Терминологические нюансы прекращения и расторжения договора аренды земельного участка. Порядок расторжения договора аренды земельного участка Порядок расторжения договора аренды земельного участка сельхозназначения

В Москве процедуры заключения и расторжения договора аренды земельного участка регламентируются земельным и гражданским законодательством. Согласно действующим правовым нормам, разрыв такого соглашения производится после истечения срока действия или по желанию сторон (стороны). Хотите произвести преждевременное расторжение договора аренды участка? Непременно ознакомьтесь с данной статьей!

Стоит ли обратиться в суд для расторжения договора аренды земельного участка?

Досрочное расторжение договора в подавляющем большинстве случаев является причиной возникновения правового спора. Соответственно, избежать обращения в судебные органы удается далеко не всегда. Впрочем, каждая ситуация индивидуальна.

Желаете расторгнуть договор аренды в самые короткие сроки? Не спешите составлять исковое заявление. Первоначально следует узнать мнение второй стороны и постараться уладить вопрос мирным путем. При достижении компромисса, вы легко сможете составить соглашение о расторжении договора, после чего последний прекращает действие.

В суд следует обращаться лишь в случае, когда сторонам не удается самостоятельно прийти к обоюдному согласию. Вам отказали в расторжении договора? Следует непременно перечитать текст: зачастую в договорах прописываются условия досрочного разрыва.

Расторжение договора аренды земельного участка по инициативе арендодателя

Арендодатель может требовать расторжения договора, если арендатор нарушает права арендодателя или третьих лиц, положения действующего законодательства или предусмотренные соглашением условия. Существует закрепленный в ГК ряд оснований, при доказательстве которых суд примет решение в пользу арендодателя.

Причины для разрыва договора по инициативе арендодателя

• Участок с/х назначения не используется свыше 3 лет
• По вине арендатора состояние ухудшилось состояние почвы
• Использование участка не по назначению
• Арендатор не вносит плату два и более раз подряд

Помните: нецелевое использование плодородных земель ведет к потере их свойств. Законодательство защищает имущественные права арендодателя. Отметив какие-либо нарушения, непременно предпринимайте конкретные действия.

Расторжение договора аренды земельного участка по инициативе арендатора

Арендатор имеет право расторгнуть договор, если имеются какие-либо препятствия к осуществлению оговоренной деятельности. Приведенный перечень оснований не является исчерпывающим.

Причины для разрыва договора по инициативе арендатора

• Надел имеет недостатки, препятствующие использованию его по назначению
• Тип назначения участка, указанный в договоре, не соответствует реальному
• Арендодатель намеренно препятствует полноценному использованию участка

Ваши права арендатора нарушены? Не стоит спускать дело на тормозах и понапрасну тратить собственные средства. Попробуйте обсудить с арендатором проблемные моменты, и если последний не пойдет вам навстречу, обращайтесь к профессионалам компании «Правосфера»! Мы предоставляем грамотные консультации в любых сферах права в наиболее сжатые сроки.

Процедура расторжения договора аренды земельного участка

• Уведомление. О желании расторгнуть договор инициатор уведомляет другую сторону в письменном виде при соблюдении сроков, указанных в соглашении. При отказе или возникновении спора, обратитесь в арбитражный суд.
• Расторжение. Разрыв договора производится путем составления соответствующего соглашения или по постановлению суда. На арендатора возлагается обязанность осуществить возврат участка в первоначальном или улучшенном состоянии.
• Компенсации. Значительное облагораживание участка по согласию сторон может быть компенсировано арендатору. Выплата средств производится в оговоренной сумме.

Помощь юристов при расторжении договора аренды земельного участка

Желаете разорвать соглашение об аренде земельного участка, однако боитесь длительных судебных разбирательств? Специалисты компании «Правосфера» помогут сэкономить ваши средства и нервы. Огромный опыт сфере разрешения конфликтов данного характера позволяет нам гарантировать успех конкретного дела.

Демонстрируя глубокие специфические познания в сферах земельного и гражданского законодательства, юристы компании «Правосфера» способны урегулировать спор на стадии досудебного разбирательства. Экономя время и деньги своих клиентов, мы завоевываем ваше доверие и доказываем свой профессионализм.

Получить консультацию по интересующим вопросам, вы имеете возможность через наш Интернет-ресурс или лично посетив офис компании. Будем рады оказать помощь и всестороннюю поддержку в урегулировании наиболее сложных конфликтов!

При заключении арендного соглашения стороны, кроме предмета, обязанностей, ответственности и прочих существенных условий, предусматривают порядок его расторжения. Включение соответствующего пункта в текст позволяет избежать разногласий и недопонимания при прекращении сотрудничества. Если правила в документе не прописаны, возникший спор разрешается в суде. В статье рассмотрим, как происходит досрочное расторжение договора аренды в одностороннем порядке.

