Узаконить реконструкцию дома. Узаконивание (легализация) самостроя

⁰

Каждое построенное жилое здание имеет кадастровую и техническую документацию, в которой отображены все его параметры и характеристики. Любые работы по изменению статуса постройки должны быть легальными, то есть, обоснованы официальными бумагами. Исключением является капитальный ремонт, в ходе которого меняются устаревшие части крова, фундамента, стеновых перегородок, при этом технические параметры в виде этажности, площади и вместимости остаются прежними.

Проведение реконструкции требует соблюдение условия, по которому разрешено проводить реновацию элементов, оставляя несущие конструкции нетронутыми, если на это не были получены разрешительные документы. Данные требования не подлежат обсуждению и диктуются принятыми распоряжениями согласно федеральным законам.

Подкрепляют данные требования следующие факторы:

контроль безопасности проведения работ, фиксирование правильности размещения конструкций несущего типа;
проверка соблюдений требований санитарных норм и пожарных техник безопасности;
соблюдение имущественных интересов соседей и жильцов, чьи территории прилегают к земельному участку, на котором расположен дом.

В случае проведения реставрации, в ходе которой заменяются элементы строения, но параметры здания при этом не изменялись, документация переоформляться не должна.

Как оформить разрешение на реконструкцию частного дома?

Оформлять документы на проведение работ нужно в двух случаях:

При реконструкции.
При перепланировке.

При проведении реконструкционных работ статус здания меняется, следовательно меняются и все документы на него. Если этого не сделать, неоформленный дом не может стать предметом имущественной сделки, то есть собственник его не продаст, не подарит и т.д. Чтобы это осуществить владелец должен иметь на руках переделанные справку БТИ и технический план. При обнаружении несоответствий между реальной конструкцией дома и имеющейся на него технической документацией, БТИ не даст разрешение на проведение сделки купли-продажи или любую другую сделку имущественного типа.

То есть целесообразно заранее оформлять бумагу, которая разрешит проводить реконструкцию. Сделать это можно в отделах административного органа самоуправления по месту расположения здания, а потом зарегистрировать его в Росреестре и БТИ.

Оформление разрешения на реконструкцию частного дома начинается со сбора нужного пакета документов. Проводить любые изменения в жилом здании может только его собственник, следовательно. Начать стоит с проверки документов, которые устанавливают право на собственность недвижимости.

Далее следует обращение в БТИ с оформленным заявлением о реконструкции здания или внешней его части. Согласно этому заявлению будут собираться бумаги о том, возможно ли допустить к исполнению заявленные виды работ. После принятия решения эксперты БТИ выдадут специальную справку. Важно, перед обращением в службу БТИ с заявлением стоит проверить, соответствуют ли параметры здания его технической документации. На сбор документации и ее согласование может уйти до месяца и более.

Одновременно с согласованием технической документации с фактическим положением дел, также нужно позаботиться о получении справок от коммунальных служб, которые подтверждают, что реконструкция не нарушит функционирование коммуникационных и инженерных сетей в виде: газовых трубопроводов, теплоснабжения, водопровода с канализацией, электросети и телекоммуникаций.

Все собранные документы подаются в административный орган самоуправления с заявлением, в котором обоснована причина проведения реконструкции или расширения площади жилого дома. К заявлению также прилагаются:

паспорт с его копией на имя владельца;
документы, устанавливающие право собственности на дом;
подтверждение права на земельный надел и вид права;
выписка из домовой книги, в которой указано число приписанных лиц;
если имеются еще собственники дома, то необходимо предоставить их письменное согласие на проведение работ, заверенное у нотариуса;
согласие от соседей нотариально-заверенное;
акты согласования с коммунальными службами, пожарной инспекцией и СЭС;
другие бумаги, требование которых будет необходимо.

С данным пакетом документов административный орган принимает решение и выдает разрешение на реконструкцию жилого здания в виде выписки. Если получен отказ, собственник может обратиться в судебный орган.

Как оформить перестройку частного дома?

Перестраивать дом можно либо, надстроив еще один этаж, либо, пристроив к жилому зданию дополнительные помещения: веранду, комнату и др.

