Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд. Оценка земельных участков при изъятии для государственных и муниципальных нужд Определение размера ущерба при изъятии земельных участков

⁰

Вопрос возмещения упущенной выгоды в суде достаточно сложен в плане доказывания, поскольку опирается на очень зыбкую вещь - попытку предвидеть будущее, исходя из прошлых результатов.

Суды чаще всего, дабы не рисковать, отказывают в таких исках, поскольку помимо сложности предвидения, часто бывает сложно собрать и доказательства, на которые можно опираться при таком иске.

Верховный суд так определяет упущенную выгоду в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»: При установлении размера упущенной выгоды судами принимается во внимание тот доход, который с разумной степенью вероятности был бы получен правообладателем участка, если бы он продолжил его использование, исходя из тех условий, которые имели место до принятия административного решения об изъятии. В том числе учитывалась деятельность правообладателя, в ходе которой использовался участок, предпринятые правообладателем до принятия административного решения об изъятии меры для получения дохода от использования участка и сделанные с этой целью приготовления.

Давайте рассмотрим два случая из судебной практики, по одному из которых арбитражный суд принял решение удовлетворить иск, а по второму отказал.

В арбитражном суде рассматривалось дело о взыскании убытков в виде упущенной выгоды с учетом того, что сельскохозяйственное предприятие в результате изъятия земельного участка для государственных нужд лишилось возможности использовать его в предпринимательской деятельности. В подтверждение размера упущенной выгоды предприятие представило отчет об определении рыночной стоимости упущенной выгоды от изъятия права на земельный участок, в основу расчета положены данные упущенной выгоды предприятия на 1 га посевной площади. Факт несения истцом затрат на возделывание сельскохозяйственных культур был подтвержден документами бухгалтерского учета и отчетности, представленными в материалы дела. В качестве доказательств получения предприятием дохода от выращивания сельскохозяйственных культур до изъятия земельного участка судом были приняты данные отчетности о финансово-экономическом состоянии за год.

Арбитражный суд счёл доказанным наличие и размер убытков, причиненных изъятием принадлежащего истцу земельного участка.

Во втором же случае, судебная коллегия по гражданским делам областного суда пришла к выводу о неверном определении районным судом выкупной цены в части включения в нее упущенной выгоды в виде потери продуктивной площади для жилой застройки и объектов инфраструктуры. Установлено, что в связи с необходимостью строительства объездной автомобильной дороги администрацией области принято постановление об изъятии для государственных нужд области части земельного участка из принадлежащего З. и М. земельного участка сельскохозяйственного назначения. При этом участок собственниками фактически не использовался, в аренду не передавался, производство сельскохозяйственной продукции не осуществлялось. Размер причиненных изъятием данного участка убытков определен судом первой инстанции с учетом возможного наилучшего и наиболее эффективного использования данного участка - для осуществления на нем индивидуального жилищного строительства. При этом суд пришел к выводу, что потеря продуктивной площади для жилой застройки и объектов инфраструктуры вследствие установления охранной зоны дороги и связанных с этих ограничений составляет упущенную выгоду ответчиков. Между тем спорный земельный участок имеет вид разрешенного использования «для сельскохозяйственного использования», доказательств изменения в установленном законом порядке вида разрешенного использования и ведения на нем индивидуального жилищного строительства представлено не было. При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции, с учетом положений статей 15, 281 Гражданского кодекса, признал необоснованным расчет убытков, исходя из использования земельного участка под индивидуальное жилищное строительство, и изменил размер подлежащей выплате ответчикам выкупной цены.

Таким образом, для взыскания упущенной выгоды нужно иметь в запасе хотя бы за год определённый свод бухгалтерских документов, которые позволят подтвердить факт осуществления деятельности и полученные от этого доходы.

А. Полищук

Коростелев С.П.
Заместитель председателя
Экспертного совета НП СОО «Сибирь»,
доктор технических наук, профессор

В последнее время перед оценщиками ставятся задачи, выходящие за рамки действующего законодательства РФ об оценочной деятельности и стандартов оценки. К таким задачам, в частности, относятся задачи определения доли федерации, региона или муниципалитета в реализуемых девелоперских проектах на государственной земле /1,2/, оценки бюджетной эффективности таких проектов, кадастровые и таможенные оценки, а также оценки для целей возмещения убытков при изъятии земельных участков для государственных нужд.

Последний вид оценок сейчас наиболее актуален, так как любые крупномасштабные инфраструктурные и девелоперские проекты связаны с необходимостью изъятия земельных участков и улучшений на них у собственников или с прекращением прав на объекты недвижимости у арендаторов. Примеров можно привести достаточно много. Это и изъятие земельных участков в Сочи в целях размещения олимпийских объектов федерального значения и прекращение прав на земельные участки и улучшений на них по трассам прохождения четвертого транспортного кольца в Москве, ЦКАД в Московской области, трассы Москва - Санкт-Петербург, строительство со скандалами в Бутово и реализация девелоперских проектов на муниципальной земле и т.д.

При решении подобных оценок перед оценщиком ставится задача кроме определения рыночной стоимости определить также убытки собственников и арендаторов земельных участков и объектов недвижимости для целей определения выкупной цены по ст. 281 Гражданского Кодекса РФ. Однако, такого объекта оценки как убытки в законе об оценочной деятельности (ФЗ-135) и федеральных стандартах оценки (ФСО) нет.

Оценщики охотно берутся за выполнение подобных задач, но при этом подвергают себя огромному риску, особенно в условиях повышенной материальной ответственности оценщика по новому законодательству о переходе на саморегулирование. Дело в том, что признанной методологии оценки убытков или прав требований на возмещение убытков до настоящего времени еще нет и оценщики вынуждены сами придумывать свои методики решения подобных задач. Кроме того, при проведении оценки для целей возмещения убытков или определения выкупной цены оценщики сталкиваются с проблемой противоречия экономического содержания решения задачи с правовой формой, то есть несовершенным законодательством. Особенно это ярко сейчас проявляется при проведении оценок для целей определения убытков, причиненных в связи с изъятием у собственников недвижимого имущества под олимпийские объекты в Сочи. Оценщики, которые участвуют в подобных работах, да и СРО оценщиков оказались в очень щекотливом положении, так как заказчики работ не удосужились вначале заказать разработку методологии оценки, как это было, например, при проведении оценок активов в РАО ЕС, а потом уже привлекать к работе профессиональных оценщиков. Телега оказалась впереди лошади.

С другой стороны некоторые из участвующих в работе оценщиков не поняли, что для решения подобных задач не достаточно знаний и навыков оценки недвижимости на основе давно устаревших методик, основанных на американском опыте оценки 80-х - 90-х годов прошлого века, что нужны новые подходы для решения таких непростых задач и детальное знание законодательства РФ.

В начале разберемся, почему вообще возникает проблема изъятия земельных участков и оценки убытков, причиненных собственникам, землепользователям и арендаторам.

Исторически социальная концепция земли выделяет две большие группы людей, которые по-разному смотрят на использование земли. Первая группа считает, что земля является рыночным товаром, и она должна быть поделена между членами общества с правом неограниченного владения. Другая группа отстаивают идею о том, что земля является общим достоянием и должна находиться в ведении государства. Борьба этих двух противоположных взглядов на землю привела к определенному компромиссу, который выразил Британский королевский суд и подтвердил Верховный суд США в 1876 году: «Когда частная собственность приходит в противоречие с общественными интересами, она перестает относиться к юрисдикции частного права, т. е. государство получает право вводить ограничения прав собственника»

К таким ограничениям относятся строительные ограничения, системы зонирования, законодательство по застройке и развитию территории и контроль за окружающей средой.

