Проблемы государственной регистрации сделок. Проблемы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним

⁰

Введение

Недвижимое имущество представляет собой одну из основ функционирования любой экономической системы. Поэтому оптимальная организация оборота недвижимости является одной из главных задач в области экономической политики. Ведущую роль в организации такого оборота играет правовое регулирование отношений, связанных с недвижимым имуществом. Можно с уверенностью сказать, что от правильного выбора правовой модели отношений в сфере недвижимости во многом зависит динамика экономических процессов, инвестиционный климат и благосостояние населения. В то же время недостатки правового регулирования в данной области, пробелы в законодательстве и ошибочные решения не могут не сказываться негативно на многих факторах экономического и социально-политического развития.

Сделки с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте.

В расцвет рыночных отношений в России, который многие, и не без оснований, именуют «разгулом», когда сфера обращения недвижимости постоянно расширяется, а элементарные основы, цивилизованный рынок ещё не устоялись, не приобрели законченных форм, тема правового регулирования отношений, касающихся недвижимости, сделок с недвижимым имуществом очень актуальна в настоящее время. Поэтому в своей дипломной работе я хочу рассмотреть наиболее важные аспекты этого вопроса.

Особый характер предмета сделок с недвижимостью требует признания и подтверждения государством прав их участников. Являясь гарантией законности заключения сделок с недвижимым имуществом, эти меры позволяют сделать рынок недвижимости прозрачным и снизить возможности для мошенничества и преступлений. Поэтому законодательно было закреплена обязательная государственная регистрация сделок с недвижимостью, включающая проведение правовой экспертизы документов, необходимых для государственной регистрации и проверки законности сделки.

Нельзя сказать, что современное право России не принимает в расчет вышеуказанные обстоятельства. Начиная с середины 90-х гг. прошлого века, законодательство в области недвижимости развивалось достаточно интенсивно. От практически полного правового вакуума, в котором происходил оборот недвижимости в начале 90-х гг., мы пришли к существованию системы правовых установлений в области недвижимого имущества, среди которых главное место занимают Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" .

Вместе с тем практически всеми исследователями правового регулирования оборота недвижимости признается, что оно весьма далеко от совершенства. В науке, законодательстве, судебной и правоприменительной практике не решены многие проблемы, среди которых главными являются вопросы о понятии недвижимого имущества и правовых принципах регистрации прав на недвижимость. Нерешенность именно этих проблем лишает правовое регулирование в сфере недвижимости необходимой упорядоченности и эффективности.

Закономерной реакцией на такое положение является, с одной стороны, весьма активная работа законодателя по изменению и дополнению правовой базы в сфере недвижимости. С другой стороны, это вызывает активизацию теоретических исследований в данной области.

Однако анализ законотворчества за последние 15 лет свидетельствует о том, что изменения законодательства не носят системного характера, во многих случаях подчинены решению частных проблем. При этом изменению в основном подвергается законодательство о регистрации прав на недвижимость в части организационной и процессуальной его составляющих, в то время как в существенной ревизии нуждается концепция правового регулирования недвижимости в целом.

Научные исследования правовых проблем недвижимого имущества развиваются по нескольким направлениям. Во-первых, различные аспекты правового режима недвижимости рассматриваются в работах, посвященных объектам гражданских прав и вещным правам. Во-вторых, в последнее время появились значительные работы, посвященные непосредственно правовой проблематике недвижимости . Особое место среди этих исследований занимает Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе , в которой отражены многие недостатки действующего законодательства и пути его совершенствования. В-третьих, наиболее активно разрабатываются отдельные аспекты правового механизма регулирования отношений в сфере недвижимости, административно-правовые и организационные вопросы регистрации прав на недвижимость, правового режима отдельных видов недвижимого имущества.

Данной проблемой занимались такие ученые и исследователи, как В.Б. Ельяшевич, Л.А. Кассо, Д.И. Мейер, К.П. Победоносцев, И.А. Покровский, В.И. Синайский, Г.Ф. Шершеневич и др., труды выдающихся российских ученых - представителей теории права и теории гражданского права, среди которых С.С. Алексеев, С.Н. Братусь, А.В. Венедиктов, О.С. Иоффе, Д.А. Керимов, О.А. Красавчиков, В.П. Мозолин, Е.А. Суханов, Ю.К. Толстой, Р.О. Халфина, Б.Б. Черепахин, В.Ф. Яковлев и др.

Основой для выполнения настоящего исследования послужили работы таких авторов, как М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, Б.М. Гонгало, В.П. Грибанов, Н.Д. Егоров, В.С. Ем, Ю.Х. Калмыков, О.М. Козырь, Л.О. Красавчикова, О.И. Крассов, П.В. Крашенинников, И.Д. Кузьмина, В.А. Лапач, А.Л. Маковский, А.А. Маковская, О.Н. Садиков, А.П. Сергеев, О.Ю. Скворцов, К.И. Скловский, С.А. Степанов, И.А. Сыродоев, В.В. Чубаров, Л.В. Щенникова и др.

1. Регистрация прав на недвижимое имущество как правовое явление.

Очевидно, что даже на весьма ранних этапах развития права одним из элементов правового режима недвижимого, а также особо значимого имущества, было придание публичности актам его отчуждения.

На территории современной России первоначально для фиксации прав прибегали к использованию символов, мистических ритуалов, обрядов, оказывавших значительное влияние на сознание личности и передававшихся через устные рассказы из поколения в поколение. Постепенно человечество переходит к письменной форме укрепления прав, которая, как отмечает Д.И. Мейер, "появилась, прежде всего, в отношении прав на недвижимость, в частности на земельные участки, как наиболее значимый вид собственности в гражданском обороте того времени" .

Таким образом, проведенный анализ законодательства того периода позволяет сделать вывод, что запись в поместном приказе "вотчины за купцом" с момента принятия Уложения царя Алексея Михайловича (Соборное Уложение 1649 г.) приобрела обязательный характер, так как именно с ней отождествлялось понятие о переходе вещного права.

Петр I установил иной порядок, получивший название "крепостного", который имел преимущественно фискальные цели . Кроме того, в этот же период (в январе 1714 г.) в законодательстве Российской империи появляются термины "недвижимое" и "движимое" имущество (в соответствии с Указом Петра I "О единонаследии") . Тем самым было введено единое понятие, регулировавшее правовое положение земельных участков и строений в отличие от движимых вещей.

Екатерина II продолжила преобразования в данной сфере изданием "Учреждения для управления губерний" . Обряд записи акта в книгу был заменен на оглашение через публикацию в "Ведомостях". Вместо Палаты крепостных дел, выполнявшей функции государственного центра для всех дел о поземельной собственности, совершение крепостных актов было возложено на гражданские палаты и уездные суды, при которых были организованы учреждения крепостных дел. Одновременно действовало правило, в соответствии с которым о совершении актов, влекущих переход недвижимого имущества, необходимо было давать объявления в центральных "Ведомостях", а также требовалось предоставление копий таких объявлений в губернии и уезды, где находилось имущество. Вместе с тем, эта мера не давала никаких гарантий, поскольку объявления печатались с большим опозданием.

М.С. КАЛИНЫЧЕВА, аспирант Всероссийской государственной налоговой академии при Минфине России До 90-х годов ХХ века на территории СССР фактически допускались сделки только по купле-продаже, мене и дарению жилых домов. После 1990-х годов рынок недвижимости в России стал активно развиваться: в оборот, кроме жилых домов в сельской местности, была вовлечена недвижимость в черте города. В целях защиты конституционных прав физических и юридических лиц, а также самого государства появилась необходимость создать единую систему контроля совершения сделок с недвижимостью и перехода права собственности на нее, т. е. сформировать институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество, сделок с ним и определить государственные органы, которые осуществляли бы данную регистрацию.

Данная статья была скопирована с сайта https://www.сайт

М.С. КАЛИНЫЧЕВА,
аспирант Всероссийской государственной налоговой академии при Минфине России

До 90-х годов ХХ века на территории СССР фактически допускались сделки только по купле-продаже, мене и дарению жилых домов. После 1990-х годов рынок недвижимости в России стал активно развиваться: в оборот, кроме жилых домов в сельской местности, была вовлечена недвижимость в черте города. В целях защиты конституционных прав физических и юридических лиц, а также самого государства появилась необходимость создать единую систему контроля совершения сделок с недвижимостью и перехода права собственности на нее, т. е. сформировать институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество, сделок с ним и определить государственные органы, которые осуществляли бы данную регистрацию.

Ныне действующий ГК РФ в ст. 131 предусмотрел, что государственной регистрации подлежит право собственности и другие вещные права на недвижимость, а также обозначил условия ограничения указанных прав, их переход и прекращение. В ГК РФ подчеркивается, что право собственности на недвижимость возникает именно с момента регистрации соответствующего права в установленной законом форме. В ст. 18 ЖК РФ также закреплено положение о том, что право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации.
До 1997 года в Российской Федерации существовал весьма хаотичный порядок оформления прав на недвижимость: не было единого информационного ресурса, содержащего в себе всю полноту информации о сделках с недвижимостью и перехода прав на нее на территории России. Оформлением прав на недвижимость, в частности на жилые помещения, занимались органы технического учета и инвентаризации.
Ситуация кардинальным образом изменилась с появлением Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации прав на имущество). Государством была поставлена цель по введению единого реестра прав на недвижимое имущество на всей территории Российской Федерации. Так, появились учреждения юстиции, созданные специально для ведения данного реестра и осуществления государственного контроля над рынком недвижимости на всей территории России.
На учреждения юстиции возложена задача по проведению юридической экспертизы документов и проверки законности сделок с недвижимостью, по установлению отсутствия противоречий между заявляемыми и зарегистрированными правами на недвижимость. Важность такой экспертизы состоит в том, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права и это зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Понятие и процедура государственной регистрации прописаны в Законе о регистрации прав на имущество, однако это не решает всех вопросов при учете сделок с недвижимостью.
Суть государственной регистрации сделок с недвижимостью заключается в регистрации перехода права на конкретное недвижимое имущество. Так, в ст. 130 ГК РФ перечислены объекты, относящиеся к недвижимому имуществу. Если рассматривать в данной работе лишь недвижимость, относящуюся к жилой, то, соотнеся нормы, касающиеся регистрации недвижимости, закрепленные в ГК РФ, с аналогичными нормами ЖК РФ, определяем, что к жилым помещениям относится жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.
Согласно п. 1 ст. 15 ЖК РФ объектом жилищных прав являются жилые помещения. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (п. 2 ст. 15 ЖК РФ). Таким образом, жилое помещение согласно ЖК РФ обладает целым рядом юридических признаков.
Под жилым помещением всегда понимается именно изолированное помещение, т. е. отделенное от других жилых помещений, а также отграниченное от остального пространства.
Изолированные жилые помещения представляют собой часть строения или целое строение, которое в силу своих характеристик может быть отграничено (юридически отделено) от других жилых помещений. Следовательно, частью жилого помещения нельзя признать часть комнаты, неизолированную часть квартиры, иными словами - угол. Эти части составляют единое целое с остальными жилыми площадями и не могут отчуждаться или приобретаться отдельно. Возможно, под частью дома или квартиры следует понимать несколько комнат этого дома или квартиры, являющихся объектом жилищных прав. ЖК РФ не содержит четкого понятия, что есть часть недвижимого имущества. В ст. 16 он дает определение понятиям «жилой дом», «квартира», «комната», однако не разъясняет понятия «часть жилого дома» или «часть квартиры».
В Правилах ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Правила), утвержденных постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Постановление № 219), содержатся правила заполнения подраздела I реестра. Пункт 24 Правил гласит: «Формы подраздела I, соответствующие видам недвижимого имущества:
земельному участку (форма I-1), зданию или сооружению (форма I-2), жилому, нежилому помещению и прочим составляющим здания или сооружения (форма I-3)...» Однако ЖК РФ к жилому помещению относит жилой дом, который по определению не может быть составляющей ни здания, ни сооружения, так как сам является обособленным зданием (сооружением). В п. 29 Правил приводятся примеры наименований объектов, где перечисляются жилой дом, садовый участок, но отсутствуют такие определения, как часть жилого дома или часть квартиры.
В главе 18 «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения» ГК РФ четко оговорены отношения, связанные с жилым домом и квартирой, но ни разу не упоминается ни часть жилого помещения, ни такое понятие, как «комната».
Статья 16 ЖК РФ содержит исчерпывающий перечень жилых помещений. Следовательно, других жилых помещений быть не может. На этот счет А.А. Титов отмечает, что «жилище в этом аспекте - место на территории России... некий “домашний очаг”, защищающий его от неблагоприятных воздействий внешней окружающей среды. <...> В России жильем до сих пор являются помещения, которые в некоторых развитых странах не признаются таковыми. Бараки, времянки, вагончики - повседневное явление нашего быта.
Исходя из этого нельзя отождествлять жилище в России только с благоустроенным жилым помещением, а право на него - с правом проживания именно в таком помещении...».
Аналогичного мнения придерживается в своей статье А.В. Халдеев, который подчеркивает, что «категория “жилище”... по своей правовой природе не нуждается в установлении аналогичных (жилому помещению) критериев». А.В. Халдеев высказывает мнение о том, что категория «жилое помещение» было введено в жилищное законодательство для реализации закрепленного Конституцией РФ права на жилье. Термин «жилое помещение» непосредственно используется в правовом регулировании гражданского оборота. А.В. Халдеев подчеркивает: «Введение дополнительных требований к жилищу как к объекту основных прав человека привело бы к значительному сужению сферы действия всеобщих конституционных гарантий... В современных условиях в нашем государстве и в мире в целом уровень жизни и условия проживания людей весьма разнообразны. Жилые потребности граждан продолжают удовлетворяться за счет проживания в хижинах, юртах... бараках... вагончиках и т. п. ... все перечисленные помещения в случае проживания в них человека являются его жильем...».
Из вышеизложенных мнений следует, что в научной литературе выделяют два понятия: «жилище» и «жилое помещение». Однако нет ответа на вопрос, какие отношения применимы к таким объектам, как юрта, яранга, вагончик, барак, если такие объекты с точки зрения понятия «жилище» реализуют право граждан на жилье, а с другой стороны, не относятся к жилым помещениям и, следовательно, отношения, возникающие при их использовании, не регулируются жилищным правом.
А. Борисенко также поднимает вопрос о том, к какому виду следует отнести помещения, пригодные для проживания (вагончики, бытовки). В своей статье он указывает, что, «применяя критерий предназначенности, можно сделать однозначный вывод о том, что они не могут быть признаны в качестве объектов жилой недвижимости».
И. Кузьмина вводит понятие «постоянное проживание». По ее мнению, критерием отличия жилого помещения от нежилого является возможность постоянного проживания в этом помещении. Сборно-разборные объекты, вагончики и т. п. по своему определению не могут использоваться в качестве помещений для постоянного проживания и, следовательно, не могут быть включены в состав жилищного фонда. И.А. Фаршатов также придерживается мнения, что к жилым помещениям можно относить только помещения, пригодные для постоянного проживания. Он говорит о том, что «проживание в них (вагончиках, бараках и т. п.) на правах найма не может квалифицироваться как жилищные отношения. При решении вопросов, связанных с правами пользования, утраты этих прав нельзя руководствоваться нормами жилищного законодательства.
Допустимо применение общих норм договора аренды (имущественного найма)».
Из сказанного видно, что вопрос об урегулировании отношений, связанных с такими объектами, как юрта, яранга, вагончик и т. п., стоит достаточно остро. На нынешний день судебная практика такова, что при решении вопроса о выселении из таких помещений применяются нормы, регулирующие имущественный наем. По нашему мнению, это нарушает права людей, проживающих в таких помещениях, прежде всего право на неприкосновенность жилища и само право на жилище. При вынесении судебных актов судами не исследуются вопросы наличия другого жилого помещения у выселяемого лица, что может привести к вынужденному бродяжничеству, к жизни «на улице». Принудительное выселение возможно в течение 5 дней после уведомления должника. Однако на сегодняшний день, к примеру, в Москве невозможно подобрать надлежащее жилое помещение за короткие сроки и по приемлемой цене, что фактически вынуждает человека покидать выселяемое помещение «в никуда». Выселение из вагончика, барака и т. п. помещений возможно и в отсутствие выселяемого лица. Безусловно, при установлении заслуживающих внимания препятствий в выселении (болезнь, нахождение в служебной командировке и т. п.) судебный исполнитель ставит перед судьей вопрос об отсрочке или приостановлении выселения (ст. 355 ГПК РФ), однако это остается лишь на усмотрение суда.
Возможно, вопрос, связанный с регистрацией таких объектов, как юрта, яранга, вагончик и т. п., можно считать урегулированным, так как данные объекты признаются как в научных кругах, так и в судебной практике не относящимися к жилым помещениям. Тем не менее в Постановлении № 219 отсутствуют какие-либо упоминания о существовании таких объектов. Урегулирование такой проблемы возможно только с помощью правоприменительной практики.
Следующая проблема, с которой сталкиваются органы юстиции, это регистрация перехода права на возводимое недвижимое имущество (ст. 219 ГК РФ). Органы юстиции создавались прежде всего для недопущения нарушения прав физических и юридических лиц. Именно поэтому в Законе о регистрации прав на имущество четко закреплены основания, по которым выносятся решения по отказу в государственной регистрации. В ст. 131 ГК РФ говорится о регистрации права собственности, тогда как ст. 219 указывает, что такое право возникает только с момента государственной регистрации, следовательно, до такой регистрации право собственности по смыслу ст. 219 не существует. В этом случае приходится рассматривать право собственности не на сам объект недвижимого имущества, а на использованный при его создании комплекс имущества, включая материалы, необходимые при строительстве. Данная проблема не получила однозначного решения.
Суть ее заключается в том, что создатель недвижимости до государственной регистрации обладает правами и исполняет обязанности, присущие собственнику. Так, создатель недвижимости несет ответственность за абсолютную защиту, содержание, необходимость возмещения причиненного вреда и т. п. На практике с подобным имуществом осуществляются сделки по его отчуждению. Однако квалифицировать такое право в качестве самостоятельного нельзя. Причины достаточно формальны - законом указанного вещного права не редусмотрено.
Из вышесказанного следует, что целью института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является установление прочной, контролируемой системы оборота недвижимости. Такая система необходима прежде всего для защиты права собственности физических и юридических лиц.
Исходя из вышеизложенного, можно дать следующее определение государственной регистрации. Государственная регистрация - это система правовых, организационных, процедурных и иных мер, обеспечивающих полное и достоверное отражение данных о правах на недвижимое имущество и всех происходящих с ними изменениях; гармоничное сочетание публичных и частных интересов в сфере недвижимости; формирование надежного, законного и открытого гражданского оборота.
Российским законодательством строго предусмотрено, что только государственная регистрация права на недвижимость и сделок по переходу этого права является подтверждением перехода недвижимости к другому собственнику и закрепления за ним права на это имущество. Законодатель подчеркивает, что оспорить право, подтвержденное институтом государственной регистрации, возможно только в судебном порядке. Такой способ вступления в правоотношения характерен для гражданского права. В то же время, в отличие от гражданских правоотношений, инициатива в формировании регистрационных отношений носит односторонний характер - основанием для возникновения регистрационных отношений служит заявление правообладателя. Учреждение юстиции по регистрации прав не может инициировать процесс регистрации, а также принудить участников гражданского оборота к оформлению их прав на недвижимость. Таким образом, регистрирующие органы вступают в регистрационные отношения не по своей воле, а в силу волеизъявления правообладателя. Что касается прекращения регистрационных отношений, то они также возможны только по инициативе правообладателя. Законодательством закреплено за правообладателем право отказаться от регистрации прав на недвижимость на любом этапе регистрационного процесса до принятия решения регистрирующим органом.