При увеличении площади дома путем пристройки к нему дополнительных помещений, владелец должен получить в БТИ соответствующее разрешение. Сотрудник БТИ после осмотра и экспертизы устанавливает возможность заявленной реконструкции. Главное при работах не переносить несущие стены и конструкции, так как это может быть опасно для жизни.

Если к дому будет пристроена дополнительная площадь в виде веранды, хозпомещений и т.д., то изменится инвентарная стоимость недвижимости. Если таковые пристройки не будут правильно оформлены, то можно говорить о нарушении налоговой дисциплины. Это связано с тем, что налог на недвижимость высчитывается с инвентарной стоимости постройки.

Оформление перестройки частного дома в случае возведения дополнительного этажа меняет кадастровую и техническую документацию на недвижимость. Однако, если у дома высокая крыша и владелец хочет оборудовать второй этаж, то он может это сделать без реконструкции, переведя чердак в мансарду и указав соответствующие метры их статуса нежилых в жилые.

Если же дополнительный этаж будет строиться, то принимать решение стоит, отталкиваясь от трех причин:

Градостроительный план, разрешающий возведение двухэтажных жилых построек.
Структуры почв на земельном участке.
Качественные и технические характеристики здания и его структуры.

Если почвы на участке прочные, способные выдерживать дополнительные тяжести, то решение будет положительным. Также прочными должны быть и фундамент здания, и его балки с перекрытиями, чтобы выдержать нагрузку.

Переделать одноэтажную постройку в двухэтажную можно лишь после согласования с БТИ и получения разрешения от административного органа.

Как внести изменения в Свидетельство о собственности

Когда все запланированные работы по реконструкции или перепланировке будут завершены, собственник снова обращается в БТИ для подтверждения новых технических параметров и получения нового техпаспорта с поэтажным планом.

Когда будет получено разрешение на ввод в эксплуатацию и акт-приемки, то проводится регистрация недвижимого объекта. Для этого в кадастровую палату подается заявление со всеми новыми документами. Эти документы станут основанием для внесения изменений в Свидетельство о собственности.

Разрешение на реконструкцию дома на собственном участке – документ, который необходимо оформлять, если при капитальном ремонте здания приходится вмешиваться в его структуру. Без этой бумаги действия, направленные на технологические изменение каркаса постройки, будут считаться незаконными. Ее можно зарегистрировать в органах местного самоуправления.

Законодательные акты

Реконструкция здания в Российской Федерации регламентируется следующими НПА:

Градостроительный Кодекс (например, в статье №1 дается развернутое определение реконструкции);
статья №754 ГК;
Рекомендации по оценке эффективности реконструкции зданий (утверждено Приказом Госстроя №8);
Приказ Госкомархитектуры от №312;
ФЗ №191;
Постановление Госстроя №153;
региональные НПА, к примеру, Постановление Правительства Москвы №894-ПП.

Что такое реконструкция дома?

В соответствие с законодательством РФ реконструкцией признаются изменение ключевых параметров (этажности, высоты, объема, площади) всего здания или его частей:

надстройка (в т.ч. мансард);
расширение дома;
утепление пола, стен и потолка;
замена или установка нового инженерного оборудования;
перестройка;
ремонт и восстановление несущих стен.

Как правило, эти действия необходимы в случае износа объекта недвижимости. Полностью сносить старые несущие конструкции и возводить новые нельзя, допускается только ремонт существующих элементов.

Но при этом не требуется никакого разрешения в случае капремонта или перепланировки частного дома на своем участке. Поэтому перед началом строительных работ следует четко прояснить, к какому именно типу структурных изменений относятся дальнейшие монтажные мероприятия.

Капитальный ремонт подразумевает улучшение условий проживания и физических характеристик определенного помещения. Перепланировка объекта – это изменение конфигурации здания без добавления новых конструктивных элементов. А вот при реконструкции чаще всего появляются новые пристройки здания без изменения ключевых параметров дома:

демонтаж или возведение новых этажей;
изменение конфигурации, формы и размера здания;
установка перегородок внутри дома (или их демонтаж);
постройка крыльца и веранды;
«прорубание» новых проемов для окон или дверей.