Ни в одной стране мира нет абсолютного права собственности на землю. Теория оценки выделяет пять властных полномочий правительства, ограничивающих права собственности.

Право на принудительное изъятие или присвоение права на частную собственность с выплатой справедливой компенсации владельцу.
Право вводить налогообложение и взимать налоги с владельцев недвижимости для поддержания государственных программ и оказания общественных услуг.
Право передавать недвижимость во временное ведение (пожизненное владение, хозяйственное ведение, аренду, оперативное управление и т. д.)
Право регулирования имущественных отношений (полноценное право) для обеспечения обороноспособности, безопасности, здоровья, моральных устоев и благосостояния общества.
Право государства возвращать в свою собственность недвижимость в случае смерти владельца, не оставившего завещания и при отсутствии законных наследников (выморочное имущество).

Вышеописанные положения реализованы и в Российской Федерации. Статья 9 Конституции РФ устанавливает, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Земля как недвижимое имущество - объект гражданского оборота. Осуществляя властные полномочия на своей территории, государство устанавливает обязательные для исполнения всеми пользователями земли экологические требования в интересах общества, контролирует использование земель, определяет охранные зоны, публичные сервитуты и т.д.

В статье 35 Конституции РФ сказано: «Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения ».

Особый правовой режим земли и роль государства в регулировании прав на землю и определили особенности возмещения убытков в сфере земельных отношений.

Еще в советский период вопросы возмещения убытков регулировались в специальном нормативно-правовом акте. Порядок возмещения убытков землепользователям и потерь сельскохозяйственного производства при отводе земель для государственных и общественных нужд был регламентирован Постановлением Совета Министров СССР от 9 августа 1974 г. N 636 /3/.

Современное российское законодательство выработало свою систему нормативно-правовых актов. При возмещении убытков в этой сфере применяются общие правовые нормы, посвященные возмещению убытков (ГК РФ), и специальные нормы законодательства, прежде всего земельного (ЗК РФ), регламентирующие специальные вопросы возмещения убытков с учетом особого правового режима земли.

В соответствии со ст. 15 Гражданского Кодекса РФ лицо, Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб ), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно ст. 281 Гражданского Кодекса РФ у лица, участок которого изымается, возникает право на получение выкупной цены за изымаемый земельный участок , в состав которой включаются:

рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества,
а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка,
включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Ст. 62 Земельного Кодекса РФ трактует величину убытков, причиненных нарушением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, как убытки, подлежащие полному возмещению, в том силе упущенная выгода, в порядке, предусмотренном гражданским законодательством РФ.

Постановлением Правительства РФ от 07 мая 2003 года №262 установлены правила возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц. В соответствии с данным Постановлением определение размера убытков, причиненных землепользователям и землевладельцам изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством. В случае, когда изъятием земельного участка для государственных и муниципальных нужд нарушается право арендатора земельного участка, то учитываются убытки, которые арендаторы земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, арендная плата, уплаченная по договору аренды за период после изъятия земельного участка, а также стоимость права на заключение договора аренды земельного участка в случае его заключения на торгах.

В соответствии с вышеупомянутым Постановлением Правительства РФ от 07 мая 2003 года №262 Руководителем Росземкадастра 11 марта 2004 года были утверждены «Временные методические рекомендации по расчету размера убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц». Согласно данным рекомендациям в составе убытков, причиненных обладателям прав на земельные участки, изымаемые для государственных и муниципальных нужд, учитываются размер реального ущерба, размер упущенной выгоды, а также размер убытков, которые несут обладатели прав на земельные участки в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами.

Казалось бы, что выстроена логичная и иерархичная структура нормативно-правовых документов, полностью обеспечивающая процесс определения выкупной цены или убытков при изъятии земельных участков для государственных нужд. Однако при более глубоком изучении этих документов с позиции оценщика выявляется много проблем, которые не позволяют решить задачу оценки убытков на основе следования требований только этих документов. Остановимся на этом подробнее.

Во-первых, разберемся с новыми для оценщика понятиями, которые не прописаны в ФЗ-135 и ФСО, это, прежде всего, относится к таким понятиям, как «выкупная цена», «убытки», «упущенная выгода».

Процедура изъятия земельных участков прописана в статьях 279 - 282 Гражданского кодекса РФ. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Собственник и иные землепользователи земельного участка должны быть не менее чем за один год уведомлены о предстоящем изъятии . Изъятие земельного участка до истечения годичного срока для целей выкупа допускается только с согласия собственника или землепользователя этого участка.

Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок. Собственник и иные землепользователи земельного участка должны быть извещены о произведенной регистрации с указанием ее даты.

По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок . При определении выкупной цены в нее включаются

рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества,
а также все убытки , причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду .

Следует отличать процедуру выкупа земель и изъятия земельных участков. В первом случае речь идет о земельных участках, находящихся в частной собственности , а во втором - об о государственных или муниципальных землях. То есть собственники земельных участков имеют право на получение стоимости земельного участка в случае его выкупа для государственных или муниципальных нужд, а также на возмещение убытков . Землевладельцы, землепользователи и арендаторы имеют в данном случае лишь право на получение убытков (в этом вопросе оценщики часто путаются).

Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд возможно только при соблюдении обязательной процедуры, установленной действующим законодательством, обязательного возмещения в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды.

Таким образом, если собственник, арендатор или землепользователь согласен с предложенной ему компенсацией за его собственность или права на собственность, то никаких проблем не возникает и процедура соблюдается.

Если же собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, орган, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд. Иск о выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику участка уведомления.

Традиционно убытки принято классифицировать на реальный ущерб и упущенную выгоду . Эта классификация нашла отражение и в российском законодательстве. Рассмотрим их специфические черты применительно к сфере земельных отношений.

В соответствии с пунктом 2 статьи 15 Гражданского кодекса РФ под реальным ущербом понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утраченного или поврежденного имущества.

С экономической позиции реальный ущерб характеризуется уменьшением (реальным или неизбежным в будущем) наличного имущества собственника в отличие от упущенной выгоды , когда наличное имущество потерпевшей стороны не увеличивается , хотя и могло бы увеличиться, если бы имущество не было бы изъято.

Таким образом, реальный ущерб включает:

во-первых, утрату и повреждение имущества
во-вторых, фактически понесенные лицом расходы на момент изъятия или предъявления иска в суд;
в-третьих, будущие необходимые расходы, т.е. расходы, которые лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права;

Обобщая вышеизложенное можно констатировать, что если выкупная цена и убытки от изъятия земельного участка посчитаны правильно и собственник, землепользователь или арендатор согласны с рассчитанными величинами, то проблем не возникает и процедура изъятия совершается. Однако остается открытым вопрос: кто же должен сделать подобные расчеты. Прямого ответа на этот вопрос в приведенных выше нормативных документах нет. Однако во всех этих документах есть упоминание «рыночной стоимости», а определением этой величины по закону занимаются оценщики.

