Ответственность оценщиков и ее виды. Семь лет за плохую оценку

⁰

Споры с независимыми оценщиками становятся все более распространенными. Такое явление связано с постепенным увеличением роли специалистов в хозяйственном обороте. Только в 2014 году обязательной была признана оценка любого неденежного вклада в уставной капитал юридического лица (статья 66.2 ГК РФ). Немногим ранее парламентарии отнесли к компетенции этой структуры дела об определении стоимости земельных участков, размера ущерба от ДТП и мн. др. Вместе со значимостью отчетов возрастает и ответственность оценщиков. Законодатель предусмотрел целый ряд случаев предъявления исков.

Когда стоит обращаться в суд?

затягивание сроков подготовки отчета или заключения;
явные расхождения результатов оценки с рыночными показателями;
отказ от предоставления разъяснений об использованных методиках и алгоритмах расчетов (отсутствие таковых в отчете);
выявление нарушений оформления документа, отсутствие подписей, печатей, ссылок на нормативную документацию;
отказ независимого оценщика от участия в судебном разбирательстве, если одним из доказательств является отчет;
установление зависимости оценщика от лиц, заинтересованных в результатах.

Взыскание убытков осуществляется в судебном порядке. Кроме того, правозащитники могут обращаться в саморегулируемые организации с требованиями о привлечении недобросовестного специалиста к ответственности.

Основные инструменты юридической защиты

Среди форм правовых гарантий, предусмотренных законом в сфере оценочной деятельности, наиболее эффективными являются:

система саморегулирования (СРО формируют особые компенсационные фонды, из средств которых возмещается вред);
страхование (независимый оценщик обязан заключать договор со специализированной организацией о предоставлении защиты от риска).

К сожалению, действенных механизмов возмещения убытков во внесудебном порядке в отечественной практике нет. Клиентам или третьим лицам, пострадавшим в результате недобросовестности или некомпетентности независимого оценщика, придется обосновать свои претензии. Все расходы на включаются в общую сумму требований и возмещаются за счет ответчика.

Новацией 2014 года стало распространение ответственности за недостоверную оценку имущества, передаваемого в качестве оплаты доли в уставном капитале юридического лица. Теперь предъявить требование можно не только в адрес учредителя, но и к оценщику. Сделать это разрешается в течение 5 лет с моменты выдачи отчета.

Специалисты «ССГ Групп» окажут правовую помощь в урегулировании любых споров с оценщиками. В процессе предоставления услуг будут учтены последние поправки и дополнения.

В настоящее время в условиях рыночной экономики растет потребность в услугах независимых оценщиков для определения рыночной стоимости объектов недвижимости . Отчет об оценке необходим при взносе имущества в уставный капитал, для залога, при наступлении страхового случая, у нотариуса при оформлении завещания, в суде.

Как правило от результата оценки зависят финансовые затраты заказчика или третьих лиц. В таких случаях очень часто возникает желание оценить, что либо подешевле (подороже). Однако в случае обращения с такой просьбой к оценщику вы однозначно получите отказ. И это понятно, ведь есть немаловажный фактор - ответственность. Законодательство выставляет к независимым оценщикам жесткие требования, в случае нарушения которых оценщик отвечает своим личным имуществом. Требования к отчету об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости:

1. Каждая цифра написанная оценщиком в отчете должна быть обоснована. Ежегодно законодательство ужесточает требования, как к содержанию отчетов, так и к применяемым методам расчетов. К отчету об оценке обязательно должны быть приложены копии источников предложений объектов аналогов. Итоговая величина, получаемая оценщиком в процессе расчетов должна быть в пределах значений выявленных в ходе анализа рынка. Если итоговая стоимость не входит в ценовые границы выявленные в ходе анализа рынка, то оценка выполнена неверно. Все корректировки, применяемые при оценке, должны быть подтверждены. Если раньше оценщики могли исходя из личного опыта или из анализа рынка сделать вывод о том, как тот или иной ценообразующий показатель может повлиять на итог, то теперь этого сделать нельзя. Любая цифра должна быть подтверждена и обоснована.