Библиография
1 См.: Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика: Сб. статей / Сост. Е.А. Киндеева, М.Г. Пискунова. - М., 2005.
2 Титов А.А. Комментарий к ЖК РФ. 2005 // СПС «КонсультантПлюс».
3 Халдеев А.В. Соотношение правовых категорий «жилое помещение» и «жилище». Теоретические и практические аспекты. 2005 // Там же.
4 Борисенко А. Жилая недвижимость как объект купли-продажи. 2005 // СПС «КонсультантПлюс».
5 См.: Кузьмина И. Понятие жилого помещения. 2005 // Там же.
6 Фаршатов И.А. Комментарии к ЖК РФ. 2006 // Там же.
7 См.: Трубников П. Рассмотрение судами дел по жилищным спорам // Там же.
8 См.: Письмо МНС России от 27.04.2001 № ВТ-6-04/350 «О разъяснениях по применению изменений и дополнений № 5 в инструкцию Госналогслужбы России от 08.06.1995 № 33 “О порядке исчисления и уплаты в бюджет налога на имущество предприятий”» // Нормативные акты по финансам, налогам, страхованию и бухгалтерскому учету. 2001. № 7.

Несмотря на то, что нынедействующий порядок государственной регистрации прав на недвижимость, установленный Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» существует уже более десяти лет, интерес к проблемам государственной регистрации не ослабевает и по сей день. Многочисленные вопросы возникают как у юристов и профессиональных участников рынка недвижимости, так и у простых правообладателей. Одной из интересующих проблем является проблема уклонения от государственной регистрации.

Действительно, на практике нередки ситуации, когда покупатель, осмотрев предлагаемую недвижимость, остался ею вполне доволен и, убедившись, что она действительно принадлежит продавцу и цена за нее вполне приемлема, выражает желание ее купить. Стороны составляют договор купли-продажи объекта (в письменной форме, естественно, как это и предусмотрено действующим гражданским законодательством), подписывают его, передают друг другу деньги и ключи.

Поскольку действующим гражданским законодательством прямо предусмотрено, что права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации и возникают с момента внесения записей о правах в Единый государственный реестр прав, покупатель становится собственником только с указанного момента. Поэтому он заинтересован как можно скорее зарегистрировать свои права на купленный объект недвижимого имущества и приобрести все предусмотренные законом правомочия собственника.

Для этого ему необходимо обратиться в регистрирующий орган, каковым является Управление Росреестра, с заявлением о государственной регистрации перехода права и, представив все требуемые в соответствии с Законом о регистрации документы, включая документ об оплате государственной пошлины, получить свидетельство о праве собственности установленного образца.

Вместе с тем, законом предусмотрено, что переход права регистрируется на основании заявления обеих сторон договора. Однако продавец недвижимости, получив деньги и исполнив обязательство по передаче объекта, зачастую утрачивает интерес к совершению каких-либо дальнейших действий и не обращается за государственной регистрацией перехода права на покупателя, иными словами уклоняется от ее проведения.

Конечно, такие ситуации нечасты, большинство участников гражданского оборота являются добросовестными и вышеуказанных проблем не возникает. Однако если такое случается, покупатели не остаются бесправными. Гражданским кодексом предусмотрена возможность защиты их прав в судебном порядке. Так, в соответствии со статьей 551 Гражданского кодекса РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Следует иметь ввиду, что Гражданским кодексом в ряде случаев установлена обязательная государственная регистрация самой сделки с недвижимостью. Наиболее распространенными из них являются договоры аренды недвижимости длительностью более одного года, договоры долевого участия в строительстве. В силу указанного требования данные договоры считаются заключенными с момента государственной регистрации. Для указанных случаев способ защиты установлен ст. 165 Гражданского кодекса, в соответствии с которой, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Указное выше означает, что если имеется факт уклонения от государственной регистрации, то заинтересованная сторона вправе обратиться в суд с иском о государственной регистрации перехода права собственности, а, в необходимых случаях, и самой сделки.

Ранее, до вступления в силу закона отменяющего государственную регистрацию почти всех сделок с недвижимостью, Президиум ВАС РФ при выработке рекомендаций по разрешению споров приводил следующий пример, который и по сей день можно использовать при обязательной регистрации некоторых сделок с недвижимостью Приложение к информационному письму ВАС РФ № 21 от13.11.97г. «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости», п.1. «Финансовая Россия» № 45 1997г., стр.8 приложения « Официальные документы»..

Облпотребсоюз обратился в арбитражный суд с иском о понуждении акционерного общества зарегистрировать сделку купли-продажи жилого дома. Судом первой инстанции в иске отказано по тому мотиву, что облпотребсоюз не обращался в регистрирующий орган с требованием о регистрации договора купли-продажи.

Апелляционная инстанция отменила решение суда и приняла постановление о регистрации сделки купли-продажи недвижимости. При этом апелляционная инстанция правомерно исходила из следующих обстоятельств.

Между облпотребсоюзом (продавцом) и акционерным обществом (покупателем) была заключена двухсторонняя сделка купли-продажи жилого дома. Сделка сторонами исполнена. Стоимость дома уплачена покупателем продавцу, а передача осуществлена по акту приема-передачи. Правомерность заключения этого договора не оспаривалась. Покупатель не обращался с требованием зарегистрировать эту сделку в регистрирующий орган, поскольку утратил к ней интерес из-за ее убыточности.

Но так как сделка совершена в надлежащей форме и, к тому же, исполнена, а правообладатель ее не зарегистрировал, облпотребсоюз правомерно обратился за защитой своих интересов в суд.

Апелляционная инстанция бездействие акционерного общества обоснованно квалифицировала как уклонение от государственной регистрации сделки. Данное решение суда является основанием для возникновения у соответствующего органа обязанности осуществить государственную регистрацию сделки.

При положительном решении суда в рассмотренном выше случае закон предусматривает специальные последствия. Сторона, необоснованно уклонившаяся от нотариального удостоверения либо государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или в регистрации сделки (п.4 ст.165 ГК РФ). Это единственный случай применения принципа полного возмещения причиненных убытков при признании сделки недействительной. Возмещению подлежит как реальный ущерб, так и упущенная выгода, то есть неполученные доходы, которые потерпевшая сторона получила бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы ее право не было нарушено (ст.15 ГК РФ). При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (п. 4 ст.393 ГК РФ).

Однако, применение двусторонней реституции возможно и в других случаях. Например, если сделка по отчуждению недвижимости, находящейся в совместной собственности, была совершена без нотариально удостоверенного согласия второго супруга.

Так, согласно ст. 34 Семейного кодекса РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Общим имуществом супругов являются приобретенные за счет общих доходов супругов недвижимые вещи, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

То есть неважно, на имя кого из супругов оформлено имущество, и кто вносил деньги. Не учитывается также, что кто-то из них не работал и не имел самостоятельного дохода. Если квартира была приобретена путём возмездных сделок (по договорам купли-продажи недвижимости, мены и т.п.) в период зарегистрированного брака на имя одного из супругов, то второй супруг автоматически имеет право на эту недвижимость. Если имущество общее, то и распоряжаться им можно только по взаимному согласию супругов.

Исключение составляет наличие брачного договора. В соответствии с Семейным кодексом РФ, брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности, установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов (ст. 42 Семейного кодекса РФ). И если в брачном договоре установлено, что квартира становится личной собственностью одного из супругов, то согласие другого супруга на сделку в дальнейшем не требуется.

Также в том случае, если при расторжении брака был произведен раздел совместно нажитого имущества, и квартира перешла к одному из супругов, то разрешения на ее продажу получать от другого супруга не нужно. Однако, в случае, если раздел не производился, то данное согласие необходимо.

Если один из супругов продает недвижимость без нотариально удостоверенного согласия другого супруга, то он имеет право в течение года начиная с того дня, когда она узнал или должен был узнать о совершении данной сделки, обратиться в суд и признать данную сделку купли-продажи недвижимости недействительной (ч. 3 ст. 35 Семейного Кодекса РФ). Однако стоит учитывать, что общий срок исковой давности установлен законом в 3 года. Это значит, что в случае развода бывшие супруги вправе предъявить друг другу претензии в отношении имущества в течение трех лет Победоносцев, К.П. Курс гражданского права. Ч. I: Вотчинные права. / К.П. Победоносцев. - М., Статут. 2002. - С. 380..

Другими словами, срок давности считается пропущенным, если к дате сделки три года со дня расторжения брака истекло и если в указанный период требования бывшего супруга в отношении раздела имущества не предъявлялись. Так в случае последующего предъявления требований об оспаривании сделки в удовлетворении может быть отказано (если о пропуске срока давности заявит супруг-ответчик).

Однако если суд удовлетворит требования, то в таком случае будут применяться правила гражданского законодательства о правовых последствиях недействительности сделки. Они заключаются в том, что каждая из сторон должна вернуть другой стороне все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре -- возместить его стоимость в деньгах (ст. 167 Гражданского Кодекса РФ).

Следует учитывать, что согласно Решению Совета нотариусов при Министерстве юстиции РБ от 22.01.1999 «Обобщение нотариальной практики по вынесению нотариусами постановлений об отказе в совершении нотариальных действий», договор отчуждения имущества, являющегося совместной собственностью супругов, может быть удостоверен и без согласия другого супруга в следующих случаях:

Когда супруг уклоняется от дачи такого согласия. В этом случае ему направляется заявление с предложением явиться в государственную нотариальную контору для определения его доли в общем имуществе. Если он не явится к назначенному сроку и не пришлет в течение одного месяца со дня получения заявления своих возражений, нотариус вправе удостоверить договор отчуждения от имени супруга, за которым по правоустанавливающему документу числится имущество.

Когда супруг не проживает по месту прописки и место жительства его неизвестно. В подтверждение этого должна быть представлена копия вступившего в силу решения суда о признании супруга безвестно отсутствующим.

Если имеется документ, подтверждающий, что отчуждаемое имущество является личной собственностью одного из супругов (договор раздела имущества и др.).

Следует отметить, что до недавнего времени как у заявителей, так и у судебных органов бытовало мнение, что поскольку государственную регистрацию проводит регистрирующий орган, то последний должен выступать ответчиком по указанному иску. Такая позиция, в свою очередь, не могла устроить Управление Росреестра, поскольку Управление как государственный орган не может уклонятся от совершения действий, предписанных ему законом. Поэтому, в случае удовлетворения судами вышеуказанных исков к Управлению, такие решения Управлением обжаловались, что, в свою очередь, вновь создавало препятствия правообладателю для государственной регистрации своих прав.

В апреле 2010 года Пленумами Высших судов Российской Федерации принято совместное Постановление, пунктом 61 которого прямо установлено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственностиПостановление Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года №10/22 [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс, Версия Проф, ООО «Инфо-Лада», Тольятти 2014..

недвижимый имущество сделка приобретатель

Глава 1. Государственная регистрация как деятельность (гражданско-правовой аспект)

§ 1 Юридическая природа государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

§ 2 Субъекты, объекты и основания государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Глава 2. Гражданские права на недвижимое имущество и сделки с ним, подлежащие государственной регистрации

§ 1 Общая характеристика прав и сделок

§ 2 Особенности государственной регистрации прав на отдельные объекты недвижимого имущества

§ 3 Особенности государственной регистрации прав на отдельные объекты недвижимого имущества

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

Актуальность темы исследования. До недавнего времени на необходимость регистрации договоров по поводу недвижимого имущества указывалось лишь в нескольких статьях гражданского кодекса. Потребность в формировании единой системы регистрации прав на все виды недвижимого имущества и всех совершаемых в отношении этого имущества сделок была продиктована, в первую очередь повышением значимости сделок с недвижимыми вещами в гражданском обороте, а также необходимостью определенности правового статуса отдельных объектов недвижимого имущества, установления единого порядка проведения государственной регистрации, однозначности толкования правил ее осуществления субъектами Российской Федерации и органами местного самоуправления и повышения защиты прав и интересов участников гражданского оборота.

