3.2.6. Объекты размещения промышленных 3002 06 1.2.9 предприятий III класса вреднос- ти 3.2.7. Объекты размещения промышленных 3002 07 1.2.9 предприятий I класса вредности 3.3. Участки размещения специальных 3003 объектов: 3.3.1. Объекты размещения помещений и 3003 01 1.2.9 технических устройств водопро- водных станций (водозаборных и очистных сооружений), общего- родских водозаборных сооружений промышленного водопровода (во- дозаборных сооружений и насос- ных станций) 3.3.2. Объекты размещения помещений и 3003 02 1.2.9 технических устройств водопро- водных регулирующих узлов, по- высительных водопроводных на- сосных станций, водозаборных узлов с артезианскими скважина- ми и резервуарами 3.3.3. Объекты размещения помещений и 3003 03 1.2.9 технических устройств городских канализационных очистных соору- жений, насосных станций и регу- лирующих резервуаров 3.3.4. Объекты размещения помещений и 3003 04 1.2.13 технических устройств пунктов перехода ВЛЭП в КЛЭП 3.3.5. Объекты размещения помещений и 3003 05 1.2.13 технических устройств контроль- но-распределительных пунктов (КРП) на газопроводах высокого давления Р=5,5 Мпа, газораспре- делительных станций (ГРС) и го- ловных газорегуляторных пунктов (ГГРП) на газопроводах высокого давления Р=1,2 Мпа, узлы расче- та расхода газа 3.3.6. Объекты размещения помещений и 3003 06 1.2.13 технических устройств антенных полей 3.3.7. Объекты размещения помещений и 3003 07 1.2.9 . технических устройств кладбищ 3.3.8. Объекты размещения помещений и 3003 08 1.2.9 технических устройств кремато- риев 3.3.9. Объекты размещения помещений 3003 09 1.2.13 тюрем, исправительных колоний 3.3.10. Объекты размещения помещений и 3003 10 1.2.13 технических устройств специаль- ного назначения, в т.ч. обеспе- чения военной безопасности 3.3.11. Объекты размещения помещений и 3003 11 1.2.9 технических устройств очистных сооружений поверхностного сто- ка, прудов-регуляторов 3.4. Участки размещения жилищно-ком- 3004 мунальных объектов: 3.4.1. Объекты размещения помещений и 3004 01 1.2.10 технических устройств кварталь- ных тепловых станций (КТС), теплоэлектростанций малой мощ- ности (мини-ТЭС) 3.4.2. Объекты размещения помещений и 3004 02 1.2.10 технических устройств распреде- лительных пунктов (РП), распре- делительных трансформаторных пунктов (РТП), трансформаторных подстанций (ТП), соединительных пунктов (СП), центральных и ин- дивидуальных тепловых пунктов (ЦТП, ИТП), автономных источни- ков теплоснабжения (АИТ), теп- ловых камер - павильонов, газо- регуляторных пунктов (ГРП) на газопроводах давлением менее 1,2 Мпа, индивидуальных артези- анских скважин, канализационных насосных станций малой произво- дительности, блок-станций и звуковых трансформаторных подс- танций (БС, ЗТП) 3.4.3. Объекты размещения аварийно- 3004 03 1.2.9 эксплуатационных и спасательных служб, пожарных депо 3.4.4. Объекты размещения помещений и 3004 04 1.2.9 технических устройств автомати- ческих телефонных станций (АТС) и концентраторов