Вполне логично, что если для определения рыночной стоимости привлекаются оценщики, то и им поручается в задании на оценку определить также убытки и упущенную выгоду. Как говорилось выше, оценщики охотно берутся за подобную работу и сталкиваются с серьезными методологическими и правовыми проблемами, так как убытки и упущенная выгода не являются объектами оценки. Они должны быть рассчитаны (калькулированы) по определенным правилам, выработанным судебной практикой, то есть для расчета этих величин оценщик должен быть знаком с этой практикой, а не выдумывать свои доморощенные методики.

Для расчета и доказательства размера понесенных убытков необходимо использовать данные бухгалтерского баланса, расходные документы по заработной плате и все другие документы бухгалтерского учета хозяйственной деятельности, в том числе и первичные, на которых эти данные основываются. Важнейшим видом убытков является упущенная выгода. Причем в коммерческом обороте упущенная выгода занимает центральное место.

Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации, федеральными арбитражными судами округов выработан довольно взвешенный подход к удовлетворению исков о взыскании упущенной выгоды. В судебной практики выработано такое толкование нормы статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, при котором, исчисляя размер неполученных доходов, истцу следует определить достоверность (реальность) тех доходов, которые он предполагал получить при обычных условиях гражданского оборота (Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.09.2003 по делу N Ф08-3125/2003; Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 03.03.2003 по делу N КГ-А40/559-03 ). Размер неполученного дохода (упущенной выгоды) необходимо определять с учетом разумных затрат, которые кредитор должен был понести, если бы обязательство было исполнено (пункты 10 - 11 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.96 N 6/8 )

Особую сложность представляет собой доказывание убытков именно в форме упущенной выгоды. Хотя общие принципы для определения таких убытков и установлены в ст. 15 ГК, их явно недостаточно. Поэтому п. 4 ст. 393 ГК специально предусматривает дополнительные условия для подтверждения расходов по возмещению упущенной выгоды: "При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления ". Причем наличие таких подтверждений в виде доказательств является обязательным.

Игнорирование или незнание данной нормы права на практике ведет, как правило, к отказу кредитору в удовлетворении исковых требований о взыскании упущенной выгоды. Происходит это потому, что кредитор не может обосновать понесенные убытки представлением надлежащих доказательств. Упущенная выгода выражается в форме, например, стоимости неполученных валовых сборов зерна, других культур на основе официальных данных об урожайности. Доказательствами объемов и размеров упущенной выгоды служат предварительные договоры с заготовительными, торговыми организациями о реализации готовой продукции, иные обязательства крестьянских хозяйств перед гражданами, планы внутрихозяйственного потребления, приобретение в необходимом количестве топлива, семян, доказательства производства необходимых агротехнических работ и др.

То есть если собственник земельного участка не будет удовлетворен определенной в отчете выкупной ценой или размером убытков и пойдет в суд, то бремя доказательств ляжет на оценщика.

Выходом из этого положения может быть разделение представления результатов работы по определению выкупной цены или убытков от изъятия земельного участка на 2 документа:

Отчета об определении рыночной стоимости недвижимого имущества.
Экспертное заключение о выкупной цене или определения убытков в виде консультационного документа.

По крайней мере, по такому пути сейчас пошел Департамент имущества города Москвы при заключении новых договоров с оценщиками.

Казалось бы, проблема решена и можно смело приступать к практической работе по оценке для указанных выше целей. Однако здесь возникает фундаментальная проблема, связанная с несовершенством законодательства в области оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. И связана эта проблема с определением понятия «рыночная стоимость»…

Все чаще сегодня происходит изъятие земельных участков для нужд государства либо муниципалитета вследствие реализации девелоперских государственно значимых и других крупномасштабных проектов. Для владельцев таких земельных участков на законодательном уровне государством предусмотрена выплата компенсации при изъятии (ст. 306 ГК РФ). Соответственно, возникает необходимость в оценке убытков, которые понесете владелец участка по причине его изъятия. В соответствии с такой официальной оценкой и назначается компенсация владельцу участка, изъятие которого запланировано.

Процедура изъятия объектов недвижимости для государственных нужд проводится согласно действующим нормативно-правовым актам: Гражданский Кодекс Российской Федерации (далее ГК РФ); Земельный Кодекс Российской Федерации (далее ЗК РФ); Постановление Правительства РФ от 07 мая 2003 года No262 «Об утверждении Правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц»; Методические рекомендации по составлению, актуализации и экспертизе отчетов об оценке объектов недвижимого имущества, изымаемых и (или) предоставляемых в рамках Федерального Закона No 310-ФЗ, включающих расчет платы за установление сервитута и (или) расчет размера убытков», разработанные НСОД (Национальный совет по оценочной деятельности).

Стоимость оценки

Услуга	Стоимость	Срок
Оценка гаража при изятии	от 2 000 руб.	2 – 3 дня
Оценка земельного участка при изъятии	от 4 000 руб.	2 – 3 дня
Оценка загородной недвижимости при изъятии	от 4 000 руб.	2 – 3 дня
Оценка офисного помещения при изъятии	от 8 000 руб.	3 – 5 дней
Оценка торгового помещения при изъятии	от 8 000 руб.	3 – 5 дней
Оценка складского помещения при изъятии	от 8 000 руб.	3 – 5 дней
Оценка нежилого здания при изъятии	от 15 000 руб.	3 – 5 дней

Оценка производится на основании базового набора документации

Для земельных участков

Справка о стоимости участка, зафиксированной в кадастре.
Кадастровая выписка – выписка из ГКН либо кадастровый паспорт участка.
Свидетельство, устанавливающее владельца.
Если участок принадлежит юрлицу, справка о балансовой стоимости на дату оценки.
Справка об инженерном обеспечении участка, существующем на дату оценки.

Для нежилых зданий

Кадастровая справка о стоимости.
Реквизиты заказчика, для физлиц – копия паспорта.
Технический паспорт и поэтажные планы.
Свидетельства, устанавливающее владельца участка, на котором расположено здание, и сам строительный объект.
Кадастровый паспорт.
Справка об остаточной и балансовой стоимости объекта при условии принадлежности юрлицу.
Кадастровый паспорт участка либо Кадастровая выписка (из ГКН), на территории которого расположен объект.

Осуществление оценки при изъятии участков для нужд государства либо муниципалитетов

Изъятие участка земли возможно и частных и юридических лиц исключительно в следующих случаях:

при обосновании необходимости изъятия в законе страны в отношении земли, пребывающей в собственности муниципального образования либо субъекта,
при возникновении необходимости выполнить определенные международные обязательства, например, создание магистральных международных трубопроводов,
если необходимо разметить на территории муниципальный либо государственный объект при отсутствии возможности его разместить в ином месте.

К таким объектам относятся следующие:

атомные,
относящиеся к региональным и федеральным системам энергетики,
безопасности и обороны, к которым относятся и объекты, предназначенные для обеспечения охраны госграницы,
линейные, востребованные для обеспечения функционирования субъектов естественных монополий,
региональные и федеральные, относящиеся к системам транспорта, информатики и связи, путей сообщения,
автодороги,
относящиеся к системам тепло-, газо- и водоснабжения.

Приведенный перечень является исчерпывающим.