С принятием Закона РФ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» создаются учреждения юстиции, основной задачей которых является государственная регистрация прав собственников недвижимого имущества и обладателей иных подлежащих государственной регистрации прав на него, а также создание и ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который предназначен для ведения унифицированной в пределах Российской Федерации системы записей о правах на недвижимое имущество, о сделках с ним, а также об ограничениях (обременениях) этих прав.

Между тем, исследуемый правовой институт не свободен от недостатков. Некоторые аспекты государственной регистрации, к сожалению, пока не получили надлежащего правового регулирования. Многие, существующие на настоящий момент, правовые решения нуждаются в совершенствовании и научном обосновании. Значительное количество норм действующего законодательства о государственной регистрации вызывают дискуссии и многочисленные споры среди исследователей и в ряде случаев неоднозначно оцениваются судебной практикой.

Проблема государственной регистрации прав на недвижимое имущество не была предметом широкого круга исследований в отечественной правовой науке. Но в настоящее время ситуация коренным образом меняется и отмечается значительное повышение интереса исследователей к этому вопросу. Это объясняется тем, что нормы действующего законодательства, являются далеко недостаточными для обеспечения деятельности государства в области регистрации прав на недвижимость, а в ряде случаев складывается ситуация их полного противоречия сложившейся практике.

Интересы экономического развития государства требуют более глубокого и всестороннего исследования проблем, касающихся сущности и содержания системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, решения важной проблемы определения понятия государственной регистрации, определение правового статуса субъектов исследуемых отношений, решение проблем, касающихся оснований государственной регистрации, вопросов соотношения и отграничения системы регистрации прав и системы регистрации сделок, а также множества проблем, касающихся регистрации прав и сделок на отдельные объекты недвижимости.

Изложенные обстоятельства, позволяющие аргументировать актуальность проблем системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предопределили выбор автором данной темы исследования.

Целью исследования является изучение правовых проблем системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обобщение российского и зарубежного опыта правового регулирования системы регистрации, сопоставление сложившейся практической деятельности регистрирующих органов действующим правовым нормам, а также выработка на этой основе предложений по совершенствованию законодательства.

В соответствии с указанной целью поставлены следующие задачи: - исследовать особенности содержания норм действующего законодательства о государственной регистрации;

Определить содержание основных понятий, используемых в действующем законодательстве, регулирующем область регистрации;

Раскрыть основные направления совершенствования нормативно-правовой базы, регулирующей систему регистрации;

Рассмотреть вопросы соотношения регистрации прав и сделок с недвижимостью, а также проблемы, возникающие в процессе регистрации сделок и прав на отдельные объекты недвижимого имущества.

Объектом исследования являются нормы отечественного и зарубежного законодательства, определяющие правовое регулирование сферы государственной регистрации, правоприменительная деятельность, связанная с реализацией данных норм; а также основные научно-теоретические концепции по проблематике исследуемой темы.

Предметом исследования выступают общественные отношения в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, взгляды представителей юридической науки в исследуемой области, практическая деятельность учреждений, осуществляющих процедуру государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью, особенности судебной практики в данной сфере.

Методологический базис данной работы составил диалектический подход к изучению правовых явлений и процессов, позволяющий видеть данные процессы и явления в их развитии, взаимодействии, а также в противоречии друг с другом.

Исследование построено на критическом анализе теоретического материала и подчинено логике правоприменительного процесса.

В диссертации применяются общенаучные, специальные методы познания конкретно-исторический, системный, структурно-функциональный, сравнительно-правовой, нормативно-логический, комплексный, метод восхождения от общего к частному, от абстрактному к конкретному.

Теоретическую и эмпирическую основу исследования составляют научные труды российских и зарубежных ученых в области истории государства, теории государства и права, философии права, конституционного, гражданского, гражданско-процессуального, административного и международного права.

При подготовке диссертации изучены научные труды отечественных ученых, таких как: Е. Богданова, М.И. Брагинского, Б. Гонгало, В.Б. Исакова, В.П. Камышанского, О.А. Красавчикова, И.А. Покровского, Н.А. Сыродоева, Г.Ф. Шершеневича и др., а также зарубежных авторов: А. Кларка, А. Говарда, Д. Фрайдрихса, Ф. Баура, А. Гудмэна, JI. Бэкера и др.

Научная новизна диссертации проявляется в том, что данная работа представляет собой одно из первых комплексных исследований вопросов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В ней:

Выделяются основные признаки, обобщающие российскую и зарубежные системы государственной регистрации;

Предлагается новое определение правоустанавливающего документа.

Анализируется проблема несоответствия норм закона, касающихся государственной регистрации прав на предприятие как имущественный комплекс, сложившейся практике;

Впервые поднимается проблема регистрации прав на земельные участки, предназначенные для использования в различных (под застройку, для аренды, под самовольно возведенными объектами недвижимого имущества и др.

На защиту выносятся положения, в которых отражается научная новизна диссертационного исследования. 1. Государственная регистрация рассматривается в качестве правового института, и представляет собой совокупность правовых норм, регулирующих общественные отношения по поводу признания и подтверждения специально уполномоченными органами государства прав на недвижимое имущество и обрсменений данных прав; юридического акта, являющегося административно - правовым решением; правоприменительной деятельности регистрирующих органов, а так же в качестве результата данной деятельности.

2. В целях приведения Закона о регистрации в соответствие с Гражданским Кодексом представляется целесообразным внести уточнения в п. 1 ст. 12 Закона о регистрации РФ в части конкретизации прав и сделок, подлежащих государственной регистрации.

3. С целью единообразного понимания и применения ст. 131 ГК РФ и ст. 4 Закона о регистрации желательно более четко определить в них виды прав и ограничений (обременений) этих прав, подлежащих государственной регистрации.

4. Представляется целесообразным определить в ч. 1 ст. 130 четкие критерии, согласно которым имущество может быть отнесено к недвижимому. Исключить из абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК указание на отнесение к недвижимым вещам воздушных и морских судов внутреннего плавания, космических объектов. Отнести их в п. 2 указанной статьи к движимым вещам с обязательной регистрацией права на них в случаях, предусмотренных специальным Федеральным законом.

5. В целях единообразного толкования и применения правил ст. 164 ГК РФ и норм Закона о регистрации необходимо более конкретно назвать в них виды сделок с земельными участками, подлежащих государственной регистрации;

6. Целесообразно дополнить классификацию объектов, предложенную ст. 130 Гражданского Кодекса имущественными комплексами в качестве самостоятельной группы;

7. Ввести и законодательно закрепить единый порядок для регистрации ипотеки жилых и нежилых помещений;

8. В целях решения проблем регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества, образовавшиеся вследствие разделения одного объекта недвижимости целесообразно регламентировать как в нормах Закона о регистрации, так и в Гражданском кодексе вопрос о разделении объекта, в частности, необходимо определить квалификацию объекта, иными словами, право на какой вид объекта недвижимости подлежит государственной регистрации;

9. На законодательном уровне следует определить понятийный аппарат договоров аренды зданий, сооружений, нежилых помещений. Зафиксировать понятия "здания и сооружения", а также "нежилое помещение" в нормах Гражданского кодекса;

10.Необходимо закрепить в нормах Закона о государственной регистрации, а также в Гражданском кодексе положения, предусматривающие государственную регистрацию договоров аренды нежилых помещений как самостоятельных объектов недвижимого имущества;

11.Следует внести уточнения в ст. 5 ФЗ «Об ипотеке», в части определения правового статуса объекта ипотеки незавершенного строительством недвижимого имущества.

В диссертационном исследовании содержатся также иные предложения и выводы.

Теоретическая и практическая значимость диссертации состоит в обосновании рекомендаций и предложений автора по дальнейшему совершенствованию действующего законодательства в сфере государственной регистрации сделок и прав на недвижимое имущество.

Рассматриваемые в диссертации материалы из судебной практики позволяют использовать соответствующие положения и в нормотворческом процессе и при их практическом применении.

Материал диссертации может быть использован в учебном процессе при изучении соответствующих разделов гражданского и административного права, а также при подготовке и повышении квалификации специалистов для учреждений осуществляющих процедуру государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Апробация результатов исследования. Основные результаты диссертационного исследования являлись предметом выступлений диссертанта на итоговых научных конференциях кафедры гражданского процессуального и предпринимательского права юридического факультета Самарского государственного университета 2001 и 2002 гг., на II региональной научной конференции молодых ученых «Актуальные проблемы частноправового регулирования» в Самарском государственном университете, международной научной конференции студентов, аспирантов и молодых ученых «Молодая наука XXI веку» в Ивановском государственном университете, международной научно-практической конференции «Проблемы правового регулирования коммерческой деятельности» в Самарской государственной экономической академии.

Структура работы определена с учетом характера и специфики исследования. Диссертация состоит из введения, двух глав, включающих пять параграфов, заключения, списка использованных нормативно-правовых актов, официальных документов, судебной практики и специальной литературы.

Заключение диссертации по теме «Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право», Емельянова, Екатерина Анатольевна

Данные выводы, реализация которых может привести к значительным отрицательным последствиям для имущественного оборота (по существу ставятся под сомнение практически все договоры аренды нежилых помещений), основываются на единственном умозаключении автора о том, что «понятие «здание» несколько шире и по смысловому значению полностью охватывает понятие «нежилое помещение».

Сторонники того, что к аренде нежилого помещения следует применять правила аренды здания (сооружения), в доказательство своей точки зрения приводят только логические рассуждения относительно того, что нежилое помещение является частью здания, в связи с чем, нецелесообразно к части объекта применять более строгие правила, нежели к самому объекту.

Таким образом, договор аренды нежилого помещения подлежит государственной регистрации вне зависимости от срока договора, договор аренды здания, - только если договор заключен на срок один год и более, договор аренды предприятия, - также вне зависимости от срока, а аренда кондоминиума практически не возможна.

Для выявления различия правового статуса нежилого помещения от правового статуса здания (сооружения), необходимо рассмотреть такой вопрос в аспекте семантического значения нежилого помещения и здания (сооружения), а также в свете правововой природы объектов.

Особенности некоторых объектов недвижимого имущества уже рассматривались ранее. Такие объекты как нежилое помещение и здания (сооружения) еще не исследовались в данной работе не случайно, поскольку это уместно будет осуществить в рамках данного вопроса.

Легальное определение термина «здание» дается Общероссийским классификаторов основных фондов, утвержденным Постановлением Госстандарта РФ от 26.12.1994 г. № 359, в соответствии с которым, нежилые здания - «представляющие собой архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий (защита от атмосферных воздействий и пр.) для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. Здания имеют в качестве основных конструктивных частей стены и крышу».

Легальное определение помещения определено статьей 1 Федерального закона РФ от 15.06.1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья», в соответствии с которым «Помещение - единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых и иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований» Разумеется, ФЗ «О товариществах собственников жилья» дает определение помещения внутри жилого здания, что, в свою очередь, не мешает уравнять статус нежилого помещения в жилом здании и нежилого помещения в нежилом здании.

Проанализировав указанные выше определения, можно сделать вывод, что в настоящий момент законодательством определяется различие таких объектов недвижимости как здание и нежилое помещение.

Различный юридический статус объектов «нежилое помещение» и «здание» устанавливается также статьей 1 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно которой: «недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы».

Следует отметить, что правовой режим здания (сооружения), отлична от правовой природы нежилого помещения, поскольку первые являются недвижимостью только при наличии неразрывной связи с земельным участком, а вторые вне зависимости от такой связи.

Итак, основываясь на нормах действующего законодательства представляется целесообразным вывод, что договор аренды нежилого помещения, являясь договором аренды недвижимости, и не являясь договором аренды здания или сооружения, подлежит государственной регистрации вне зависимости от срока, на который заключен такой договор. В соответствии со статьей 433 ГК РФ: «Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом». Поскольку договор аренды нежилого помещения подлежит государственной регистрации, то такой договор считается заключенным только с момента такой регистрации. Следовательно, только с момента государственной регистрации договора аренды арендодатель обязан передать имущество арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Судебная практика свидетельствует о том, что при рассмотрении таких споров, суды исходили из того, что договор аренды нежилых помещений подлежит государственной регистрации независимо от срока его заключения в силу п. 2 ст. 609 ГК РФ, а в случае отсутствия государственной регистрации договор аренды нежилых помещений следует считать недействительной сделкой в силу п. 1 ст. 165 ГК. РФ. Если одна из сторон договора уклоняется от его государственной регистрации, то другая сторона вправе на основании п. 3 ст. 165 ГК РФ предъявить иск об обязанности зарегистрировать договор.

В соответствии с п. 3 ст. 165 ГК РФ в случае, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от её регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Из буквального содержания данной нормы не следует, что она применяется только в случаях, когда при отсутствии государственной регистрации сделка считается недействительной.

Гражданский кодекс не устанавливает каких-либо особых положений для сделок, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными. Таким образом, можно сделать вывод, что требование п. 3 ст. 165 ГК РФ носит общий характер, и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о её регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной.

Таким образом, круг вопросов, касающихся договора аренды нежилого помещения является довольно широким и до конца не исчерпан. Множество мнений, частое несоответствие теории и практики по данному вопросу рождает необходимость пересмотра и усовершенствование действующего законодательства, а также тщательное осмысление ситуации складывающейся в системе государственной регистрации вследствие возникающих противоречий.

В настоящее время большое распространение в отношениях между юридическими лицами и гражданами получил договор о долевом участии в строительстве жилья (договор долевого строительства).

В ряде регионов рекомендуют, а в некоторых требовали регистрировать данные договоры. Следует заметить, что такая практика не имеет нормативного обоснования. Само гражданское законодательство отнесено к исключительному ведению РФ, следовательно, отдельные ее субъекты не вправе принимать нормативные акты, которые регулируют гражданские отношения (в частности возникает вопрос о гражданско-правовых последствиях нарушения данного требования).

В нормах гражданского кодекса, как было отмечено ранее, не существует общего правила о регистрации договоров с недвижимым имуществом (в отличие от регистрации прав) и, соответственно, данные нормы не устанавливают обязанность регистрировать договор о долевом строительстве.

В юридической литературе встречается мнение, согласно которому такой договор не может подлежать государственной регистрации, поскольку вообще не является сделкой с недвижимым имуществом. Эти договоры имеют предметом не саму недвижимость (например, квартиру), а объединение совместных усилий и денежных средств для создания в будущем. А на момент заключения такого договора недвижимости как таковой еще не существует и, поэтому сделка не может быть зарегистрирована. Но исполнение договора (завершение строительства, ввод дома в эксплуатацию, оплата жилья инвестором и передача ему квартиры) делает возможным регистрацию права собственности инвестора на квартиру.1

В рамках данного исследования необходимо также обратить внимание на проблемы, возникающие в процессе государственной регистрации договора ипотеки.

Государственная регистрация ипотеки сталкивается с множеством сложных и спорных вопросов, большинство которых возникает из-за противоречия норм действующего законодательства, а в ряде случаев несоответствия их сложившейся практике.

До недавнего времени на практике существовал единый порядок государственной регистрации ипотеки жилых и нежилых помещений. После утверждения Инструкции о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам от 16.10.2000 г. (с изменениями и дополнениями от 07.02.2003 г.) значительно расширился перечень документов, принимаемых на государственную регистрацию2. Но положения Инструкции распространяются на ипотеку только жилых помещений, предназначенных для постоянного проживания: индивидуальных жилых домов, квартир, частей жилых домов, частей квартир.

Таким образом, возникает вопрос с регистрацией нежилых помещений, т.к. для единообразного ведения Единого государственного реестра прав

1 Сделки с недвижимостью - оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов. -2-е изд., испр. - М.: Юрайт - М, 2001. С. 32.