абонентского доступа (КАД) 3.4.5. Объекты размещения предприятий 3004 05 1.2.5 по ремонту бытовой аппаратуры и приборов, а также различного оборудования непроизводственно- го и бытового назначения 3.4.6. Объекты размещения предприятий 3004 06 1.2.5 по производству, ремонту, стир- ке, чистке, крашению, иной об- работке бытовых изделий из тка- ни, кожи, меха и других матери- алов 3.4.7. Объекты размещения автозапра- 3004 07 1.2.5 вочных, газонаполнительных станций, автомоек 3.4.8. Объекты размещения стоянок, 3004 08 1.2.3 помещений гаражей боксового типа 3.4.9. Объекты размещения помещений и 3004 09 1.2.3 технических устройств многоэ- тажных и подземных гаражей, стоянок 3.4.10. Объекты размещения помещений и 3004 10 1.2.3 технических устройств подземных гаражей, стоянок 3.4.11. Объекты размещения помещений и 3004 11 1.2.13 технических устройств тяговых подстанций 3.5. Участки размещения объектов 3005 транспортной инфраструктуры: 3.5.1. Объекты размещения помещений и 3005 01 1.2.11 технических устройств аэропор- тов, аэродромов, а также иных помещений и технических уст- ройств, связанных с эксплуата- цией воздушного транспорта 3.5.2. Объекты размещения помещений и 3005 02 1.2.13 технических устройств линейных объектов железнодорожного и скоростного внеуличного транс- порта, конечных станций, тяго- вых подстанций, технических служб обеспечения эксплуатации железнодорожного и скоростного внеуличного транспорта 3.5.3. Объекты размещения помещений, 3005 03 1.2.13 технических устройств и соору- жений технической инфраструкту- ры железнодорожного транспорта, грузовых и сортировочных стан- ций 3.5.4. Объекты размещения помещений и 3005 04 1.2.11 технических устройств речных портов, речных вокзалов, прича- лов, пристаней, гидротехничес- ких и иных сооружений (включая гидроузлы), обеспечивающих экс- плуатацию водного транспорта 3.5.5. Объекты размещения помещений и 3005 05 1.2.13 технических устройств транс- портных сооружений магистраль- ной улично-дорожной сети, техни- ческих служб обеспечения экс- плуатации магистральной улич- но-дорожной сети 4. УЧАСТКИ СМЕШАННОГО РАЗМЕЩЕНИЯ ОБЪЕКТОВ, в т.ч.: 4.1. Участки смешанного размещения 1000 1.2.5/1.2.6/ общественно-деловых объектов 1.2.7/1.2.8/ различного вида, указанных в 1.2.9/ пункте 1 настоящего перечня 1.2.11/1.2.17 4.2. Участки смешанного размещения 2000 1.2.1/1.2.2/ жилых объектов различного вида, 1.2.17 указанных в пункте 2 настоящего перечня 4.3. Участки смешанного размещения 3000 1.2.3/1.2.5/ производственных объектов раз- 1.2.7/1.2.10/ личного вида, указанных в пунк- 1.2.11/1.2.13 те 3 настоящего перечня 4.4. Участки смешанного размещения 1200 1.2.1/1.2.2/ общественно-деловых и жилых 1.2.5/1.2.6/ объектов, указанных в пп.1,2 1.2.7/1.2.8/ настоящего перечня 1.2.9/1.2.11/ 1.2.17 4.5. Участки смешанного размещения 1300 1.2.3/1.2.5/ общественно-деловых и произ- 1.2.6/1.2.7/ водственных объектов, указанных 1.2.8/1.2.9/ в пп.1,3 настоящего перечня 1.2.10/1.2.11/ 1.2.13/1.2.17

