Перевод из жилого в нежилое. Нежилые помещения - судебная практика Незаконный перевод жилого помещения в нежилое

⁰

Владельцы квартир в многоквартирных домах часто бывают недовольны тем, что в их доме находится магазин, офис или иное нежилое помещение. Одним из способов борьбы с такими нежилыми помещениями является подача иска в суд о признании недействительным решения о переводе жилого помещения в нежилое.
Жильцы дома часто указывают на то, что:
согласия на реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку переведенной в нежилое помещение квартиры;
присоединение к нежилому помещению части общего имущества многоквартирного дома, а под этим, как правило, понимается оборудование отдельного входа
они не давали.
20 января 2015г Московским городским судом (кассационная инстанция) был рассмотрен иск о признании недействительным распоряжения о переводе жилого помещения в нежилое (Определение от 20 января 2015 г. N 4г/1-56). Истец , физическое лицо – владелец квартиры в многоквартирном доме, основывал свой иск на аргументах указанных выше.
Суд отказал истцу в удовлетворении его требований по следующим основаниям:
Использование придомового земельного участка под дорожку до пешеходного тротуара не нарушает прав жильцов , так как право собственности на земельный участок не зарегистрировано , соответственно в данном случае отсутствует факт использования общего имущества жильцов дома .
Довод истца о том, что он не давал согласия на перевод жилого в нежилое помещение , верно отклонен судом, так как ДЖП и ЖФ г. Москвы самостоятельно принимает решение о переводе жилого помещения в нежилое . При этом получение согласия собственников помещений, расположенных непосредственно над квартирой, действующим законодательством не предусмотрено, они должны быть лишь уведомлены о принятом решении.р
Довод истца о том, что разрешение на обустройство отдельного входа получено без согласия других сособственников дома, признан несостоятельным, так как ответчиком представлена выписка из решения общего собрания собственников, которая свидетельствует о принятии решения о передаче ему части общего имущества дома для выполнения работ в соответствии с проектом переустройства .

В другом деле предприниматель был не согласен с отказом Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы в переводе квартиры в нежилое помещение . В свою очередь Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы считал, что он не может принять решение о переводе жилого в нежилое помещение в связи с тем, что советом депутатов муниципального собрания отказано в согласовании проекта решения о переводе жилого помещения в нежилое.
Суд посчитал решение Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы обоснованным, так как в силу пункта 5.7.4. Регламента подготовки уведомления о переводе (отказе в переводе), утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 15 мая 2007 года №382-ПП, одним из оснований для отказа является отрицательное заключение органа исполнительной власти города Москвы, городской организации.
Но стоит отметить, что совет депутатов муниципального собрания при отказе в согласовании проекта решения о переводе жилого помещения в нежилое , должен такой отказ мотивировать. В данном случае мотивом послужили обращения жителей многоквартирного дома, в котором находится переводимое помещение, о несогласии с передачей части общего имущества дома (подоконная часть фасада до уровня пола) для устройства отдельного входа заинтересованному лицу (Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 1 апреля 2015 г. N 09АП-5381/2015).

В последнем споре предприниматель доказал, что отказ Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы в предоставлении государственной услуги по подготовке и выдаче уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого помещения является недействительным .
Судом было установлено, что предприниматель, являясь собственником жилого помещения , обратился в Департамент с заявлением о рассмотрении вопроса о переводе помещения в нежилое в целях использования в качестве салона-магазина непродовольственных товаров.
При этом Департамент отказал предпринимателю в предоставлении государственной услуги по подготовке и выдаче , сославшись на отсутствие информации о согласовании советом депутатов муниципального собрания проекта решения о переводе .
Суд исходил из отсутствия у Департамента правовых оснований для отказа предпринимателю в оказании государственной услуги по подготовке и выдаче уведомления о переводе жилого помещения в нежилое .
Суд указал, что законодательством установлено: если в установленный срок с момента поступления документов на рассмотрение совета депутатов в Департамент не поступит решение по вопросу согласования проекта решения о переводе жилого помещения в нежилое, то такой проект считается согласованным .
Доводы кассационной жалобы о том, что предприниматель повторно обратился в службу «одного окна» с заявлением о предоставлении государственной услуги по подготовке и выдаче уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого помещения в нежилое , и в последующем отозвал свое повторное заявление, что, по мнению Департамента, свидетельствует об отказе от оказания услуги , был отклонен судом (Постановление АСМО от 20 марта 2015 г. по делу N А40-62879/14).

Решения судов, основанные на применении норм статей 22, 23 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Ст. 22 ЖК РФ. Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

Ст. 23 ЖК РФ. Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

Судебная практика

Решение № 2-2777/2019 2-2777/2019~М-1881/2019 М-1881/2019 от 24 мая 2019 г. по делу № 2-2777/2019

Октябрьский районный суд г. Новосибирска (Новосибирская область) - Гражданские и административные

Имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Принимая во внимание, что произведенное переоборудование жилого помещения в нежилое не противоречит положениям ч. 3 ст. 22 ЖК РФ, санитарно-эпидемиологическим и строительно-техническим, а также противопожарным нормам и правилам, не нарушает права и законные интересы граждан и не создает угрозу их жизни или...

Решение № 2-515/2019 2-515/2019~М-321/2019 М-321/2019 от 22 мая 2019 г. по делу № 2-515/2019

Сальский городской суд (Ростовская область) - Гражданские и административные

Дело № 2-515/2019 РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации 22 мая 2019 года г. Сальск Сальский городской суд Ростовской области в составе: председательствующего судьи Разиной Л.В. при секретаре Лысенко Е.Э., с участием пом. прокурора Жирниковой...