2. В Гражданском кодексе Российской федерации предусмотрена материальная ответственность при нанесении имущественного вреда, однако, ответственность оценщика за ошибки при определении рыночной стоимости ответственности оценщика, которые привели к искажению стоимости объекта оценки ничего не указано. Ответственность оценщика регулирует Федеральный закон №135-ФЗ от 27.07.2006 «Об оценочной деятельности». Статья 24.6, вышеуказанного закона, Обеспечение имущественной ответственности при осуществлении оценочной деятельности» говорит о том, что убытки, причиненные заказчику, заключившему договор на проведение оценки, или имущественный вред, причиненный третьим лицам вследствие использования итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанной в отчете, подписанном оценщиком или оценщиками, подлежат возмещению в полном объеме за счет имущества оценщика или оценщиков, причинивших своими действиями (бездействием) убытки или имущественный вред при осуществлении оценочной деятельности, или за счет имущества юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор». Согласно данной статье неверно определенная рыночная стоимость является ущербом, который оценщик нанес заказчику и этот ущерб должен быть возмещен за счет имущества оценщика. Получается что оценщик отвечает всем своим имуществом в случае завышения или занижения рыночной стоимости объекта оценки. Помимо имущественной ответственности, оценщика нанесшего ущерб

Как видим, законодательство серьезно озаботилось о соблюдении прав потребителей оценочных услуг и полностью возложил ответственность за нанесение материального ущерба в результате некачественной оценки на оценщиков и оценочные компании.

3. Помимо материальных потерь оценщик и оценочная компания с который заключен трудовой договор, в случае неверного определения рыночной стоимости теряет свой авторитет. Такая компания лишается своих клиентов, не может участвовать в тендерах, аукционах на оказание оценочных услуг. Ответственность оценочной компании в том, что из за некачественной работы оценщика она может потерять положительную репутацию. Помимо существующей личной ответственности (потеря членства в СРО оценщиков) и имущественной в настоящее время решается вопрос о введении уголовной ответственности оценщиков за осуществление недобросовестной оценочной деятельности, которая выражается в передаче заказчику заведомо неверно выполненного отчета, в которых умышленно уменьшена или увеличена стоимость объекта оценки. Вопрос о целесообразности уголовной ответственности не всегда легко решить однозначно. На наш взгляд второй и третий пункт данной статьи могут объяснить нежелание оценщиков и оценочных компаний идти на поводу у заказчика уменьшая или увеличивая рыночную стоимость объектов оценки.

Как же определить нанесенный оценщиком ущерб? В общем случае это есть разница между реальной рыночной стоимостью и стоимостью указанной в неверном отчете об оценке. Однако факт занижения иди завышения необходимо доказать. Как вариант доказательством уменьшения или увеличение стоимости может являться ещё один (повторный) отчет об оценке. Но результат повторного отчета также является вероятностной величиной. Получатся, что ущерб, рассчитанный как разница между реальной рыночной стоимостью и стоимостью указанной в неверном отчете об оценке является также неопределенной величиной. Для разрешения данной проблемы в настоящее время оценочное сообщество решает вопрос об установлении в нормативных документах или федеральных стандартах оценки допустимой предела точности результатов определения рыночной стоимости объектов оценки. Наша компания также может определить ущерб , нанесенный третьими лицами, в том числе иными оценочными компаниями.

В судебной практике имеется решение, где оценщик понес не только личную и имущественную ответственность, но и уголовную. В решение нашумевшего Астраханского дела 3 декабря 2011 г. Красноярским районным судом рассмотрено уголовное дело в отношении бывшего Главы муниципального образования "Красноярский сельсовет" Красноярского района Астраханской области оценщик получил срок 3 года условно, также возмещение материального ущерба в сумме 480 589 рублей и 94000 рублей.

Последовательность возмещения ущерба пострадавшему лицу будет выглядеть следующим образом: первоначально выносится решение суда, на следующей стадии выплачивается компенсация из средств страховой компании, той в которой застрахована гражданская ответственность оценщика. Если сумма ущерба превышает лимит ответственности для покрытия страхового случая, то тогда средства будут изысканы за счет имущества оценщика после выплаты, вероятнее всего, оценщик будет исключен из списка саморегулируемых организаций (СРО).

Особенность оценочного сообщества связана с такой спецификой оценочной деятельности, как конфликтность. Оценщик постоянно работает в зоне конфронтации интересов и поиска справедливого компромисса (например столкновение интересов банка-заемщика, продавца и покупателя, государство и хозяйствующие субъекты). Умение найти компромисс, результатом которого будет качественный соответствующий всем законодательным актам отчет может составить только профессиональный оценщик с хорошей квалификацией.