Как получить разрешение на реконструкцию в 2018

Сначала нужно разработать план будущих изменений со всеми нюансами и деталями и определиться с точной причиной строительных работ, поскольку ее также потребуется указать контролирующей организации. Этот документ можно:

составить самостоятельно (что допускается в редких случаях);
оформить через специалиста в архитектурном отделе администрации;
заказать в проектной организации, которая имеет соответствующую лицензию и входит в СРО.

В плане потребуется указать не только виды работ, но и их исполнителя. По закону им может выступать собственник частного дома, если размеры строения не превышают 10 кв.м. В противном случае нужно будет указать строительную компанию.

Требуемые документы

В местную администрацию надо предоставить:

заявление на реконструкцию;
план застройки на собственной земле;
выписку ЕГРН;
техзадание на будущие строительные работы;
описание всех мероприятий;
правоустанавливающие документы на надел;
план дома и участка на текущий период;
общегражданский паспорт;
согласие всех совладельцев и совершеннолетних членов семьи на производимые действия.

Срок рассмотрения заявки – 30 дней. В это время не стоит начинать монтажные работы, поскольку существует риск официального отказа.

Дополнительные службы

Если администрация разрешит реконструировать здание, то после получения резолюции от главного районного архитектора нужно будет посетить коммунальную, санитарную и пожарную службы. После одобрения плана в этих организациях следует получить полис общегражданской ответственности, который нужен для официального ведения строительно-монтажной деятельности.

Помимо этого перед началом реконструкции индивидуального дома нужно будет обратиться в местную организацию строительного надзора и в ней также получить разрешение на:

монтаж и демонтаж конструкций;
проведение раскопочных мероприятий на собственном участке.

Упрощенная схема

Оформление реконструкции по упрощенной схеме (по-другому – дачной амнистии) занимает примерно столько же времени, сколько и по обычной. Ключевое различие между этими двумя способами заключается в количестве требуемых документов. При упрощенной схеме требуется гораздо меньше бумаг:

заявление на реконструкцию дачного дома;
выписка ЕГРН;
сокращенный план.

Фактически именно по этой схеме можно провести реконструкцию старого фундамента деревянного дома. Фундамент – это признак капитального строения, поэтому его можно задокументировать в рамках дачной амнистии и перевода здания из дачи в обычный частный дом в собственности.

Частные случаи реконструкции жилого дома

Схема оформления реконструкции зависит от типа основного дома и пристройки. Основной скелет и протокол работ остается неизменным, но прибавляются дополнительные нюансы. Например, реконструкция кирпичного дома в деревне (старого или не очень) оформляется по стандартной схеме, а дачи – по упрощенной.

С увеличением площади

При увеличении площади помещений не допускается убирать несущие конструкции, чтобы сделать какие-то комнаты больше. Техническая служба не пропустит проект с переносом несущих стен из-за вероятного риска обрушения здания. Если хочется все-таки увеличить площадь первого этажа загородного дома, допустимо заменить стену несколькими столбами, освободив лишнее пространство. Это будет самый приемлемый вариант расширения площади.

Реконструкция старого деревянного дома

Если хозяева решили не сносить деревянный дом, а обложить его кирпичом или как-либо увеличить, потребуется взять разрешение на реконструкцию. Этот документ необходим в большей степени для подключения коммуникаций. Основные проблемы при реконструкции деревянной постройки возникнут лишь при общении с газовой службой. Чтобы гарантированно подключить газ в такой дом, нужно соблюдать габариты постройки и не выходить за его периметр.

Аналогичные проблемы ждут тех, кто под видом реконструкции решит снести старый деревенский дом и построить новое здание. Лучше не экспериментировать, а изначально получать разрешительную документацию на тот вид работ, который будет производиться в реальности.

Реконструкция крыши и кровли

В большинстве случаев удается доказать, что структурные изменения крыши относятся не к реконструкции, а к ремонту, поскольку крыша не относится к несущим конструктивным деталям постройки. Основания:

статьи №1, 51, 5 Градостроительного Кодекса;
ФЗ №337;
ФЗ №215;
ФЗ №364;
ФЗ №210;
ФЗ №243.