Решение № 2А-2639/2019 2А-2639/2019~М-2547/2019 М-2547/2019 от 22 мая 2019 г. по делу № 2А-2639/2019

Октябрьский районный суд г. Белгорода (Белгородская область) - Гражданские и административные

Дело № 2а-2639/2019 РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 22 мая 2019 года г. Белгород Октябрьский районный суд г. Белгорода в составе: председательствующего судьи Орловой Е.А., при секретаре Губаревой Л.О., с участием административного истца Ширяевой...

Решение № 2-261/2019 2-261/2019~М-231/2019 М-231/2019 от 14 мая 2019 г. по делу № 2-261/2019

Прохоровский районный суд (Белгородская область) - Гражданские и административные

Имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования). На основании ч.1 ст. 22 и ч. 2 ст. 23 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение допускается с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности и осуществляется...

Решение № 2А-3754/2019 2А-3754/2019~М-3143/2019 М-3143/2019 от 13 мая 2019 г. по делу № 2А-3754/2019

Прикубанский районный суд г. Краснодара (Краснодарский край) - Гражданские и административные

Спора в рамках рассматриваемого дела. Оценивая правомерность действий ответчика Администрации муниципального образования г. Краснодар, суд руководствовался нормами действующего законодательства, регулирующего спорные правоотношения, в частности, статей 22, 23 , 24, 36, 40 Жилищного кодекса РФ. Условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое, а также отказ в таком переводе, установлены Жилищным кодексом РФ (статьи 22 - ...

Решение № 2-2489/2019 2-2489/2019~М-1865/2019 М-1865/2019 от 8 мая 2019 г. по делу № 2-2489/2019

Сергиево-Посадский городской суд (Московская область) - Гражданские и административные

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Согласно ч.1 ст. 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности. Судом...

Решение № 2-2570/2019 2-2570/2019~М-1420/2019 2-2570А/2019 М-1420/2019 от 7 мая 2019 г. по делу № 2-2570/2019

Ленинский районный суд г. Оренбурга (Оренбургская область) - Гражданские и административные

Местного самоуправления. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается, в том числе, в случае несоблюдения предусмотренных статьей 22 названного Кодекса условий перевода помещения (п. 3 ч. 1 ст. 24 ЖК РФ). Часть 2 ст. 23 ЖК РФ устанавливает перечень документов, необходимых при переводе жилого помещения...

Решение № 2А-1557/2019 2А-1557/2019~М-729/2019 М-729/2019 от 25 апреля 2019 г. по делу № 2А-1557/2019

Ленинский районный суд г. Смоленска (Смоленская область) - Гражданские и административные

Допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством. Как предусмотрено ч.1 ст. 22 ЖК РФ, перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности. На...

...кодекса Российской Федерации отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае: непредставления определенных ч. 2 ст. 23 Жилищного кодекса Российской Федерации документов, обязанность по представлению которых возложена на заявителя; несоблюдения предусмотренных ст. 22 Жилищного кодекса Российской Федерации условий перевода помещения; несоответствия проекта переустройства и (...

Что чаще всего мешает провести изменение статуса недвижимости – своеволие чиновников или технические параметры апартаментов? Перед многими собственниками возникает вопрос – возможно ли оформить апартаменты в статус жилой недвижимости, и если да - как это сделать.

Редакция портала сайт предприняла попытку разобраться в том, зачем это может понадобиться обитателям жилья с «сомнительным» статусом и предлагает читателям ознакомиться с условиями проведения этой процедуры.

На российском рынке застройщики предлагают потенциальным покупателям не только квартиры, которые имеют статус жилой недвижимости, но и апартаменты – жилье, которое такого статуса не имеет. Несмотря на статус нежилой недвижимости, апартаменты пользуются популярностью, поскольку имеют некоторые преимущества перед квартирами.

Преимущества апартаментов

Апартаменты, несмотря на статус, продолжают оставаться популярными, и некоторые покупатели специально выбирают именно этот формат жилья. Главным образом, потому, что апартаменты дешевле квартир (при прочих равных параметрах) . Снижение стоимости может достигать 20% и объясняется тем, что на такое жилье не распространяются общие законодательные правила , которые касаются параметров жилья, а также организации придомовой территории.

В таких жилых комплексах имеется множество полезных сервисов – за бытовыми услугами не придется ходить далеко. Часто в таких домах предлагается клининг, доставка продуктов, есть прачечная, кроме того, такие проекты, как правило, возводятся в удобных районах с качественной и устоявшейся социальной инфраструктурой.