При выборе оценочной компании необходимо обращаться за услугами по оценке в крупную и достаточно известную на рынке организацию. Большой оценочной компании несложно привлечь в штат и содержать большое количество профессиональных экспертов. Здесь работает еще один важный фактор: чем больше компания, тем большее количество специалистов в ней трудится, тем быстрее и качественнее будет выполнена оценка.

Мингазова Эльмира Махмутовна

В данной статье мы рассмотрим вопрос ответственности оценщика за результат его работы, т.е. его экспертное мнение о величине рыночной стоимости.

Данная тема актуальна на протяжении всего срока существования оценочной деятельности. В большинстве случаев оценочная деятельность затрагивает интересы трех сторон: Заказчика, Пользователя отчета и Оценщика. Величина рыночной стоимости – расчетная величина, экспертное мнение Оценщика, она затрагивает интересы Пользователя и Заказчика, эти интересы могут заключаться в необходимости минимизировать величину рыночной стоимости или наоборот, сделать ее максимальной (в зависимости от назначения оценки). Заказчик и Пользователь материально заинтересованы в результате оценки – чтобы больше денег получить, меньше заплатить и т.д. Естественно, Оценщик тоже должен нести ответственность, т.к. в данном вопросе он выступает экспертом (Мы не будем в данной статье рассматривать вопросы, связанные с качеством работы оценщика, определения достоверности результатов. Это большая тема для отдельного исследования.)

Согласно статьи 24.6 ФЗ №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»:

Часть 1 рассматриваемой статьи устанавливает, что убытки, причиненные заказчику, заключившему договор на проведение оценки, или имущественный вред, причиненный третьим лицам, подлежат возмещению в полном объеме за счет имущества оценщика или оценщиков или за счет имущества юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.

В том случае, когда оценщик не является работником юридического лица, он самостоятельно отвечает за убытки или имущественный вред при осуществлении оценочной деятельности.

В случае если оценщиком заключен трудовой договор, не содержащий норм относительно ответственности за причиненный ущерб, то оценщик отвечает только перед работодателем и только за невыполнение трудовых обязанностей. Соответственно, ущерб, причиненный заказчику, заключившему договор на проведение оценки, или имущественный вред, причиненный третьим лицам, не может быть с него взыскан. Убытки или имущественный вред возмещаются за счет имущества юридического лица. Однако юридическое лицо - работодатель вправе взыскать с оценщика эти убытки в порядке регресса.

В соответствии со ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно пп. 2 и 3 ст. 1064 ГК РФ лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. Законом может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда. Вред, причиненный правомерными действиями, подлежит возмещению в случаях, предусмотренных законом. В возмещении вреда может быть отказано, если вред причинен по просьбе или с согласия потерпевшего, а действия причинителя вреда не нарушают нравственные принципы общества. Таким образом, в том случае, когда оценщиком правильно определена стоимость объекта оценки без нарушения законодательства и иных норм, он не может быть привлечен к ответственности.

Юридическое же лицо, с которым оценщик заключил трудовой договор, может и не принимать в договоре на проведение оценки на себя обязательства по дополнительному обеспечению обязанности оценщика возместить убытки, причиненные заказчику, заключившему договор на проведение оценки, или имущественный вред, причиненный третьим лицам. В этом случае убытки, причиненные заказчику, заключившему договор на проведение оценки, или имущественный вред, причиненный третьим лицам, также не могут быть взысканы, поскольку в соответствии с требованиями ст. 4 рассматриваемого Закона юридические лица не являются субъектами оценочной деятельности.

В целях обеспечения имущественной ответственности оценщиков перед заключившими договор на проведение оценки заказчиком и третьими лицами Закон устанавливает следующие виды обеспечения такой ответственности:

заключение договора обязательного страхования ответственности оценщика при осуществлении оценочной деятельности, размер страховой суммы в котором не может быть менее чем 300 тысяч рублей;
формирование компенсационного фонда саморегулируемой организации оценщиков, в который каждым членом саморегулируемой организации оценщиков должен быть внесен обязательный взнос в размере не менее чем 30 тысяч рублей.

Заказчик и Пользователь Отчета об оценке могут получить возмещение убытков, по крайней мере, в размере, предусмотренном договором страхования, величиной личного имущества Оценщика и компенсационного фонда. Следует отметить, что риск потери личного имущества не единственная угроза для Оценщика.