2 Приказ Министерства юстиции РФ № 289, Государственного Комитета РФ по строительству и жилишно-коммунальному комплексу № 235, Федеральной Комиссии по рынку ценных бумаг № 290 «Об утверждении инструкции о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам» от 16.10.2000 г. необходимо было бы ввести единый порядок регистрации и для жилых, и для нежилых помещений.

В соответствии с п. 6. Ст. 12 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Единый государственный реестр прав состоит из отдельных разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Раздел открывается при начале регистрации прав на объект недвижимого имущества и идентифицируется кадастровым или условным номером данного объекта.

Однако Инструкция о порядке регистрации ипотеки жилого помещения определяет совершенно иную практику. Пункт 13 Инструкции указывает, что запись в ЕГРП вносится одновременно как о договоре об ипотеке, так и об обременении права залогодателя (если момент заключения договора совпадает с моментом возникновения основного обязательства). В данном случае номер регистрации должен быть один. В подраздел III-4 вносится запись о сделке. Соответственно получается, что запись вносится одна, несмотря на то, что объектов несколько. В подраздел III-2, как определяется в Инструкции, под тем же номером регистрации вносятся записи об ипотеке. Если закладывается несколько объектов ипотеки, то, соответственно, заполняются подразделы III-2 всех разделов ЕГРП, содержащие записи об этих объектах. И все же, в настоящее время практика показывает, что целесообразно было бы заводить лист сделки III-4 по каждому объекту, передаваемому в залог, как и погашение двух листов (подраздел III-4 и III-2) в случае прекращения ипотеки по одному из объектов договора, учитывая и тот момент, что это совершенно не противоречит ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Правилам ведения Единого государственного реестра прав.

Таким образом, можно сделать вывод, что введение в действие инструкции в значительной степени повлияло на сложившуюся практику процесса регистрации и фактически перечеркнуло принцип присвоения каждому регистрационному действию индивидуального номера. Кроме того, если по договору об ипотеке закладывается несколько объектов, возникает следующий вопрос: залогодержателю должно выдаваться одно свидетельство о регистрации права по всем объектам или несколько свидетельств по каждому? Ведь если следовать Инструкции и делать одну запись о сделке (III-4) и несколько записей об ипотеке (Ш-2) под одним номером регистрации, тогда достаточно выдать одно свидетельство, перечислив в нем несколько объектов.

На практике еще не встречалось обращение залогодержателей с заявлением о выдаче свидетельства, и пока такой вопрос возникает лишь теоретически, но это может произойти, и тогда в процессе государственной регистрации могут возникнуть проблемы.

Отмечая некоторые особенности государственной регистрации ипотеки, хотелось бы отметить и следующий момент.

Государственная регистрация ипотеки как обременения (ограничения) вещного права на недвижимое имущество влечет следующее практически значимое последствие. На основании п. I ст. 43 Закона об ипотеке, при наличии нескольких ипотек на один и тот же объект недвижимости, установленных в обеспечении разных обязательств, вопрос о том, какая из ипотек является первоначальной, а какая последующей, подлежит разрешению на основе данных единого государственного реестра прав о дате государственной регистрации ипотеки. Этой датой согласно п. 5 ст. 20 Закона об ипотеке является день совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав. Следовательно, несмотря на то, что возникновение права залога не зависит от государственной регистрации ипотеки как обременения (ограничения) права собственности (хозяйственного ведения) на предмет ипотеки, разрешение вопроса о первоначальном или последующем характере ипотеки поставлено в зависимость именно от даты указанной регистрации. Это обусловлено, прежде всего, следующим. Для четкого разграничения предыдущих и последующих ипотек необходим объективный, документально подтвержденный критерий, максимально застрахованный от возможных коллизий. Именно таким критерием и является дата государственной регистрации ипотеки как обременения (ограничения). Дата государственной регистрации договора об ипотеке в качестве такого критерия использоваться не может, поскольку, если основное обязательство возникает позднее момента заключения договора, регистрация договора об ипотеке сама по себе к возникновению права залога и соответственно ипотеки как ограничения не приведет.

Особый интерес заслуживает ситуация регистрации договора ипотеки незавершенного строительством объекта. Согласно ст. 5 ФЗ «Об Ипотеке» предусматривается залог незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке, отведенном для строительства в установленном законодательством РФ порядке, в том числе зданий и сооружений. Объектом в данном случае будет являться объект незавершенного строительства, и именно этот объект будет внесен в данные Единого государственного реестра. Со временем строительство будет завершено, объект, соответственно, примет совершенно другие характеристики и будет считаться зданием или сооружением, вызывая некоторые сложности при его дальнейшей идентификации. И, таким образом, возникнет вопрос: что считать объектом ипотеки, когда государственная регистрация уже проведена, и данные объекта уже внесены в Единый государственный реестр, определяющий именно объект незавершенного строительства? Данный вопрос на практике вызывает множество спорных моментов и дискуссий и, тем самым, заставляет задуматься о внесении соответствующих изменений, как в нормы действующего законодательства, так и в процесс государственной регистрации.

Заключение.

Правовые проблемы системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним отличаются особой сложностью и своим многообразием. Сложность таких проблем обусловлена многими факторами.

Прежде всего, саму государственную регистрацию нельзя рассматривать лишь в каком-то одном спектре, поскольку данный институт включает в себя множество значений и понятий, наиболее детальное исследование которых позволяет понять и оценить его особенности.

Сложность заключается и в том, что органы, на которые законом возложена обязанность осуществлять процесс государственной регистрации еще далеки от совершенства, а зачастую, их деятельность вступает в противоречие с нормами действующего законодательства, а субъекты, регистрирующие свои права на объекты недвижимого имущества в полной мере не осознают всю серьезность и необходимость регистрации, скептически определяя ее как бюрократическую процедуру государства.

Данные проблемы вызваны и тем обстоятельством, что вопросы недвижимого имущества, его содержания и критериев, находящихся в основе его классификации являются довольно противоречивыми и требуют особого внимания законодателя.

Недвижимость характеризуется многообразием свойств, а также значительной стоимостью. Она функционирует и обращается в условиях нестабильности российского законодательства и позиций государственных структур, кардинально изменившихся отношений собственности, нереальности во многих случаях прямого государственного вмешательства в деятельность профессиональных структур на рынке недвижимости. При такой ситуации реконструкция системы отношений, связанных с недвижимым имуществом, с целью приведения ее к единому концептуальному построению становится существенной проблемой для самих участников гражданских правоотношений и, соответственно, решение этой проблемы требует разработки определенных подходов со стороны государства.

В современном мире недвижимость, которая долго существовала в роли пассивного объекта государственной собственности, превращается в решающий фактор, оказывающий значительное влияние и на уровень благосостояния физических лиц, и на эффективность деятельности российских производителей. Кроме того, в силу усовершенствования законодательной базы, в частности, благодаря принятию нового Гражданского кодекса и Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», она приобретает новые характеристики и становится непосредственным фактором экономического развития общества, вовлекая в гражданский оборот существенную часть объектов недвижимого имущества, что, в настоящее время, является довольно важным.

Закон о регистрации становится коренным переломным моментом в системе регистрации прав на недвижимость и сделок с ней. Он создает систему принципов государственной регистрации, определяет правовое положение и сферу деятельности органов, осуществляющих процесс регистрации, регламентирует порядок проведения процедуры регистрации, но главное, в Закон заложена идея о том, что государственной регистрации подлежат не только права, но и сделки с недвижимым имуществом.

И все же, принятие Закона о государственной регистрации не решило всех проблем, связанных с регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Так, следует учитывать, что данный Закон пришел в среду, где уже сложилась и укоренилась определенная система регистрации. И по настоящее время имеют место многочисленные споры и разногласия между органами, осуществляющие государственную регистрацию сделок и прав, а также органами, проводящими техническую инвентаризацию объектов.

Уместно также подчеркнуть, что существующие на данном этапе нормативные акты, регулирующие сферу оборота недвижимости, часто противоречат друг другу, а также содержат множество недостатков. Так, например, отсутствует четкое правовое регулирование одного из важнейших объектов недвижимого имущества - земли, что на практике приводит к многочисленным проблемам. Неурегулированными остаются и вопросы, связанные с переходом прав на объекты незавершенного строительства, а также не регламентирован законодателем вопрос о разделения объекта.

Данная ситуация подталкивает законодателя к более серьезному осмыслению существующего положения, а так же требует внедрения новых рациональных разработок в нормативную базу, регулирующую сферу недвижимости, что предполагает учитывать не только российский, но и зарубежный опыт. В свою очередь, нормативная база обязана обеспечить и упорядочить процедуру регистрации прав на недвижимость, деятельность субъектов гражданских правоотношений независимо от их видов, направления их деятельности, а также виды сделок с недвижимостью, которые оно совершают.

Несовершенство законодательной базы приводит и к тому, что отсутствует достаточно свободный оборот недвижимости, который существует на рынках зарубежных стран. Кроме того, это ведет к усилению бюрократических административных преград, мешающих нормальному функционированию всей системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, к недостатку квалифицированных кадров, а так же сложностям в области документооборота. Увеличивается количество споров в области регистрации прав и сделок с недвижимостью, что подрывает и без того загруженную деятельность судов. В недостаточной степени обеспечено равенство прав при заключении договоров между потребителем и профессиональным участником рынка недвижимости, отсутствует общегосударственная политика формирования правовых условий деятельности в сфере оборота недвижимости. К сожалению, существует очень слабый контроль и надзор за деятельностью профессиональных участников оборота недвижимости, что значительно осложняет процесс формирования у граждан и юридических лиц представления о цивилизованности и защищенности рынка недвижимости.

Таким образом, усовершенствование законодательной базы предполагает ликвидацию вышеназванных причин, тормозящих установление нормального правового регулирования прав и сделок с недвижимым имуществом и развитие рынка недвижимости в целом.

Со стороны государства целесообразно было бы сконцентрироваться на реализации комплекса мер:

1) Необходимо дальнейшее развитие законодательной базы, регулирующей систему регистрации сделок и прав с недвижимым имуществом. Сконцентрировать внимание на проблемах, возникающих в сфере государственной регистрации прав и сделок на некоторые объекты недвижимого имущества, например, земельные участки, объекты незавершенного строительства и др.;

2) Упорядочить контроль за практической деятельностью регистрирующих органов в целях осуществления ряда процедур способствующих искоренению несоответствия практики нормам действующего законодательства;

3) Принять соответствующие меры по повышению квалификации работников учреждений, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что предполагает создание определенных условий, способствующих повышению профессионального уровня работников;

4) Разработать четкую программу ипотечного кредитования как инструмента финансирования развития или приобретения недвижимого имущества; создать необходимые условия для финансирования строительства новых объектов недвижимости;

5) Провести мероприятия по упорядочению прав собственности Федерации, субъектов Федерации и муниципальных образований на недвижимое имущество, находящегося на территории субъекта Федерации, проведение се полного учета, регистрации.

Список литературы диссертационного исследования кандидат юридических наук Емельянова, Екатерина Анатольевна, 2004 год

1. Гражданский Кодекс РФ (часть первая, вторая) от 30.11.1994 № 51 ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994 г.)

2. Гражданский Кодекс РФ (часть третья) от 26.11.2001 г. № 146-ФЗ (принят ГДФС РФ 01.11.2001 г.)

3. Закон СССР "О собственности в СССР" // Ведомости ВС СССР, 1990, №11.

4. Закон РСФСР "О приватизации жилищного фонда"// Ведомости съезда НД РСФСР и ВС РСФСР, 1991, № 28.

5. Земельный Кодекс РФ от 25.10.2001 г. № 136 ФЗ (принят ГД РФ 28.09.2001 г.)

6. Семейный Кодекс РФ от 29.12.1995 г. № 223-Ф3 (принят ГД РФ 08.12.1995 г.)

7. Федеральный Закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. (принят ГД ФС РФ 17.06.1997)

8. Федеральный Закон РФ «О внесении изменений и дополнений в статью 24 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 05.03.2001 г.

9. Федеральный Закон РФ «О внесении изменений и дополнений в статьи 7 и 8 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 12.04.2001 г.

10. Федеральный Закон РФ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 09.06.2003 г. № 69-ФЗ

11. Федеральный Закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ (принят ГД РФ 28.09.2001 г.)

12. Федеральный Закон РФ «О товариществах собственников жилья» от 15.06.1996 г. (принят ГД РФ 24.05.1996 г.)

13. Федеральный Закон «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» от 11.06.2003 г. № 74-ФЗ (принят ГД РФ 23.05.2003 г.)

14. Указ Президента РФ от 24.12.1993 г. № 2284 «О государственной программе приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации. // Собрание актов Президента и правительства Российской Федерации № 1, 03.01.1994 г.

15. Постановление Правительства РФ «Об утверждении концепции реформирования органов и учреждений юстиции Российской Федерации» от 07.10.1996 г. №1177

16. Постановление Правительства РФ «О мерах по реализации Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 01.11.1997 г. № 1378

17. Постановление Правительства РФ «Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах» от 26.02.1998 г. № 248.

18. Постановление Правительства РФ «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 18.02.1998 г. № 219.

19. Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В редакции постановления Правительства РФ от 23.12.1999 г. № 1429.

20. Постановление Правительства РФ «Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности» от 31.08.2000 г. № 648

21. Постановление Правительства РФ «Об утверждении Федеральной программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 09.04.2001 г.№ 273.

22. Постановление Правительства РФ «Об утверждении Примерного положения об учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 06.03.1998 г. № 288.

23. Постановление Правительства РФ «О внесении изменений и дополнения в постановление Правительства Российской Федерации от 26.02.1998 г. № 248» от 16.07.2002 г. №529

24. Постановление Правительства РФ «О внесении изменений и дополнения в постановление Правительства Российской Федерации от 26.02. 1998 г. № 248» от 13.10.2003 г. № 620

25. Постановление Правительства РФ «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» от 11.11.2002 г. № 808

26. Приказ Министерства юстиции РФ «Об утверждении инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения» от 06.08.2001 г. № 233.

27. Приказ Министерства юстиции РФ «Об утверждении методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 01.07.2002 г. № 184

28. Приказ Министерства юстиции РФ «Об утверждении методических рекомендаций о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество» от 25.03.2003 г. № 70

29. Приказ Министерства юстиции РФ «Об утверждении инструкции о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах» от 19.09.2003 г. № 226

30. Приказ Министерства юстиции РФ «О внесении изменений и дополнений в нормативные правовые акты Министерства Юстиции Российской Федерациив сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 19.11.2003 г. № 295

31. Письмо Комитета Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству «О государственном земельном кадастре и регистрации прав на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость» от3108.1994 г. №2-14/1316

32. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от2812.1995 г. №5325/95.

33. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с применением законодательства о приватизации государственных и муниципальных предприятий» от 02.12.1993 г. №32.

34. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» от 25.02.1998 г. № 8

35. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» от 01.06.2000 г. № 53.

36. Письмо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «О Федеральном Законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.08.1997 г. № С5-7/03-5812081. Специальная литература

37. Гражданское право: Учебник в 2 т. / Отв. ред. Е.А. Суханов. М.: БЕК 1998, Т. 1.-816 с.

38. Гражданское право / Под. Ред. Калпина А.Г., Масляева А.И. М., 1997. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М.: НОРМА-ИНФРА, 1999. - 734 с.

39. Гражданское право Учебник. / Под ред. Т.И. Илларионовой, Б.М. Гонгало, В.А. Плетнева. М. 1998. Ч. 1. 786 с.

40. Скворцов О.Ю. Приватизационное право. Учебное пособие. М.: ЗАО «Бизнес-школа «Интел-Синтез», 2000. - 256 с.

41. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. Учебно-практическое пособие. М.: Дело, 1999. - 510 с.