Т.е. перед заменой крыши можно не получать разрешение на реконструкцию, если собственник дома сможет доказать, что это всего лишь капитальный ремонт здания.

Как узаконить реконструкцию

Узаконивание самовольной реконструкции состоит из нескольких этапов, нужно:

заказать техпаспорт с учетом имеющихся изменений;
взять старый и новый технические паспорта, свидетельства о собственности на объект недвижимости и проект уже существующей пристройки, написать заявление и обратиться в администрацию;
если проект будет соответствовать градостроительным нормам, муниципалитет даст условное «добро» на реконструкцию и предложит обратиться в суд;
после необходимо попытаться добиться разрешения в пожарной службе, но в большинстве случаев без одобренной официально реконструкции она отказывает в предоставлении необходимой документации (но письменный отказ в разрешении пригодится для суда);
взять нотариально оформленное разрешение от владельцев других зданий на этом же участке (при наличии);
обратиться в суд с исковым заявлением по месту расположения объекта.

Суд рассматривает заявление, проводит камеральную проверку, заказывает необходимые экспертизы, а после чего выносит решение. Если заявитель получит устное разрешение от муниципалитета, то в 99% его судебный иск будет удовлетворен, поскольку не будет существенных причин для отказа.

Реконструкция частного дома без разрешения

Разрешение на реконструкцию требуется только в случае каких-либо сделок с недвижимостью или подключения коммуникаций. Многие собственники не оформляют документально производимые строительные работы, чтобы не увеличивать их стоимость (разработка проекта стоит дорого). В этом случае физлица оплачивают штраф в размере от 2 до 5 т.р.

Необходимость оформления разрешения на реконструкцию зависит от особенностей производимых работ, типа дома и дальнейшей судьбы недвижимости. Если структурные изменения незначительны, хотя и не считаются капремонтом или перепланировкой, а здание пока не готовится к продаже, разрешение на реконструкцию можно получить после проведения строительных работ.

Процесс узаконивания реконструкции крайне хлопотный, при этом, пожалуй, иногда гораздо проще осуществить строительные работы, нежели получить на них разрешение пост-фактум. Стоит учитывать, что приватизированный дом и соответственно его реконструкция не имеет столько побочных бюрократических моментов, нежели тот, права на который еще не оформлены. Это определено Жилищным Кодексом РФ, который позволяет собственнику распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению, но с соблюдением норм безопасности, как для себя, так и для третьих лиц.

Как узаконить реконструкцию дома с минимальными затратами

Об этом знают не многие, особенно те, кто с такими законодательными решениями сталкиваются впервые. Для начала необходимо разобраться, что является реконструкцией; именно это понятие прописано в статье 222 Жилищного Кодекса РФ, которое предусматривает, что строительные работы касаются основного здания, но при этом не вносится изменения, которые полностью нарушают целостность или увеличивают прежнюю площадь, более чем на 10%. Отметим, что реконструкция реконструкции рознь; желательно получать на нее разрешение в БТИ еще до начала строительных работ на объекте, чтобы снизить риск бюрократических разбирательств. Но, если она проведена, то желательно пройти процедуру полного узаконивания, чтобы потом иметь полный пакет точных технических документов: кадастровый и технический паспорт. Это позволит снизить временные затраты на оформление бумаг при составлении договора купли-продажи, договора дарения, завещания.

Техническая документация для узаконивания реконструкции

Для начала необходимо обратиться в бюро технической инвентаризации для составления проекта, а также в архитектурное бюро и региональное представительство СЭС. Инженер БТИ обязан визуально осмотреть реконструкцию и сравнить ее с предыдущим планом, после чего вносятся графические изменения. Если же реконструкция коснулась лишь части помещения, например, внешней отделки: облицовка кирпичом, диким камнем или сайдингом – узаконивать ее не надо.