В последние годы правовое регулирование в сфере земельно – имущественных отношений претерпевает существенные изменения. Одним из основных нормативных правовых актов, значительно повлиявших на реформирование земельного законодательства, стал утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 № 540 Классификатор видов разрешенного использования земельных участков .

Классификатор разработан во исполнение пункта 13 плана мероприятий («дорожной карты») «Повышение качества государственных услуг в сфере государственного кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», утвержденного распоряжением Правительства Российской Федерации от 01.12.2012 № 2236-р , пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации и определяет исчерпывающий перечень видов разрешенного использования земельных участков (далее также – ВРИ, виды разрешенного использования).

Классификатор направлен на устранение бессистемности, излишней конкретизации, ненужного разнообразия видов разрешенного использования, сложившихся в результате многолетней практики самостоятельного установления ВРИ органами местного самоуправления путем закрепления их в правилах землепользования и застройки муниципальных образований.

Классификатор ВРИ представляет собой единую систему типологии видов разрешенного использования земельных участков. Он устанавливает определенный стандарт видов разрешенного использования - их наименования, содержание и кодовые обозначения. В описании вида разрешенного использования приводится разрешенная деятельность на земельном участке, виды объектов, размещение которых соответствует установленному ВРИ.

Виды разрешенного использования земельных участков изложены в Классификаторе не просто путем последовательного перечисления. В структуре Классификатора отдельные виды разрешенного использования объединены в более крупные группы. Данная группировка использована не только для наиболее понятного восприятия содержащейся в Классификаторе информации, но и как показывает практика, удобна в применении разработчиком правил землепользования и застройки при подготовке градостроительного регламента.

Стоит отметить то обстоятельство, что описание содержания видов разрешенного использования является достаточно широким и включает в себя обширный спектр видов деятельности, разрешенных к осуществлению на земельном участке, в том числе, предусматривает размещение объектов, которые раньше должны были быть включены в состав вспомогательных видов разрешенного использования. Так, например, в содержание видов разрешенного использования «Жилой застройки» включено размещение гаражей, автостоянок. Кроме того, часть видов разрешенного использования земельных участков, связанных с жилой застройкой, содержит в своем составе выращивание плодовых, ягодных овощных, бахчевых, декоративных культур, обустройство спортивных и детских площадок, площадок отдыха. В данном примере речь идет о сопутствующем использовании земельного участка, которое неразрывно связано с его основным назначением, и, по сути, является вспомогательным видом разрешенного использования.

Данное обстоятельство исключает необходимость закрепления в градостроительном регламенте размещение объектов, требующихся для полноценного функционирования территории (таких как объекты, предназначенные для временного хранения автомобильного транспорта, объекты, обслуживающие жилую застройку и пр.) в качестве вспомогательных видов разрешенного использования в жилых, общественно-деловых и иных зонах, что, безусловно, является положительным моментом.

Кроме того, Приказ № 540 содержит отдельную оговорку о том, что содержание всех видов разрешенного использования, перечисленных в Классификаторе, допускает без отдельного указания в Классификаторе размещение и эксплуатацию линейного объекта (кроме железных дорог общего пользования и автомобильных дорог общего пользования федерального и регионального значения), размещение защитных сооружений (насаждений), объектов мелиорации, антенно-мачтовых сооружений, информационных и геодезических знаков. Из этого следует, что объекты инженерно-технического обеспечения зданий, строений, сооружений являются разрешенными во всех территориальных зонах.

Учитывая то, что функционирование практически любого объекта не представляется возможным без инженерных сетей (связь, водопровод, канализация, электроснабжение, теплоснабжение и т.д.), ранее их указание было необходимо в градостроительном регламенте всех территориальных зон в качестве вспомогательного вида разрешенного использования, а с принятием Классификатора, закрепившего возможность размещения и эксплуатации линейных объектов совместно с любым видом разрешенного использования земельного участка без необходимости отдельного указания таких объектов, содержание градостроительных регламентов значительно упростилось.

Рассмотренные примеры наглядно иллюстрируют то, что Классификатор ВРИ существенно облегчил работу по подготовке правил землепользования и застройки за счет унификации подходов, ликвидации разночтений, возникающих при определении видов разрешенного использования, исключения их излишней детализации, приводящей не только к перегруженности градостроительных регламентов, но и к последующей необходимости их частой корректировки.

Казалось бы, унификация и упорядочивание ВРИ путем введения Классификатором единой терминологии с четко определенным содержанием, должны устранить проблемы двоякого толкования и неправильного определения видов разрешенного использования при подготовке проектов правил землепользования и застройки, что, в общем - то, и произошло. Однако структура Классификатора и некоторые формулировки ВРИ при практическом применении вызывают больше затруднения, нежели устраняют неточности.

В результате практической деятельности по подготовке документов градостроительного зонирования специалистам, органам государственной власти, органам местного самоуправления, а также иным правоприменителям пришлось столкнуться с рядом трудноразрешимых вопросов, вызванных нововведенными видами разрешенного использования, закрепленными в Классификаторе.

Стоит отметить, что разработчики Классификатора, понимая значимость его принятия и в то же время осознавая не безупречность первой редакции, изначально предвосхищали неизбежное возникновение необходимости корректировки в целях его улучшения. Так, М.В. Бочаров, заместитель директора Департамента недвижимости Министерства экономического развития Российской Федерации, отмечал, что «Его совершенствование будет продолжаться также и в связи с появлением новых видов деятельности (в качестве примера можно привести институт некоммерческого найма), так и с целью лучшего приспособления классификатора для прочих нужд – оценки, предоставления земельных участков и т.д. При этом в его совершенствовании необходимо проявлять определенную сдержанность и мудрость. Потребности и условия многих регионов могут отличаться (так, в некоторых городах существуют особые традиции зонирования и наименования), но нужно понимать, что классификатор должен служить интересам страны в целом, и последующие его изменения должны быть обоснованы вескими причинами» .