42. Толстой Ю.К. Общие положения о праве собственности. Гражданское право. Учебник. Часть 1. Издание второе, переработанное и дополненное. Под. Ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: "Теис". 1996.-426 с.

43. Хвостов В.М. Система римского права: Учебник. М.: Спарк,1996. 521 с.

44. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изд. 1907 г.). М.: Спарк, 1998.-632 с.

45. Шершеневич Г.Ф. Учебник гражданского права. М.: Спарк, 1995. 556 с.

46. Амфитеатров Г.Н. Право на жилое строение и на пользование жилыми домами. М., Спарк, 1948. 266 с.

47. Барон Ю. Система римского гражданского права. Вып. 2 Владение. Вещные права. М., 1898. 327 с.

48. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: общие положения. М.: Статут, 1997.- 842 с.

49. Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости М., АО «Центр ЮРИнфоР», 2001. - 371 с.

50. Буров B.C. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М.: НОРМА-ИНФРА, 1999.-522 с.

51. Буров B.C., Грачев И.Д. и др. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М.: НОРМА-ИНФРА, 2001. 640 с.

52. Вареничева Т. Регистрация недвижимости. М.: Социздат, 2001. - 236 с.

53. Витрянский В.В. Договоры купли-продажи, мены, аренды, безвозмездного пользования, перевозки, транспортной экспедиции. Расчеты. Комментарий части второй Гражданского кодекса Р.Ф. М.: Центр деловой информации». 1996. 674 с.

54. Генкин Д.М. Право собственности в СССР М.: Государственное издательство юридической литературы, 1961. - 322 с.

55. Гришаев С.П. Всс о недвижимости (регистрация прав, купля-продажа, мена, дарение, аренда, наем жилого помещения, ипотека, наследование). Учебно-практическое пособие М.: Издательство БЕК, 2001. - 272 с.

56. Гражданское, торговое и семейное право капиталистических стран. Сборник нормативных актов: Учебное пособие. М.: 1986. Ч. 1. 495 с.

57. Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование М.: БЕК, 1997. - 252 с.

58. Залесский В.В. Основные институты гражданского права зарубежных стран. М.: НОРМА 1999. 644 с.

59. Исаков В.Б. Фактический состав в механизме правового регулирования. Саратов. 1980.-231 с.

60. Камышанский В.П. Право собственности: пределы и ограничения. - М.: ЮНИТИ- ДАНА, Закон и право, 2000. 301 с.

61. Кассо J1.A. Русское поземельное право. М., 1906. 389 с.

62. Киндеева Е.А. Сделки с недвижимостью оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов. - 2-е изд., испр. - М.: Юрайт-М, 2000.-429 с.

63. Крашенинников П.В. Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним М.: Спарк, 2002. - 299 с.

64. Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями: комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. Изд. 2-е, переработ, и доп. М.: Статут, 2003.- 444 с.

65. Крашенинников П.В. Постатейный комментарий к Федеральному Закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М.: Спарк, 2001. - 266 е.

66. Красавчиков О.А. Юридические факты в советском гражданском праве. М.: 1958.-342 с.

67. Кирсанов А.Р. Права на недвижимое имущество и сделки с ним, подлежащие государственной регистрации. М.: Издательство «Ось-89», 2001.- 400 с.

68. Новицкий И.Б. Сделки. Исковая давность. М., 1954. 376 с.

69. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права (по изд. 1917 г.).-М.: 1998.-546 с.

70. Проект Вотчинного устава с объяснительной к нему запиской. Спб., 1893.

71. Рабинович Н.В. Недействительность сделки и ее последствия. JI.: Изд-во Ленинградского университета, 1960. 569 с.

72. Рыбасова Е. Новый порядок регистрации прав на недвижимость. Ростов н/Д: Феникс, 2000. - 256 с.

73. Скворцов О.Ю. Регистрация сделок с недвижимостью: правовое регулирование и судебно-арбитражная практика. М.: Бизнес - школа «Интел -Синтез», 1998.-202 с.

74. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. М.: ЭКМОС, 2000.-291 с.

75. Чубаров В.В. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним / Проблемы современного гражданского права. Сборник статей. М.: Городец, 2000. - 287 с.

76. Эрделевский A.M. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М.: БЕК, 1999.-210 с.

77. Андреева JI. Форма договора и последствия её несоблюдения // Российская юстиция, № 2, 1999. С. 24-27

78. Арбатаева JI.C. Предприятие как имущественный комплекс // Юрист, №6, 2001. С. 37-41

79. Арбатаева JI.C., Семенов А.А. К вопросу Государственной регистрации сделок с недвижимостью // Юрист, № 12, 2001. С. 21-24

80. Афонина Е. О некоторых вопросах рассмотрения споров, связанных с применением ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Всстник ВАС РФ, № 7, 2000. С. 83-98

81. Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость М.: «Проспект», 2001,144 с.

82. Абрамова М.В. К вопросу о понятии недвижимого имущества // Юрист №4,2002.-С. 10-13

83. Брагинский М.И. Вопрос о регистрации сделки // Вестник ВАС РФ, № 7, 1995.-С. 54-59

84. Брагинский М.И. «Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Комментарий к закону // Право и экономика, № 19/20,1997.-С. 37-47

85. Боговская К. Зарегистрируй и владей // Бизнес-адвокат, № 11, 1998. -С. 14-17

86. Болтанова Е.С. Правовая интерпретация государственной регистрации договоров // Журнал российского права, № 1, 2002. С. 37-39

87. Богданов Е. В чью пользу толковать сомнение? // Российская юстиция, №9,2001.- С. 52-54

88. Бех О.В. Отдельные вопросы применения ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в судебной практике // Юрист, № 8, 1999. С. 34-38

89. Бегичев А. Обеспечение правомерности и законности сделок с недвижимостью. // Российская юстиция, № 4, 1999. С. 12-16

90. Бабкин С.А. Общие принципы организации деятельности органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость (зарубежный опыт) // Нотариус, № 4, 2001. С. 9-14

91. Бережная О. Регистрация отдельно гарантии отдельно // Российская газета. 1998. 7 февраля. № 5. - С. 3-4

92. Бережная О. Недвижимость: регистрация сделок // Научный парк. № 3. 1998.-С. 11-14

93. Баринова Е. Вещные права самостоятельная категория? // Хозяйство и право № 7, № 8, 2002. - С. 38-47

94. Бокша М.С. Регистрация прав на недвижимое имущество правообладателей в России и Соединенных Штатах // Бюллетень Министерства юстиции РФ № 1,2001. С. 30-38

95. Бабкин С.А. Публичная достоверность записей о правах на недвижимое имущество // Законодательство № 12, 2001. С. 47-50

96. Белов В.А. Всегда ли нужно регистрировать сделку с недвижимостью? // Законодательство № 6, № 7. 1999. С. 35-39. С. 29-36

97. Витрянский В.В. «Договор продажи предприятия». // Вестник ВАС РФ, № 11, 1999.-С. 85-95

98. Витрянский В.В. Договор продажи недвижимости // Вестник ВАС РФ. №№8-9, 1999.-С. 104-115/С. 76-83

99. Витрянский В.В. Договоры купли-продажи, мены, аренды, безвозмездного пользования, перевозки, транспортной экспедиции. Расчеты. Комментарий части второй Гражданского кодекса Р.Ф. М.: Центр деловой информации». 1996.- 743 с.

100. Витрянский В.В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право № 6,2003. С. 3-19

101. Вайпан В. О признании недействительным акта государственной регистрации права собственности на землю // Право и экономика № 5, 2002. -С. 26-29

102. Грось А. Защита вещных прав наследника на недвижимое имущество // Российская юстиция, № 8, 2000. С. 46-51

103. Гутников О. Государственная регистрация права аренды // Хозяйство и право, №5, 1999.-С. 114-122

104. Гришаев С.П. Сделки с недвижимым имуществом // Закон, № 1, 2002. -С. 51-54

105. Гонгало Б. Открытость сведений о регистрации прав на недвижимость // Закон,№5, 1999.-С. 36-39

106. Герман Г., Кузнецов А.В. Сравнительно-правовой анализ российской и германской системы государственной регистрации прав на недвижимость // Юридический мир, № 1, 2000. С. 42-49

107. Горохов Д.Б. Государственная регистрация прав на земельный участок как вид недвижимого имущества // Законодательство и экономика № 6, 2002. -С. 8-11

108. Голомазова JI.A. Государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества: правовой аспект // Бухгалтерский учет № 4, 1999. -С. 12-15

109. Денисов С. Государственная регистрация договоров // Бизнес-адвокат, № 7, 1997.-С. 23-26

110. Дудко А.Н. «Государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества». // Юридический мир, № 1,2001. С. 12-18

111. Дедиков С. Регистрация аренды: момент истины. // Бизнес-адвокат, № 17, 2000.-С. 19-24

112. Дедиков С. Регистрация сделок. // Бизнес-адвокат, № 23, 1997. С. 9-13

113. Дмитриев А.В. Сравнительный анализ систем регистрации прав на недвижимость в России, Германии и Испании // Законодательство № 7, 2000. -С. 69-76

114. Дмитриев А.В. От «Укрепления прав» до государственной регистрации нрав на недвижимое имущество: Опыт России // Законодательство № 7, 2000.-С. 72-77

115. Дмитриев А.В. Государственная регистрация прав на землю в г. Москве // Законодательство № 6, 1999. С. 51-53

116. Дмитриев А.В. О коллизии законов при регистрации залога. Права аренды земли в г. Москве // Законодательство № 8,2000. С. 68-71

117. Жирков В. Государственная регистрация прав и сделок с недвижимостью // Хозяйство и право, № 6,1999. С. 83-87

118. Завьялов А.А. Некоторые вопросы регистрации прав на объекты недвижимого имущества. // Правовое регулирование рынка недвижимости. № 4 (5), 2000. С. 56-68

119. Завьялов А.А., Коновалов В. Государственная регистрация прав на недвижимость // Российская юстиция, № 6, 1998.- С. 16-19

120. Закройщикова Д. Защита гражданских прав при приобретении недвижимого имущества // Российская юстиция, № 12, 1999. С. 21-30

121. Завидов Б. Государственная регистрация ипотеки: общее положение и особенности // Право и экономика, № 3, 1999. С. 41-43

122. Ильина JI.B. Аренда нежилых помещений // Юридический мир, № 2, 2002.-С. 14-17

123. Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право, № 10, 1997.-С. 34-39

124. Ильиченко A.JI. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Законодательство № 12, 2000. С. 72-76

125. Киндеева Е. А. Права на недвижимость: в регистрации отказать? // Бизнес-адвокат, № 17,2001. С. 78-84

126. Куликов А., Балычева Н. Регистрация недвижимости: есть варианты! // Бизнес адвокат, № 23, 2000. С. 11-13

127. Крылов С. Регистрация прав на недвижимость: понятие и проблемы // Российская юстиция, № 10, 1997. С. 20-26

128. Козырин А.Н. Правовые основы совершения нотариальных действий // Бухгалтерский учет, № 12, 1998. С. 8-12

129. Козлова Е.Б. Государственная регистрация прав собственности на вновь созданные объекты недвижимости и объекты незавершенного строительства» // Юридический мир, № 7, 1999. С. 26-31

130. Козлова Е.Б. Государственная регистрация договора купли продажи предприятия и перехода права собственности на предприятие как имущественный комплекс // Юридический мир, № 4,1999. С. 24-32

131. Кулешова Ю. Аренда: проблемы регистрации. // Бизнес-адвокат, № 15, 1999.-С. 10-14

132. Крашенинников П.В. «Право собственности и иные вещные права на жилые помещения». // Юрист, № 4,2001. С. 47-56

133. Кулик А. Практика регистрации прав на государственное и муниципальное имущество // Российская юстиция, № 2,2002. С. 16-18

134. Козырь О.М. Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве. Сделки с недвижимостью // Закон, № 4, 1999. С. 64-73

135. Кузьмина И. Понятие жилого помещения. // Российская юстиция, № 9, 2001.-С. 29-31

136. Киндеева Е.А. Государственная регистрация прав на вновь возведенные объекты недвижимости. // Правовое регулирование рынка недвижимости. № 4 (5), 2000.-С. 13-16

137. Кирсанов А.Р. Нотариальное удостоверение и государственная регистрация сделок с недвижимостью // Нотариальный вестник № 6, 2002. С. 43-46

138. Кармин А.Б. Регистрация прав на недвижимость и сделок с ней: О системе государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней иперспективы развития законодательства в этой области // Бюллетень Министерства юстиции РФ№ 9, 2001. С. 38-41

139. Курбатов А.Я. Государственная регистрация сделок залога недвижимости // АКДИ: экономика и жизнь № 2, 1999. С.49-52

140. Курбатов А.Я. Государственная регистрация как обязательное условие действительности сделок залога недвижимости (ипотеки) // АКДИ: экономика и жизнь, № 12, 1999. С. 51-54

141. Кузнецов А.В. Немецкий опыт регистрации прав на земельные участки и возможность его использования в России // Государство и право № 12. 1995. -С. 58-63

142. Лобанов Г. Белая нить плюс // Бизнес адвокат, № 15, 2003. С. 14-18

143. Ломидзе О. Государственная регистрация ипотеки: особенности правового регулирования. // Хозяйство и право, № 8, 2000. С 37-42

144. Ломидзе О. Проблемы правового регулирования государственной регистрации ограничений прав на недвижимое имущество // Хозяйство и право,№7, 2001.-С. 22-32

145. Ломидзе О. Переход обязательственных прав: общее правило и исключения // Российская юстиция, № 9, 2000. С. 42-46

146. Маковская А. Анализ некоторых поправок к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Хозяйство и право, № 9, 2003. С. 9-16

147. Мананников О. Процессуальное положение учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимость // Российская юстиция, № 8, 2000. С. 3841

148. Мищенко Г. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и гражданское законодательство // Хозяйство и право, № 10, 1999. С. 37-40

149. Матеенков А.В., Михольская В.В. Регистрация недвижимости: разрешение арбитражными судами споров, возникающих из административных правоотношений» // Юрист, № 9,2001. С 36-42

150. Мирзоян М. Обжалование действий учреждений юстиции, регистрирующих права на недвижимость. // Российская юстиция, № 3, 2001. -С. 37-39

151. Михольская В.В. Порядок государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней // Недвижимость № 7, 2002.- С. 56-62

152. Макаров Г.П. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в жилищной сфере // Хозяйство и право № 3, 1998. С 54-56

153. Непомнящая Е. Нотариусы должны остаться в регистрационной цепочке. // «Час пик» 19.08.1997 г. № 119 (848). С. 32-33

154. Пискунова М.Г. Государственная регистрация аренды недвижимости. // Правовое регулирование рынка недвижимости. № 4 (5), 2000. С. 30-37

155. Пискунова М.Г. Особенности возникновения прав на недвижимость и проблемы государственной регистрации // Правовое регулирование рынка недвижимости, № 1 (1), 1999. С. 73-85

156. Писков И.П. Роль акта регистрации права в механизме возникновения прав на недвижимость // Законодательство № 8, 2002. С. 68-73

157. Пискунова М.Г. Регистрационный лабиринт: При покупке или продаже жилья требуют регистрировать не только договор купли-продажи, но и переход права собственности //Бюллетень Министерства юстиции РФ № 1, 2001.-С. 39-41

158. Потяркин Д. Подлежат ли государственной регистрации договоры социального найма жилья? // Российская юстиция № 3,2000. С. 34-37

159. Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения. // Хозяйство и право, №№ 7-8, 1998. С. 68-73 / С. 46-52

160. Рябцев Г. Вступление в права: раздельная регистрация. // Бизнес-адвокат, №21,2001.-С. 16-18