Общие сведения

Прекратить правоотношения с арендатором собственник имущества может в любой момент, если срок действия соглашения не установлен. При этом он должен направить пользователю объекта сначала предупреждение, а затем (в случае невыполнения требований) - уведомление о расторжении договора аренды в одностороннем порядке (образец извещения представлен в статье).

Если в соглашении установлен срок действия, то прекращение правоотношений допускается только по судебному решению. При этом основания для расторжения сделки должны быть вескими.

Прекращение правоотношений по инициативе пользователя имущества

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендатором осуществляется, если:

• Собственник не предоставляет имущество, создает препятствия для его эксплуатации в соответствии с условиями соглашения или назначением объекта.
• Ценности были переданы, но имеют недостатки, препятствующие его использованию, если они не были оговорены законным владельцем при оформлении соглашения, не были известны арендатору заранее и не могли быть обнаружены в ходе осмотра/проверки состояния ценностей при подписании документа.
• Собственник не осуществляет капремонт, являющийся его обязанностью, в согласованные сторонами (или разумные) сроки.
• Объект стал непригодным к использованию в силу обстоятельств, от арендатора не зависящих.

Указанный перечень приведен в 620 статье ГК. Этот список считается открытым. Как указано в 620 норме, соглашение может быть прекращено и по иным основаниям, предусмотренным в самом договоре.

Расторжение зарегистрированного договора аренды в одностороннем порядке допускается только в судебном порядке. Речь, в частности, о соглашении, объектом которого является недвижимость.

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем

Собственник имущества вправе требовать прекращения правоотношений, если арендатор:

• Использует имущество, существенно нарушая (допуская неоднократное нарушение) условия соглашения или не в соответствии с назначением объекта.
• Причиняет существенный ущерб имуществу.
• Не вносит плату за пользование больше двух раз подряд по окончании оговоренного соглашением срока.
• Не осуществляет капремонт в установленный если он является обязанностью пользователя на основании договора или закона.

Соглашением могут закрепляться и иные основания для прекращения арендных правоотношений.

Перед расторжением договора аренды в одностороннем порядке арендодател ь обязан направить пользователю предупреждение о необходимости выполнения условий соглашения в разумные сроки.

Данные правила закрепляет 619 статья ГК.

Порядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке

622 статья ГК предусматривает, что при прекращении правоотношений имущество должно быть возвращено собственнику. При этом стороны составляют передаточный акт. Целесообразно оформлять этот документ вне зависимости от объекта сделки. Передаточный акт одинаково важен при расторжении в одностороннем порядке договора аренды и автомобиля , и недвижимости.

В этом документе приводятся сведения о сторонах сделки и имуществе, срок возврата и место передачи объекта.

Чтобы максимально четко соблюсти порядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке , необходимо включить в акт как можно больше характеристик имущества.

Дополнительное соглашение

Оно имеет особое практическое значение.

Зачастую дополнительное соглашение, устанавливающее порядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке прилагается к исковому заявлению в случае, если вторая сторона уклоняется от его исполнения. Кроме того, этот документ используется, если в основном договоре участники закрепили автоматическую его пролонгацию (продление) или срок действия вовсе не определен.

Нюансы

В дополнительном соглашении, закрепляющем , необходимо предусмотреть срок направления уведомления о разрыве правоотношений. Он должен быть разумным.

Не следует спешить с составлением документа. При возникновении сомнений в грамотности оформления содержания лучше обратиться к квалифицированному юристу. Основная задача дополнительного соглашения состоит в минимизации рисков для обеих сторон сделки.

Образец уведомления

Общие правила прекращения действия договоров закрепляет 452 статья ГК. Правила нормы применяются и в отношении арендных соглашений. Для соблюдения положений статьи до направления иска в суд, необходимо направить уведомление. В нем следует указать:

• Реквизиты соглашения, которое должно быть расторгнуто.
• Норму ГК, на основании которой правоотношения прекращаются.
• Причину расторжения договора.
• Срок, в течение которого сторона должна направить ответ.

По общему правилу, участник сделки, направляющий уведомление, должен подождать не менее 30 дн. Меньший срок может предусматриваться только в договоре.

Следует сказать, что прекращение соглашения не избавляет стороны от погашения просроченных обязательств.

Существенные изменения обстоятельств

В ряде случаев возникают препятствия для дальнейшего исполнения условий договора. Перечень признаков, позволяющих определить изменения обстоятельств как существенные.