Архитектор составляет новый проект дома, если реконструкция была глобальной, что стало причиной увеличения площади или принципиально изменило предыдущую конструкцию. Заключения СЭС необходимо в том случае, когда реконструкция относится к переносу места водопроводных стоков, канализации или газовых коммуникаций. Также не обойтись без этого документ, в случае глобальной перестройки дома, или добавления к нему жилищных помещений. Если строительные работы изменили площадь, но за счет новых технических подрядных помещений, как кладовая или гараж, то справка из СЭС соискателю не понадобиться.

Штрафные выплаты за самовольный ремонт

Стоить быть готовым к тому, что придется выплатить штраф за самовольную перепланировку, если реконструкция дома оказалась слишком большой. Его размер составляет порядка 5 тысяч рублей; а вот если дом находится в собственности юридического лица, штраф может быть увеличен до 20 тысяч.

Маленькие законодательные хитрости

Очень часто можно не доводить дело до суда, поскольку в правах реконструкции дома лицо практически не ограничено. То есть, трактуя маленький ремонт, как реконструкцию, можно избежать бюрократической волокиты, а, следовательно, сэкономить нервы, деньги и время. Отметим, что к классу «реконструкции» также можно отнести и замену крыши, вывод внешнего освещения. Но если дело касается переноса водопровода или вывод новой ветки, например, под бассейн, тогда процедура оформления должна быть пройдена в обязательном порядке.

Согласно ст. 222 Гражданского кодекса РФ, самовольная постройка - это здание, сооружение или другое строение, возведенное на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительство на нем данного объекта, либо возведенное или построенное без получения на это необходимых согласований, разрешений, в том числе с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Виды самовольного строительства

Самый распространённый вид самостроя в Москве - это самовольная реконструкция - когда происходит изменение параметров существующего здания, появляются так называемые пристройки, надстройки, в том числе мансардные этажи, антресоли, переоборудование чердаков и подкровельного пространства и т. д.

В последнее время появилась тенденция самовольной реконструкции складских или бывших производственных зданий, т. е. когда внутри одноэтажного здания с высотой обычно 10–12 метров обустраивают 2 или 3 этажа внутри, называя это антресолью, не увеличивая при этом общую высоту здания и площадь застройки, при этом увеличивая общую полезную площадь здания в 2–3 раза.

Второй вид самостроя - это самовольное строительство , то есть возведение с нуля, когда на пустом месте строят здание без разрешения на строительство, либо, когда сносят старое здание, а на его месте строят новое, большей площади и этажности.

Постановления Правительства Москвы №819-ПП и №829-ПП

Правительством Москвы приняты два ключевых постановления, касающиеся борьбы с самостроями в Москве и регулирующие порядок принятия и реализации решений в отношении самостроев:

Постановления Правительства Москвы от 11 декабря 2013 г. N819-ПП «Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков».
Постановление Правительства Москвы от 8 декабря 2015 г. N 829-ПП «О мерах по обеспечению сноса самовольных построек на отдельных территориях города Москвы».

Помимо этого, 03 августа 2018 г. принятФедеральный закон N 339-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»»,согласнокоторому предусматривается снос самовольно возведённых (реконструированных) объектов только по решению суда . Также у правообладателя появилась возможность привести самовольную постройку в соответствие с установленными требованиями (легализовать или узаконить). На это отводится срок от 6 месяцев до 3 лет. В результате на такую постройку может быть оформлено право собственности.

Сейчас Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости в г. Москве (ГИН) проводится планомерная работа по выявлению и пресечению фактов самовольного строительства или реконструкций объектов недвижимости. При выявлении признаков самовольного строительства, сотрудниками Госинспекции по недвижимости составляется соответствующий акт, фиксирующий данные нарушения, который направляется собственнику и в Департамент городского имущества г. Москвы (ДГИ). В случае если собственник не предпринимает никаких действий по узакониванию самостроя, ДГИ подает на правообладателя земельного участка в суд за использование земельного участка не по назначению и с требованием о сносе здания.

Порядок узаконивания (легализации) самостроя

Согласование объектов самовольного строительства или незаконной реконструкции в Москве возможно одним из двух способов:

В административном порядке - через Градостроительную земельную комиссию (ГЗК) - это наиболее эффективный метод узаконивания объекта, данная процедура значительно проще и короче по срокам, чем судебный процесс.