Недостатки статуса «нежилой недвижимости»

Но в ряде случаев дольщики и не догадываются, что их жилье будет иметь статус «нежилого». Застройщик при продаже публикует вполне корректную информацию – продается действительно жилье, то есть, в помещениях можно жить, и они изначально для этого предназначены. Однако в рекламных материалах отсутствует упоминание о статусе, и некоторые покупатели, не знакомые с тонкостями жилищного законодательства, просто не догадываются о том, что их ждет. А именно:

Тарифы по коммунальным услугам выше, чем в жилой недвижимости (применяются тарифы для коммерческих помещений) , то есть – собственнику придется платить больше. Текущие переплаты по коммунальным платежам с течением времени перекрывают экономию, которая образовалась в результате более низкой стоимости жилья;
Нет возможности зарегистрироваться на жилплощади на постоянной основе , есть возможность оформить временную регистрацию, однако, максимальный срок действия составляет 5 лет, затем приходится все оформлять заново. Отсутствие регистрации осложняет возможность устроить ребенка в детский сад, школу, поставить на учет в поликлинику, пр.;
Налог на недвижимость рассчитывается по максимальным ставкам , используемым для налогообложения жилья. Если для квартиры ставка составляет 0,1%, то апартаменты облагаются налогом по ставке от 0,5% до 2% ;
Покупатель не может рассчитывать на налоговый вычет , как в случае с обычными квартирами.
При возведении апартаментов застройщики не обязаны строить объекты социальной инфраструктуры. А это означает, что с высокой вероятностью жильцам придется мириться с их отсутствием.

Собственно, апартаменты – отличный вариант для тех, кто собирается использовать жилье этого формата непосредственно по прямому назначению , для периодического проживания. В этом случае собственник вряд ли будет обеспокоен невозможностью постановки на учет, да и не обеднеет при оплате коммунальных платежей, так как многие позиции рассчитываются по показаниям счетчиков.

Возможность изменения статуса недвижимости в процессе строительства

В ряде случаев застройщик обеспечивает экономию (которая также отражается в цене жилья) на этапе получения разрешительных документов, оформление которых для возведения апартаментов стоит дешевле, чем для недвижимости в статусе «жилой». В процессе возведения здания застройщик инициирует процедуру изменения статуса, и дольщик получает полноценную квартиру по цене, которая несколько ниже средней по рынку.

Конечно, все это оговаривается с дольщиками, однако стоит обратить внимание на тот факт, что недвижимость для перевода ее в статус «жилой» должна изначально возводиться в соответствии с установленными нормами. Это обстоятельство проверить без экспертизы достаточно сложно, и в результате иногда возникает такая ситуация, когда застройщик обещает, что статус недвижимости изменится, однако, впоследствии этого не происходит (так как параметры не соответствуют) . Привлечь застройщика к ответственности очень непросто, так как в ДДУ фигурируют именно апартаменты.

Условия для изменения статуса жилья

Изменить статус апартаментов возможно исключительно при соблюдении следующих условии: жилье находится в собственности, не имеет каких-либо обременений и в полной мере соответствует требованиям, предъявляемым законодательством к недвижимости, предназначенной для постоянного проживания. Речь идет о площади и конфигурации жилых и бытовых помещений (соблюдение минимального метража комнат, пр.) , нормах естественного освещения (так, в жилой комнате должно присутствовать окно) , звукоизоляции, о санитарных и противопожарных правилах.

Кроме того, поблизости должны присутствовать элементы социальной инфраструктуры, а на придомовой территории необходимо присутствие детских площадок, парковки, зоны для отдыха – в случае с апартаментами застройщик совершенно не обязан все это обеспечивать.

Собственно, апартаменты потому и дешевле обычных квартир по той причине, что требования к «временному» жилью ниже, чем к жилой недвижимости. Что, соответственно, определяет для застройщика некоторое поле для маневра, позволяющее удешевить стоимость возведения, и тем самым улучшить свои позиции на высоко конкурентном строительном рынке.

Таким образом, часто получается, что апартаменты по многим параметрам не соответствуют требуемому статусу, и в этом случае для его изменения сделать ничего нельзя.

Оценка ситуации: возможно ли изменение статуса?

Что требуется сделать для того, чтобы изменить статус недвижимости на «жилой»? В случае с апартаментами вариантов не так уж много:

Апартаменты могут уже соответствовать всем требуемым правилам , в этом случае остается лишь собрать необходимые документы, подать заявку в соответствующий орган и оплатить пошлину. Комиссия профильных специалистов проведет осмотр, и если у чиновников не возникнет возражений – статус жилья будет изменен. Однако даже в этой ситуации не все так просто, законодательство, описывающее параметры жилой недвижимости, является достаточно размытым, что дает чиновникам возможность принимать решения чуть ли не по своему усмотрению.

Естественно, отказ в изменении статуса оформляется соответствующим образом, например, комиссия может посчитать, что расположение дверного проема не может обеспечить безопасность передвижения по квартире. Впрочем, отказ чиновников можно обжаловать в судебном порядке, и если их решение оказалось неправомерным, будет проведена независимая экспертиза, на основании которой суд с большой вероятностью вынесет решения в пользу собственника. Однако, перед тем, как инициировать судебное разбирательство, стоит помнить, что все расходы несет собственник.

Апартаменты не соответствуют требованиям . В этом случае необходимо привести жилье в соответствие всем нормативам, выполнив перепланировку (изменение конфигурации помещений, возможно, инженерную инфраструктуру) . Однако необходимо понимать, что в ряде случаев это сделать невозможно, учитывая технические характеристики здания, планируемые изменения могут оказаться небезопасными для конструкции дома.

Соответственно, такой проект городские власти не одобрят , и не выдадут разрешения на перепланировку, а если работы будут проведены без разрешения и будут противоречить нормам безопасности, изменения нельзя будет зарегистрировать. Мало того, собственника обяжут оплатить штраф, и «вернуть все как было», если, конечно, самостоятельные работы, выполняемые без разрешения, не приведут к более серьезным последствиям.

К числу таковых можно отнести обрушение части здания по причине нарушения целостности конструкционных элементов (например, при попытках продолбить оконный проем в несущей внешней стене).