161. Ренов Э.Н. Департамент государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней: деятельность и перспективы развития // Бюллетень Министерства юстиции РФ, № 5, 2000. С. 12-18

162. Рузакова О.А. Проблемы государственной регистрации в гражданском праве // Законодательство № 2, 2002. С. 58-66

163. Регистрация прав собственности юридических лиц на приватизационные объекты недвижимости. // Самарский бухгалтер № 8, 2001. С. 8-13

164. Ренов Э.Н. Проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Юридический консультант № 4, 2000. С. 16-22

165. Садиков О.Н. Недействительные и несостоявшиеся сделки // Юридический мир. 2000. № 6. С. 23-27

166. Сснчищев В.И. Государственное регулирование прав на недвижимость и сделок с ней // Журнал российского права, № 12, 1999.- С. 54-63

167. Сергеев В. Регистрация прав на недвижимое имущество: подлежит ли регистрации право аренды нежилого помещения, возникшее из соответствующего договора, заключенного на срок менее 1 года? // Право и экономика, № 12, 1999. С. 28-31

168. Сидоренко А.Ю. Порядок государственной регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества в Московской области // Юрист, № 1,1999. -С. 48-52

169. Савкин С. Судебно-арбитражная практика по спорам, связанным с защитой права собственности и других вещных прав. // Вестник ВАС РФ, № 10, 1998.-С. 63-70

170. Спектор Е.И. Развитие административного законодательства о государственной регистрации // Журнал российского права № 7, 2002. С. 5463

171. Семенов М. Государственная регистрация сделок и последствия ее несоблюдения». // Право и экономика № 6, 2002. С. 15-19

172. Скукин Е.Б. Права на недвижимость регистрирует государство: Новейшие правовые и нормативные акты: Комментарий специалистов. М.: Рос. газета. 1998. - С. 4-5

173. Сысоева В.В. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество // Энергетик № 3, 2001. С. 9-11

174. Сазонова М. Нотариат обеспечивает стабильность оборота недвижимости // Российская юстиция № 4,2000. С. 48-55

175. Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право № 8, 1998. С. 71-74

176. Филимонов Ю.В. Проблемы и перспективы развития в РФ институтов нотариата и государственной регистрации // Государство и право № 11. 1998. -С. 67-74

177. Цыбулснко 3. Сделки с недвижимостью и их регистрация // Хозяйство и право,№2,1998.-С. 84-87

178. Цыганов В., Емельянов А. Гражданско-правовая квалификация при регистрации прав на недвижимость // Российская юстиция, № 8,2001. С 47-49

179. Чубаров В.В. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Закон, № 5,1999. С. 67-75

180. Эрдслевский А. Регистрация прав на недвижимость // Законность, № II, 1997.-С. 74-79

181. Эрделевский А. Государственная регистрация ипотеки // Закон № 10, 2002.-С. 81-87

183. Власова А.В. Структура субъективного гражданского права./ Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук.- СПб., 1998. 189 с.

184. Круглова О.Б. Правовое регулирование договора аренды нежилых зданий, сооружений в предпринимательской сфере./ Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук.- СПб., 2002. 187 с

185. Шибаева Ю.В. Приобретение права собственности по договору./ Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук.- СПб., 2003. 195 с.

186. Диаковская Н.В. Правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Дис. . канд. Юрид. Наук: 12.00.03.-М. 2001.- 181 с.2201. Зарубежная литература

187. Бергман В. Германское право, ч. 3. Пер. с нем. М.: 1999. - 222 с.

188. Швейцария. Законы и постановления. Швейцарское гражданское уложение. Спб., 1908. 215 с.

189. Минцлов Р. Закон об укреплении титулов владения применяемый в колониях Британской Империи // Приложение к журналу гражданского и уголовного права. Спб., 1887. 348 с.

190. Кларк А. Калифорнийское гражданское уложение. Спб., 1891. Т. 2. 280с.

191. Baur F. Lehrbuch des Sachenrechts, Muenchen, 1992. - 387 с.

Обратите внимание, представленные выше научные тексты размещены для ознакомления и получены посредством распознавания оригинальных текстов диссертаций (OCR). В связи с чем, в них могут содержаться ошибки, связанные с несовершенством алгоритмов распознавания. В PDF файлах диссертаций и авторефератов, которые мы доставляем, подобных ошибок нет.

Введение

Заключение

Литература и НПА

Введение

С принятием Гражданского кодекса Российской Федерации вопросы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним приобрелиособую значимость, а сама регистрация - зачастую правообразующеезначение. В соответствии с положениями Кодекса в зависимость отсоблюдения требований о регистрации ставится возникновение правасобственности на недвижимость и иных прав, подлежащих государственной регистрации (п. 2 ст. 8 ГК), а в ряде случаев - действительность совершенной с недвижимым имуществом сделки.

Согласно ст. 164 ГК государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 Кодекса и Законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", подлежат сделки с землей и другим недвижимым имуществом. Статья 131 ГК определяет, что регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, а именно: право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, сервитуты, кроме того - ипотека, а также ограничение, возникновение, переход и прекращение названных прав.

Сопоставление указанных норм права при буквальном их толковании дает основание заключить, что сделки с недвижимостью подлежат во всех случаях регистрации, поскольку всякая сделка с недвижимостью так или иначе связана с возникновением (прекращением, переходом, ограничением) прав на недвижимое имущество, то есть с обстоятельствами, на которые указывает ст. 164 ГК как на случаи, при которых необходима регистрация сделки.

1. Понятие регистрации прав на недвижимое имущество и мировая практика

А. Сущность регистрации прав на недвижимое имущество

Гражданский кодекс Российской Федерации широко пользуется термином "государственная регистрация". Согласно ГК РФ, государственной регистрации подлежат юридические лица (ст. 51; п.2 ст. 54; п. 2 и 4 ст. 57; п. 2 ст. 59; п. 2 ст. 61; п. 1 и 2 ст. 62; п. 1, 2 и 5 ст. 63; п. 2 ст. 73; п. 3 ст. 90; п. 2 ст. 98; п. 2 ст. 109; п. 4 ст. 114), их учредительные документы (п. 3 ст. 52) и фирменные наименования (п. 4 ст. 54); имена граждан, их перемена, а также иные акты гражданского состояния (п. 3 ст. 19, ст. 47); факты приобретения и утраты гражданином статуса индивидуального предпринимателя (п. 1 и 2 ст. 23; п. 1 ст. 25) и статуса наследника (п. 2 ст. 1038).

Чаще всего термин "государственная регистрация" употребляется, когда идет речь о правах на недвижимое имущество (п. 2 ст. 8; ст. 131; п. 1 ст. 164; ст. 219; п. 3 ст. 225; п. 3 ст. 274; ст. 5041) и сделках с ним (п. 2 ст. 28; п. 3-6 ст. 131; ст. 164-165; п.2 ст. 223; ст. 251; п.3 ст.339; п. 2 ст. 389; п. 3 ст. 433; п. 2 ст. 558; п. 3 ст. 560; п. 2 ст. 573; п. 3 ст. 574; ст. 584; п. 2 ст. 609; ст. 633- 643; п. 2 ст. 651; п. 2 ст. 658; п. 2 ст. 1028; п. 2 ст. 1031; ст. 1036; п. 2 ст. 1037). Встречаются в ГК РФ и упоминания о государственной регистрации самого недвижимого имущества (п. 1 ст. 130, п. 1 ст. 234), перехода прав на недвижимое имущество (ст. 131 и 551, п. 2 ст. 1017), решения об изъятии земельного участка - особого акта государственного органа, касающегося специфического объекта недвижимости (п. 4 ст. 279, ст. 280). Наконец, имеется особый случай указания на государственную регистрацию (п. 1 ст. 234), когда непонятно, о регистрации чего (права, имущества, юридического факта или др.) идет речь.

Конечно, такое разнообразие законодательных категорий само по себе не стало бы проблемой, если бы законодатель позаботился об их четком разграничении.

К сожалению, он этого не сделал. В результате уже в первые месяцы действия перечисленных норм ГК РФ стали возникать многочисленные недоразумения, источником которых было отсутствие законодательной определенности в вопросах о соотношении процедур регистрации прав и регистрации сделок с недвижимостью и о юридическом значении каждого из видов регистрации. Правоприменительная практика продолжала руководствоваться подзаконными актами, принятыми до введения в действие ГК РФ, ожидая появления специального федерального закона.

При несоблюдении требования о регистрации сделки возможны два вида последствий. Так, п. 1 ст. 165 ГК содержит положение, согласно которому несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Анализ статей Кодекса (с учетом ст. 165) позволяет сделать вывод, что недействительность сделки при несоблюдении требования о ее регистрации имеет место не всегда, а лишь в тех случаях, когда закон либо содержит прямое на этот счет указание (ст. 558 ГК, к примеру, предусматривает, что договоры продажи жилого дома или квартиры подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации), либо непосредственно требует государственной регистрации сделки, не определяя последствий несоблюдения этого требования (в частности, в ст. 574 ГК в отношении договора дарения недвижимого имущества). В обоих случаях не зарегистрированную в установленном порядке сделку следует в силу ст. 165, 168 ГК считать ничтожной как не соответствующую требованиям закона.

В то же время ст. 550 Кодекса устанавливает необходимость придания договору продажи недвижимости (за исключением предприятия

или жилого помещения) только простой письменной формы без государственной его регистрации, хотя право собственности у приобретателя отчуждаемого имущества может возникнуть лишь после регистрации этого права (ст. 223 ГК). С учетом изложенного применительно к ст. 131 и 164 ГК представляется, что зарегистрирован должен быть и этот договор продажи недвижимости, но регистрация его должна будет произойти только при регистрации права собственности покупателя на приобретаемую недвижимость - договор потребует регистрации как правоустанавливающий документ, на котором основано возникающее право собственности. До регистрации же прав нового собственника договор имеет полную юридическую силу, а права (требования), происходящие из него как из консенсуальной сделки, будут обеспечены возможностью судебной защиты .

Итак, ст. 131 и 164 ГК говорят о случаях и порядке государственной регистрации в отношении недвижимого имущества и соответствующих сделок. Однако ст. 8 Федерального закона "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что впредь до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации. В связи с тем, что законодательный акт, на который указывает упомянутая статья, вступил в силу с 31 января 1998 года, можно утверждать, что до означенного момента Гражданский кодекс лишь определял случаи, в которых требовалась регистрация недвижимости, но не регламентировал порядок такой регистрации (ввиду отсутствия в Кодексе соответствующих правовых норм), оставляя его до известного времени в том виде, как он был установлен действовавшими правовыми актами, в том числе и законодательством субъектов Российской Федерации. При этом надо иметь в виду, что регистрация прав на недвижимое имущество на федеральном уровне регламентировалась далекими от совершенства и отчасти устаревшими нормативными актами, а соответствующие акты субъектов Российской Федерации принимались не везде.

Согласно ст. 219 ГК право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает только с момента такой регистрации.

Государственное или муниципальное предприятие, за которым закреплено недвижимое имущество на праве хозяйственного ведения, не имеет права сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться таким имуществом без согласия собственника. Остальным имуществом, принадлежащим ему, предприятие вправе распоряжаться самостоятельно, кроме случаев, предусмотренных законом.

Специальный правовой режим установлен в ГК при сдаче недвижимости в залог (ипотека) и обращении взыскания на нее по требованию залогодержателя (п. 1 ст. 339, ст. 340, 349 ГК).

Орган, который проводит государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан: по просьбе правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на самом документе, представленном на регистрацию (п. 3 ст. 131 ГК); предоставлять информацию о такой регистрации и зарегистрированных правах любому лицу (п. 4 ст. 131 ГК). При отказе в государственной регистрации прав на недвижимость или сделки с ней либо уклонении от регистрации правообладатель имеет право обжаловать действие регистрирующего органа в суд.

На основании п. 6 ст. 131 ГК порядок государственной регистрации и основания отказа в ней должны определяться законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такой Закон принят в Российской Федерации 21 июля 1997 года - "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В соответствии с этим Законом значение государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней состоит в том, что она: представляет собой акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ; является единственным доказательством существования зарегистрированного права; проводится на всей территории России по установленной указанным Законом системе записей о правах на каждый объект недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; дату государственной регистрации прав относит на день внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав; осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа .

Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение от нее могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимость, правоустанавливающие документы на которую оформлены после введения в действие принятого Закона . Права на недвижимость, которые возникли до его вступления в силу, признаются юридически действительными и при отсутствии их государственной

регистрации, вводимой указанным Законом. Регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Возникшая после введения рассматриваемого Закона в действие необходимость государственной регистрации ограничения (обременения) или иной сделки с недвижимостью требует государственной регистрации прав на данный объект, которые возникли до введения указанного Закона в действие (ст. 6 Закона). Под ограничениями (обременениями) понимаются установленные Законом условия, запрещения, затрудняющие реализацию права собственности либо иного вещного права на конкретный объект недвижимости (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и др.).

Регистрация носит открытый характер. Орган, осуществляющий ее, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о каком угодно объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме. Выписка из реестра должна содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав. Отказ в выдаче запрошенной информации может быть обжалован в суд.

Данные о содержании правоустанавливающих документов, кроме сведений об ограничениях (обременениях), обобщенную информацию о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, выписки со сведениями о переходе прав на объект недвижимости могут предоставляться в установленном Законом порядке только лицам, указанным в Законе: правообладателям; лицам, получившим доверенность от правообладателя; руководителям органов местного самоуправления и органов государственной власти субъектов РФ; налоговым органам; судам и правоохранительным органам, имеющим в производстве дела, связанные с объектами

недвижимости и (или) их правообладателями; наследникам по завещанию или закону (п. 3 ст. 7 Закона).

Информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимости предоставляется за плату, если иное не предусмотрено законом. Регистрация прав на недвижимость будет проводиться учреждениями юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимости. Они будут проверять действительность поданных заявителем документов и наличие соответствующих прав у лица или органа власти, подготовивших документы, а также существование ранее зарегистрированных и заявленных прав. На них возложена выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав, а также информации о зарегистрированных правах.

Государственная регистрация прав на недвижимость проводится после приема документов, необходимых для этого и отвечающих требованиям названного Закона, их регистрации, проведения правовой экспертизы документов и проверки законности сделки, установления отсутствия противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимости, других оснований для отказа или приостановления регистрации прав. Регистрация ограничений (обременений) права, ипотеки, арендыили иной сделки с недвижимостью допускается по Закону только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на нее в Едином государственном реестре прав. Регистрация прав должна проводиться не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и всех необходимых документов (ст. 13 Закона).

Регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством об этом, а регистрация договоров и иных сделок посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, в котором выражено содержание сделки. Она проводится по заявлению правообладателя, стороны договора или уполномоченного ими лица при наличии у него доверенности.

При возникновении прав на основании договоров (сделок), которые не нуждаются в нотариальном удостоверении, заявления о регистрации прав должны подавать все стороны договора (сделки). В случае уклонения одной из них от регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, принятого по иску другой стороны. Когда же права возникли на основании договоров (сделок), хотя и не требующих обязательного нотариального удостоверения, но по желанию стороны нотариально удостоверенных, заявление о регистрации права подает одна из сторон договора .

Основаниями для регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимость и сделок с ним служат: акты органов государственной власти или местного самоуправления в пределах их компетенции; договоры и другие сделки с недвижимостью, свидетельства о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством; свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные решения и др. Обязательным приложением к документам, которые требуются для регистрации прав, являются план земельного участка и (или) план объекта недвижимости.