По каждому препятствующему фактору должны предоставляться доказательства. Стоит сказать, что судебная практика весьма неоднозначна по этому вопросу. Достаточно часто инстанции отказывают в удовлетворении исков, в которых в качестве существенных изменений первоначальных обстоятельств приводятся колебания валютных курсов и экономический кризис. Эти факторы предугадать, а, тем боле, подтвердить достоверно документами нельзя.

В целом к числу существенных изменений можно отнести:

• Ухудшение финансового состояния.
• Недостаточность финансирования.

Прочие условия прекращения правоотношений

Дополнительные основания для расторжения арендного соглашения должны указываться в нем четко и однозначно. Если сторона в суде будет ссылаться на формулировку "иные основания", закрепленную в договоре, суд иск отклонит. Возможность отказаться от исполнения соглашения без объяснения причин должна приводиться прямым текстом.

По ГК, способ претензионного (внесудебного) расторжения соглашения называется односторонним отказом. Однако, несмотря на наличие прямой формулировки в законе, стороны достаточно часто включают в договор пункт о возможности прекращения правоотношений с уведомлением за оговоренное число дней (месяцев и пр.). Такое условие большинство инстанций считает допустимыми. Тем не менее юристы рекомендуют формулировать его как право стороны выразить немотивированный отказ в соответствии со ст. 450.1 ГК или как возможность прекратить договор во внесудебном одностороннем порядке без приведения мотивов.

Важный момент

Порядок прекращения арендного соглашения по инициативе одного из его участников регламентируется исключительно законодательством или самим договором (дополнительным соглашением к нему). Распорядительные акты структур власти не могут определять правила расторжения договоров. В иске о прекращении соглашения будет отказано, к примеру, в случае отмены постановления о предоставлении участка земли в аренду.

Заключение

Основные проблемы при расторжении арендного соглашения возникают в случаях уклонения от исполнения или ненадлежащего выполнения его условий одной из сторон. При этом ситуация часто осложняется тем, что заинтересованный субъект не может сразу обратиться в суд. По закону, он должен предпринять попытки внесудебного урегулирования спора.

Несомненно, возможность одностороннего отказа от исполнения условий сделки целесообразно прописать в тексте основного договора. Зачастую наличие этого пункта в соглашении позволяет сторонам сэкономить время, силы и деньги на судебные тяжбы, поскольку все проблемы разрешаются без суда в соответствии с нормами права. В сложных случаях, конечно, лучше обратиться к юристу за помощью.

Расторжение договора аренды земельного участка может потребоваться в ситуациях, когда земля истощена и не приносит экономической выгоды или когда арендатор нанял иной участок, более удобный по своему местоположению. Базовые вопросы, касающиеся расторжения данного типа договоров прописаны в гражданском законодательстве и земельном кодексе.

Важные обстоятельства

подлежит расторжению, если произошло существенное изменение перечня обстоятельств, сопутствующих его заключению. Если он заключен на неопределенный срок, то правовые нормы разрешают заявить о прекращении договора любой из сторон.

Единственный нюанс необходимо уведомить о желании расторгнуть договор не позднее, чем за три месяца до даты прекращения. Иные условия расторжения могут быть предусмотрены положениями договора аренды.

Интересен тот факт, что арендатор может заявить об ухудшении качества земельного надела для того, чтобы расторгнуть договор. При этом ему требуется доказать, что изменение качества участка произошло не по его вине.

Основания расторжения договора аренды

К причинам досрочного прекращения сроков аренды на землю относится:

• Владелец участка создает препятствия для пользования землей, нарушая, таким образом, положения заключенного договора . Чаще всего ситуация возникает, когда участок сильно захламлен или на нем расположены постройки, которые не позволяют использовать землю в соответствии с ее функциональным назначением;

• Владелец земельного надела не стремится обеспечить повышение качества земли , не проводит мероприятий направленных на поддержания хорошего качества почвы, не заботится о предотвращении эрозии;

• Состояние земельного надела ухудшилось в результате техногенной катастрофы ;

• Реквизиция земельного участка , которая представляет собой принудительное изъятие участка у его владельца. Процедура осуществляется государством, при том собственнику компенсируется стоимость утраченного имущества;

• Изъятие земли для государственных и муниципальных нужд . Такая ситуация может возникнуть, если муниципалитет планирует строительство важных объектов на земле, которая изначально принадлежала частным собственникам;

• Отсутствие фактической эксплуатации участка в течение 3 лет ;

• Использование земельного надела для решения задач, которые противоречат его функциональному назначению .

Как расторгнуть договор аренды земельного участка

Досрочное прекращение договора аренды земельного участка предусматривает:

• Прекращение договорных отношений, если срок договора истек;

• Подписание двухстороннего соглашения о досрочном расторжении договора;

• Решение спорных вопросов через судебный орган, когда инициатива прекращения договора принадлежит одной из сторон;

• Расторжение договора согласно его условиям.