В стоимость выкупа участка земли включаются:

при условии отсутствия зданий и сооружений а участке, его текущая рыночная стоимость;
убытки, причиненные обладателю по причине изъятия;
при наличии объектов и сооружений на участке их рыночная стоимость и самого участка.

Преимущества нашей компании

Профессионалы, которые работают в нашем Бюро, обладают высоким уровнем подготовки и многолетним опытом оценки ущерба, возникшего вследствие изъятия участка земли. В работе наши эксперты комплексно учитывают все аспекты, оказывающие влияние на размеры стоимости ущерба. Заключение формируется исключительно на основании полной, объективной, актуальной и достоверной информации.

После завершения работы экспертов Бюро вы получите Отчет независимой оценки, который будет оформлен в соответствии со всеми стандартами. Мы работаем, основываясь на законодательстве РФ, и являемся действующими участниками СРО.

В.И. Петров

Оценка для целей возмещения убытков при изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд у собственников или с прекращением нрав на объекты недвижимости у арендаторов получает все большее распространение в связи с реализацией многочисленных крупномасштабных инфраструктурных и девелоперских проектов.

В качестве примеров можно привести изъятие земельных участков в Сочи, в целях размещения олимпийских объектов федерального значения; прекращение прав на земельные участки и улучшений на них по трассам прохождения четвертого транспортного кольца в Москве; строительство центральной кольцевой автодороги в Московской области; трассы Москва - Санкт-Петербург; а также реализация различных девелоперских проектов на муниципальной земле.

При проведении подобных оценок перед оценщиком ставится задача кроме определения рыночной стоимости определить также убытки собственников и арендаторов земельных участков и объектов недвижимости для целей определения выкупной цены в соответствии со ст. 281 Гражданского кодекса РФ. В то же время в Законе об оценочной деятельности и Федеральных стандартах оценки расчет выкупной цены и убытков при изъятии в качестве самостоятельного объекта оценки не выделяются.

Законодательное регулирование процедуры изъятия земельных участков

При определенных обстоятельствах у государства возникает необходимость изъятия земельного участка, ранее предоставленного гражданам и организациям в частную собственность, владение, пользование или аренду. Для подобных случаев земельное и гражданское законодательство устанавливает способы, условия и процедуру изъятия земель.

В настоящее время установлено несколько способов изъятия земель. Они включают конфискацию, реквизицию и изъятие земель для государственных и муниципальных нужд.

Изъятие земель в порядке конфискации производится в случаях совершения земельных преступлений и применяется только к собственникам земельных участков в качестве санкции. При конфискации земли изымаются путем вынесения судебного решения, что выражается в принудительном (без согласия собственника) прекращении нрав на земельный участок без компенсации его стоимости или понесенных убытков со стороны государства. Конфискованный земельный участок переходит в собственность государства.

Реквизиция означает временное изъятие у собственника земельного участка при возникновении эпидемий, эпизоотии (одновременное распространение болезни среди большого числа животных на значительной территории) и других чрезвычайных ситуаций и осуществляется в порядке вынесения административного решения государственным исполнительным органом без права собственника на его обжалование.

В порядке реквизиции, т.е. в соответствии со ст. 51 ЗК РФ, могут быть также изъяты земельные участки, находящиеся в пожизненном наследуемом владении либо постоянном пользовании. Реквизиции предшествует введение в установленном порядке чрезвычайных условий жизнедеятельности на той или иной территории в связи с вышеперечисленными обстоятельствами. Собственнику, владельцу, пользователю возмещаются причиненные реквизицией убытки и выдается документ о реквизиции. При прекращении чрезвычайных обстоятельств земельный участок возвращается собственнику, владельцу, пользователю, а при невозможности возврата собственнику компенсируется его рыночная стоимость либо предоставляется равноценный земельный участок.

Реквизиция схожа с изъятием земель для государственных и муниципальных нужд у собственника земельного участка, так как производится в интересах общества и государства с возмещением стоимости имущества, на основании административного акта и носит принудительный характер. Отличает же эти процедуры то, что реквизиция земельного участка осуществляется лишь в силу особых обстоятельств и носит временный характер, а изъятие земель для государственных или муниципальных нужд осуществляется в плановом порядке и является окончательным. Если при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд конкретный изымаемый участок должен быть определен не менее чем за год до его фактического изъятия, то при реквизиции изъятие участка производится непосредственно после наступления чрезвычайных обстоятельств, что, следовательно, расширяет права государственных органов.

Одним из оснований прекращения прав на земельные участки действующее законодательство признает изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Тем самым фактически установлен приоритет публичных (государственных и муниципальных) нужд в использовании земельных участков перед частными интересами. В соответствии с п. 1 ст. 49 ЗК РФ изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях. Земельный кодекс РФ раскрывает, какие именно случаи могут рассматриваться в качестве исключительных:

1) необходимость выполнения международных обязательств Российской Федерации.

Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд в связи с исполнением международных обязательств необязательно должно предполагать непосредственное использование для целей, определенных в международно-правовом акте (международном договоре), достаточно, если участок функционально связан с данной целью. Так, земельный участок может быть изъят, если он попадает в зону охраны, устанавливаемую вокруг объекта, который определен международным договором;

2) необходимость размещения следующих объектов государственного или муниципального значения:

федеральные энергетические системы и энергетические системы регионального значения;
атомной энергии;
обороны и безопасности;
федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;
обеспечивающие космическую деятельность;
обеспечивающие статус и защиту Государственной границы Российской Федерации;
линейные - федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;
электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения;
автомобильные дороги общего пользования в границах населенных пунктов и между населенными пунктами, мосты и иные транспортные инженерные сооружения местного значения в границах населенных пунктов и вне границ населенных пунктов.

Обязательным условием для изъятия земельных участков является отсутствие других вариантов возможного размещения указанных объектов;

3) иные обстоятельства в установленных Федеральными законами случаях. Например, изъятие земельных участков в Сочи в целях строительства олимпийских объектов.

Анализ формулировки ст. 49 ЗК РФ позволяет говорить о том, что данная норма устанавливает общие начала изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд для лиц, владеющих земельным участком на различных правовых основаниях: собственность, аренда, постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение и т.д. Отсюда и употребление двух терминов «выкуп» и «изъятие», где первый применим исключительно к собственникам, поскольку у них изъятие участка для государственных и муниципальных нужд допускается только путем выкупа, во всех остальных случаях речь идет об изъятии земельного участка.

Земельный кодекс РФ также устанавливает ограничения на изъятие земель. Во-первых, согласно п. 4 ст. 79 ЗК РФ особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья могут быть включены в перечет земель, использование которых для других целей не допускается. Следовательно, изъятие этих угодий для использования в иных целях также не может осуществляться.

Во-вторых, по смыслу п. 3 ст. 83 ЗК РФ земельные участки, входящие в состав земель поселений (как городских, так и сельских), могут быть изъяты для государственных и муниципальных нужд, однако такое изъятие возможно лишь для целей застройки в соответствии с генеральными планами поселений, правилами землепользования и застройки. Иными словами, возможности изъятия ограничены случаями, когда строительство соответствующих объектов, требующее изъятия земельных участков, предусмотрено, а генеральном плане городского, сельского поселения либо допускается действующими в поселении правилами землепользования и застройки.