Процесс узаконивания начинается с подачи заявления на имя Заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Хуснуллина М.Ш. с просьбой рассмотреть вопрос о сохранении объекта недвижимости в существующих объемах. После этого Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости (ГИН) проводится процедура обследования объекта и земельного участка, на котором он расположен, направляются запросы в другие инстанции (Департамент городского имущества г. Москвы (ДГИ), Москомархитектура, Префектура, Мосгоргеотрест и т. д.) с целью формирования «общей картины» для вынесения вопроса на рассмотрение ГЗК.

ГЗК, рассмотрев Ваше обращение на заседании Рабочей группы, может принять решение:

«положительное» - о сохранении объекта путём прохождения собственником ряда мероприятий по узакониванию (легализации), в том числе оплаты штрафа в бюджет города;
«отрицательное» - о передаче дела в суд с требованием о сносе объекта или возврату в первоначальное состояние - если выявлены какие-либо нарушения, риски и т. д. или если собственник объекта не принимает дальнейшие условия по узакониванию (легализации), а также оплате штрафа.

При принятии ГЗК положительного решения, т. е. о сохранении объекта, вносятся изменения в ПЗЗ и оформляется ГПЗУ с новыми параметрами строительства, разрабатывается и согласовывается проектная документация на объект, получается разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Параллельно переоформляются земельные отношения с городом - вносятся изменения в Договор аренды земельного участка в части изменения параметров объекта и вида его разрешенного использования (при необходимости).

Узаконивание через суд. Часто собственники начинают узаконивание самостроя через суд не по своей инициативе, а когда становятся ответчиками по иску Департамента городского имущества г. Москвы (ДГИ).

Метод узаконивания самостроя через суд мы используем крайне редко, только если видим и понимаем, что решение суда может быть в нашу пользу. В противном случае, если очевидно, что ситуация безнадежная и судебный процесс может быть проигран, мы не беремся за данный вопрос.

Процесс узаконивания самостроя через суд отличается от узаконивания через ГЗК только тем, что у Вас на руках будет судебное решение о возможности узаконить Ваш самострой, в т. ч. получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и внести изменения в Росреестр, но только в том случае если объект не нарушает права третьих лиц, не представляет опасность жизни и здоровью, и построен согласно градостроительным нормам и правилам. При этом не будет гарантий того, что Москомархитектура согласует архитектурно-градостроительное решение (АГР) Вашего самостроя, без которого невозможно будет получить разрешение на строительство.

Важно! Согласование самостроя в Москве, вне зависимости от вида строительства, т. е. вне зависимости от того сделана незаконная реконструкция или незаконное строительство объекта с нуля, выполняется в одном и том же порядке.

Градостроительно-земельная комиссия (ГЗК)

Градостроительно-земельная комиссия г. Москвы (ГЗК) - специализированный орган, созданный на основании Постановления Правительства Москвы №1019-ПП от 16.11.2010г. «О создании Градостроительно-земельной комиссии города Москвы» для решения вопросов в области градостроительства, инвестиционной деятельности, земельных отношений, строительства, реконструкции объектов капитального строительства, реставрации недвижимых объектов культурного наследия.

Решения ГЗК принимает на заседаниях рабочих групп, которые проводятся в закрытом режиме по мере необходимости, но не реже 2-х раз в месяц под председательством Мэра Москвы - Собянина С. С. или заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Хуснуллина М. Ш.

В круг вопросов, находящихся в компетенции ГЗК, входят:

Рассмотрение и принятие решений по вопросам в области градостроительной деятельности, в том числе:

о необходимости внесения изменений в Генплан г. Москвы;
о необходимости внесения изменений в ПЗЗ;
о необходимости подготовки проектов планировки территории;
о необходимости подготовки и об одобрении проектов межевания территории;
об отмене ранее выданных ГПЗУ и т. д.

Рассмотрение и принятие решений по вопросам в области земельных отношений, в том числе:

об изменении цели предоставления земельных участков;
о применении штрафных санкций в связи с ненадлежащим исполнением обязательств, содержащихся в договорах аренды (пользования) земельных участков;
об условиях осуществления компенсации (возмещения) правообладателям подлежащих освобождению земельных участков и (или) подлежащих сносу иных объектов недвижимого имущества и т. д.