Досрочное расторжение договора аренды (Статья 619 ЗК РФ) производится в судебном порядке, если участок является муниципальной собственностью и срок его аренды составляет более 5 лет. Судебная тяжба неизбежна и при возникновении противоречий между сторонами сделки.

При рассмотрении материалов подобных дел суды руководствуются в первую очередь нормами гражданского законодательства, что вносит некоторую путаницу в процесс. Земельное законодательство в данном случае лишь определяет специфику аренды.

Порядок расторжения договора аренды

1. Инициатор присылает уведомление о расторжении договора аренды второй стороне, через почту или заказным письмом с уведомлением;
2. В течении 1 месяца ждем ответа, который определит дальнейшие действия;
3. Если ответа нет или получен отказ второй стороны — необходимо подавать исковое заявление в суд. Если вторая сторона согласилась расторгнуть договор, то заключается соглашение на прекращение договора аренды земельного участка;
4. Когда договор стал расторгнутым (при наличия постановления о расторжении договора аренды земельного участка) арендатор возвращает земельный надел, состояние которого должно соответствовать состоянию при заключении договора аренды, где должен быть оформлен акт приема-передачи;
5. При облагораживании земельного участка, где арендодатель согласиться с его ценностью, обязан возместить издержки на облагораживание.

Заключение любого договора обуславливает возникновение определенных прав и обязанностей у каждой из сторон сделки. Не исключение и арендный договор.

На основании этого документа, у арендодателя появляется обязанность по передаче имущества в оговоренные сроки, а у арендатора – обязанность по надлежащему использованию недвижимости и внесению арендных платежей в срок.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Но если что-то “пошло не так”, и одна из сторон решила расторгнуть сделку, необходимо знать, на основании каких причин разрешается осуществлять односторонний отказ от исполнения договора.

Основания

Под расторжением контракта в одностороннем порядке понимается возможность контрагента прекратить действие договора без обращения в суд и без заключения соглашения о расторжении.

То есть стороне арендных правоотношений, имеющей такое право, достаточно изъявить свою волю установленным законом или договором способом – например, путем отправки контрагенту уведомления о расторжении.

Полностью без суда удастся решить проблему в следующих случаях:

• если стороны ;
• если у одной из сторон есть основания для досрочного расторжения, предусмотренные ч. 2 ст. 450, ст. 619 и 620, но контрагент устранил нарушения после получения письменного предупреждения;
• также внесудебный порядок возможен, если в договоре есть соответствующее условие.

К примеру, стороны могут указать, что невнесение арендатором арендной платы более 2 раз подряд не будет являться основанием для предъявления уведомления о расторжении и последующего обращения в суд.

В практике имущественных отношений нередки случаи, когда в сохранении более нет необходимости, или же ее не видит одна из сторон. В таком случае участники отношений могут его расторгнуть. Как расторгнуть договор аренды земельного участка по инициативе арендатора?

Самый простой и разумный способ - это добровольное соглашение , но не всегда стороны могут прийти к консенсусу, тогда остается судебный порядок разрешения конфликта.

Общие основания для прекращения действия любых имущественных договоров изложены в статьях 450-453 Гражданского кодекса.

Обстоятельства, являющиеся основаниями для расторжения договора аренды, описаны в статьях 619 и 620 ГК.

Вы взяли в аренду участок на 49 лет, а теперь хотите оформить его в собственность?Пошаговый алгоритм есть .

Возможные сложности

Проволочки могут возникнуть при конкретизации указанных в Лесном кодексе факторов расторжения договора . Так, формулировка «нанесение значительного экологического вреда» никак не уточняется законодателем. Любая хозяйственная деятельность наносит урон окружающей среде, и между определениями урона приемлемым и значительным лежит тонкая грань, которую не всегда удается соблюсти в судебной практике.

Не всегда договор земельной аренды автоматически прекращается при смерти арендатора. Как правило, пользования землей переходит наследникам. Это может усложнить договорные отношения, в том числе и процесс их расторжения, так как наследник может не находиться в курсе дел, что влияет на его способность принимать экономически целесообразные решения.

При заключении договора условия его расторжения могут быть ужесточены по сравнению с условиями, указанными в Гражданском и Земельном кодексах. Например, для расторжения договора может считаться достаточной одинарная просрочка внесения арендной платы (против двух раз по ст. 619 ГК).

В таком случае арендатор должен предусматривать особые условия, позволяющие ему сохранять правомерность договора в неблагоприятных ситуациях, или же не соглашаться с поставленными арендодателем условиями.