В-третьих, согласно п. 6 ст. 94 ЗК РФ, самим Кодексом, а также иными федеральными законами может ограничиваться и даже запрещаться использование в иных целях земель особо охраняемых природных территорий и земель, занятых объектами культурного наследия Российской Федерации. В развитие данного положения Кодексом, в частности, введен запрет на изъятие и использование в иных целях земель историко-культурного назначения.

В-четвертых, п. 3 ст. 101 ЗК РФ предусматриваются также определенные ограничения на изъятие земель лесного фонда.

В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органами местного самоуправления.

Предусмотренная действующим законодательством процедура изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд состоит из следующих этапов.

Этап 1. Подготовка и принятие решения об изъятии земельного участка.

Процедура подготовки и принятия решения об изъятии земельного участка почти не регламентирована действующим законодательством. Ряд соответствующих норм содержится разве что в ст. 31 и 32 ЗК РФ, посвященных порядку предоставления земель для строительства. В частности, п. А ст. 31 Кодекса обязывает органы местного самоуправления информировать лиц, у которых земельные участки могут быть изъяты в связи с их намечаемым предоставлением для строительства, о возможном изъятии; а и. 3 ст. 32 Кодекса устанавливает, что при предоставлении земельного участка в результате его изъятия для государственных или муниципальных нужд одновременно с решением о предоставлении данного участка принимается решение о форме его изъятия. В то же время изъятие земель для государственных или муниципальных нужд может производиться и для целей, не связанных со строительством, например для размещения военного полигона, для отвода органам федеральной пограничной службы земельной полосы, проходящей непосредственно вдоль Государственной границы, поэтому приведенные нормы ст. 31 и 32 ЗК РФ могут применяться далеко не во всех случаях.

Отсутствие в федеральном законодательстве специальных норм (за исключением вышеуказанных) о порядке подготовки и принятия решений об изъятии земельных участков фактически означает, что такие решения должны готовиться и приниматься в соответствии с общим порядком, установленным актами о конкретных органах власти, определяющими порядок их деятельности и принятия ими решений. Исключение составляют случаи, когда конкретные требования к содержанию решений об изъятии участков установлены законодательством субъектов Российской Федерации или нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. Вместе с тем в решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд рекомендуется включать данные:

1) позволяющие четко определить характеристики изымаемого земельного участка (местонахождение, площадь, кадастровый номер и т.д.), при этом прилагается кадастровый план земельного участка;
2) конкретизирующие цель предстоящего изъятия; срок, в течение которого предстоит осуществить изъятие;
3) указывающие лицо, у которого производится изъятие участка, и правовые основания, на которых ему принадлежит земельный участок;
4) поручения соответствующим органам (службам) об извещении указанного лица о принятом решении, об обеспечении государственной регистрации решения в установленном порядке и извещении указанного лица о произведенной регистрации;
5) указание на права лица в связи с предстоящим изъятием;
6) поручения о подготовке проекта соглашения с лицом, у которого изымается земельный участок;
7) при необходимости в решение об изъятии могут быть включены и другие данные.

Этап 2. Информирование собственника земельного участка, землевладельца, землепользователя, арендатора земельного участка о предстоящем изъятии земельного участка.

Действующее законодательство предусматривает трехкратное предоставление собственнику, землевладельцу, землепользователю, арендатору земельного участка" информации, связанной с изъятием земельного участка:

до принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающего акт о выборе земельного участка для строительства, указанным лицам должна предоставляться информация о возможном изъятии земельного;

после принятия решения об изъятии земельного участка лицо, у которого земельный участок изымается, должно быть уведомлено органом о предстоящем изъятии не позднее чем за один год до этого (ст. 63 ЗК РФ, п. 3 ст. 279 ГК РФ). Данное правило подлежит применению во всех случаях — без предоставления данной информации изъятие не допускается;

собственник земельного участка, подлежащего изъятию, а также лицо, использующее земельный участок на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, должны быть извещены о произведенной государственной регистрации решения об изъятии земельного участка, с указанием даты регистрации (п. 4 ст. 279, ст. 283 ГК РФ); данный вид информирования также обязателен, однако он имеет отношение уже к следующему этапу процедуры изъятия земельного участка.

Этап 3. Государственная регистрация решения об изъятии земельного участка.

Обязательность государственной регистрации решения об изъятии земельного участка предусмотрена Гражданским кодексом РФ.

Посредством государственной регистрации решения об изъятии фактически производится регистрация ограничения (обременения) земельного участка. Данное ограничение заключается в том, что с момента регистрации лицо, у которого изымается земельный участок, несет риск отнесения па него расходов, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на данном участке, проведением на нем иных мероприятий, существенно повышающих стоимость земли.

Этап 4. Заключение соглашения с собственником или обладателем иного права на земельный участок, подлежащий изъятию.

Данный этап наступает при согласии правообладателя с предстоящим изъятием у него земельного участка и при отсутствии спора об условиях изъятия. Основная цель соглашения - определить выкупную цену изымаемого земельного участка (или размер убытков - при изъятии участков у землевладельцев, землепользователей, арендаторов, т.е. лиц, не являющихся собственниками участка), сроки выплаты выкупной цены или возмещения убытков, другие условия изъятия. К примеру, в соглашение может быть включено обязательство стороны, производящей изъятие, предоставить другой земельный участок взамен изымаемого с зачетом его стоимости в выкупную цену. Соглашение заключается в свободной форме, с соблюдением положений гражданского законодательства о правилах совершения сделок. При изъятии земельного участка у собственника в качестве обязательного условия соглашение должно включать обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования (в зависимости от того, кем производится изъятие) уплатить выкупную цену земельного участка (п. 1 ст. 281 ГК РФ). Соглашение может быть заключено в любое время, в том числе до истечения одного года с момента уведомления правообладателя о принятии решения об изъятии земельного участка.

Этап 5. Предъявление иска в суд об изъятии земельного участка.

Данный этап имеет место при необходимости принудительного изъятия земельного участка, т.е. в случаях, когда обладатель прав на участок не согласен с его изъятием либо с условиями изъятия (с размером выкупной цены и т.д.).

Если наряду с изъятием земельного участка требуется также принудительное прекращение права собственности на расположенные на нем объекты недвижимости, то в силу п. 1 ст. 239 ГК РФ соответствующий орган обязан доказать, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество. В противном случае суд отказывает в удовлетворении иска. При рассмотрении судом иска о выкупе земельного участка у собственника или о принудительном прекращении иного права на земельный участок бремя доказывания обстоятельств, послуживших основанием для решения об изъятии земельного участка, возлагается на орган, принявший решение об изъятии. Это вытекает, в частности, из установленного гражданско-процессуальным и арбитражно-процессуальным законодательством правила о том, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений (п. 1 ст. 56 ГПК РФ. п. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Этап 6. Государственная регистрация перехода права собственности, прекращения прав постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды.

Соглашение с собственником или иным обладателем прав на земельный участок, об условиях его выкупа (изъятия), а также вступившее в законную силу решение суда, которым удовлетворен иск о принудительном выкупе земельного участка или прекращении прав на него, являются основанием для государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок (при изъятии у собственника), либо прекращения права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения земельным участком, аренды земельного участка в соответствии с законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Значение государственной регистрации перехода или прекращения права на земельный участок обусловлено тем, что она представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, и с ее осуществлением связан ряд правовых последствий.