Современная практика перевода недвижимости в статус жилой говорит о том, что эта процедура обычно применяется к целому корпусу, для этого собирается собрание жильцов, проводится экспертиза и готовятся соответствующие документы. Случаи смены статуса для одной квартиры являются достаточно редкими, поскольку, если жилье соответствует нормам, то это относится и ко всем остальным квартирам, это правило распространяется и в обратную сторону. Хотя в законе и не указано, что нельзя сменить статус лишь одной квартиры.

С чего начать: юридическая сторона вопроса

Первым делом необходимо привести в порядок юридическую сторону вопроса. А именно:

Получить право собственности на жилье , если речь идет о квартире в новостройке и это еще не сделано. Для этого новостройка должна быть введена в эксплуатацию (этим занимается застройщик) , а квартира – передана дольщику по акту приемки-передачи. Все, что необходимо сделать в этом случае, это подать заявку в Росреестр вместе с некоторыми документами (копия ДДУ, паспорта, акта приемки-передачи) и оплатить пошлину (порядка 300 руб.) . Можно отнести пакет лично или отправить через МФЦ.

Собственно, услугу регистрации права собственности предлагают и застройщики, однако просят за ее оказание суммы от 30 тыс. рублей (по загадочным причинам, так и не установленным порталом сайт, это намного выше официальной пошлины в 300 руб.) . Это намного дороже самостоятельного оформления, поэтому мы не можем рекомендовать этот способ получения права собственности.

Снять обременения. Одним из таковых является ипотечная задолженность перед банком, которую следует погасить.

Если параметры жилья соответствуют новому статусу

Необходимо отправиться в орган, который занимается вопросами смены статуса (в столице это - Департамент городского имущества) с заявлением и набором документов. В набор входит выписка из ЕГРН (подтверждает право собственности) , копия паспорта, технический паспорт квартиры из БТИ (подтверждающий соответствие требованиям) . Последний документ можно не предоставлять, сотрудники ведомства в этом случае и сами отправят запрос, но из-за этого может уйти больше времени на рассмотрение заявки. Да – еще следует оплатить пошлину, сумма составляет порядка 20 тыс. рублей.

После осмотра жилья сотрудниками комиссии, направленной Департаментом, будет вынесено решение о смене статуса жилья или отказ с четким обоснованием причин. Если среди причин указаны такие несоответствия, которые можно устранить путем перепланировки, стоит заняться именно этим (порядок действий описан ниже) .

Если параметры жилья возможно «подогнать» под новый статус

Теперь рассмотрим следующий вариант: апартаменты не соответствуют законодательным требованиям, и для смены статуса требуется перепланировка. Для начала, естественно, следует уточнить, возможно ли проведение изменений с технической точки зрения, выдадут ли власти разрешение на перепланировку, и будет ли квартира после окончания работ соответствовать всем положенным нормам. Чтобы это выяснить, необходимо обратиться в государственную или частную проектную организацию.

Если окажется, что перепланировка вполне может быть проведена, следует изготовить проект предполагаемых изменений, а затем отправиться в Департамент и подать заявку на разрешение. К заявке нужно добавить проект перепланировки, техпаспорт на квартиру (с поэтажным планом) , эти документы оформляются в БТИ, ДДУ (или другой правоустанавливающий документ) , а также паспорт.

После того, как комиссия осмотрит объект недвижимости, собственник получает официальное разрешение и может приступать к выполнению работ. Если будет отказ, его можно обжаловать в суде. По завершению работ нужно ввести квартиру в эксплуатацию, обратившись в тот же орган, где оформлялось разрешение.

Когда перепланировка будет узаконена, можно подавать заявку на изменение статуса недвижимости (в этот же Департамент) . Однако сначала нужно изготовить новый технический паспорт на квартиру (заказывается в БТИ) , который нужно приложить к заявке вместе с паспортом и правоустанавливающим документом.

Оформление изменений в Росреестре

Завершающий этап – регистрация всех изменений в Росреестре, одновременно с регистрацией оформляется и решение о новом статусе жилья, которое принято Департаментом. В Росреестр можно подать заявление лично или отправить через МФЦ. Специалисты внесут в существующие записи необходимые изменения, после чего апартаменты официально получат статус жилой недвижимости. Право собственности дополнительно оформлять не нужно, эта процедура выполняется автоматически, соответствующий документ выдается собственнику по завершении всех действий в рамках регистрации нового статуса.

Заключение

Действуя согласно рекомендациям, приведенным в данной статье, и при наличии соответствующих условий, можно перевести апартаменты в статус жилой недвижимости . Однако стоит понимать, что часто собственники наталкиваются не только на невозможность это сделать чисто по техническим параметрам, но и на нежелание чиновников менять статус жилья. Связано это не в последнюю очередь с ответственностью за безопасное проживание на переоформленной жилплощади, которую им приходится принимать не себя, а также на некоторую «размытость» законодательства.

Таким образом, если возникла необходимость смены статуса жилья, собственнику понадобится консультации экспертов, как с технической стороны вопроса, так и с юридической. Мы, со своей стороны, надеемся, что приведенная здесь информация поможет вам добиться успеха при проведении всех процедур.

Ирина Васильева

Дефицит помещений для коммерческого использования несколько лет назад породил волну многочисленных обращений по переводу жилых помещений в нежилые. И на сегодняшний день, несмотря на то что построено большое число коммерческих объектов, многие владельцы бизнеса стоят перед необходимостью осуществить подобный перевод.