Вместе с тем, до внесения необходимых изменений, осознавая не совершенность Классификатора, а также проявляя «сдержанность и мудрость» правоприменители, сталкиваясь с проблемами в процессе его использования, пытались самостоятельно найти оптимальные решения преодоления таких проблем и адаптировать Классификатор с учетом специфики муниципальных образований.

Один из главных, существенных недостатков, связанный с определением видов разрешенного использования для жилой застройки, был выявлен при первом же применении Классификатора на практике. В результате использования установленных норм сложилась неоднозначная ситуация в части определения ВРИ для зоны малоэтажной жилой застройки, являющейся характерной, как правило, для большинства муниципальных образований страны.

Классификатор не предусматривал основной вид разрешенного использования, отражающий потребности и соответствующий в полной мере назначению зоны малоэтажной жилой застройки. В первоначальной редакции Классификатора был предложен вид разрешенного использования «малоэтажная жилая застройка (индивидуальное жилое строительство; размещение дачных домов и садовых домов)», под которым фактически понималось индивидуальное жилое строительство, а именно «размещение жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры», что автоматически исключало возможность его применения, как ВРИ, предусматривающего строительство многоквартирной жилой застройки малой этажности. Таким образом, Классификатором не был предусмотрен вид разрешенного использования, к которому однозначно и бесспорно можно было бы отнести 2-3 этажные многоквартирные жилые дома.

В поисках наиболее подходящего решения был рассмотрен вариант включения в градостроительный регламент зоны малоэтажной жилой застройки такого основного ВРИ, как «блокированная жилая застройка» с максимальным количеством блоков до 10, что, в свою очередь, делает данную застройку приближенной к многоквартирным жилым домам. Такой вариант применения видов разрешенного использования не совсем подходит для муниципальных образований, где планируется или существует застройка многоквартирными жилыми домами в 2-3 этажа с количеством квартир больше 10.

Осознавая некую проблематичность данного подхода, в поисках иных решений, был найден еще один вариант, заключающийся в установлении основного ВРИ «среднеэтажная жилая застройка» и ограничении его в параметрах - этажность до 3-х этажей. Однако необходимо отметить, что данное решение могло противоречить нормативам градостроительного проектирования, которые предусматривают для среднеэтажной жилой застройки количество этажей от 4 и выше. Так, к примеру, региональные нормативы градостроительного проектирования Ханты – Мансийского автономного округа – Югры, утвержденные Постановлением Правительства Ханты –Мансийского автономного округа – Югры от 29.12.2014 № 534 – п , предусматривают для среднеэтажной жилой застройки этажность от 4 до 8 этажей. Поэтому, стоит признать, что ни один подход в полной мере не устранял сложившуюся проблему и не являлся оптимальным решением.

Учитывая изложенное выше, наиболее целесообразным и результативным выходом являлось внесение изменений в Классификатор, которые позволяли бы однозначно определять вид разрешенного использования земельных участков и объектов, расположенных на них.

В продолжение вопроса жилого строительства, необходимо остановиться на еще одном пробеле, связанном с отсутствием возможности размещения жилых дачных домов на землях сельскохозяйственного назначения. Указанный ВРИ, несмотря на его актуальность и распространенность как в городских округах, так и в поселениях, не предусмотрен Классификатором. Данное обстоятельство влечет негативные последствия в виде недопустимости формирования земельного участка под такой вид разрешенного использования и, как следствие, размещения такого ВРИ.

Справедливости ради стоит отметить, что Классификатором не полностью упущен вопрос дачного строительства. Так, размещение дачных домов было предусмотрено ВРИ «малоэтажная жилая застройка (индивидуальное жилищное строительство; размещение дачных домов и садовых домов)», однако, данный вид разрешенного использования применим лишь к землям населенного пункта, что не исправляет возникшую проблему.