Определение величины убытков, возникающих при изъятии земельных участков

Процедура изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд не может быть завершена без полного возмещения собственнику земельного участка, землепользователю, землевладельцу, арендатору всех убытков, обусловленных изъятием земельного участка.

В понятие убытков , согласно ст. 15 ГК РФ, входят реальный ущерб, под которым понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества, а также упущенная выгода - неполученные доходы, которое это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

В соответствии с положениями земельного и гражданского законодательства при выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд в выкупную цену включаются все убытки, причиненные собственнику изъятием участка, в полном объеме, включая упущенную выгоду (в частности, это может быть связано с необходимостью досрочного прекращения обязательств перед третьими лицами).

В соответствии со ст. 283 ГК РФ прекращение права постоянного (бессрочного) пользования или права пожизненного наследуемого владения земельным участком при его изъятии для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным ст. 279-282 Кодекса, т.е. по тем же правилам, что и изъятие у собственника.

Однако необходимо отметить, что эти статьи могут применяться к отношениям по прекращению прав на земельные участки, отличных от права собственности, не в полной мере. В частности, в связи с отсутствием у землепользователей, землевладельцев и арендаторов права собственности на земельные участки последние у них не выкупаются, т.е. им не возмещается стоимость изымаемых участков. Указанные лица имеют право требовать бесплатного предоставления им равноценных земельных участков. Кроме того, им должна быть возмещена стоимость принадлежащих на праве собственности здании, строений и сооружений, расположенных на земельном участке, а также причиненных изъятием убытков, включая упущенную выгоду, в полном объеме.

Порядок возмещения убытков, причиненных изъятием земельных участков для государственных и муниципальных нужд, регулируется также «Правилами возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц», утвержденными постановлением Правительства РФ от 7 мая 2003 г. № 262.

Данные Правила, в частности, предусматривают, что основанием для возмещения убытков землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков при их изъятии для государственных и муниципальных нужд могут являться:

акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об изъятии земельного участка; данное основание является достаточным в случае достижения соглашения об условиях изъятия с правообладателем;
решение суда; необходимость в этом основании возникает при возникновении спора, связанного с предстоящим изъятием.

Относительно источника возмещения убытков, причиненных изъятием земельных участков, Правилами установлено, что данным источником являются либо соответствующие бюджеты, либо средства лиц, в пользу которых участки изымаются.

Таким образом, этот вопрос фактически поставлен в зависимость от конкретных целей изъятия и субъектов, получающих право на земельный участок в результате его изъятия.
Расчет размера убытков осуществляется независимым оценщиком на основании договора на оказание услуг по расчету размера убытков.

При проведении расчета размера убытков проводятся следующие работы:

а) устанавливаются количественные и качественные характеристики земельных участков и иных находящихся на них объектов недвижимости, для чего осуществляется сбор и обработка:

правоустанавливающих документов сведений об обременениях земельных участков и иных находящихся на них объектов недвижимости, правами иных лиц,
данных кадастрового и технического учета, относящихся к земельным участкам и иным находящимся на них объектам недвижимости,
информации о технических и эксплуатационных характеристиках земельных участков н иных находящихся на них объектов недвижимости,
другой информации, связанной с земельными участками и иными находящимися на них объектами недвижимости, необходимой для установления количественных и качественных характеристик земельных участков и иных находящихся на них объектов недвижимости;

б) определяется и анализируется рынок, к которому относятся земельные участки и иные находящиеся на них объекты недвижимости, его история, текущая конъюнктура и тенденции, а также аналоги земельных участков и иных находящихся на них объектов недвижимости, и обосновывается их выбор;

в) осуществляются необходимые расчеты размера убытков с учетом полученных количественных и качественных характеристик земельных участков и иных находящихся на них объектов недвижимости, результатов анализа рынка, к которому относятся земельные участки и иные находящиеся на них объекты недвижимости, а также рисков и другой информации;

г) определяется итоговая величина размера убытков.

Итоговая величина размера убытков выражается в рублях в виде единой величины, если иное не предусмотрено в договоре на оказание услуг по расчету размера убытков.

Расчет размера убытков оформляется письменным заключением о размере убытков (далее — заключение о размере убытков), содержащим итоговую величину размера убытков. В заключении о размере убытков указывается календарная дата, по состоянию на которую определен размер убытков. При этом расчет размера убытков, причиненных обладателям прав на земельные участки их изъятием, временным занятием или ограничением прав на них, осуществляется по состоянию на календарную дату, предшествующую дню принятия решения об изъятии земельного участка, временном занятии земельного участка или об ограничении прав соответственно.

сведения об обстоятельствах, вызвавших необходимость возмещения убытков (изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд, их временное занятие, ограничение прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшение качества земель в результате деятельности других лиц), описание их признаков;
сведения об основаниях для возмещения убытков;
сведения о государственной регистрации права на земельный участок в тех случаях, когда указанная регистрация является обязательной;
сведения об обременениях прав на земельный участок и самого земельного участка;
основание возникновения права на земельный участок у их обладателей;
определение правомочий обладателей прав на земельные участки;
описание земельного участка, в том числе целевое назначение и разрешенное использование земельного участка, права иных лиц на земельный участок, разделение имущественных прав на земельный участок;
описание улучшений земельного участка;
фотографии земельного участка;
характеристику состояния рынка земли и иной недвижимости, прав на земельные участки.

Величина убытков рассчитывается путем сложения:

размера реального ущерба;
размера упущенной выгоды;

1. В соответствии с п. 2 ст. 15 ГК РФ под реальным ущербом понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утраченного или поврежденного имущества.

С экономической позиции реальный ущерб характеризуется уменьшением (реальным или неизбежным в будущем) наличного имущества собственника в отличие от упущенной выгоды, когда наличное имущество потерпевшей стороны не увеличивается, хотя и могло бы увеличиться, если бы имущество не было бы изъято.

Таким образом, величина реального ущерба включает:

а) утрату и повреждение имущества;
б) фактически понесенные лицом расходы на момент изъятия или предъявления иска в суд;
в) будущие необходимые расходы, т.е. расходы, которые лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права.

Размер реального ущерба, причиненного собственникам незастроенных земельных участков их изъятием, определяется в размере рыночной стоимости земельного участка, включаемой в состав его выкупной цены.

По соглашению с собственником земельного участка ему может быть предоставлен в собственность бесплатно другой (равноценный) земельный участок. В этом случае его стоимость, также определяемая в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, засчитывается в выкупную цену земельного участка.

В случае застроенного земельного участка к рыночной стоимости земельного участка прибавляется рыночная стоимость объекта недвижимости, состоящего из зданий, строений, сооружений, находящихся на земельном участке.

В случае если земельный участок и расположенные в его пределах объекты недвижимости принадлежат на праве собственности разным лицам, стоимость зданий, строений, сооружений компенсируется собственнику последних, а в выкупную цену земельного участка включаются стоимость земельного участка и убытки, причиненные собственнику участка.

Таким образом, изъятие земельных участков у собственников осуществляется путем их выкупа, при этом возмещение соответствующих потерь собственников осуществляется путем выплаты им выкупной цены земельного участка.

В выкупную цену земельного участка включаются:

а) рыночная стоимость земельного участка;
б) рыночная стоимость расположенного на участке и принадлежащего собственнику земельного участка недвижимого имущества — жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений;
в) убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка.