Условия перевода

Порядок перевода жилого помещения в нежилое четко регламентируется ст. 23 Жилищного кодекса РФ, а ст. 24 этого кодекса определяет основания для отказа в переводе. Закон закрепляет право заявителя обжаловать данный отказ в судебном порядке, и, как показывает практика, именно обжалование отказов в переводе составляет основную часть судебных разбирательств по данному вопросу.

Основной причиной отказа органов местной власти перевести жилое помещение в нежилое является отсутствие необходимых документов. Чаще всего указывается непредставление согласия от других собственников жилых помещений в многоквартирном доме. Однако в ст. 23 ЖК РФ в перечне документов, необходимых для перевода, не указано такое согласие. Между тем, другие нормы жилищного законодательства предусматривают обязательное получение согласия остальных собственников. Например, необходимо получить согласие всех собственников помещений при проведении реконструкции дома. Именно в неоднозначном понимании термина «реконструкция» кроется основная причина отказов перевести жилое помещение в нежилое без согласия собственников. Раскрывается данное понятие в Градостроительном кодексе РФ. Согласно этому документу под реконструкцией понимается внесение изменений в планировку помещения, которая приводит к уменьшению или увеличению площади, этажности и т.д. Кроме того, данный документ содержит еще такие понятия:

Переоборудование – внесение изменений в инженерно-технические сети помещения, требующие внесения изменений в технический паспорт. К таким изменением относится перенос санузла, устройство дополнительных электрических розеток и т.д.
Перепланировка – внесение изменений в архитектурно-планировочные решения в пределах одного помещения, которые изменяют его планировку, но не изменяют его площадь, объем и т.д.

Как показывает судебная практика по обжалованию отказов в переводе жилого помещения в нежилое, у органов местной власти и у суда часто разные взгляды на планируемые в рамках перевода действия по изменению помещения. К примеру, орган местной власти отказал в переводе жилого помещения в нежилое на том основании, что заявитель не представил решение общего собрания дома с согласием на реконструкцию, так как планируется демонтаж простенка и устройство отдельного входа в помещение с улицы. Орган власти посчитал, что планируемые работы являются реконструкцией, суд же признал данные работы перепланировкой, поэтому заявителю нет необходимости получать согласие остальных собственников, следовательно, органы местной власти должны выполнить перевод жилого помещения в нежилое.

Совет: при подаче документов в органы местной власти для перевода жилого помещения в нежилое желательно приложить к проекту изменения переводимого помещения заключения экспертной организации о характере планируемых работ, где будет четко указано, что будет выполняться: перепланировка, переоборудование или реконструкция.

Иные споры по переводу жилых помещений в нежилые

Однако с переводом жилых помещений в нежилые связаны судебные споры не только по отказу местных властей выполнить такой перевод. На практике нередки ситуации, когда другие собственники обжалуют в суде разрешение на перевод помещения в нежилое. В качестве оснований для отмены перевода также выступает неоднозначное понимание выполняемых собственником нежилого помещения работ по его изменению. Например, в суд обратились собственники жилых помещений, посчитавшие, что их права ущемлены другим собственником, который перевел свою квартиру в нежилое помещение. В иске было указано, что к нежилому помещению было пристроено крыльцо, соединяющее вход в подъезд с входом в данное помещение. Истцы указали, что таким образом без их согласия на реконструкцию произошло увеличение их общего имущества, то есть ответчиком нарушена ст. 247 ГК РФ . Однако суд не согласился с заявителями, признал проведенные работы перепланировкой, которые не требуют получения согласия остальных собственников.

Нередко в отношении собственников нежилых помещений, переведенных из жилых, заявляется негаторный иск . К примеру, истец В. потребовал от владельца соседней квартиры, переоборудованной под магазин, вернуть квартиру в жилой фонд или убрать козырек, который, по мнению истца, значительно снижает уровень инсоляции его квартиры. Суд проанализировал законность перевода помещения в нежилое, а также провел экспертизу соответствия квартиры заявителя нормативным требованиям. На основе полученных данных суд отказал в удовлетворении иска, отметив, что перевод жилого помещения в нежилое выполнен согласно требований законодательства, а выполненные собственником нежилого помещения работы не препятствуют праву истца пользоваться и распоряжаться своей собственностью.

Несколько иной подход у судов, когда собственники помещений, переведенных из жилых в нежилые, возводят возле них самовольные постройки . В большинстве случаев суд выносит решение о сносе подобных объектов.

Совет: в некоторых ситуациях самовольную постройку можно узаконить. Для этого необходимо получить согласие всех собственников общего имущества, а также заключение экспертизы о соответствии данной постройки всем требованиям нормативных документов к строениям данной категории. Но данная процедура производится только в судебном порядке.

Перевод жилого помещения в нежилое — процедура относительно несложная, но требующая определенных знаний законодательства. Учет всех нюансов нормативно-правового регулирования этого вопроса позволяет избежать конфликтной ситуации и длительного судебного разбирательства. Судебная же практика по спорным вопросам перевода в большинстве случаев носит положительный характер для большинства желающих вывести свою недвижимость из жилого фонда.