Учитывая, что данный вопрос является крайне актуальным, а ВРИ востребованным для многих муниципальных образований, в целях устранения пробела также возникла необходимость внесения изменений в Классификатор, в части дополнения соответствующим видом разрешенного использования.

Кроме того, в некоторых случаях отрицательную реакцию у правоприменителей вызывало нелогичное и неуместное распределение ВРИ по группам. В частности, несовместимое сочетание было закреплено в ВРИ «коммунальное обслуживание», который включал в себя «Размещение объектов капитального строительства в целях обеспечения населения и организаций коммунальными услугами, в частности: поставка воды, тепла, электричества, газа, предоставление услуг связи, отвод канализационных стоков, очистка и уборка объектов недвижимости (котельные, водозаборы, очистные сооружения, насосные станции, водопроводы, линии электропередачи, трансформаторные подстанции, газопроводы, линии связи, телефонные станции, канализация, стоянки, гаражи и мастерские для обслуживания уборочной и аварийной техники, мусоросжигательные и мусороперерабатывающие заводы, полигоны по захоронению и сортировке бытового мусора и отходов, места сбора вещей для их вторичной переработки , а также здания или помещения, предназначенные для приема населения и организаций в связи с предоставлением им коммунальных услуг)».

Данный ВРИ содержал противоречивые для одной группы виды разрешенного использования. Поскольку такой ВРИ, как «коммунальное обслуживание» характерен для включения в качестве основного и вспомогательного видов разрешенного использования в градостроительный регламент многих территориальных зон, установление в нем некоторых ВРИ, просто недопустимо. К примеру, «коммунальное обслуживание» подлежит включению в качестве основного вида разрешенного использования в ряд общественно - деловых зон, что, в свою очередь, автоматически вызывает негативное отношение к возможности размещения в них «Мусоросжигательных и мусороперерабатывающих заводов, полигонов по захоронению и сортировки бытового мусора», учитывая степень негативного воздействия на окружающую среду указанных объектов, в то время как «газопроводы, линии связи, канализации и т.д.» не просто допустимы, а являются необходимыми ВРИ для нормального функционирования объектов расположенных в данных территориальных зонах. Мусоросжигательные и мусороперерабатывающих заводы, полигоны по захоронению и сортировки бытового мусора, являются специальными объектами, требующими установления санитарно - защитных зон, и подлежат включению в соответствующую группу ВРИ «Специальная». Ранее эту проблему пытались решить путем установления такого ограничения в градостроительном регламенте, как запрет на размещение объектов, причиняющих вред окружающей среде и санитарному благополучию, что подразумевало под собой недопустимость размещения заводов и полигонов, требующих установления санитарно – защитных зон. Вместе с тем, указанное выше обстоятельство предопределяет потребность разграничения объектов, содержащихся в описании ВРИ «коммунальное обслуживание», и исключения «Мусоросжигательных и мусороперерабатывающих заводов, полигонов по захоронению и сортировке бытового мусора».

Содержание некоторых ВРИ вызывало в ходе работы вопросы, аргументированные ответы на которые не были найдены. Например, один из таких вопросов связан с описанием содержания ВРИ «автомобильный транспорт», закрепляющего «размещение автомобильных дорог вне границ населенного пункта», на что возникает вполне разумный вопрос: «а как же дороги в границах населенного пункта?». Полагаю, что доводов, обуславливающих правильность данной формулировки, нет, и это является недочетом, требующего корректировки Классификатора путем внесения изменений.

Также вопросы вызывали описания видов разрешенного использования «деловое управление» и «банковская деятельность», которые включают в себя тождественные объекты: «Размещение объектов капитального строительства с целью: размещения органов управления производством,..., банковской, страховой деятельностью,…» и «размещение объектов капитального строительства, предназначенных для размещения организаций, оказывающих банковские и страховые». Каким критерием необходимо руководствоваться при выборе ВРИ для включения организации в сфере банковской деятельности, остается загадкой. В целях устранения путаницы при выборе вида разрешенного использования целесообразно исключить объекты банковской и страховой деятельности из ВРИ «деловое управление».