Б. Мировая практика регистрации прав на недвижимое имущество

С точки зрения испанского ученого Фернандо П.М. Гонсалеса, при классификации мирового опыта в области регистрации прав на земельные участки и иную недвижимость можно "установить критерий для обоснованного выбора регистрационной системы: предпочтение отдается той, которая в большей степени устраняет неопределенностьпри наименьшей относительной стоимости. Той, которая при меньшей или равной относительной стоимости предоставляет больше информации и лучшего качества, вследствие чего способствует снижению стоимости информации и в конечном счете сделки. В итоге - той, которая при равной стоимости производит наиболее мощный регистрационный эффект" .

Каждая регистрационная система должна обеспечить надежность и гласность гражданского оборота недвижимости. В условиях рыночной экономики при отсутствии соответствующих гарантий надежности и гласности со стороны публичной власти данный вопрос решается путем предоставления участниками рынка дополнительных частных правовых услуг, что в конечном счете влияет на стоимость сделки с недвижимостью, определяет продолжительность ее осуществления и надежностьсовершения.

В германской регистрационной системе права запись в публичном реестре прав на недвижимость является единственным доказательством права на данную недвижимость (либо единственным, о котором должен знать субъект, собирающийся заключать сделку, связанную с данной недвижимостью). Системы регистрации прав на недвижимость в Германии и Испании характеризуются тем, что содержание записи о правах на недвижимость в публичном реестре приоритетно по отношению к различным документам, указывающим на переход прав на данную недвижимость, но не зарегистрированных надлежащим образом. Таким образом, даже ошибочная запись о правах на недвижимость в реестре считается единственно верной до тех пор, пока не будет исправлена в установленном порядке, а лицо, ставшее правообладателем на основании данной записи в реестре, - единственным истинным правообладателем. Однако принцип, согласно которому все, что записано в реестре прав на недвижимость, верно, влечет определенные сложности при решении вопроса о том, кто отвечает перед подлинным правообладателем при наличии ошибочных записей.

В Германии возникновение указанной проблемы предупреждается несложным способом: перед внесением регистрационной записи в реестр прав на недвижимость регистратор должен получить письменное согласие на это всех заинтересованных сторон в нотариальной форме. Иными словами, все заинтересованные лица (их права должны быть зарегистрированы в реестре прав на недвижимость) должны предоставить формальное, но явно выраженное одобрение текста записи в реестр лицу, осуществляющему регистрацию. В свою очередь последнее обязано надлежащим образом оповестить всех лиц, которых касаются новые регистрационные записи. Таким образом, если внесенная в реестр запись и ошибочна, все же она сделана с согласия лиц, которые могут понести от этой записи ущерб и потребовать возмещения убытков, а заинтересованные стороны защищают свои права лучше, чем кто-либо.

Если согласие заинтересованными сторонами не достигнуто, вопрос о записи может быть разрешен в судебном порядке. На регистрирующий орган ложится только обязанность надлежащего оповещения всех заинтересованных лиц. Данный порядок надежен с точки зрения защиты прав правообладателей, но для него характерен длительный период осуществления регистрационных действий, особенно если кто-то не согласен с этими действиями и дело рассматривается в суде.

В Испании защита от ошибочной записи в реестре достигается иным способом: на регистратора возлагается обязанность составлять и вносить регистрационные записи, он же несет ответственность за возможный ущерб, если эта запись неверна. Таким образом, регистратор, выполняя свои служебные обязанности, а именно осуществляя экспертизу представленных ему на регистрацию документов, выступает при принятии решения о совершении регистрационных действий как защитник закона.

В Германии "для передачи права собственности на недвижимые вещи (или установление залога в отношении недвижимости) необходим публичный акт - запись в особой Поземельной книге", так как, согласно § 873 Германского гражданского уложения (ГГУ), любое изменение правового состояния недвижимости требует регистрации в поземельной книге, а также наличия согласия всех сторон, чьи права на данное недвижимое имущество затрагиваются. Иными словами, для осуществления волеизъявления субъектов гражданско-правового оборота недвижимости в целях достижения правовых последствий вещного характера необходимо внешне проявляющееся событие в виде формального акта публичной власти - внесение регистрационной записи, фиксирующей действительность сделки отчуждения недвижимости.

Регистрационная система, используемая в поземельных книгах, согласно

ГГУ, построена на следующих принципах:

а) внесения вещных прав, т.е. всякое изменение правового положения объекта недвижимости подлежит регистрации в поземельной книге (§ 873 ГГУ);

б) специальности, т.е. на запись данных о каждом земельном участке отводится в поземельной книге отдельный лист (предл.1 абз.1 § 3 Положения о поземельной книге)

в) гласности, т.е. любое заинтересованное лицо вправе получить информацию из поземельной книги в отношении конкретного земельного участка (абз.1 § 13 Положения о поземельной книге);

г) достоверности поземельной записи, т.е. внесенная в поземельную книгу запись имеет юридическую силу для добросовестных третьих лиц даже в тех случаях, когда она не соответствует действительному правовому положению (§ 892-894 ГГУ);

д) старшинства вещных прав, т.е. при наличии двух вещных прав на один и тот же объект недвижимости преимущество отдается тому праву, запись в поземельную книгу о котором была совершена раньше (§ 879 ГГУ).

Все вопросы, связанные с регистрацией указанных прав, регламентируются в Германии Положением о поземельных книгах, принятым 24 марта 1897 г. В соответствии с ним поземельные книги ведутся специальными поземельными учреждениями, действующими при общих судах первой инстанции по месту нахождения объекта недвижимости.

В этих учреждениях регистрацией прав в поземельной книге занимаются регистраторы, прошедшие курс специального обучения. Они независимы при принятии решений. В их функции входит проверка полномочий лиц, считающих себя заинтересованными сторонами.

Действие поземельных книг распространяется на округа, на территории которых находятся земельные участки, внесенные в книгу. Сама книга представляет собой государственный реестр по учету прав на земельные участки и иную недвижимость. В этом реестре регистрируются права на все находящиеся в частной собственности земельные участки, здания и сооружения. Любая запись в поземельной книге считается истинной до внесения в нее исправлений .

Институт поземельной книги в Германии основывается на принципах:

а) публичного доверия поземельной книге;

б) ограниченной доступности ее содержания;

в) осуществления регистрации на основании ходатайства;

г) платности.

Регистрация земли в поземельной книге производится по заявлению любого лица, право которого затрагивается такой регистрацией либо в пользу которого она осуществляется (§ 885 ГГУ). Если для регистрации недвижимости требуется нотариальное удостоверение, то регистрация может производиться нотариусом от имени лица, право которого затрагивается такой регистрацией (§ 313 ГГУ). Кроме того, для признания действительности сделки отчуждения недвижимости в германском праве предусмотрена особая процедура. Решение оформляется отдельным документом, требующим нотариального удостоверения с обязательным одновременным присутствием сторон или их уполномоченных представителей (§ 925 ГГУ).

Согласно § 883 ГГУ, в поземельную книгу могут вноситься предварительные записи о заключенных договорах отчуждения недвижимости. Данная запись позволяет покупателю недвижимости требовать исполнения договора, а также предостерегает иных лиц от заявления права требования на данную недвижимость. Распоряжение, осуществленное после регистрации в поземельной книге предварительной записи об отчуждении земельного участка или права, недействительно. Система поземельной записи обеспечивает в Германии высокую степень прозрачности и гласности сделок с землей и иной недвижимостью.

В Испании действующая регистрационная система введена Законом об ипотеках (1861 г.), устанавливающим новые подходы к регистрации. В соответствии с требованием Закона был создан Реестр собственности прав на недвижимость (далее - Реестр собственности), в котором регистрируются права собственности на недвижимое имущество, другие вещные права и их ограничения и обременения. Он ведется по регистрационным округам, которые не соприкасаются между собой и совпадают с границами административных территорий Испании. С учетом общественных интересов крупные регистрационные округа могут делиться на несколько небольших округов (так происходит, например, в Мадриде, Барселоне).

Реестр собственности ведется в специальных книгах, которые нумеруются и визируются судьей. Форма и порядок их заполнения определяются министерством юстиции Испании (ст.238 Закона об ипотеках). Регистрационную запись в Реестре собственности можно определить как "выписку, проделываемую регистратором собственности, после юридической квалификации: из содержания документов, подлежащих регистрации, всего того, что представляет юридическую значимость для сторон, предмета и будущих приобретающих, базируясь на содержании реестра". Все записи о правах на недвижимость и сделки с ней регистрируются в Реестре собственности. Права отдельного объекта недвижимости регистрируются на отдельном листе записи в хронологической последовательности. Таким образом, регистрационный лист фиксирует процесс перехода прав на недвижимость. При этом последний правообладатель является единственно законным, и каждое право на недвижимость принадлежит только одному законному владельцу. Все незарегистрированные права на недвижимость недействительны, ничтожны в силу наличия записи о регистрации в Реестре собственности.

Ответственность регистратора за законность записи гарантирует действенность уже упоминавшегося принципа: все, что записано в Реестре собственности, является верным и законным, так как зарегистрировавший свое право на недвижимость приобретает права на нее в том виде и объеме, в котором они внесены в Реестр собственности. Информация Реестра относительно прав на недвижимость, а также ограничений и обременений открыта для заинтересованных лиц.

Испанская регистрационная система, согласно Закону об ипотеках, придерживается

следующих основных принципов:

а) гласности, т.е. регистрация права на недвижимость публична и открыта для ознакомления;

б) определения, т.е. каждый объект недвижимости имеет свой отдельный регистрационный лист (ст.8, 243);

в) последовательности, т.е. новая запись о регистрации в Реестре права на недвижимость погашает все старые записи в Реестре на эту недвижимость (ст.20);

г) закрытия, т.е. запрещено регистрировать сделки с недвижимостью, имеющие более раннюю дату, чем последняя запись в Реестре собственности (ст.17);

д) первоочередности, т.е. право на недвижимость возникает с даты регистрации в Реестре собственности - кто первый зарегистрировал, тот и приобретает право (ст.25);

е) непротиводействия, т.е. незарегистрированные права на недвижимость не могут считаться законным правом на нее (ст.23, 24).

Испанская система регистрации прав на недвижимость в Реестре собственности не является обязательной, однако она довольно эффективна, так как собственник этой недвижимости не может получить ипотечный кредит под залог недвижимости (а недвижимость - это самое надежное средство обеспечения возврата кредита) без регистрации ипотеки в Реестре собственности. Предварительным условием регистрации ипотеки в Реестре собственности является обязательная регистрация закладываемого права собственности на недвижимость.

С учетом переходного периода в полном объеме новая система регистрации прав на недвижимость в Реестре собственности была введена в Испании в 1944 г.

Испанская система регистрации прав на недвижимость в Реестре собственности основывается на юридическом анализе представляемых на регистрацию сделок. Правовая экспертиза сделки подразумевает проверку правильности формы представленных документов; дееспособности физических лиц и правоспособности юридических лиц, являющихся сторонами в сделке; соответствия сделки действующему законодательству.

После проведения правовой экспертизы регистратор принимает решение либо о признании сделки соответствующей закону, либо о ее несоответствии. В первом случае производится регистрация права в Реестре собственности, во втором - отказ в регистрации. Решение регистратора может быть обжаловано.

Дополнительной гарантией законности сделок является то, что обычно все сделки с недвижимостью удостоверяются нотариально после получения справки из Реестра собственности о правовом положении недвижимой вещи. Таким образом, нотариус нотариально заверяет сделку с недвижимостью, а регистратор заверяет ее действительность в Реестре собственности. Мировой опыт показывает, что без введения определенного элемента обязательности в процесс регистрации титула этот процесс почти наверняка обречен на провал, и полная регистрация всех земельных участков, весьма вероятно, никогда не будет завершена. Не во всех ведущих странах мира общие принципы регистрации прав на недвижимость проведены и закреплены с одинаковой последовательностью. Идеальная регистрационная система прав на недвижимость должна полно и достоверно отражать правовой статус собственности, гарантировать надежность и точность данных, не отсылать к содержанию предыдущих сделок для ознакомления с последними записями в реестре. Она должна обеспечивать гармоничное сочетание публичных и частных интересов и стоять на страже имущественных интересов добросовестных участников гражданского оборота, сводить к минимуму возможность недобросовестности в сделках с недвижимостью.

На наш взгляд, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это правоудостоверяющий акт публичной власти, фиксирующий динамику правового положения недвижимой вещи для обеспечения ее законного, открытого и надежного гражданского оборота. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) определяет государственную регистрацию как "юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации" (п.1 ст.2).

На правоудостоверяющий характер государственной регистрации указывают п.3 ст.131 ГК РФ и ст.14 Закона о регистрации, согласно которым произведенная государственная регистрация прав на недвижимость удостоверяется либо свидетельством о государственной регистрации прав, либо путем совершения специальной регистрационной надписи на документе, представленном на регистрацию.

О том, что государственная регистрация не носит правоустанавливающего характера, свидетельствует абз.3 п.8 ст.12 Закона о регистрации, который гласит: "При несоответствии записей в Едином государственном реестре прав и правоустанавливающем документе приоритет имеет правоустанавливающий документ". Однако можно согласиться с Н.А. Сыродоевым, который полагает, что упомянутый приоритет правоустанавливающего документа над записью в Едином государственном реестре прав при несоответствии записей свидетельствует о непостоянстве законодателя при выстраивании четкой юридической конструкции и об отказе его от однозначной позиции в данном вопросе. Противоречивость является одним из существенных недостатков названного Закона о регистрации.

Мировой опыт регистрации прав на недвижимость российский законодатель воспринял и реализовал в Законе о регистрации в виде симбиоза двух регистрационных систем: регистрации документов (актов) и регистрации титулов. Данная позиция связана с тем, что изначально в Гражданском кодексе РФ законодатель не выразил своей однозначной позиции по вопросу о регистрации недвижимости. Например, согласно п.1 ст.131 ГК РФ, государственной регистрации подлежит правовой титул на недвижимость в виде права собственности, иных вещных прав, а также других прав, предусмотренных законом. Но в п.3 той же статьи устанавливается, что удостоверение регистрации производится либо документом о зарегистрированном праве или сделке, либо совершением удостоверительной надписи на документе, представленном на регистрацию. В то же время в ст.164 ГК РФ говорится о регистрации сделок с землей и другим недвижимым имуществом. Общее требование к сделкам с недвижимостью - соблюдение письменной их формы, в отдельных случаях и нотариальное удостоверение.

Мировая практика исходит из необходимости использования в обязательном порядке возможностей негосударственных правовых институтов для обеспечения юридической чистоты регистрируемых соглашений и законности возникающих на их основе прав. Представляется, что данное требование вполне обоснованно как отвечающее задачам создания стабильного оборота недвижимости и служащее для исключения возможности регистрации в массовом порядке оспоримых и ничтожных сделок.

2. Проблемы регистрации прав на недвижимое имущество

Государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество является единственным законным доказательством права владения, пользования и распоряжения им. Государство предоставляет владельцу право выбора между пообъектной регистрацией и регистрацией в качестве единого комплекса. И здесь важно не ошибиться .

Выбор пообъектной регистрации предпочтителен, если объекты не связаны друг с другом единым технологическим циклом и если собственник планирует использовать части недвижимости по отдельности. Например, при покупке ряда помещений одни будут сдаваться в аренду, а другие планируется выставить на продажу. Продать весь объект по частям также значительно легче. Наличие отдельных свидетельств ускорит возможность осуществления сделок и избавит от лишней волокиты.

Если же ряд объектов входит в единую технологическую цепочку и дополнительно, с учетом планов собственника, данный комплекс используется для получения кредита, то целесообразна регистрация в качестве сложной вещи - у собственника будет весомое доказательство права владения именно этим объектом в целом по назначению. Не прибегая к услугам специалистов, он сможет распоряжаться всем комплексом одновременно, что будет большим подспорьем при решении судьбы всего объекта в целом.

О том, насколько важно подобное решение, можно судить наглядно по примеру из практики.