Алексей Алексеевич Русин
Юрисконсульт ООО «Мелт»
E-mail: [email protected]
тел. 8926-889-67-72

Где-то с 1997 года можно наблюдать ситуацию, как предприниматели активно скупают квартиры на первых этажах, ветхие дома для обустройства в этих помещениях офисов, парикмахерских, складов, магазинов и т.д. В настоящее время отмечается картина «с точностью до наоборот», все чаще в местные органы власти подаются пакеты документов на перевод помещений из нежилого фонда в жилой.

Данную ситуацию можно объяснить тем, что в настоящее время огромной популярностью стали пользоваться, так называемые квартиры-студии в центральных районах крупных городов.

Перевод нежилого помещения в жилое помещение может также обуславливаться и другими факторами. Например, у предприятия-гиганта есть много свободных технических помещений, которые данным предприятием не используются, но после переоборудования могут отвечать требования для проживания. Соответственно, данное предприятие может удовлетворить потребность в размещении своих сотрудников и приезжающих специалистов, за счет данных технических помещений. В результате, данные технические, нежилые помещения после переоборудования становятся общежитием для сотрудников или молодых специалистов.

Изменение в сторону уменьшения стоимости коммерческой недвижимости и увеличение стоимости квартир в определенном районе, сильно превышающих стоимость нежилых помещений, естественным образом может повлиять на количество желающих перевести нежилое помещение в жилое с целью последующей продажи.
В данной связи дадим определения жилым и нежилым помещениям.

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (п. 2 ст. 15 ЖК РФ). Жилищный кодекс РФ называет ряд признаков жилого помещения: недвижимый характер, изолированность и пригодность для постоянного проживания граждан (соответствие установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства), наличие которых у помещения позволяет обрести ему правовой режим жилого помещения. Очевидно, что правовой режим жилого помещения возникает с момента юридического установления соответствия помещения признакам жилого помещения. Порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, регламентируются Положением, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.06 г. N 47.

В российском законодательстве нет определения понятия «нежилое помещение». Понимание данного термина нашло отражение в Федеральном законе от 21.07.97 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» . Согласно абзацу 2 п. 6 ст. 12 Закона помещение (нежилое) представляет собой «объект, входящий в состав зданий и сооружений».

В данной статье мы хотим рассмотреть и проанализировать судебную практику существующую на сегодняшний день регулирующую отношения возникающие в связи с переводом нежилого помещения в жилое помещение. Рассмотрим конкретные судебные дела.

Согласно части 2 статьи 23 ЖК РФ для перевода нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет поименованные в пунктах 1-5 указанной статьи документы.
Так, Государственное образовательное учреждение среднего профессионального образования «Владивостокское художественное училище» обратилось в Арбитражный суд Приморского края с заявлением к администрации г. Владивостока о признании незаконным решения администрации от 25.09.2009 N 266-р и об обязании администрации осуществить перевод нежилых помещений общей площадью 402,6 кв.м в жилые в здании (жилой дом с нежилыми помещениями, лит.А), расположенном по адресу: г. Владивосток, ул. Хабаровская, 16.
Суть дела: училище обратилось в администрацию с заявлением о переводе спорных нежилых помещений в жилые с согласованием переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения. Решением управления по учету и распределению жилой площади администрации от 25.09,2009 N 266-р училищу отказано в переводе нежилых помещений 1-го и 2-го этажей в жилом доме N 16 по улице Хабаровская в жилые, с требованием переустройства и перепланировки на основании пункта 1 части 1 статьи 24 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) - непредставление определенных частью 2 статьи 23 ЖК РФ документов.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований суды исходили из следующего, что собственником спорных нежилых помещений является Приморский край, управление собственностью которого в настоящее время осуществляет департамент имущественных отношений Приморского края. Последний ни сам не обращался, не уполномочивал другое лицо обратиться в уполномоченный орган с заявлением о переводе помещений. Напротив, в материалах дела имеется письмо департамента от 24.09.2009 N 53/2-18-4169, которым отказано училищу в согласовании перевода нежилых помещений 1-го и 2-го этажей в здании, расположенном по адресу: г.Владивосток, ул.Хабаровская,16 в жилые помещения (Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 28 мая 2010 г. N Ф03-2872/2010
по делу N А51-12554/2009).

На основании ст. 23 ЖК РФ у граждан занимающих помещения, но не являющиеся собственниками данных помещений отсутствует право требования перевода занимаемого помещения в жилой фонд.
Показательным по данному вопросу является следующее гражданское дело. Так, Щ.А.А. обратился в суд к Префектуре САО г. Москвы и Департаменту Жилищной Политики и Жилищного Фонда г. Москвы с исковым заявление, в котором просит обязать префектуру САО г. Москвы перевести в жилой фонд занимаемое им помещение.
Суть дела: Щ.А.А. и его семья (жена, сын) с … года проживают в помещении, расположенном по адресу: г. Москва …, которое занимается под электрощитовую, в одной комнате располагается электрощит, а в другой - прихожая, санузел, ванная и кухня. Данная квартира была предоставлена Щ.А.А. ОАО «МАЗД», где он работал в должности помощника генерального директора.

В обосновании свои требований Щ.А.А. Пояснил, что более 10 лет префектура САО г. Москвы не может решить вопрос о переводе данного помещения в жилой фонд. Данные обстоятельства послужили для обращения в суд.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходил из того, что Щ.А.А. не принадлежит право требовать переустройства и перевода помещения по адресу: г. Москва, в жилой фонд. В соответствии со ст. 23 ЖК РФ перевод нежилого помещения в жилое осуществляется по инициативе собственника помещения органом местного самоуправления (Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 12 января 2011 г. по делу N 33-126).

В случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования переводимого нежилого в жилое помещения, проект переустройства и (или) перепланировки должен быть составлен с учетом действующих требования технических регламентов к организациям, осуществляющим подготовку таких проектов.

Так, общество с ограниченной ответственностью «Весна-2» обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с заявлением, в котором просит суд признать незаконным отказ администрации Советского района г.Волгограда о признании недействительным отказа в переводе нежилого помещения в жилое изложенного в письме N 01-08/1504 от 9.07.2010 года.

Суть дела: заявитель являясь собственником нежилого встроенного помещения расположенного по адресу г.Волгоград, ул. Осетинская, д.5 с разрешения администрации Советского района г.Волгограда 04.01.2002 года N 15 ООО «Весна-2» произвел перепланировку данного встроенного помещения. Ворошиловским межрайонным БТИ был оформлен технический паспорт на жилое помещение (квартиру) N 28, в доме N 5, по улице Осетинской. Затем Ворошиловское межрайонное БТИ письмом от 18.05.2010 N 194 информировало заявителя, что ему необходимо решить вопрос о переводе спорного нежилого помещения в жилое. В июне 2010 года заявитель обратился с заявлением в Администрацию о переводе нежилого помещения в жилое, однако Администрацией отказано в переводе спорного помещения из нежилого в жилое.

По мнению заявителя, Администрация Советского района г.Волгограда требует от общества заново выполнения всей процедуры перевода нежилого помещения в квартиру, что существенным образом нарушает законные права и интересы заявителя. Последний считает, что поскольку он осуществил перевод нежилого помещения в жилое на основании действующего на тот момент постановления Администрации Волгоградской области N 642 от 30.11.1998 и тем самым выполнил все необходимые требования, установленные этим положением, то оспариваемый отказ Администрации является незаконным.

Отказывая в удовлетворении заявления, суд исходил из того, что представленный ООО «Весна-2» проект перепланировки встроенных помещений подготовлен проектной организацией ООО «Инжстром» в 2001 году. На момент подачи заявления о переводе нежилого помещения в жилое изменились требования технических регламентов к организациям, осуществляющим подготовку проектов (Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 января 2011 г. N 12АП-9732/2010).

С данными выводами суда следует согласиться, как следует из подпункта 4 пункта 1 ст. 24 ЖК РФ отказ в переводе нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства, так же согласно пункта 2 статьи 47 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ виды работ по инженерным изысканиям, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ.

При изменении режима использования нежилых помещений в первую очередь должна определяться техническая возможность использовать такие помещения в качестве жилых помещений.

Показательным по данному вопросу является следующее гражданское дело. Так, М. обратился в суд с заявлением о признании незаконным постановления администрации города Вологды N … от <данные изъяты> и о возложении на администрацию города Вологды обязанности перевести указанное нежилое помещение в жилое помещение.

Суть дела: М. на праве собственности принадлежит нежилое помещение N … общей площадью … кв. м, расположенное на техническом этаже жилого дома по адресу: <данные изъяты>. М. обратился в администрацию города Вологды о переводе указанного нежилого помещения в жилое помещение. Постановлением администрации города Вологды N … от <данные изъяты> М. отказано в переводе нежилого помещения, расположенного по адресу: <…>, в жилое помещение в связи с тем, что к данному помещению отсутствует доступ при помощи лифта, предусмотренный требованиями Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47.

В обоснование заявленных требований М. указал, что отказ администрации города Вологды в переводе нежилого помещения в жилое помещение по причине отсутствия доступа лифта на одиннадцатом этаже жилого дома является незаконным и необоснованным. Полагает, что данная причина не соответствует действительности, доступ в нежилые помещения производится по комбинированной схеме: при помощи лифта до предыдущего этажа и по лестнице до нежилого помещения. Принятая в жилом доме комбинированная схема доступа к помещениям последнего этажа не противоречит Положению о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденному постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47, а также действующим нормам и правилам.

Удовлетворяя заявленные требования суды исходил из следующего, что согласно техническому заключению ООО «данные изъяты» о состоянии конструкций нежилого помещения N … расположенного на одиннадцатом этаже здания по адресу: <данные изъяты>, в соответствии с которым существующее инженерное оборудование нежилого помещения (водоснабжение, канализация, отопление, электрооборудование, вентиляция), а также существующее объемно-планировочное решение позволяет обеспечить нормальное функционирование данного помещения по назначению квартиры. В нежилых помещениях созданы все условия комфортного проживания. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не повлияет на общую конструктивную схему здания в целом, не затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания, строительные конструкции помещения находятся в работоспособном состоянии, соответствуют требованиям нормативно-технической документации, СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-Эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» и не создают угрозу жизни и здоровью людей. В связи с тем, что студия построена как квартира с учетом требований строительных и санитарных норм, ее перевод в жилые помещения не нарушает права и законные интересы собственников других помещений, не создает угрозу их жизни и здоровью (Апелляционное определение Вологодского областного суда от 30 мая 2012 г. N 33-2080/2012).

Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не соответствует требованиям предъявляемым к жилым помещениям, находятся в здании общественного назначения, не имеют отдельного входа, изолированного от отдельных помещений.

Так, Предприниматель обратился в Арбитражный суд Пермского края с заявлением о признании недействительным распоряжения Главы администрации Свердловского района города Перми «Об отмене распоряжений главы администрации Свердловского района города Перми и акта приемочной комиссии о завершении переустройства и/или перепланировки помещения от 24.05.2010 N 50», а также об обязании устранить допущенные нарушения его прав и законных интересов путем отмены оспариваемого распоряжения.