Необходимо рассмотреть и следующий вариант развития ситуации: Оценщик, чья вина в причинении ущерба будет доказана, с большой долей вероятности будет исключен из реестра СРО (саморегулируемой организации оценщиков), в которой состоит. Это значит, что на какое-то время он не сможет заниматься своими профессиональными обязанностями в качестве субъекта оценочной деятельности, его взнос в компенсационный фонд будет утерян, а в дальнейшем, ему придется заново оплачивать взнос в компенсационный фонд и сдавать аттестационный экзамен при процедуре принятия в СРО.

Таким образом, за вынесение экспертного мнения о величине рыночной стоимости какого-либо объекта оценки, Оценщик рискует личным имуществом и возможностью продолжения профессиональной карьеры.

Осуществление оценочной деятельности может показаться очень рискованным делом, понимая масштабы величин личной собственности физического лица и возможного ущерба при оценке, например офисного здания, не говоря уж о производственном предприятии. Но цитируя Салтыкова-Щедрина: «Строгость российских законов смягчается необязательностью их исполнения». На данный момент, проблемы оценщиков ограничиваются только исключением из СРО, ни один оценщик не лишился личного имущества: своих квартиры, машины и другого имущества. Заказчикам и Пользователям отчета нужно понимать, что ответственность за результат оценки личная и просьба «прибавить или снизить величину рыночной стоимости на какую-либо величину», может быть воспринята оценщиком как потенциальная возможность лишится личного имущества и возможности заниматься профессиональной деятельностью.

К сожалению, многие клиенты наивно полагают, что оценщик в своем отчете может указать любую сумму, которую попросят его указать. А если оценщик отказывается «идти на встречу» то многие клиенты относят это исключительно к «вредности» оценщика. Но мало кто задумывается о том, какую ответственность несет оценщик за составление заведомо ложного отчета.

Вероятно, что Вы уже сталкивались с необходимостью заказывать независимую оценку, ну или Ваши знакомые обращались в оценочные компании. Нередко клиенты не стесняются напрямую предложить оценщику оценить что-то дороже или дешевле. Почти всегда на такие предложения оценщики отвечают отказом.

Тут все очень просто, оценщик несет очень серьезную ответственность за составляемые отчеты. И если будет доказано что оценщик умышленно пошел на сговор, то ему грозит ответственность вплоть до уголовной. Естественно, в таких условиях далеко не каждый пойдет на риск.

Отчет оценщика является не просто суждением, но обоснованным суждением, каждая цифра отчета это результат анализа и конкретных математических действий. И без того суровые требования к отчетам оценщиков постоянно ужесточаются. Отчет строго должен соответствовать правилам проверяемости, т.е. фактически, имея исходные данные отчеты и проведя расчеты, мы должны получить такую же итоговую сумму. Понятно, что отчет является полностью проверяемым и любые приписки могут быть легко выявлены в случае сомнений.

Прежде чем обратиться к оценщику с просьбой об изменении суммы отчета, подумайте о том, что такой отчет будет ошибочным и как ошибочный отчет он может быть легко опровергнут. Подумайте, нужно ли вам это? Кроме того, настоящий профессионал слишком дорожит своей репутацией и работой, чтобы идти на такие махинации.

Статья 24.6. Обеспечение имущественной ответственности при осуществлении оценочной деятельности (введена Федеральным законом от 27.07.2006 N 157-ФЗ): «Убытки, причиненные заказчику, заключившему договор на проведение оценки, или имущественный вред, причиненный третьим лицам вследствие использования итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанной в отчете, подписанном оценщиком или оценщиками, подлежат возмещению в полном объеме за счет имущества оценщика, оценщиков, оценочной компании, причинивших своими действиями (бездействием) убытки или имущественный вред при осуществлении оценочной деятельности, или за счет имущества юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор»

Кроме того что оценщик отвечает своим имуществом за любые нарушения, оценщик, допустивший такое нарушение будет уволен с вероятностью 99% с исключением из СРО, а это значит окончание карьеры.

Но, в такой суровости закона есть и плюс для клиента, так если по вашему делу вам будет нанесен ущерб в результате ошибки оценщика, вы будете иметь право на получение компенсации.

Следует, однако, отметить, что профессиональный оценщик сможет составить грамотный и чисты отчет с указанием максимально или минимально возможного ущерба. Т.е. есть вполне легальные способы несколько изменить сумму оценки. По сути, эта небольшая манипуляция основывается на внимании к деталям и знании законов. Поэтому, вместо того чтобы искать «серые» оценочные конторы, чтобы провести мелкую махинацию, мы советуем Вам обратиться к настоящим профессионалам, которые смогут отстоять ваши интересы вполне законно.