Кроме того, Классификатор содержит закрытый перечень видов разрешенного использования, что исключает возможность учета индивидуальных особенностей территории в градостроительном проектировании. Например, установлен закрытый перечень объектов, которые могут быть размещены на земельном участке с видом разрешенного использования «Развлечения». При этом виды развлекательных сооружений не ограничиваются дискотеками, танцевальными площадками, ночными клубами, аквапарками, боулингом, аттракционами, ипподромами, игровыми автоматами или игровыми площадками. Достаточно распространен на практике бильярд или пейнтбол, которые не включаются ни в одну из категорий. Закрытый перечень содержит и вид разрешенного использования «Спорт», в котором также учтены не все объекты, востребованные на практике, например, отсутствуют картодромы. Поэтому наиболее разумным выходом является установление формулировок расширительного толкования содержания ВРИ, включающих в себя множество различных объектов, которые невозможно перечислить в Классификаторе для недопущения перегруженности.

Учитывая изложенные выше недостатки и пробелы, а также важность применения Классификатора в практической деятельности и его влияние на земельно - имущественные отношения, назрела острая необходимость внесения изменений с учетом выявленных проблем.

Именно поэтому в конце 2015 года был принят приказ Минэкономразвития России от 30.09.2015 № 709 «О внесении изменений в классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 г. № 540» (далее также – Приказ № 709).

Приказ № 709 направлен на уточнение формулировок отдельных видов разрешенного использования и дополнение Классификатора рядом новых ВРИ на основе правоприменительной практики. В частности, в Классификатор были внесены следующие изменения, устраняющие вышеперечисленные проблемы.

В новой редакции Классификатора малоэтажная жилая застройка разделена на индивидуальное жилищное строительство и малоэтажную многоквартирную жилую застройку. Введены новые виды разрешенного использования, среди которых – «ведение дачного хозяйства», предполагающее размещение жилых дачных домов на землях сельскохозяйственного назначения. Также уточнены описания ВРИ, в том числе, «Коммунальное обслуживание», «Деловое управление», «Автомобильный транспорт», «Специальная деятельность», «Спорт» и другие.

В Классификатор также внесен ряд иных изменений, устраняющих другие недостатки, выявленные при его применении. Данные изменения, безусловно, улучшают содержание Классификатора и повышают эффективность его использования в ходе практической деятельности.

Однако, несмотря на существенные корректировки Классификатора ВРИ, вопросы, требующие его дальнейшее совершенствование все же остались.

Так, по-прежнему сохранились закрытые перечни в описании видов разрешенного использования («Культурное развитие», «Спорт», «Развлечения» и др.), что не позволяет учитывать индивидуальные особенности территории при подготовке документов градостроительного зонирования. Не полностью устранено дублирование тождественных формулировок («научная и селекционная работа») в разных ВРИ. Кроме того, Классификатором охвачены не все виды объектов, подлежащие на практике включению в градостроительный регламент. К примеру, нет однозначного ответа, к какому виду разрешенного использования относить аптеки, пожарные депо и другие. Вместе с тем, в Классификаторе присутствуют ВРИ («Резервные леса»), целесообразность закрепления которых ставится под сомнение в силу регулирования их правового положения федеральным законодательством.

В заключение хотелось бы сказать, что принятие Классификатора, бесспорно, является важным достижением, играющим огромную роль в упорядочивании земельно-имущественных отношений посредством введения единого подхода при установлении видов разрешенного использования земельных участков, включая унификацию наименований таких видов, их описания и содержания, а его влияние на эффективное установление видов разрешенного является положительным и значимым.

Библиографический перечень:

Приказ Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» //СПС КонсультантПлюс.
Распоряжение Правительства РФ от 01.12.2012 № 2236-р «Об утверждении плана мероприятий («дорожной карты») «Повышение качества государственных услуг в сфере государственного кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» //СПС КонсультантПлюс.
Земельный кодекс Российской Федерации//СПС КонсультантПлюс.
Интервью с М.В. Бочаровым о классификаторе видов разрешенного использования земельных участков //Управление развитием территории. 2014. № 3. С. 16-20.
Постановление Правительства ХМАО - Югры от 29.12.2014 № 534-п «Об утверждении региональных нормативов градостроительного проектирования Ханты-Мансийского автономного округа – Югры».
Приказ Минэкономразвития России от 30.09.2015 № 709 «О внесении изменений в классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 г. № 540» //СПС КонсультантПлюс.