Фирма организовала строительство топливно - раздаточного комплекса для хранения и оптово - розничной продажи нефтепродуктов в одном из районов Подмосковья. Заключив договор с местной администрацией на аренду земли на 49 лет, общей площадью 3,2 гектара, приступили к первой очереди строительства, которая была завершена очень быстро, и на основании акта госприемки были введены в действие пять объектов: административно - бытовое здание, проходная, очистные сооружения, трансформаторная подстанция и АЗС с подъездными путями и прилегающей обустроенной территорией. После сдачи встала проблема регистрации права собственности на введенные объекты.

Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. определяет, что владелец может получить свидетельство о праве собственности на недвижимость только после внесения объекта в Единый государственный реестр. Согласно ст. 2 Закона владелец получает весь комплекс прав (владения, пользования, распоряжения) на недвижимость лишь с момента государственной регистрации. На основании этого Закона были получены 5 свидетельств только на постройки.

Для организации деятельности необходимы были крупные вложения, которых, в связи с затратами на строительство, общество не имело. Руководством было принято решение взять кредит и использовать весь комплекс под ипотеку для получения оборотных средств. В ходе его получения возникла проблема: фактически и оценщики, и банкиры понимали, что залогом является высокодоходный топливно - раздаточный комплекс, стоимость которого многократно превышает размер кредита, но юридически имелось 5 свидетельств на некие сооружения, незначительной площади, непонятно как связанные между собой. Так как согласно Закону государственная регистрация осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества (ст. 2 п. 4), фирма обратилась в местное представительство Московской областной регистрационной палаты с просьбой о выдаче единого свидетельства на весь топливно - раздаточный комплекс.

В обоснование своих требований руководители фирмы привели доводы о том, что объект представляет собой единый комплекс с общим функциональным назначением и что пообъектная регистрация не будет отражать реальной стоимости комплекса и его технологических возможностей, так как в него входят не только сооружения, но и дороги, подъездные железнодорожные пути, земля на правах аренды . Кроме того, Закон определяет недвижимость как земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы. В данном же случае ряд объектов оказался за рамками регистрации - дороги, подъездные пути и т.д.

Данные проблемы стали предметом обсуждения со специалистами Московской областной регистрационной палаты. На основании анализа проблемы и уже имеющихся прецедентов местному представительству было рекомендовано провести единую регистрацию объекта в качестве сложной вещи на основании ст. 134 ГК РФ. Данная статья определяет, что "если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь)", следовательно, владелец имеет право на регистрацию топливно - раздаточного комплекса в качестве сложной вещи. Однако сначала необходимо зарегистрировать объекты, которые технологически входили в топливно - раздаточный комплекс, но остались за пределами регистрации: резервуарные парки, наливная и сливная эстакады, насосная с навесом.

На дополнительную регистрацию ушло 4 месяца, и только затем у собственника на руках оказались необходимые ему документы: два свидетельства на право собственности! Почему два? Да потому, что за прошедшее время руководители осознали, насколько важно для дальнейшего использования зарегистрировать объекты вместе или по отдельности, и приняли решение провести регистрацию по функциональному назначению. Так, в единое свидетельство вошли объекты, составляющие в целом базу по хранению и оптовой продаже нефтепродуктов: административно - бытовые здания, проходная, очистные сооружения, трансформаторная подстанция, основной и резервный резервуарные парки, сливная и наливная эстакады, насосная с навесом, - с перечислением литер каждого объекта и общей суммарной площадью. Отдельно была зарегистрирована АЗС, так как ее назначение - розничная продажа топлива.

Таким образом, прежде чем приступить к государственной регистрации недвижимого имущества, необходимо решить, представляет ли собой данный комплекс единую функциональную цепочку, регистрация которой по отдельности может нанести урон как ее ценности, так и сделать невозможным ее дальнейшее использование по назначению.

Не совсем удачной поэтому представляется редакция ст. 2 ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", принятого Государственной Думой 17 июня 1997 г., в которой государственная регистрация определяется как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, а также как единственное и исчерпывающее доказательство существования прав на недвижимость.

Неудачность такой формулировки, на наш взгляд, связана и с тем обстоятельством, что государственная регистрация вряд ли может рассматриваться как единственное доказательство существования прав, поскольку это положение противоречит ст. 12 ГК РФ, устанавливающей возможность судебного признания прав, а также судебно-процессуальным нормам.

Более того, анализируемая дефиниция, думается, не вполне корректна и с лексической точки зрения, так как используемый оборот "юридический акт признания государством прав" вполне обоснованно может обозначать акт государственного органа, порождающего права. В то же время представляется недопустимым смешивать государственную регистрацию прав и акт государственного органа, порождающий права. Данный вывод следует из сопоставления п. п. 1, 2 ст. 8 ГК РФ, в которых эти понятия рассматриваются как самостоятельные.

Разницу между государственным актом и регистрацией можно проследить и путем сравнения решаемых ими задач. Так, издание государственного акта служит основанием для возникновения прав и обязанностей. Государственная регистрация имеет иные, указанные выше задачи, в том числе определяет в конкретных случаях время возникновения прав.

Не может регистрация прав рассматриваться как государственный акт, порождающий гражданские права, и с точки зрения юридической логики, так как оборот "регистрация прав, порождающая эти права" такой логики не имеет.

Кроме того, признание за регистрацией статуса соответствующего государственного акта повлекло бы и негативные последствия для бюджета государства. Так, если государство будет посредством актов регистрации создавать, изменять гражданские отношения, то в этом случае на него ложится и ответственность за юридическую чистоту и законность удостоверяемых прав. Фактически речь в этом случае будет идти об ответственности государства в виде ответственности налогоплательщиков за незаконность действий сторон при заключении сделки. Ни одна страна в мире не является настолько богатой, чтобы позволить себе такую роскошь, как ответственность за действия участников частных сделок.

В то же время мировая практика исходит из необходимости использования в обязательном порядке возможностей негосударственных правовых институтов для обеспечения юридической чистоты регистрируемых соглашений и законности возникающих на их основе прав. Представляется, что данное требование вполне обоснованно как отвечающее задачам создания стабильного оборота недвижимости и служащее для исключения возможности регистрации в массовом порядке оспоримых и ничтожных сделок.

Действующие правовые системы зарубежных стран выработали два основных пути обеспечения законности частных правоустанавливающих документов, а также прав, подлежащих государственной регистрации. Для стран, использующих систему континентального права, - это обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью.

Для стран англосаксонской модели права - обязательное участие в процессе заключения соглашения страховой компании совместно с адвокатом или маклером.

К сожалению, ГК РФ обошел вниманием данную проблему, в связи с чем она по-прежнему требует своего безотлагательного решения, принимая во внимание возможные негативные последствия незаконных сделок в такой социально значимой сфере, как недвижимость. Попытки возложить названные выше функции юридического контроля на учреждения юстиции, как предусмотрено в Федеральном законе Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", не только противоречат вышеизложенным доводам и влекут ничем не обоснованные негативные последствия для бюджета, но и позволяют говорить о создании квазисудебного контроля за гражданско-правовыми отношениями. Создание подобного контроля вызывает множество вопросов и по квалификации специалистов и руководителей учреждений юстиции, поскольку анализируемый Федеральный закон не содержит требований об их обязательном юридическом образовании, допуская, что соответствующие должности в учреждениях юстиции могут занимать лица, имеющие опыт работы в органах, осуществляющих государственную регистрацию.

Определенную сложность в деятельности правозащитных институтов будут вызывать и существующие исключения из общего правила о необходимости регистрации для возникновения прав на недвижимость. Указанная сложность связана прежде всего с тем обстоятельством, что момент возникновения соответствующих прав не будет отражен в системе государственного реестра, что в свою очередь может повлечь невозможность получения через систему регистрации исчерпывающих данных о статусе объекта недвижимости.

К подобным исключениям можно отнести положения п. 4 ст. 218 ГК РФ, предусматривающего приобретение права собственности на квартиру, гараж, иное имущество потребительского кооператива после выплаты своего паевого взноса .

Другим исключением, на наш взгляд, являются положения ч. 1 ст. 341 того же Кодекса, в которой устанавливается правило о возникновении права залога в отношении имущества, подлежащего передаче, с момента такой передачи, если иное не предусмотрено соглашением о залоге .

Названный перечень исключений может быть дополнен. Так, в частности, ждет своего судебного разрешения вопрос о моменте возникновения прав на недвижимость, основанных на нормах закона. Согласно ч. 5 ст. 488 ГК РФ, товар, проданный в кредит, находится в залоге у продавца, если иное не предусмотрено соглашением сторон. Кроме того, право залога на недвижимость в силу закона возникает и при регистрации договора пожизненного содержания с иждивением на основании ч. 1 ст. 587 ГК РФ. С нашей точки зрения, возникновение подобных прав должно быть связано с моментом их государственной регистрации, что объясняется необходимостью обеспечить унификацию принципа закрепления прав и обременений недвижимости, а также ограничить возможность неоправданногорасширения перечня исключений из общего правила, предусмотренного в п. 2 ст. 8 ГК РФ. В связи с изложенным, представляется, что договор купли-продажи, в котором предусмотрена оплата недвижимости в кредит, попадает в поле зрения государственной регистрации в качестве основания для возникновения вещного права - ипотеки, хотя в иной ситуации (за исключением, когда объектом выступает жилой дом или помещение) он на регистрацию не предоставляется.

Также остается открытым для теории права вопрос о моменте возникновения права собственности на недвижимое имущество у наследников. Существующие расхождения в этом вопросе связаны с редакцией ст. 546 ГК РСФСР, согласно которой принятое наследство признается принадлежащим наследнику со времени открытия наследства, а сам факт принятия осуществляется посредством фактического вступления во владение или подачей заявления нотариусу. Названная норма права, устанавливая момент, с которого наследуемое имущество признается принадлежащим наследнику, в то же время не указала, на каком вещном праве базируется эта принадлежность: на праве собственности, праве хозяйственного ведения, праве доверительного управления и т.д. Использование для уточнения позиции законодателя иных норм гражданского права также не позволяет прийти к исчерпывающему выводу.

Так, возникновение именно права собственности при вступлении в наследство косвенно подтверждается положениями абз. 2 п. 2 ст. 218 ГК РФ и ст. 548 ГК РСФСР. В первом случае законодатель связывает понятие принадлежности имущества при наследовании с правом собственности, а во-втором - предусматривает, что в случае смерти гражданина, принявшего, но еще не оформившего наследство, его наследники наследуют это имущество на общих основаниях, в то время как в иной ситуации наследование осуществляется в порядке наследственной трансмиссии прав.

В качестве оппонента названным правовым нормам выступает ст. 549 ГК РФ, которая говорит о невозможности возникновения права собственности с момента принятия наследства, так как фактическое вступление во владение наследуемым имуществом одним из наследников либо подача им заявления о принятии наследства не исключают возможности признания за другими наследниками права собственности на то же имущество или его часть. Исходя из содержания данной статьи принятие наследства следует рассматривать как волеизъявление наследника вступить в наследственные права и как возникновение у него права управлять (владеть) в рамках закона наследуемым недвижимым имуществом до момента регистрации права собственности. Это право управления (владения) не подлежит регистрации, так как оно не содержится в перечне вещных прав, изложенном в ст. 131 ГК РФ.

Указанный пробел законодателя в отношении четкого определения момента возникновения права собственности при наследовании должен быть разрешен в нормах раздела "Наследственное право" третьей части ГК РФ.

Возвращаясь к возможным негативным последствиям существования исключений из общего правила, предусмотренного в п. 2 ст. 8 ГК РФ, необходимо отметить следующее. Подобные последствия должны быть снижены посредством неукоснительного выполнения требований ст. 131 ГК РФ, которая обязывает всех правообладателей, включая тех, которые приобрели этот статус без государственной регистрации, внести соответствующие данные в реестр. Осуществление правообладателем своих прав на недвижимость с участием третьих лиц должно быть поставлено в зависимость от момента внесения соответствующих данных об этих правах в реестр. Таким образом, без государственной регистрации прав собственник не может в полном объеме осуществлять свои властные полномочия в отношении принадлежащего ему имущества.

В соответствии с нормами ГК РФ права на недвижимость, их возникновение, ограничение, прекращение и переход подлежат регистрации в государственном реестре. По существу названная регистрация призвана служить обеспечением стабильности оборота недвижимости, поскольку последняя имеет не только имущественную, но и социальную значимость. Обеспечение стабильности достигается посредством выделения сделок и иных актов с недвижимостью за рамки частных интересов сторон и создания особой информационной системы, позволяющей всем субъектам права получать исключительно и единственно достоверные данные о правовом статусе того или иного объекта.

Обобщая изложенное, можно сделать вывод, что регистрация - это легализация для гражданского оборота сделок и порождаемых ими прав и обязанностей, а также иных оснований возникновения прав и обязанностей, предусмотренных в п. 1 ст. 8 ГК РФ. Представляется, что предлагаемое определение государственной регистрации согласуется и с общими положениями ГК РФ, регулирующими оборот недвижимости и прав на нее. Так, в соответствии со ст. 131 ГК РФ вещные права на недвижимость, их ограничение, возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. Момент же возникновения прав может по времени и не совпадать с их государственной регистрацией, что предусмотрено как исключение в п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса. Более того, указанная норма права не связывает момент возникновения ограничений, например, в виде наложения ареста, со временем их государственной регистрации. Таким образом, законодатель, установив обязательность государственной регистрации прав и иных событий, вместе с тем не придал данному процессу исключительно правоустанавливающий характер, что в свою очередь позволяет рассматривать такую регистрацию как отражение в реестре для неограниченного круга лиц достоверной и исчерпывающей информации о правовом статусе недвижимости, его изменении или прекращении.

Заключение

Учитывая большое значение объектов недвижимости в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте, закон закрепил ее специальный правовой режим. Он заключается в том, что право собственности, другие вещные права на недвижимость, их ограничения, возникновение, переход и прекращение подлежат в обязательном порядке государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции. Должны быть зарегистрированы.

Хотя российская система регистрации недвижимости во многом переняла основополагающие положения систем регистрации Германии и Испании, а также перекликается с дореволюционным опытом России по созданию Вотчинного устава,

но опирается она прежде всего на Гражданский кодекс РФ, имеет свою специфику, свои особенности, которые могут меняться только при изменении не только Закона о регистрации, но и Гражданского кодекса РФ. Со вступлением Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в силу введена единая процедура регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним вне зависимости от вида недвижимости и субъекта Федерации, на территории которого она находится. Начата работа по созданию соответствующего Единого государственного реестра. Все это в конечном счете позволит сделать рынок недвижимости России прозрачным, во многом подрубить корни преступности и мошенничества в сфере оборота недвижимого имущества.

Сделки с недвижимостью составляют значительную часть гражданского оборота и в наибольшей степени нуждаются в государственном признании и подтверждении прав их участников, что обусловлено особым характером предмета таких сделок - недвижимости. К недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Проблемы государственной регистрации сделок. Проблемы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним

Рекомендованный список диссертаций

2005 год, кандидат юридических наук Галимова, Венера Марсельевна

Гражданско-правовые основания приобретения прав на нежилые помещения 2006 год, кандидат юридических наук Хурцилава, Анастасия Геннадьевна

Особенности совершения сделок с недвижимостью 2004 год, кандидат юридических наук Прокопьева, Надежда Викторовна

Проблемы правового регулирования сделок с недвижимостью 2004 год, кандидат юридических наук Козлова, Елена Борисовна

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

Похожие диссертационные работы по специальности «Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право», 12.00.03 шифр ВАК

Правовой режим объекта незавершенного строительства: теория и практика 2009 год, кандидат юридических наук Шалагинов, Константин Константинович

Заключение диссертации по теме «Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право», Емельянова, Екатерина Анатольевна

Список литературы диссертационного исследования кандидат юридических наук Емельянова, Екатерина Анатольевна, 2004 год