Коллеги, не скрою, что мне близка оценочная деятельность - занимаюсь ею почти 17 лет. Но, к сожалению, в последнее время профессия оценщика стала часто ругаемой. То там, то здесь раздаются голоса в пользу введения в отношении оценщиков специальной статьи в УК РФ, произносятся многократные заклинания, что, мол, у оценщиков есть имущественная отвественность. Не так давно в Астрахани была осуждена оценщик на 3 года условно за то, что прокурору показалось, будто оценщик был в сговоре с кем-то из администрации населенного пункта, а подтверждением тому для прокурора и суда явилась разница в 25 тысяч рублей между стоимостью, указанной осужденным оценщиком и стоимостью, указанной другим оценщиком при производстве судебной экспертизы. Я с такой постановкой тенденцией категорически не согласен по следующим обстоятельствам.

Природа деятельности оценщика - консалтинг, т.е. подготовка для заказчика оценки профессионального суждения, основанного на применении неких расчетов, соотвествующих общепринятым методикам, на применении допущений, на которых основаны расчеты и т.п. Да, несомненно, отчет об оценке, выдаваемый оценщиком заказчику, должен не только подтверждать ту стоимость, которую оценщик считает правильной, но и показывать последовательным изложением рассуждений, почему оценщик так считает.

Оценщик высказывает свое суждение о вероятностной величине, что прямо следует из определения рыночной стоимости, содержащейся в ст. 3 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ". При этом, нужно четко понимать различие между понятием "стоимость" и понятием "цена". Цена - свершившийся факт на рынке, а стоимость - предполагаемая цена, которая, по мнению оценщика, могла бы быть с большой степенью вероятности фактом на определенную дату.

В ст. 12 Закона указано, что стоимость, содержащаяся в отчете об оценке, является рекомендуемой для целей совершения сделок. Сами методики оценки, в том числе и Федеральные стандарты оценки, говорят о том, что результат расчетов зачастую строится на допущениях оценщика о том, что имеет место быть определенная связь, зависимость и т.п.

Федеральный стандарт оценки № 3 четко говорит о том, что содержание любого отчета об оценке должно быть таковым, чтобы любое не подготовенное специально лицо могло понять ход рассуждений оценщика, значимость предпринятых им действий, т.е. понять, прав или не прав оценщик. Что, кстати, также вытекает из из других требований стандартов - обязательного обоснования оценщиком в отчете каждого своего шага.

Поэтому, моя позиция следующая: во всех случаях, в том числе и в случаях так называемой обязательной оценки, оценщик не может нести ни уголовную (кроме, естетственно, случая доказанности сговора с заинтересованным лицом), ни материальную ответственность (хоть последняя и предусмотрена законом "Об ОД", но за весь срок ее существования я не слышал ни одногослучая взыскания). Почему? Потому, что решение о цене (не о предположении о цене, а о фактической цене) осуществляет уполномоченное на это лицо (собственник), которое, очевидно, получив отчет и прочитав его, согласилосьт с выводами оценщика, а согласившись - приняло собственное решение, за которое и должно нести отвественность, в случае негативных последствий. Возражения типа "я не специалист, мне оценщик цену сказал" неуместны в силу вышеизложенного (это твое решение). Кроме того, закон "Об ОД", как бы возлагающий на оценщика материальную отвественность, в этой части не соотвествует ГК РФ и ТК РФ, в частности, отвественности работника и отвественности работодателя. Полагаю, что работодатель (ЮЛ), несет отвественность за некачественную услугу, а оценщик (работник) ее нести не может, т.к. услуг не оказывает (осущестляет в силу закона професиональную деятельность + выносит суждение).

При этом, конечно, оценщик должен нести ответственность. Но природа этой отвественности другая - это дисциплинарная, в рамках СРОО, это репутационная отвественность. Причем и та и другая, по сути, есть материальная, т.к. сопряжена с материальными потерями в виде штрафа СРОО, в виде недополученных заказов вследствие обнародывания негативного факта в отношении оценщика и т.п.

Но Бастрыкин и иже с ним хотят судить за суждения, причем, напомню, в УК критерии крупности ущерба таковы, что в большинстве оценок недвижимого имущества можно усмотреть крупный размер. Да, а это усмотрение будет основано на суждении против суждения.

Что вы думаете по данному вопросу?