Несмотря на то что выкупная цена может определяться соглашением с собственником земельного участка (ст. 281 ГК РФ), проведение оценки рыночной стоимости имущества, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, является обязательным. Данное правило установлено ст. 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности» и вызвано необходимостью исключить необоснованное расходование бюджетных средств при выкупе земельного участка.

2. Важным видом убытков является упущенная выгода. Под упущенной выгодой обладателей прав на земельные участки понимается неполученный доход, который обладатели прав на земельные участки получили бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы их права не были нарушены.

В соответствии с судебной практикой удовлетворения исков о взыскании упущенной выгоды истцу необходимо определить достоверность тех доходов, которые он предполагал получить при обычных условиях гражданского оборота (см., например, постановление Федерального арбитражного суда Северо Кавказского округа от 03.09.2003 по делу № Ф083125/2003; постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 03.03.2003 по делу № КГ-А40/559-03).

Размер неполученного дохода (упущенной выгоды) необходимо определять с учетом разумных затрат, которые кредитор должен был понести, если бы обязательство было исполнено (п. 10—11 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8).

Особую сложность представляет собой доказывание убытков именно в форме упущенной выгоды. Хотя общие принципы для определения таких убытков и установлены в ст. 15 ГК РФ, их явно недостаточно. Поэтому п. 4 ст. 393 ГК РФ специально предусматривает дополнительные условия для подтверждения расходов но возмещению упущенной выгоды: «При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления». Причем наличие таких подтверждений в виде доказательств является обязательным.

Игнорирование или незнание данной нормы права на практике ведет, как правило, к отказу в удовлетворении исковых требований о взыскании упущенной выгоды. Происходит это потому, что кредитор не может обосновать понесенные убытки представлением надлежащих доказательств. Например, при изъятии сельскохозяйственных угодий упущенная выгода выражается в форме стоимости неполученных валовых сборов зерна, других культур на основе официальных данных об урожайности. Также в качестве доказательств объемов и размеров упущенной выгоды могут выступать заключенные договоры с заготовительными и торговыми организациями о реализации готовой продукции, иные обязательства крестьянских хозяйств перед гражданами; планы внутрихозяйственного потребления; фактическое приобретение в необходимом количестве топлива, семян; осуществление необходимых агротехнических работ и др.

Важным доказательством размера убытков является письменно зафиксированный расчет убытков, который наряду с другими документами должен предоставляться в суд согласно ст. 125 АПК РФ. Для расчета и доказывания размера понесенных расходов необходимо использовать данные бухгалтерского баланса, расходные документы по заработной плате, иные документы бухгалтерского учета хозяйственной деятельности. Таким образом, если собственник земельного участка не будет удовлетворен выкупной ценой или размером возмещаемых убытков и обратится в суд, то бремя доказательств величины упущенной выгоды ляжет на независимого оценщика.

Расчет размера упущенной выгоды осуществляется путем дисконтирования будущих неполученных за период восстановления нарушенного производства доходов, которые обладатели прав на земельные участки получили бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы их права не были нарушены. Доходом является разница за определенный период между денежными поступлениями и денежными выплатами (денежный поток). Под дисконтированием понимается процесс приведения будущих доходов к дате проведения расчета убытков по соответствующей ставке дисконтирования. При определении ставки дисконтирования следует учитывать:

бездисковую доходность капитала за конкретный период;
величину премии за риск, связанный с осуществлением на земельном участке предпринимательской деятельности обладателем права;
доходность капитала в других отраслях предпринимательской деятельности со сравнимыми показателями предпринимательских рисков.

В рамках периода восстановления нарушенного производства величина денежного потока, неполученного обладателями прав на земельные участки, определяется как разница между величиной денежного потока за определенный период времени, который получили бы обладатели прав на земельные участки при обычных условиях гражданского оборота, если бы их права не были нарушены, и наиболее вероятной величиной денежного потока за соответствующий период времени, который могут получить обладатели прав на земельные участки в условиях нарушения их прав. При этом под периодом восстановления нарушенного производства понимается срок, в течение которого обладатели прав на земельные участки смогут достичь таких условий землепользования, которые были бы идентичны условиям землепользования, существовавшим у обладателей прав на земельные участки до нарушения их права. Основными признаками, по которым определяется идентичность условий землепользования, могут быть объем и характер правомочий обладателей прав на земельные участки, формы и размер выгод, размер, риск и время получения денежного потока от использования земельных участков и иные характеристики условий землепользования. Определение периода восстановления нарушенного производства может осуществляться с учетом строительных норм и правил, проектов организации строительства, предусматривающих сроки строительства зданий, строений, сооружений, технико-экономических обоснований восстановления нарушенного производства, бизнес-планов и иной достаточной и достоверной информации о периоде восстановления нарушенного производства.

В настоящей статье освещаются некоторые проблемы, связанные с оценкой и стоимостным консультированием, которые возникают при изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд в Москве. В большинстве случаев необходимость подобного изъятия связана со строительством транспортных магистралей и перекладкой коммунальных сетей. Важность этих работ обусловлена столичными транспортными проблемами и изношенностью существующей коммунальной инфраструктуры.

Основные аспекты процедуры изъятия земельного участка регламентируются федеральным законодательством. В частности, закон регулирует такие вопросы, как:

На региональном уровне субъекты Российской Федерации и органы местного самоуправления вправе вносить дополнения в существующие положения только в рамках своих полномочий. Иными словами, имеется некое идеальное «прокрустово ложе», в которое должны втиснуться все субъекты Федерации вне зависимости от существующей практики оформления земельно-правовых отношений в регионе.

Процедура изъятия земельных участков на федеральном уровне сводится к ряду последовательных элементов и этапов.

Первым этапом является подготовка решения об изъятии. На органы местного самоуправления возлагается обязанность информировать собственника, землепользователя, арендатора земельного участка о подготовке решения об изъятии земельного участка. После этого оформляется акт о выборе земельного участка для строительства в случае отсутствия проекта планировки. К данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления схемы расположения каждого земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории в соответствии с возможными вариантами их выбора.

В случае предполагаемого изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, в том числе путем выкупа, к акту о выборе земельного участка также прилагаются расчеты убытков собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков. Соответственно привлечение независимого оценщика целесообразно уже на данном этапе.

На втором этапе федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органами местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. На этом этапе собственник земельного участка, землепользователь и арендатор не позднее чем за год до предстоящего изъятия должен быть повторно письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.

На третьем этапе решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок. Собственник земельного участка должен быть извещен о произведенной регистрации с указанием ее даты.

Последним этапом является заключение соглашения с собственником или обладателем иного права на земельный участок, подлежащий изъятию. Данный этап наступает при согласии правообладателя с предстоящим изъятием у него земельного участка и при отсутствии спора об условиях изъятия. Основная цель соглашения – определить выкупную цену изымаемого земельного участка (или размер убытков – при изъятии участков у землевладельцев, землепользователей, арендаторов, т. е. лиц, не являющихся собственниками участка), сроки выплаты выкупной цены или возмещения убытков, другие условия изъятия. Например, в соглашение может быть включено обязательство стороны, производящей изъятие, предоставить другой земельный участок взамен изымаемого с зачетом его стоимости в выкупную цену. В случае несогласия обладателя прав на земельный участок с условиями дальнейшая процедура изъятия происходит в судебном порядке.