Суть дела: предпринимателю на праве собственности принадлежит четырехэтажное кирпичное здание расположенное по адресу: г. Пермь, просп. Комсомольский, 54. Данное здание реконструировано из здания гостиницы под торговый центр. На основании распоряжения Главы администрации нежилое помещение расположенное по адресу: Комсомольский проспект, 54, принадлежащие предпринимателю, переведено в жилое помещение. После чего было проведено рабочее совещание, которое было инициировано протестом Прокурора Свердловского района города Перми на распоряжение главы администрации о переводе нежилого помещения, расположенного по адресу: Комсомольский проспект, 54 в г. Перми в жилое помещение, по результатам которого было принято решение осуществить комиссионный осмотр помещений, переведенных в жилые. После осмотра был издано распоряжение Главы администрации которым отменено предыдущее распоряжение о переводе нежилого помещения, расположенного по адресу: Комсомольский проспект, 54 в г. Перми, в жилое помещение.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходил из того, что требования к жилым помещениям предусмотрены Положением утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47, согласно п. 5 указанного Положения жилым помещением признается, в частности квартира, являющаяся структурно обособленным помещением в многоквартирном доме, обеспечивающим возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также из помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении; в соответствии с п. 6 Положения многоквартирным домом является совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Поэтому здание, расположенное по адресу: г. Пермь, просп. Комсомольский, 54, реконструированное под торговый центр, является зданием общественного назначения, вход в помещения, принадлежащие предпринимателю, осуществляется через помещения общественного назначения, которые не имеют изолированного входа от остальных помещений. Для перевода данного помещений из нежилых в жилые требуется устройство отдельного входа (Постановление ФАС Уральского округа от 13 января 2012 г. N Ф09-9806/11 по делу N А50-3183/2011).

С данными выводами суда следует согласиться т. к. согласно пункта 4 ст. 22 Жилищного кодекса Российской Федерации перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям.

Вопрос перевода нежилого помещения в жилое, согласно ст. 23 ЖК РФ, отнесен к компетенции органа местного самоуправления, а не суда.

Так, истцы действующие в своих интересах обратились в суд с исковым заявлением к ответчику - Департаменту жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы о признании жилым помещение, занимаемое истцами, расположенное по адресу: <адрес> общей площадью …кв. м, и обязании ответчика осуществить перевод занимаемого жилого помещения в жилой фонд.

Определением от 03 ноября 2011 года суд постановил прекратить производство по данному гражданскому делу по иску к Департаменту жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы о признании помещения жилым и обязании ответчика осуществить перевод занимаемого жилого помещения в жилой фонд (Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 20 декабря 2011 г. N 33-39273).

С данными выводами суда следует согласиться, в соответствии со ст. 23 ЖК РФ перевод нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления, а не судом.Согласно данной статьи Истцам для перевода нежилого помещения в жилое помещение необходимо предоставить в орган местного самоуправления соответствующий комплект документов. Истцы не воспользовались данным правом.

В конце данной статьи для проницательного читателя мы хотели бы сделать определенные выводы.

Таким образом, подытоживая мы бы хотели сделать обоснованный вывод, что не каждому помещению можно присвоить статус жилого, соответственно не каждое помещение можно перевести из нежилого в жилое.

Для перевода нежилого помещения в жилое необходимо соблюдать требования предусмотренные законодательством, предоставив перечень документов предусмотренный в п. 2 ст. 23 ЖК РФ данный перечень является исчерпывающим . Данный комплект документов необходимо представлять в надлежащий орган (орган осуществляющий перевод помещений).

В случае если для дальнейшего использования помещения в качестве жилого требуется проведение его переустройства и (или) перепланировки проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должен соответствовать требованиям законодательства.

Список литературы используемой автором при подготовки данной статьи:

Нормативно-правовые акты

Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ// Доступ из информационно-правового обеспечения Гарант;
Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ// Доступ из информационно-правового обеспечения Гарант;
Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»// Доступ из информационно-правового обеспечения Гарант;
Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47
«Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»// Доступ из информационно-правового обеспечения Гарант;
Строительные нормы и правила СНиП 31-01-2003
«Здания жилые многоквартирные» (приняты постановлением Госстроя РФ от 23 июня 2003 г. N 109)// Доступ из информационно-правового обеспечения Гарант;
Постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 10 июня 2010 г. N 64 «Об утверждении СанПиН 2.1.2.2645-10»// Доступ из информационно-правового обеспечения Гарант.

Судебная практика

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 28 мая 2010 г. N Ф03-2872/2010 по делу N А51-12554/2009// Доступ из информационно-правового обеспечения Гарант;

Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 12 января 2011 г. по делу N 33-126//Доступ из информационно-правового обеспечения Гарант;
Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 января 2011 г. N 12АП-9732/2010//Доступ из информационно-правового обеспечения Гарант;
Апелляционное определение Вологодского областного суда от 30 мая 2012 г. N 33-2080/2012//Доступ из информационно-правового обеспечения Гарант;
Постановление ФАС Уральского округа от 13 января 2012 г. N Ф09-9806/11 по делу N А50-3183/2011//Доступ из информационно-правового обеспечения Гарант;
Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 20 декабря 2011 г. N 33-39273//Доступ из информационно-правового обеспечения Гарант.