В настоящее время практически 90 % случаев, связанных с любым видом земельно-имущественных отношений с городом, проходят через ГЗК, в частности:

оформление или переоформление земельных отношений с городом;
узаконивание (легализация) самостроя;
смена функционального назначения здания;
изменением ВРИ земельных участков и т. д.

Сроки узаконивания (легализации) незаконного строительства

Узаконивание (легализация) самостроя в Москве в административном порядке, т. е. через ГЗК, в среднем длится 3–6 месяцев, в сложных случаях - от 6 до 18 месяцев. В судебном порядке эта же процедура может растянуться на годы.

Последствия строительства здания без разрешений и согласований

Оплата штрафов за незаконное строительство

Невозможно получить Разрешение на строительство и Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию

Невозможно провести регистрационные действия (нельзя зарегистрировать и продать)

Расторжение Договора аренды земельного участка (в случае аренды у города)

Отсутствие компенсации при сносе (в случае реновации территории района)

Снос незаконно построенного здания (согласно Постановлению Правительства Москвы №829-ПП от 08.12.2015г.)

В каких ситуациях узаконить (легализовать) самострой невозможно?

Таких ситуаций немного:

Нарушены права третьих лиц.
Объект представляет опасность жизни и здоровью.
Согласно градостроительной документации, на данном земельном участке невозможно строительство данного вида объектов.
Объект уже попал в Постановление Правительства Москвы N 829-ПП и подлежит сносу.

Если Вы допустили ситуацию, что Госинспекция по недвижимости узнала о Вашем самострое, будьте готовы к тому, что объект может попасть в перечень 819-ПП, т. е. с дальнейшей перспективой сноса, если не предпринимать никакие действия. Исключение из 819 Постановления возможно, однако все случаи индивидуальны.

К сожалению, если объект самостроя попадает в Постановление Правительства Москвы N829-ПП от 08.12.2015г., то мы уже не сможем ничем помочь. Такие случаи бывают крайне редко, только если собственники своими действиями или бездействием допускают его попадание в 829-ПП.

Ответственность за незаконное строительство или реконструкцию

Собственнику объекта самовольного строительства стоит опасаться не только ответственности за совершенное правонарушение, но и ситуации, в которой он может и вовсе оказаться без своего объекта на вполне законных основаниях. Так при осуществлении самовольного строительства собственник и привлекаемые им лица могут совершить несколько правонарушений, за которые предусмотрена ответственность в виде штрафа. Это может быть:

Нецелевое использование земельного участка в соответствии со ст. 8.8 КоАП РФ.
Строительство или реконструкция без разрешения в соответствии со ст.9.5 КоАП РФ.
Невыполнение предписаний Госстройнадзора в соответствии со ст. 19.5 КоАП РФ и т.д.

Согласно законодательству РФ и действующей судебной практике самовольная постройка или самострой, подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, или иной документацией, лицом, осуществившим ее за свой счет.

Помощь в узаконивании (легализации) самостроя

Узаконивание (легализация) самостроя - процедура сложная и достаточна долгая. Даже при наличии всех имеющихся документов и разнообразных разрешений объект может оказаться в списке под снос, т. е. попасть в Постановление Правительства Москвы N829-ПП. Поэтому чем раньше приступить к процессу легализации, тем эффективнее и дешевле он окажется.

Мы беремся за узаконивание самостроя только в том случае, если понимаем, что можем помочь, т. е. видим конечный результат, который будет устраивать Заказчика. В любом случае, перед подписанием договора Заказчику будут озвучены все возможные пути согласования объекта.

Этапы работ

Анализ документации

Анализ правоустанавливающих документов, выявление возможности или невозможности узаконивания (легализации) самовольного строительства.

Проектные работы

Разработка проектной документации: буклета для обоснования внесения изменений в ПЗЗ.

Оплата штрафа

Оплата штрафа за незаконное строительство (реконструкцию) здания (при наличии Предписания ГИНа) или получение официального ответа ГИНа об отсутствии признаков самовольного строительства.