Казалось бы, достаточно логичная схема и процедура, однако корректная реализация этой процедуры в Москве затруднена. Проблема изъятия земельных участков с расположенными на них строениями практически не находит отражения в нормативно-правовых документах правительства Москвы . Среди основных документов можно назвать постановление правительства Москвы -ПП «О взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы по вопросам, касающимся изъятия земельных участков», так или иначе регламентирующее процедуру изъятия. Но и оно не дает достаточного инструментария при решении задач, возникающих в рамках изъятия имущества для государственных нужд в городе Москве. При этом необходимо отметить, что абсолютное большинство земельных участков в городе не оформлено в собственность, существуют лишь договоры аренды земельных участков, оформленные на определенный период или пролонгированные на неопределенный срок. Кроме того, существует масса зданий, принадлежащих юридическим или физическим лицам на праве собственности, когда земельно-правовые отношения не оформлены вовсе. В этом случае ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации говорит о том, что собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков. Таким образом, с собственником здания должен быть заключен договор аренды. Но как быть, если участок уже находится в красных линиях градостроительного регулирования улично-дорожной сети или собственник не желает заключать договор аренды (при этом оформление договора аренды без согласия собственника – довольно затруднительная процедура)? Как в этом случае осуществлять процедуру изъятия? Похожая ситуация может возникнуть при сносе многоэтажных домов, если на первых этажах расположены офисы или магазины.

Шаги, сделанные за последние несколько лет в области изъятия имущества для государственных нужд в городе Москве, привели к децентрализации при принятии решений, в которых участвуют многие городские и частные структуры. Одни занимаются выпуском распорядительных документов об изъятии, другие – оценкой и экспертизой, третьи осуществляют согласительные процедуры с владельцами , чье имущество подлежит изъятию, четвертые производят выплату компенсации. При этом разработка проектной документации осуществляется без детальной проработки условий и порядка компенсации за изымаемые объекты, расположенные на трассах проектируемых автомагистралей, что в конечном итоге приводит к резкому увеличению сроков вывода предприятий и, как следствие, увеличению сроков строительства объекта. Существующая нормативно-правовая база, определяющая состав и порядок разработки проектной документации, также не предусматривает опережающую разработку проектной документации, позволяющей заблаговременно решать вопросы освобождения территории под строительство городских объектов.

Необходимо создать структуру, которая вмещала бы в себя все стадии – от осуществления контроля при разработке проектной документации до выплаты денежной компенсации. На это указывает и опыт других стран с развитой рыночной экономикой. В частности, в Германии в рамках муниципалитета существует должность комиссара по изъятию и освобождению территории для муниципальных нужд, курирующего процедуру изъятия от начала и до конца.

Специфичность задач в области изъятия земель для муниципальных и федеральных нужд требует от оценочной организации особой подготовки. Отличительной особенностью работ по оценке для целей изъятия земель для муниципальных или государственных нужд является глубокий юридический анализ правоустанавливающих документов и деятельности собственника в целом на изымаемом земельном участке, что требует от оценочной организации наличия высококвалифицированных юристов. Оценщику часто приходится определять рыночную стоимость объекта недвижимости , не подготовленного к сделке, без оформленного должным образом земельного участка, при отсутствии технической документации, при отказе собственника от сотрудничества с оценщиком по предоставлению информации об объекте оценки и проведению осмотра. Часто в зону строительства дорог попадают объекты, которые выводить на рынок с целью продажи никому бы в голову не пришло. Ошибка оценщика в рамках анализа прав на объект оценки, принятие неправомерных допущений, манипулирование стоимостью может привести к достаточно серьезным последствиям, вплоть до уголовной ответственности не только самого оценщика, но и лиц, участвующих в сделке со стороны органов государственной власти. Положительная экспертиза Экспертного совета СРО фактически не является гарантией достоверности выкупной цены в связи с тем, что, помимо рыночной стоимости, оценщик определяет размер упущенной выгоды, прочих убытков, обязательств перед третьими лицами, которые остаются за рамками отчета об оценке. Постановление Правительства РФ от 01.01.2001 г. № 000 в части определения статей убытков носит общий характер, а методические рекомендации , разработанные к этому постановлению, утверждены не были.

К сожалению, обмен опытом в сфере оценки для изъятий земельных участков пока носит стихийный характер, однако подобные мероприятия (в том числе с участием зарубежных коллег) все-таки проводятся и встречают поддержку со стороны заказчиков подобных услуг. Работа по оценке при изъятии земельных участков в других странах, в частности в Германии и Соединенных Штатах, является одной из наиболее высокооплачиваемых и почетных. Ее удостаиваются уважаемые оценочные организации, имеющие соответствующий профессиональный опыт и положительную репутацию. Это связано с высоким уровнем ответственности, которую несет оценщик перед собственником, государством и обществом. Оценщик, по сути, выступает арбитром между государств ом и собственником, что требует от оценщика соблюдения высоких этических норм.

В нашей стране процесс выбора оценочной организации потребителями оценочных услуг не всегда строится на прозрачных принципах, однако сдвиг в этом направлении заметен. В рамках комитета по оценочной деятельности АРБ приняла рекомендации по выбору оценочных компаний и согласовала их с ФАС, что показывает «рыночность» этих критериев. Надеемся, что и в сфере оценки для изъятия земель заказчики будут пользоваться не менее существенными критериями выбора оценочной организации, чем цена услуг, оценивающими уровень профессионализма, опыт и положительную репутацию.

В настоящее время одним из основных факторов, сдерживающих начало строительства дорожно-мостовых объектов, является проблема изъятия для государственных и муниципальных нужд земельных участков с находящимися на них объектами капитального строительства . Решение данных вопросов в Москве зачастую продолжается несколько лет.

Немаловажную роль в процедуре изъятия играют оценочные компании, призванные в кратчайшие сроки и максимально объективно определить рыночную стоимость объекта, подлежащего изъятию, а также убытки, упущенную выгоду и обязательства перед третьими лицами для принятия решения по выплате денежной компенсации. К такой работе часто привлекаются оценочные компании «без роду, без племени», не владеющие методологией оценки для нужд изъятия, не имеющие в своем штате и не способные привлечь со стороны специалистов достаточного уровня, в том числе юристов, а в некоторых случаях сметчиков. Эти компании побеждают в конкурсах, предлагая минимальную цену контракта. Отсутствие опыта и непрофессионализм таких компаний, а в отдельных случаях, возможно, и злой умысел могут привести к отрицательным экономическим последствиям для города или к неблагоприятным социальным последствиям, если речь идет об интересах большого числа граждан (например, при выводе плоскостных автостоянок на несколько тысяч машиномест, когда затрагиваются интересы членов автостоянки и их семей). Все это может отрицательно сказаться не только на имидже самого оценщика, но и на представителях государственной власти. Тем более что подтвердить объективность выполненных отчетов об оценке не всегда под силу даже при экспертизе в саморегулируемых организациях (в частности, при экспертизе корректности расчета убытков). В этом случае мы можем полагаться только на профессионализм и порядочность оценщика, которые прямо пропорциональны его репутации.

Таким образом, существенным условием при выборе оценщика должна быть публичность и возможность привлечения опытного специалиста, отлично зарекомендовавшего себя на рынке оценки.